【전문】

【원 고】

원고 (소송대리인 변호사 신창수)

【피 고】

피고 (소송대리인 변호사 박용표)

【변론종결】

2023. 12. 5.

【주 문】

 
1.  피고는 원고에게 4,013,334원 및 이에 대하여 2023. 12. 1.부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 
2.  원고의 나머지 청구를 기각한다.
 
3.  소송비용 중 2/3는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
 
4.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청 구 취 지】

주문 제1항과 피고는 원고에게 별지1 목록 기재 건물의 1층 중 별지2 도면 표시 ㉠, ㉡, ㉧, ㉨, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내 ①부분 약 132㎡와 같은 도면 표시 ㉣, ㉤, ㉥, ㉩, ㉣의 각 점을 순차로 연결한 선내 ③부분 약 50㎡를 인도하고, 2023. 12. 1.부터 위 건물 부분 명도완료일까지 월 8,800,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 기초사실
가. 이 사건 건물의 소유 관계
1) 원고의 부모는 별지1 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 소유하고 있었다가, 2008년경 부모가 사망함에 따라 원고 등 7남매가 상속하여 각 1/7 비율로 소유하였다.
2) 이후 이 사건 건물에 관하여 2018. 10. 12. 공유물분할을 위한 경매가 있었고 원고와 소외 1은 이 사건 건물의 각 1/3 지분을, 소외 2, 소외 3은 이 사건 건물의 각 1/6 지분을 낙찰받아 소유하고 있다.
나. 제1점포의 임대차계약
1) 원고는 피고와 사이에 이 사건 건물의 1층(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 중 별지2 도면 표시 ①부분 약 132㎡(이하 ‘이 사건 제1점포’라 한다)에 관하여, 원고가 낙찰받은 2018. 10. 12.부터 2018. 12. 31.까지는 임대차보증금 60,000,000원, 월 차임 3,565,000원으로 정하여 임차하였고, 이 기간의 차임 합계는 9,430,000원이다.
2) 원고는 2018. 12.경 피고와 사이에 이 사건 제1점포에 관하여 임대차보증금 60,000,000원, 월 차임 5,500,000원(부가가치세 포함), 임대차기간은 2019. 1. 1.부터 2020. 12. 31.까지 2년, 차임은 매월 30일에 지급받기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.
다. 제2점포의 임대차계약
1) 원고는 2020. 6. 24.경 피고와 사이에 이 사건 부동산 중 별지2 도면 표시 ②부분 약 125㎡(이하 ‘이 사건 제2점포’라 한다)에 관하여 임대차보증금 40,000,000원, 월 차임 4,500,000원에 피고에게 임대하되, 피고가 재고품 정리 판매를 하는 2020. 6. 24.부터 2020. 8. 14.까지의 차임을 3,000,000원으로 정하여 임대차계약을 체결하였다.
2) 피고는 원고에게 임대차보증금 명목으로 2020. 6. 24. 20,000,000원, 7. 7. 20,000,000원 합계 40,000,000원을 송금하였다.
3) 그 후 피고는 2020. 7.경 원고에게 이 사건 제2점포를 소외 4와 나누어 임차하겠다고 하였고, 원고는 소외 4와 사이에 이 사건 제2점포 중 약 45㎡에 관하여 임대차보증금 20,000,000원, 월 차임 1,100,000원(부가가치세 포함), 임대차기간은 2020. 8. 15.부터 2022. 7. 15.까지 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였다. 그리고 원고는 피고와 사이에 이 사건 제2점포 중 나머지 약 80㎡를 피고가 계속 임차하되 임대차보증금은 20,000,000원, 월 차임은 3,400,000원(부가가치세 포함)원으로 감액하였다.
4) 피고는 이 사건 제2점포 부분을 2021. 3. 14.까지 사용하였고, 원고는 소외 4와 사이에 이 사건 제2점포 전체에 관하여 임대차보증금 40,000,000원, 월 차임 4,500,000원(부가가치세 포함)원, 임대차기간 2021. 3. 14.부터 2023. 3. 15.까지 2년으로 정하여 임대차계약을 새로 체결하였다.
5) 원고는 피고에게 피고로부터 지급받았던 보증금 40,000,000원을 소외 4를 통하여 2020. 8. 15. 20,000,000원, 2021. 3. 15. 20,000,000원을 각 반환하였다.
라. 제3점포의 임대차계약
원고는 2020. 10.경 피고와 사이에 이 사건 부동산 중 별지2 도면 표시 ③부분 약 50㎡(이하 ‘이 사건 제3점포’라 한다)에 관하여 임대차보증금 30,000,000원, 월 차임 3,300,000원(부가가치세 포함), 임대차기간은 2020. 10. 30.부터 2022. 10. 29.까지 2년, 차임은 매월 30일에 지급받기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였는데, 최초 4개월간은 차임을 월 2,200,000원으로 하기로 하였다.
마. 원고와 피고 사이의 금전거래 내역
1) 피고가 원고에게 2018. 11. 13.경부터 2023. 11. 29.경까지 별지3 기재와 같이 합계 570,382,094원을 송금하였고, 피고는 원고에게 2020. 3. 17., 같은 해 4. 24., 같은 해 5. 29. 각각 2,500,000원 씩 합계 7,500,000원을 현금으로 지급하였다.
2) 한편, 피고가 원고에게 2022. 12. 26.까지 송금한 449,282,094원 중에서 피고가 원고에게 임대차보증금 명목으로 송금한 돈이 70,000,000원, 2018. 10. 12. 원고의 공유물분할로 인한 낙찰 이전의 임대차보증금을 정리하기 위하여 원고에게 송금한 돈이 33,465,428원이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 5, 8, 9호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장
피고는 3개월분 이상의 차임을 연체하였으므로, 원고는 이 사건 소장 부본의 송달로 피고와 체결한 2건의 임대차계약을 모두 해지하고, 피고에게 임차목적물의 반환과 미지급 차임, 임대차계약 해지 이후의 부당이득반환을 구한다.
3. 판단
가. 본안전항변에 관한 판단
피고는 원고가 이 사건 건물의 일부 지분을 소유하고 있을 뿐이므로, 단독으로 임대차계약의 해지를 할 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 앞서 든 증거들 및 갑 제4호증의 기재에 따르면, 원고는 이 사건 건물의 다른 공유자들로부터 관리권한을 위임받아 단독으로 피고와 이 사건 제1, 3점포에 관한 임대차계약을 체결한 사실을 인정할 수 있으므로, 임대차계약의 당사자인 원고는 피고에게 단독으로 계약해지의 의사표시를 할 수 있다고 보는 것이 타당하다. 따라서 피고의 본안전항변을 받아들이지 아니한다.
나. 이 사건 각 임대차계약의 해지 여부
1) 원고는 이 사건 소장 부본의 송달로 임대차계약 해지의 의사표시를 하였는데, 이 사건 소장 부본이 2022. 12. 27. 피고에게 도달한 사실은 이 법원에 현저하다. 원고와 피고 사이의 임대차계약에 따라 위 해지의 의사표시가 도달한 때까지 이행기가 도래한 차임의 합계는 아래 기재와 같이 합계 372,830,000원(= 제1점포 차임 267,930,000원 + 제2점포 차임 26,800,000원 + 제3점포 차임 78,100,000원)이 된다.
가) 제1점포의 차임: 267,930,000원
○ 2018. 10. 12.부터 2018. 12. 31.까지: 9,430,000원
○ 2019. 1. 1.부터 2022. 11. 30.까지: 258,500,000원(= 월 차임 5,500,000원 × 47개월)
나) 제2점포의 차임: 26,800,000원
○ 2020. 6. 24.부터 2020. 8. 14.까지: 3,000,000원(피고는 이 기간 동안 임대차계약이 체결되지 않았고, 2020. 7.경에 이르러서야 임대차 보증금 20,000,000원, 월 차임 3,400,000원인 임대차계약이 체결되었다는 취지로 주장한다. 그러나 별지3 기재와 같이 피고는 원고에게 2020. 6. 24.경 20,000,000원, 2020. 7. 7.경 20,000,000원 합계 40,000,000원을 보증금명목으로 송금하고, 2020. 9. 10.경 1,000,000원, 2020. 9. 30.경 1,000,000원, 2020. 11. 1.경 1,000,000원 합계 3,000,000원을 송금하였는바, 이러한 송금내역이 원고의 주장과 일치하고 특히나 임대차계약도 체결되지 않은 상태에서 보증금명목으로 40,000,000원에 이르는 돈을 송금한다는 것은 이례에 속하고 피고가 원고에게 보증금명목으로 송금한 돈이 이후 계약서가 작성된 임대차계약의 임대차보증금과도 일치하지 않으므로, 원고의 주장과 같이 2020. 6. 24.부터 2020. 8. 14.까지 차임을 3,000,000원으로 정한 임대차계약이 성립된 것으로 인정한다)
○ 2020. 8. 15.부터 2021. 3. 14.까지: 23,800,000원(= 월 차임 3,400,000원 × 7개월)
다) 제3점포의 차임: 78,100,000원
○ 2020. 10. 30.부터 2021. 2. 28.까지: 8,800,000원(= 월 차임 2,200,000원 × 4개월)
○ 2021. 3. 1.부터 2022. 11. 30.까지: 69,300,000원(= 월 차임 3,300,000원 × 21개월)
2) 피고가 원고의 임대차계약 해지의 의사표시가 도달한 2022. 12. 27. 이전까지 원고에게 송금한 돈의 합계는 별지3 기재와 같이 449,282,094원이고, 현금으로 지급한 돈의 합계가 7,500,000원인데, 그중에서 임대차보증금과 관련하여 송금한 돈이 앞서 본 바와 같이 합계 103,465,428원(= 70,000,000원 + 33,465,428원)이므로, 피고가 원고에게 지급한 차임은 합계 353,316,666원(= 449,282,094원 + 7,500,000원 － 103,465,428원)이 된다.
3) 따라서 원고의 임대차계약 해지의 의사표시가 피고에게 도달한 2022. 12. 27.을 기준으로 피고의 미지급 차임은 19,513,334원(= 발생 차임 합계 372,830,000원 － 지급 차임 합계 353,316,666원)이 된다. 한편 원고는 임차인인 피고의 차임연체액이 3기의 차임액을 초과한다는 이유로 임대차계약의 해지를 주장하고 있는데, 원고와 피고 사이에 유지되고 있는 임대차계약은 제1, 3점포에 관한 임대차계약이고, 그 차임 합계가 월 8,800,000원이므로, 피고의 미지급 차임 합계가 3기의 차임 26,400,000원[(= 8,800,000원 × 3개월)]에 이르지 못하였음이 계산상 명백하다. 따라서 원고의 임대차계약해지 주장은 받아들이지 아니한다.
 
다.  미지급 차임의 계산
1) 앞서 본 바와 같이 피고가 2022. 12. 27.까지 미지급한 차임의 합계는 19,513,334원이다.
2) 이 사건 제1점포의 차임은 월 5,500,000원, 이 사건 제3점포의 월 차임은 합계 3,300,000원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 제1, 3점포에 관하여 2022. 12. 27.부터 2023. 11. 30.까지 변제기가 도래한 차임의 합계는 105,600,000원(= 8,800,000원 × 12개월)이다.
3) 따라서 피고의 2022. 12. 27.까지의 미지급 차임과 그 이후로 2023. 11. 30.까지의 발생 차임의 합계는 125,113,334원(= 19,513,334원 + 105,600,000원)인데, 피고가 2023. 1. 26.부터 2023. 11. 29.까지 원고에게 송금한 돈이 별지3 기재와 같이 합계 121,100,000원이므로, 2023. 11. 30.을 기준으로 한 피고의 미지급 차임은 4,013,334원(= 125,113,334원 － 121,100,000원)이 된다.
4) 피고는 원고에게 미지급 차임 4,013,334원 및 이에 대하여 차임 최종 계산일 다음날인 2023. 12. 1.부터 다 갚는 날까지 원고가 구하는 바에 따라 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
라. 향후 차임 지급을 구하는 부분
원고는 이 사건 각 임대차계약이 해지되었음을 전제로 이 사건 제1, 3점포의 인도완료일까지의 차임 상당의 부당이득반환을 구하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 보기 어려운 이상 이 부분 청구를 받아들이지 아니한다.
4. 결론
원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 기각한다.
[별지1, 2, 3 각 생략]