【전문】

【원 고】

원고 (소송대리인 법무법인 정서, 담당변호사 양선화)

【피 고】

피고 (소송대리인 변호사 최순용)

【변론종결】

2024. 11. 22.

【주 문】

 
1.  피고는 원고에게 14,167,741원과 이에 대하여 2024. 9. 24.부터 2024. 12. 20.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 
2.  원고의 나머지 청구를 기각한다.
 
3.  소송비용 중 90%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
 
4.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청 구 취 지】

피고는 원고에게 127,880,000원과 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 기초사실
가. 피고는 2013. 4. 10. 당시 [별지1] 2항 기재 건물(이하 이 사건 건물)의 소유자였던 소외 1(항소심 판결의 소외인)로부터 이 사건 건물 중 165.2㎡를 보증금 3,000만 원, 기간 2013. 4. 20.부터 2015. 4. 19.까지, 차임 월 40만 원(매월 20일에 지급)으로 정하여 임차하는 내용의 계약을 체결하였다. 피고는 소외 1에게 계약시 계약금 300만 원, 2013. 4. 23. 잔금 2,700만 원을 각 지급하였으며, 그 무렵부터 위 임차부분을 점유하기 시작하였다.
나. 피고는 2013. 6. 12. 소외 1과 보증금을 1억 원으로 증액하면서, 기간을 2013. 6. 12.부터 2015. 6. 11.까지로 하여 이 사건 건물의 1층 중 [별지3] 도면1 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 275㎡, 이 사건 건물의 2층 중 [별지3] 도면2 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 76.16㎡ 및 같은 도면 표시 ㉦, ㉧, ㉨, ㉩, ㉪, ㉫, ㉦의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 41.46㎡ 합계 392.62㎡(기존 임차 부분을 포함한 약 118평, 이하 이 사건 쟁점부분)에 관한 임대차계약을 체결하였고(이하 변경된 계약까지 통틀어 ’이 사건 임대차계약‘이라 한다), 피고는 2013. 6. 12. 소외 1에게 보증금 증액분인 7,000만 원을 지급하였다.
 
다.  이 사건 임대차계약 특약사항은 ’본 계약은 쌍방 간 합의에 의해 매 2년마다 별도의 계약서 없이 자동 연장된다.‘고 규정하고 있다. 이에 이 사건 임대차계약은 2015. 6. 12., 2017. 6. 12., 2019. 6. 12. 총 3차례 연장되어 기간이 2021. 6. 11.까지로 되었다.
라. 피고는 2018. 1. 15. 소외 1로부터 ’건물주인 소외 1은 공장소유자이나 공장에 입주한 임차인이자 채권자인 피고에게 변제하여야 할 채무를 이행하지 못하고 있으므로, 임대료 없이 공장에 관한 모든 권한 및 임차인 소외 2에 관한 일체의 권리를 피고에게 일임하여 공과금, 전기료 등 모든 것을 피고가 전담하여 관리한다. 소외 2의 소외 1과 작성하는 공장임대차계약서는 사업자등록 및 공장등록을 하기 위한 용도로만 사용하고, 본 각서는 임대차계약서에 우선한다.‘는 취지의 공장임대차계약 각서(이하 이 사건 각서)를 받았다.
 
마.  원고는 2020. 9. 29. 수원지방법원 안산지원 2019타경50782호 부동산임의경매절차(이하 이 사건 경매절차)에서 [별지1] 제1항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지‘라 하고, 이 사건 토지와 이 사건 건물을 통틀어 ’이 사건 각 부동산‘이라 한다)와 이 사건 건물, [별지2] 기재 각 동산(이하 순번대로 ‘이 사건 제1, 2 기계’라 하고, 통틀어 ‘이 사건 각 기계’라 한다)의 소유권을 모두 취득하였다.
 
바.  이 사건 건물은 전체적으로 4개의 구역으로 구획되어 있고, 제3 구역과 제4 구역은 피고가 설치한 칸막이로 구분되어 있다. 이 사건 건물 제1 구역 중 1층에는 이 사건 각 기계가 보관되어 있고, 피고는 제1 구역 중 2층 일부를 사무실로 사용하고 있으며, 제2, 3 구역 일부에 크레인이나 LED 형광등 등을 설치하여 공장 또는 창고로 사용하고 있는데, 그 각 사용 부분은 이 사건 쟁점부분에 해당한다.
 
사.  피고는 유치권자로서 이 사건 토지의 출입구에 자바라 철문, 가변형 철제펜스 및 철제난간을, 이 사건 건물의 출입문에 시건장치(잠금장치)를 각 설치하여 이 사건 각 부동산에 원고 등 타인의 출입을 통제하고 있다.
 
아.  원고는 피고를 상대로 건물인도의 소(이 법원 2020가합12308)를 제기하여, 제1심 법원은 2021. 12. 9. 판결을 선고하였고, 이에 피고가 항소(수원고등법원 2022나10190)하였다. 항소심 법원은 2024. 6. 13. 다음과 같은 판결을 선고하였으며, 위 판결은 2024. 6. 28. 확정되었다.
가. 피고는 원고에게,1) 이 사건 제2 기계를 인도하고,2) 원고 또는 소외 1로부터 221,220,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 제1 기계를 인도하고,3) 원고로부터 100,000,000원을, 원고 또는 위 소외 1로부터 128,500,000원을 각 지급받음과 동시에 이 사건 쟁점부분을 각 인도하고,4) 원고 또는 위 소외 1로부터 위 128,500,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 건물 중 이 사건 쟁점부분을 제외한 부분을 인도하라.나. 원고의 이 사건 토지 인도청구와 나머지 청구를 모두 기각한다.
위 판결에서 항소심 법원은, 이 사건 쟁점부분의 피고 점유와 관련한 차임상당 손해배상 내지 부당이득반환청구에 대하여, ‘원고는 피고가 3기 이상 차임연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통보함에 따라 이 사건 임대차계약이 2023. 3. 8. 해지되었으나, 피고가 임대인 지위를 승계한 원고로부터 보증금 1억 원을 돌려받을 때까지 원고와 피고 사이의 이 사건 임대차계약에 따른 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되는 이상 피고가 이 사건 쟁점부분을 점유ㆍ사용하더라도 불법점유 내지 부당이득이 성립하지 않는다.’며 이를 기각하였다. 이 사건 쟁점부분을 제외한 이 사건 건물의 점유에 대한 손해배상 내지 부당이득반환청구에 대하여는, 피고가 유치권자로서 적법하게 점유하고 있고, 실질적 이익을 얻었다는 점을 인정하기 부족하다는 이유로 기각하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1 내지 2, 갑 제5호증, 을 제11호증, 변론 전체의 취지
 
2.  청구원인에 관한 판단 
가.  이 사건 쟁점부분에 대한 차임지급의무
(1) 위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 2020. 9. 29.부터 2024. 7. 28.까지 이 사건 쟁점부분에 대한 차임 46개월분 합계 18,400,000원(= 400,000원×46개월)과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
(2) 피고는, 2018. 1. 15. 이 사건 각서를 통하여 소외 1과 사이에 이 사건 임대차계약을 차임 없는 임대차계약으로 변경하였으므로, 임대인 지위를 승계한 원고의 차임지급에 응할 수 없다고 주장하나, 이 사건 각서의 작성자들과의 작성경위 및 피고의 유치권 행사로 인한 이 사건 쟁점부분 이외 부분의 점유사실, 2013년 각서와 관련된 피고의 주장내용, 선행사건에서 이 사건 임대차계약 해지 여부와 관련하여 차임지급 여부가 쟁점이 되었는데 이 사건 각서 관련 주장은 없었던 점, 그 외 선행판결의 인정사실 등에 비추어 볼 때 이 사건 각서가 이 사건 임대차계약의 내용으로 포함되었다거나 이 사건 임대차계약의 변경계약이라고 보기 어렵다. 따라서 설령 이 사건 각서를 통해 이 사건 임대차계약상 차임을 면제하기로 하였다고 하더라도 피고가 이로써 제3자인 원고에게 대항할 수는 없다. 위 주장은 이유 없다.
(3) 피고는, 원고의 위 차임채권 중 일부는 3년의 단기소멸시효가 완성되었다고 항변한다. 원고가 2024. 8. 16. 피고에게 차임 등 지급을 구하는 이 사건 소를 제기한 사실은 기록상 명백하므로, 위 소제기일로부터 역산하여 3년이 되는 2021. 8. 16. 이전에 발생된 차임 채권은 3년의 소멸시효가 완성되어 시효로 소멸하였다. 따라서 피고의 이 부분 항변은 이유 있다.
이에 대하여 원고는 선행사건에서 2023. 3. 8.자 준비서면을 통하여 피고의 차임 연체를 주장한바 있고 이러한 원고의 주장은 인용되었으므로, 위 준비서면이 제출된 2023. 3. 8. 소멸시효가 중단되었다고 재항변하므로 살피건대, 선행사건에서의 원고의 차임연체 주장이 민법 제168조가 정하는 소멸시효 중단사유에 해당한다고 볼 수 없으므로, 위 재항변은 이유 없다.
 
나.  이 사건 쟁점부분 이외 부분에 대한 차임지급의무
원고는, 피고가 이 사건 각서를 통하여 소외 1로부터 소외 1과 소외 2, 소외 3(이하 소외 2 등)의 각 임대차계약상 임대인 지위를 양수하였고, 이에 따라 소외 2 등의 각 임차부분도 (간접)점유하고 있으므로, 원고에게 소외 2 등의 각 임차부분에 대한 46개월분 차임 합계 109,480,000원(= 월 차임 합계 2,380,000원 × 46개월)을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 원고의 위 주장이 임대차계약상 차임을 주장하는 것인지, 점유사용을 전제로 차임 상당의 부당이득 내지 손해배상을 주장하는 것인지 불분명하므로, 이에 관하여 차례로 살펴본다. 임대차계약상 차임주장에 관하여 보건대, 원고 제출 증거만으로는 피고가 원고 주장과 같이 임대인 지위를 양수하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 설령 그렇다고 하더라도 피고가 원고에게 ‘차임지급의무’를 부담하는 아무런 계약관계가 없으므로, 이 부분 주장은 그 자체로 이유 없다. 다음으로 부당이득 내지 손해배상 주장에 관하여 보건대, 원고 주장과 같이 피고가 원고 주장과 같이 임대인 지위를 양수하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 피고는 이 사건 쟁점부분을 제외한 이 사건 건물의 점유하는 것이 유치권자로서 적법하고 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘어 사용수익에 따른 실질적 이익을 얻었다고 보기에 부족하다고 판단한 선행판결을 뒤집을 만한 증거가 있는 것도 아니다. 따라서 이 부분 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
 
다.  소결론
피고는 원고에게 2021. 8. 16.부터 2024. 7. 28.까지 이 사건 쟁점부분에 대한 차임 14,167,741원[= 400,000원 × (35개월 + 13/31, 원 미만 버림)]과 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음 날인 2024. 9. 24.부터 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2024. 12. 20.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
 
3.  결론
원고 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.
[별지1~3 각 생략]