【전문】

【원고(반소피고), 피항소인 겸 항소인】

원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 석률, 담당변호사 박은식)

【피고(반소원고), 항소인 겸 피항소인】

피고(반소원고) (소송대리인 변호사 전용범)

【제1심판결】

부산지방법원 서부지원 2024. 12. 18. 선고 2024가단104732(본소), 2024가단119932(반소) 판결

【변론종결】

2025. 11. 19.

【주 문】

 
1.  이 법원에서 확장된 반소 청구를 포함하여 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 
가.  피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 별지 기재 부동산을 인도하라.
 
나.  피고(반소원고)의 반소 청구를 기각한다.
 
2.  소송총비용은 본소, 반소를 합하여 피고(반소원고)가 부담한다.
 
3.  제1의 가.항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】

1. 청구취지
가. 본소
주문 제1의 가.항과 같다.
나. 반소
원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)에게 2,194,200,000원 및 그중 50,000,000원에 대하여는 이 사건 반소장 부본 송달 다음날부터, 24,000,000원에 대하여는 이 사건 2024. 11. 21.자 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터, 2,120,200,000원에 대하여는 이 사건 2025. 10. 15.자 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(피고는 당심에 이르러 반소 청구취지를 확장하였다).
2. 항소취지
가. 원고
주문 제1항과 같다.
나. 피고
1) 본소 : 제1심판결의 본소에 대한 부분 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 본소 청구를 기각한다.
2) 반소 : 제1심판결의 반소에 대한 부분 중 피고 패소 부분을 취소한다. 원고는 피고에게 2,150,200,000원 및 그중 30,000,000원에 대하여는 이 사건 반소장 부본 송달 다음날부터, 2,120,200,000원에 대하여는 이 사건 2025. 10. 15.자 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(선해한다).

【이 유】

본소, 반소를 함께 본다.
1. 기초사실
가. 이 사건 임대차계약의 체결
1) 피고는 2001. 9.경 별지 기재 부동산(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)의 소유자들인 원고, 소외 1과 사이에, 이 사건 상가에 관하여 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 이 사건 상가를 인도받아 ○○온누리약국을 운영하여 왔다.
2) 이후 위 임대차계약은 여러 차례에 걸쳐 갱신되어 오다가, 2017. 10. 31. 원고가 이 사건 상가를 단독으로 소유하게 되자, 피고는 2018. 1. 1. 원고와 사이에 이 사건 상가에 관하여 임대차보증금 1억 원, 월 차임 600만 원(부가가치세 별도, 이하 같다), 임대차기간 2년으로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 이 사건 임대차계약의 갱신 거절
1) 이 사건 임대차계약이 그 기간 만료일인 2019. 12. 31. 이래 묵시적으로 갱신되어 오던 중, 원고는 2023. 4.경 피고에게 이 사건 임대차계약의 월 차임을 기존 600만 원에서 2,400만 원으로 증액하여 줄 것을 요청하였다.
2) 위와 같은 원고의 차임 증액 요청에 피고는 금액 조정을 요청하였고, 원고와 피고 사이에 협의가 결렬되자, 원고는 2023. 9. 18. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신 거절 의사와 함께 2023. 12. 31.을 기한으로 임대차기간이 만료됨을 통지하였다.
다. 피고의 신규 임차인 주선과 계약 체결 결렬
1) 피고는 이 사건 상가의 신규 임차를 희망하는 소외 2와 사이에 2023. 10. 24. 이 사건 상가에 관하여 권리금을 22억 원으로 정하여 권리금 계약(이하 ‘이 사건 권리금 계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 소외 2로부터 계약금 중 일부로 3,000만 원을 지급받았다.
2) 피고는 위와 같은 내용을 원고에게 알렸고, 원고는 이 사건 상가에 관한 새로운 임대차계약을 체결하기 위하여 소외 2와 사이에 교섭을 진행하였으나 계약이 체결되지 못하였고, 이후 피고는 소외 2에게 이 사건 권리금 계약의 계약금으로 지급받은 3,000만 원을 반환하고 이 사건 권리금 계약을 해제하였다.
라. 원고의 변제 공탁
원고는 2024. 6. 3. 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 1억 원을 변제공탁 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5, 6호증, 을 제1, 2, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 본소 청구원인에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2023. 12. 31.경 기간만료로 종료되었다고 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다.
나. 피고의 항변 및 반소 일부 청구원인에 관한 판단
1) 주장 요지
피고는 이 사건 상가의 누수공사비용으로 4,400만 원을 지출하였고 이는 필요비에 해당하므로 이를 상환받을 때까지 이 사건 상가를 유치할 권리가 있다고 항변함과 아울러 반소로써 위 금액의 지급을 구한다.
이에 대하여 원고는 피고가 필요비상환청구권을 포기하였다고 주장한다.
2) 판단
피고는 이 사건 상가의 보존을 위한 누수공사 비용으로 4,400만 원을 지출하였다고 주장하며, 원고와 피고 사이의 문자메세지(을 제5호증)와 전자세금계산서ㆍ이체확인증(을 제7호증)을 그 증거로 들고 있으나, 위 전자세금계산서의 품목은 ‘○○약국 리모델링 공사’로만 기재되어 있고, 그 공사의 구체적인 내역을 알 수 있는 견적서 등의 자료가 제출되어 있지 않은 점 등을 고려하면, 구체적인 누수공사의 내용이 무엇인지가 명확하지 아니하고, 위 공사비용 중 실제로 누수공사와 관련하여 지출된 비용이 얼마인지를 확인할 수 없는바, 위 증거를 포함하여 피고가 제출한 증거만으로는 피고가 누수공사를 위하여 지출하였다고 주장하는 위 비용이 이 사건 상가에 관하여 지출한 필요비라고 단정하기 어렵다.
설령 위 누수공사비용이 필요비에 해당한다고 하더라도, 갑 제2호증의 기재에 의하면, 원고와 피고는 이 사건 임대차계약 제5조에서 ‘임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상 복구키로 함’이라고 약정한 사실을 인정할 수 있고, 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없는바(대법원 1975. 4. 22. 73다2010 판결 등 참조), 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 위 원상회복약정에 기하여 필요비상환청구권을 미리 포기하였다고 보이므로, 피고는 원고를 상대로 위 누수공사비용의 상환을 구할 수 없고, 위 비용을 상환받을 때까지 이 사건 상가에 대한 유치권을 주장할 수도 없다.
결국 피고의 위 항변 및 이 부분 반소 청구는 모두 이유 없다.
다. 반소 나머지 청구원인에 대한 판단
1) 주장 요지
피고는 신규 임차인이 되려는 소외 2의 구체적인 인적사항을 제시하면서 원고에게 이를 주선하였음에도, 원고는 소외 2에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 이 사건 상가에 관한 임대차계약이 체결되지 못하게 하였고, 이에 따라 피고와 소외 2 사이의 이 사건 권리금 계약 또한 해제되었다. 이러한 원고의 행위는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제3, 4호에서 정한 권리금 지급 방해행위에 해당하므로, 같은 조 제3항에 따라 원고는 피고에게 권리금 상당의 손해배상금 21억 5,020만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 관련 법조항
상가임대차법 제10조의4 제1항은 "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다"라고 정하면서 각 호의 사유 중 하나로 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호)’, ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 들고 있다. 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해가 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항).
3) 인정사실
가) 원고와 피고는 이 사건 임대차기간 만료 8개월 전인 2023. 4.경부터 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 및 월 차임 증액과 관련한 논의를 하였는데, 원고는 위 과정에서 피고에게 ‘임대차보증금 1억 원에 월 차임 2,400만 원’ 또는 ‘임대차보증금 5억 원에 월 차임 2,000만 원’의 계약 조건을 제시하였고, 피고는 2023. 11. 28. 원고에게 ‘임대차보증금 2억 원에 월 차임 1,400만 원으로 임대차계약을 갱신하거나, 원고가 이를 거절하는 경우 신규 임차인으로 소외 2를 주선하겠다’는 내용의 내용증명을 보냈다.
나) 이에 원고는 2023. 12. 8. ‘피고가 제안한 임대차보증금 및 월 차임 증액안은 수용하기 어렵고, 소외 2와 임대차계약을 체결하기 위하여 협의하겠다’는 내용의 내용증명을 보냈다.
다) 원고는 2023. 12. 12. 소외 2와 만나 ‘임대차보증금 5억 원에 월 차임 2,000만 원’으로 하는 계약 조건을 제시하였으나, 소외 2는 이 사건 상가 인근에 위치한 건물로서 원고의 어머니 소외 3이 소유한 부산 사상구 (이하 생략) 외 2필지 지상 △△빌딩 1층 (호수 생략)(이하 ‘소외 상가’라 한다)에 새로운 약국이 들어설 수 있다는 사정 등을 고려하면 월 차임은 1,500만 원으로 감액되어야 한다고 주장하는 등, 원고와 소외 2 사이에 합의가 이루어지지 아니하여 이 사건 상가에 관한 임대차계약이 체결되지 못하였다.
라) 그러자 피고는 2023. 12. 18. 원고에게 ‘원고가 신규 임차인을 소개하거나, 또는 피고가 이전에 제안한 조건, 즉 임대차보증금 2억 원에 월 차임 1,400만 원의 조건으로 이 사건 임대차계약을 갱신할 것을 요청한다’는 내용의 내용증명을 보냈다.
마) 피고는 2023. 12. 22.경 원고가 소개한 신규 임차인의 공인중개사와 만나 권리금 계약 체결을 협의하였으나, 피고가 권리금으로 22억 원을 제시한 데 대해 위 공인중개사는 소외 상가에 새로운 약국이 들어설 수 있다는 사정을 고려하면 위 금액은 감액되어야 한다고 주장하는 등 의견이 좁혀지지 못하여 피고와 신규 임차인 사이의 권리금 계약도 체결되지 못하였다.
바) 한편, 피고와 피고의 배우자 소외 4는 원고의 어머니 소외 3로부터 2012. 말경 이래로 10년이 넘는 기간 동안 소외 상가를 각 1/2지분씩 임대차보증금 합계 1억 원, 월 차임 합계 600만 원으로 정하여 증액 없이 임차하여 오다가, 피고가 임차한 1/2지분에 관한 임대차계약은 2023. 2. 28.경 월 차임이 100만 원 증액되어 2025. 4. 30.까지로 갱신되었고, 소외 4가 임차한 1/2지분에 관한 임대차계약은 월 차임 증액 없이 2023. 12. 31. 기간이 만료될 예정이었다. 피고는 원고와 사이에 이 사건 상가에 관한 이 사건 임대차계약의 갱신 및 신규 임차인 주선 등의 논의를 진행함과 동시에, 소외 상가의 임대차계약에 관해서도 "월 차임은 합계 1,000만 원으로 하고, 임대인은 소외 상가에 소외 5(피고의 아들)이 약국을 개설할 수 있도록 적극적으로 협조한다"는 조건으로 임대차를 갱신하여 줄 것을 요청하였다.
[인정근거] 갑 제4, 7, 9, 10호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제3, 4, 8호증의 각 기재, 당심 증인 소외 2의 증언, 변론 전체의 취지
4) 구체적 판단
가) 앞서 인정한 사실관계, 앞서 든 증거들, 이 법원의 감정인 소외 6에 대한 감정촉탁결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고는 이 사건 상가의 적정 임대차보증금과 차임이 어느 정도이고 원고가 제시한 보증금과 차임이 그에 비하여 현저히 높다는 점에 관한 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점, ② 오히려 이 사건 상가는 □□□병원 정문 인근에 위치하여 약국으로서의 입지가 좋고, 피고가 운영한 ○○온누리약국의 2023년 월평균 조제료 수입은 104,329,156원에 이르는 점 등을 고려하면 피고가 요구한 보증금이나 차임이 주변 시세에 비추어 현저히 고액이라고 보기는 어려운 점, ③ 게다가 피고는 2001. 9.경부터 이 사건 상가를 원고 측으로부터 임차하여 2018. 1. 1. 원고가 이 사건 상가 소유권 전부를 취득하기까지 약 17년 동안 이 사건 상가에서 약국을 운영하여 왔고, 원고가 2018. 1. 1. 피고와 사이에 임대차보증금 1억 원, 월 차임 600만 원으로 정하여 계약을 갱신한 이후 약 5년간 그 조건의 변동 없이 계약을 유지하다가 2023. 4.경에 이르러서야 피고에게 월 차임 등의 증액을 요구한 점, ④ 더욱이 피고는 이 사건 상가에서 사실상 ‘문전약국’으로서의 이점을 누리기 위하여 원고 측과 2012. 말경부터 소외 상가에 관한 임대차계약도 체결하였는데, 2023. 2. 28.경 소외 상가의 1/2 지분에 관하여 월 차임을 100만 원 증액한 것 이외에는 임대차보증금과 월 차임을 그대로 유지하고 있는 점, ⑤ 위와 같은 사정들을 고려하여 원고는 이 사건 임대차기간 만료 8개월 전부터 피고에게 이 사건 상가의 월 차임을 2,400만 원으로 증액하거나, 임대차보증금을 5억, 월 차임을 2,000만 원으로 증액해 줄 것을 요청한 바 있고, 피고가 주선한 소외 2에게도 같은 수준의 임대차보증금 및 차임을 요구한 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 함으로써 피고의 권리금 회수를 방해하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호 사유 주장은 이유 없다.
나) 앞서 인정한 사실관계, 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 2023. 11. 28.경 피고로부터 피고와 사이에 이 사건 권리금 계약을 체결한 소외 2를 소개받은 이후, 같은 해 12. 12.경 위 소외 2와 만나 이 사건 상가에 관한 신규 임대차계약 체결을 위한 협의를 진행한 점, ② 원고는 소외 2와의 협상 과정에서 이 사건 상가의 임대조건으로 기존에 피고에게 제시하였던 임대조건인 ‘보증금 5억 원 및 월 차임 2,000만 원’을 제시하였으나, 소외 2가 제시한 임대조건과의 간극이 커 임대차계약 체결이 결렬된 점, ③ 소외 2와의 임대차계약 체결이 어렵게 되자, 원고는 이 사건 상가에서 약국을 운영하고자 하는 신규 임차인을 스스로 물색하여 피고와의 권리금 계약 체결을 주선하기도 한 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 정당한 사유 없이 피고가 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 피고의 권리금 회수를 방해하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 사유 주장 역시 이유 없다.
다) 결국 원고의 행위가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3, 4호에 해당함을 전제로 한 피고의 이 부분 반소 청구는 그 손해액에 관하여 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
3. 결론
원고의 본소 청구는 이유 있어 이를 인용하고 피고의 반소 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 이 법원에서 이 법원에서 확장된 피고의 원고에 대한 반소 청구를 포함하여 제1심 판결을 주문과 같이 변경한다.
[별지 생략]