【전문】

【원고, 항소인】

○○전지 주식회사 (소송대리인 변호사 소병석 외 2인)

【피고, 피항소인】

△△△증권 주식회사 외 1인 (소송대리인 변호사 박찬익 외 5인)

【제1심판결】

서울중앙지방법원 2024. 1. 18. 선고 2021가합541740 판결

【변론종결】

2024. 12. 20.

【주 문】

 
1.  원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.
 
2.  항소비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】

제1심판결을 취소한다. 피고들은 공동하여 원고에게 15,861,593,172원 및 그중 10,000,000,000원에 대하여는 2018. 10. 26.부터, 5,000,000,000원에 대하여는 2019. 4. 8.부터, 861,593,172원에 대하여는 2020. 5. 8.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 제1심판결의 인용
원고의 항소이유는 제1심에서 제기한 주장과 크게 다르지 않고, 이 법원에 추가로 제출된 증거를 보태어 기록을 다시 살펴보아도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.
이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는, 제1심판결 중 일부를 아래와 같이 고쳐 쓰고, 원고가 이 법원에서 강조하거나 추가한 주장에 관하여 제2항과 같이 판단을 추가하는 것 외에는 제1심판결 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 그대로 인용한다(약어 포함).
○ 제23면 제9행의 "원고로부터"를 "원고로부터 지급받은"으로 고친다.
○ 제30면 마지막행의 "63호증"을 "63, 127, 145호증"으로 고치고, 제35면 제5행과 제6행 사이에 아래 내용을 추가한다.
『(아) 원고는 ‘피고 △△△증권 소속 직원인 소외 1, 소외 2 등이 DIL로 인하여 선순위 대출에 채무불이행이 발생하는 경우 후순위 채권자는 투자금액을 전혀 회수할 수 없는 위험이 있는데도 이러한 사실을 숨기고 원고에게 이 사건 각 펀드의 수익증권을 판매하여 합계 15,861,593,172원을 편취하였다’는 등의 혐의사실로 소외 1, 소외 2 등을 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 등으로 고소하였으나, 서울중앙지방검찰청 검사는 2024. 8. 7. 혐의없음(증거불충분)의 불기소처분을 하였다.』
○ 제35면 제5행 말미에 아래 내용의 각주를 추가한다.
『원고는, 피고 △△△증권이 이 사건 주니어 메자닌 대출에 직접 200억 원을 투자했는데 이는 ‘Sell-down’을 한 결과물에 불과하거나 향후 미국 시장진출과 본 PF 투자, 지분 투자 등을 감안하였기 때문일 뿐, 당시 이 사건 개발사업의 사업성을 높게 평가하였기 때문은 아니라고 주장한다(원고의 2025. 1. 31. 자 참고서면 참조). 원고가 그 근거로 제시한 갑 제21, 22호증의 각 기재에 의하면, 피고 △△△증권은 2018. 10. 10.경 이 사건 주니어 메자닌 대출에 관하여 ‘이 사건 개발사업의 특성상 인허가 지연 등의 리스크가 존재함에 따라 원본 손실 가능성도 배제할 수 없으나, 인허가 관련 이슈는 제한적일 것으로 판단된다. 비슷한 규모의 수익형 부동산을 비교하면 선순위 비중과 규모가 크지 않고 본 PF(Construction Loan) 기간이 짧아 매력적인 상품으로 보인다. Sponsor와의 관계 유지 측면에서 약 840억 원을 전액 Sell-down 하지 않고 약 640억 원을 5개월 내 Sell-down 하기로 하고, 향후 본 PF 대출이 실행되면 이 사건 개발사업의 지분을 취득하는 Warrant 투자 조건을 협의 중이다.’라는 등의 내용으로 투자심사를 진행한 사실이 인정된다. 위 인정 사실에 의하면 피고 △△△증권은 이 사건 주니어 메자닌 대출에 관한 투자의 적정성을 여러 방면에서 종합적으로 검토하여 직접투자 여부 및 범위를 결정한 것으로 보일 뿐이므로, 이를 원고의 주장과 같이 피고 △△△증권이 당시 이 사건 개발사업의 사업성을 높이 평가하지 않았다는 근거로 삼기는 어려워 보인다.』
○ 제37면 표 아래 제4행의 "있었고,"를 "있었는데,"로 고치고, 같은 행의 "부동산"부터 제7, 8행의 "취득하게 되는데,"까지를 삭제한다.
○ 제38면 제3행의 "설명한"을 "설명을 한"으로 고친다.
○ 제38면 제20행의 말미에 아래 내용을 추가한다.
『(이에 대하여 원고는, 이 사건 각 펀드의 DIL 관련 조항 및 이에 따른 투자 위험성에 관한 착오가 동기의 착오가 아닌 계약 내용의 착오라고 주장하나, 원고가 착오하였다고 주장하는 부분은 ‘원고가 DIL 관련 조항의 존재에 따른 투자 위험성을 인지하지 못하고 이 사건 펀드의 수익증권을 매수하였다.’는 것이므로, 이와 같은 착오는 원고 내심의 의사형성 과정에서 결정의 근거가 되는 사정을 착오하였다는 것으로서 동기의 착오에 해당한다고 봄이 타당하다)』
○ 제42면 아래에서 제4행의 "‘중요사항’은"을 삭제한다.
○ 제50면 제19행의 말미에 아래 내용을 추가한다.
『또한 원고는 이 사건 부동산의 가치가 2021. 1.경 10억 3,000만 달러로 평가되었다고도 주장하나, 피고 □□□가 2021. 1. 작성한 자료(을가 제16호증)에 기재된 감정가 10억 3,000만 달러는 이 사건 부동산이 완공된 후 정상적으로 운영되는 것을 전제로 평가한 금액인 것으로 보이므로(22~23쪽), 위 감정가가 DIL 합의 당시의 이 사건 부동산의 시장가치를 적절히 반영한 것이라고 보기 어렵다.』
○ 제51면 제6행의 "반영한"을 "반영한다"로 고친다.
2. 추가 판단
 
가.  원고의 주장 요지
투자자는 기본적으로 투자를 할 때 투자대상의 수익성뿐만 아니라 안정성도 중요하게 고려하고, 원고 역시 2016년부터 정기예금과 채권형상품 등 안정적인 상품에 주로 투자해왔다. 그런데 DIL 관련 조항의 존부에 따라 이 사건 각 펀드의 원금회수 가능성이 달라지므로, DIL 관련 조항은 투자자의 합리적 투자판단 또는 이 사건 각 펀드의 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 중요사항에 해당하고, 따라서 원고가 이 사건 각 펀드 가입 전에 DIL 관련 조항이 있다는 사실을 알았다면 이 사건 각 펀드에 가입하지 않았을 것임이 분명하다.
 
나.  판단
1) 메자닌 대주의 원금회수 가능성에 관하여 살피건대, 담보 부동산의 가치가 선순위 채권액과 같거나 그보다 더 낮아진 경우에는 해당 부동산에 관한 경매절차를 진행하더라도 선순위 대주가 전액 배당받아갈 뿐 메자닌 대주는 전혀 배당받을 수 없다는 점에서 DIL이 실행되었을 경우와 경매절차가 진행되었을 경우 메자닌 대주의 원금회수 가능성이 달라진다고 볼 수 없다. 또한 담보 부동산의 가치가 선순위 채권액보다 더 높다면 메자닌 대주는 메자닌 채권을 시장에 매각하거나 매입권한을 행사하여 선순위 채권을 매입한 후 직접 선순위 대주의 지위에서 담보 부동산에 관한 경매절차를 진행하는 등의 방법으로 채권을 회수할 수 있으므로, 이 경우에도 DIL이 실행되었다는 사정만으로 메자닌 대주의 원금회수 가능성이 달라진다고 단정할 수 없다. 결국 메자닌 대주의 원금회수 가능성은 담보 부동산의 시장 가치에 따라 달라지는 것이지 DIL 관련 조항의 존부에 따라 달라지는 것이라 보기 어렵다.
2) 이에 관하여 원고는, 담보 부동산에 관한 경매절차를 진행하는 경우 감정평가나 경쟁입찰 등의 절차를 거치면서 그 가치를 객관적으로 평가할 수 있지만, DIL이 실행되면 담보 부동산에 관한 평가절차를 별도로 거치지 않으므로 담보 부동산의 가치를 잘못 평가할 위험이 존재한다고 주장한다. 그러나 감정평가액을 고려하여 최저입찰가가 정해지는 우리나라의 경매와 달리, 미국의 경매의 경우에는 경매를 신청한 담보권자의 채권액이 최저입찰가가 되므로 별도의 공적 감정평가 절차를 거치지 않는 것으로 보인다(을가 제61호증의 1, 2, 을가 제63호증의 1, 2, 을나 제5호증). 또한 경쟁입찰이 이루어지는 경매와 마찬가지로 DIL이 실행되는 경우에도 DIL 통지 후 메자닌 채권 매각을 시도하는 과정에서 다수의 잠재적 투자자들에 의해 담보 부동산의 가치에 대한 제3자의 평가가 이루어지게 된다. 따라서 경매절차를 진행하는 경우와 비교하였을 때 DIL이 실행되는 경우 담보 부동산의 가치를 잘못 평가할 위험이 더 크게 존재한다고 단정하기는 어렵다.
3) 한편 원고는 메자닌 채권 매각과 관련하여, DIL 통지를 하면 메자닌 대주가 선순위 채권을 매입하지 않는 한 메자닌 대주가 기존에 보유하던 선순위 차주에 대한 지분질권의 가치는 사실상 전부 상실되므로 DIL 통지 후 메자닌 채권을 매입하는 경우 선순위 채권도 함께 매입하여야 한다는 부담이 발생하고, 이로 인해 메자닌 채권의 가치가 DIL 통지 전보다 하락하게 된다고 주장한다. 그러나 선순위 대출채권의 EOD가 발생하여 경매절차가 진행된다고 하더라도 경매절차에서 부동산을 경락받기 위해서는 선순위 채권액보다 더 높은 가격으로 입찰하여야 하므로(앞서 본 바와 같이 미국의 경매에서는 담보권자의 채권액이 최저입찰가가 되기 때문이다), 선순위 채권 매입에 대한 부담은 DIL 통지 후 메자닌 채권을 매입하는 경우뿐만 아니라 경매가 진행되는 경우에도 공통적으로 존재하는 것으로 보인다. 따라서 선순위 채권 매입에 대한 부담으로 메자닌 채권의 가치가 하락하는 부분이 있다고 하더라도 이를 DIL 관련 조항만의 문제라고 보기 어렵다.
4) 다시 원고는 매입권한 행사와 관련하여, 선순위 채권 규모가 메자닌 채권 규모보다 큰 경우가 일반적이므로 메자닌 대주들이 선순위 채권을 매입하는 것은 사실상 어렵다는 점에서 매입권한은 DIL 통지 이후에 메자닌 대주들을 보호하는 방안으로서 기능하지 못한다고 주장한다. 그러나 메자닌 대주들은 선순위 채권 규모뿐만 아니라 담보 부동산의 현재 가치와 향후 가치, 사업 전망 등을 종합적으로 고려하여 매입권한 행사 여부를 결정하게 되고, 실제로 2022. 1.경 미국의 부동산 메자닌 투자에 참여한 국내 기관투자자들이 매입권한을 행사한 사례도 존재한다는 점(을가 제26호증의 1)에서, 일반적으로 선순위 채권 규모가 크다는 이유만으로 매입권한이 메자닌 대주들의 권리를 보호하는 권한으로서 전혀 기능하지 못한다고 볼 수는 없다.
5) 결국 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 모두 받아들일 수 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 피고 △△△증권에 대한 주위적 및 예비적 청구와 피고 □□□에 대한 청구는 이유 없어 모두 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 피고들에 대한 항소는 이유 없어 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.