【판결요지】

학교법인이 부설주차장 부지의 관리·운영을 제3자에게 위탁하였더라도 운영시간·요금·이용대상 등을 실질적으로 지휘·감독하며 소유주체로서 사용하였고, 위탁업체로부터 받은 금원도 주차관리 용역대가의 간접징수에 불과하다면, 그 부지는 학교의 교육사업에 '직접 사용'하는 재산세 면제대상 부동산에 해당하고 '유료 사용'에 따른 감면배제 예외사유에도 해당하지 않음

【전문】

【주문】

상고를 기각한다.
상고비용은 피고가 부담한다.

【이유】

「상고심절차에 관한 특례법」은 대법원이 법률심으로서의 기능을 효율적으로 수행하고 법률관계를 신속하게 확정하도록 제4조 제1항 각 호에서 원심판결에 중대한 법령위반에 관한 사항이 있는 경우 등으로 심리 사유를 한정하고, 상고이유에 관한 주장이 각 호의 어느 하나의 사유를 포함하지 아니하거나 위 사유를 포함하는 경우에도 같은 조 제3항 각 호에 해당할 때에는 판결로 상고를 기각한다고 규정한다.

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나 상고인의 상고이유에 관한 주장은 「상고심절차에 관한 특례법」 제4조 제1항 각 호에서 정한 사유를 포함하지 아니하거나 같은 조 제3항 제2호에서 정한 원심판결에 영향을 미치지 아니하는 때에 해당한다.

그러므로 「상고심절차에 관한 특례법」 제5조에 따라 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

【판결요지】

학교법인이 부설주차장 부지의 관리·운영을 제3자에게 위탁하였더라도 운영시간·요금·이용대상 등을 실질적으로 지휘·감독하며 소유주체로서 사용하였고, 위탁업체로부터 받은 금원도 주차관리 용역대가의 간접징수에 불과하다면, 그 부지는 학교의 교육사업에 '직접 사용'하는 재산세 면제대상 부동산에 해당하고 '유료 사용'에 따른 감면배제 예외사유에도 해당하지 않음

【전문】

【주문】

 
1.  제1심판결을 취소한다.
피고가 서울 서대문구 대현동 11-1 외 (면적 2,480.00㎡) 노상주차장과 관련하여 원고에게 한 2022. 3. 11.자 [별지 1] 기재 재산세, 도시지역분, 지방교육세 부과처분 및 2022. 9. 10.자 재산세 182,713,690원, 도시지역분 119,210,290원, 지방교육세 36,542,730원 부과처분 중 재산세 167,485,498원, 도시지역분 108,550,556원, 지방교육세 33,497,092원을 초과하는 부분을 모두 취소한다.

 
2.  소송총비용은 피고가 부담한다.

【이유】

 
1.  처분의 경위

이 법원이 이 부분에 관하여 기재할 이유는 제1심판결의 ‘1. 처분의 경위’ 부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

 
2.  원고 주장의 요지

가. 교지는 사립학교법령 및 조세법령상 그 자체로 ‘교육목적에 직접 사용되는 재산’에 해당하고, 이 사건 학교의 캠퍼스 부지는 관련 법령이 정하는 일부 예외를 제외하면 그 전체가 교지에 해당하며, 이 사건 주차장 부지 역시 교지 내에 존재하는 교육용 건물에 인접한 토지를 활용한 것이다. 따라서 이 사건 주차장 부지는 그 자체로 교육목적에 직접 사용되는 재산임을 인정할 수 있다.

나. 이 사건 주차장 부지는 주차장법에 따라 이 사건 학교의 각 건물에 부설하여 필수적으로 설치된 부설주차장으로서, 학교 재학생, 교직원, 학교 업무 및 학교의 교육 사업과 관련된 방문객들의 편의를 위하여 제공되는 공간으로 이 사건 학교의 교육 목적에 직접 사용되고 있다. 원고는 OOO와 사이에 이 사건 주차장 부지를 포함한 주차장의 운영에 관한 관리 위탁계약을 체결하여 그 관리업무만을 위 회사에 위탁한 것에 불과하고, 위 회사의 업무를 지휘·감독함으로써 이 사건 주차장 부지를 직접 사용하였다. 따라서 이 사건 주차장 부지가 직접 사용 대상이 아니라는 것을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

다. 이 사건 주차장 부지는 구 지방세특례제한법(2021. 12. 28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것) 제41조 제2항 단서의 ‘해당 재산이 유료로 사용되는 경우’에 해당하지 않으므로, 재산세 감면의 예외사유에 해당하지도 않는다.

 
3.  이 사건 처분의 적법 여부

가. 인정 사실

1) 원고는 OOO(이하 ‘이 사건 회사’라 한다)와 사이에 2016. 8. 9. OOO(이하 ‘OOO’라 한다)와 교내 주차장 운영에 관한 위탁계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다. 이 사건 계약의 임대료는 ① 2016. 12. 13. 2년간 총 임대료 1,100,000,000원(월 45,833,333원)에서 635,000,000원(3개월간 월 45,833,333원, 21개월간 월 23,690,476원)으로 변경되고, ② 2018. 9. 13. 월 33,750,000원(부가가치세 별도)으로 변경되었으며, ③ 2020. 3. 25. 월 21,250,000원(부가가치세 별도)로 변경되었다.

제1조(목적) 본 계약은 “갑(원고, 이하 계약 문언에서는 ‘갑’이라 한다)”이 “을(이 사건 회사, 이하 계약 문언에서는 ‘을’이라 한다)”에게 갑의 ECC 및 교내 주차장 운영을 위탁함으로써 주차장 이용자에게 편의를 제공하고 주차장을 효율적으로 운영함에 있어 제반사항을 정함을 목적으로 한다. 제2조(위탁운영 대상) 갑이 을에게 운영을 위탁하는 대상(이하 ‘주차장’)은 아래와 같다. ③ 업무범위 : ○○여자대학교 부설 주차장 위탁관리, 주차관제설비관리 및 이에 관련된 제반 업무. [첨부1] 교내 주차면 현황 참조 제3조(계약의 범위) 갑은 다음 각 호의 업무를 위임하고 을은 갑이 위임한 업무를 수임처리한다. ① 제2조 위탁운영대상을 이용한 주차장 운영관리 업무 ② 주차장 및 주차장 출입 차량의 관리 ③ 주차장 이용자에게 규정된 주차시설 이용료 징수 ④ 주차장 출입 차량에 대하여 안전하고 친절한 안내와 유도 ⑤ 기타 주차관리에 관하여 갑이 위임한 업무 제5조(임대료 및 보증금) ① 을은 갑의 주차장소 제공에 대한 대가로 계약기간 중 매년 오억오천만원(550,000,000원/부가세별도)의 임대료를 월별로 균등 분할하여 매월 말일까지 갑이 지정하는 은행계좌에 현금으로 입금한다. 단, 해당일이 공휴일인 때에는 그 다음날로 한다. ② 을은 갑에게 본 계약의 성실한 이행을 보증하기 위하여 보증금 110,000,000원(2년간 임대료의 10% 상당액)을 예치하되, 보증금은 본 계약과 동시에 납부한다. 제6조(주차차량의 분류) ① 주차장을 이용하는 주차차량은 정기권 이용차량, 일반차량, 기타차량 등으로 분류하기로 하며 각 분류에 의거 주차료 등을 산정, 징수하기로 한다. ② 을은 정기권 이용차량의 경우 스티커를 부착하여 식별할 수 있도록 한다. ③ 주차료 감면, 면제 대상 차량에 대해서는 갑이 주차권 상에 감면, 면제 대상 차량임을 확인하는 날인을 하거나 할인권을 발급하기로 한다. 제7조(주차시설) ① 갑은 을이 주차장 위탁운영을 수행하기 위하여 필요한 건물의 공간을 제공하며, 전기, 수도, 기본난방은 갑이 제공한다. 단, 통신요금 등 제공설비에 대한 유지비용은 을이 부담하나, 주차장 운영을 위한 주차관리실 및 주차부스 등의 전기료는 면제한다. ② 주차장 운영에 사용되는 소모품, 제세공과금 및 기타 부대비용을 을의 부담으로 한다. 단, 동절기 제설용 염화칼슘은 갑이 제공한다. 제8조(주차장 운영시간) ① 을은 주차장을 연중무휴로 24시간 운영한다. 다만 갑과 을이 협의하여 조정이 필요하다고 판단될 경우에는 운영 시간을 조정할 수 있다. 제9조(주차시설 이용료) ① 을은 [첨부3] 주차요금표에 근거하여 주차료를 징수하며 주차시설 이용료를 갑의 사전서면승인 없이 변경할 수 없다. ② 을은 갑의 구성원과 관련되지 아니한 외부인에게 임의로 정기주차권을 발급하여서는 아니된다. ③ 계약 체결 후 갑과 을은 협의하여 주차요금을 변경할 수 있다. 제10조(주차관리원) ① 효율적인 주차관리 업무 수행을 위하여 을은 갑의 구역 내에 주차관리원을 상근 배치시킨다. ⑥ 주차관리원은 을의 직원으로서 어떠한 경우에도 갑의 직원으로 간주되지 아니하며 을은 주차관리원에 대하여 사용자로서의 모든 책임을 부담한다. 주차관리원의 업무와 관련하여 갑, 갑의 직원 및 학생 혹은 제3자에 대하여 신체상, 재산상 손해가 발생하는 경우 을은 갑을 면책하고 전적으로 책임을 부담한다. 제11조(을의 책임) ② 을은 갑으로부터 위임받은 업무를 성실히 수행하여야 하며 효율적인 운영관리로 주차장 이용자에게 최대한의 편의를 도모하여야 한다. ② 을은 주차관제시설을 최상의 상태로 유지관리하기 위하여 일상 점검은 1일 1회, 정기점검은 2주에 1회 실시하여야 하며, 이용자의 안전 등을 위하여 시설의 보완이나 주차구역의 변경 등이 필요한 경우 지체없이 갑과 협의하여 결정하도록 한다. ⑤ 을은 갑이 주차장 이용차량 현황 및 주차요금 징수 내역 등의 자료제공을 요구하는 경우 지체없이 이를 갑에게 작성하여 제출하여야 한다. 제12조(갑의 권리) 효율적 주차장 관리를 위하여 갑은 다음 각 호의 권리를 갖는다. ① 주차시설 이용료 책정 및 협의 시 자료를 받거나 열람할 수 있는 권리 ② 주차시설이용료 수입, 지출 현황 보고를 받을 권리 ③ 주차장 위탁관리업무 전반에 관한 포괄적인 기획 조정 업무 ④ 주차장 위탁관리 업무 전반에 대하여 감사할 수 있는 권리 ⑤ 주차장 이용자 및 학교 시설물 이용자에게 불편을 초래한다고 판단된 경우 언제든지 이의 시정을 요구할 수 있는 권리 제13조(교직원 전용 주차공간의 확보) 을은 갑이 정하는 일정 주차면을 갑의 교직원에 대한 전용 주차공간으로 의무적으로 타 주차차량에 우선하여 확보하여야 한다.

2) 이 사건 계약 제2조에서 위탁운영 대상으로 명시한 주차장은 원고 소유의 이 사건 학교 및 그 부지에 설치된 1,683개 주차면이고, 그중 OOO 지하의 14개 주차면의 경우 자체관리 대상에 해당한다. 이 사건 주차장 부지는 이 사건 계약에 따라 이 사건 회사가 관리하는 대상 주차면에 포함되어 있다.

3) 이 사건 회사는 이 사건 학교 부지의 정문, 후문, 서문 등 출입문에 차단기 및 LPR(번호인식기)를 설치하고, 원고와 협의한 운영시간에 따라 출입문 개폐를 관리하였으며, 아래 [표1] 기재와 같은 주차료를 징수하였다(이후 계약 변경에 따라 일부 변경되었다). 원고는 계약에 따라 아래 [표2] 기재와 같이 무료주차 또는 정기주차권 발급대상자를 확인하여 이 사건 회사에 알려주었다.

[표1] 주차요금 표




[표2] 무료주차 대상 및 방법



4) 이 사건 회사는 아래와 같이 정기주차권 이용 차량을 세부적으로 교직원, 명예교수, 강사, 대학원생, 업체로 구분한 스티커를 발급하여 해당 차량으로 하여금 스티커를 부착하도록 하였다.



5) 이 사건 회사는 OOO, 정문, OOO, OOO, 동상 앞 등 총 5곳에 주차유도원을 상근 배치하였다.

6) 원고 공식 홈페이지의 ‘캠퍼스 안내 - 주차안내’ 페이지에는 ‘일반 주차 시설: OOO’, ‘위치: 지하 5, 6층’, ‘주차대수: 750면’, ‘정·후문으로 입·출차 모두 가능하며, OOO 지하주차장을 이용하셔야 합니다.’라는 내용이 안내되어 있다.

【인정근거】

앞서 본 각 증거들, 갑 제2, 8 내지 13, 15, 17, 20호증(가지번호가 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제5, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

나. 관련 법리 및 관계 법령

1) 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2020. 6. 11. 선고 2017두36953 판결).

2) 구 지방세특례제한법 제41조 제2항 본문은 ‘학교등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세를 2024. 12. 31.(2021. 12. 28. 법률 제18656호로 개정되기 전에는 2021. 12. 31.)까지 면제한다’고 정하고 있고(이하 ‘이 사건 면제조항’이라 한다), 단서는 ‘수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다’고 규정하고 있다(이하 ‘이 사건 단서조항’이라 한다).

구 지방세특례제한법 제41조 제2항에서 학교가 부동산을 해당 사업, 즉 교육사업에 직접 사용한다는 것은 현실적으로 학교의 교육사업 자체에 사용하는 것을 뜻하고, 이는 해당 학교의 사업목적과 부동산의 취득목적을 고려하여 실제의 사용관계를 기준으로 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2015. 5. 14. 선고 2014두45680 판결 등 참조).

3) 구 지방세법(2000. 12. 29. 법률 제6312호로 개정되기 전의 것 및 2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것) 제184조 제1호 및 제234조의12 제2호 제234조의12(용도구분에 의한 비과세)

다음 각 호에 규정하는 토지(제112조 제2항의 규정에 의한 과세대상을 제외한다)에 대하여는 종합토지세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령이 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 당해 토지가 유료로 사용되는 경우의 그 토지 및 당해 토지의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 토지에 대하여는 그러하지 아니하다.

2. 제사ㆍ종교ㆍ자선ㆍ학술ㆍ기예 기타 공익사업을 목적으로 하는 대통령령으로 정하는 비영리 사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지. 이 경우 그 사업에 직접 사용할 건축물을 건축중인 경우와 건축허가후 행정기관의 건축규제조치로 인하여 건축에 착공하지 못한 경우의 그 건축예정 건축물의 부속토지는 이를 그 사업에 직접 사용하고 있는 것으로 본다.

에 의하면, 위 각 조항 소정의 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 부동산 또는 토지에 대하여는 재산세 또는 종합토지세를 부과하지 아니하나, 당해 부동산을 유료로 사용하게 하거나 당해 토지가 유료로 사용되는 경우 등에는 재산세 및 종합토지세를 부과한다고 규정하고 있고, 여기서 당해 부동산을 유료로 사용하게 하거나 당해 토지가 유료로 사용되는 경우라 함은 당해 부동산 또는 토지의 사용에 대하여 사용자가 그 대가를 지급하는 것을 말하는 것이므로(대법원 1997. 2. 28. 선고 96누14845 판결, 대법원 1998. 1. 23. 선고 97누8731 판결 등 참조), 비영리사업자가 그 고유의 업무를 수행하기 위하여 별도의 재화나 용역을 유료로 공급할 필요가 있어 그 재화나 용역을 공급하는 장소로서 당해 부동산이나 토지를 사용하는 것이고 그 재화나 용역의 사용자로부터 지급받는 금원이 재화나 용역의 대가에 불과하다면 당해 부동산이나 토지를 유료로 사용하게 한 때에 해당한다고 할 수 없을 것이며, 한편 재화 또는 용역의 제공은 제3자에게 위탁 또는 임대차 등의 방법으로도 할 수 있다고 할 것인바, 위와 같은 경우 비영리사업자가 제3자로부터 관리비 또는 임대료 등의 명목으로 받는 금원이 당해 부동산 또는 토지의 사용대가인지 또는 비영리사업자가 직접 재화나 용역을 공급하고 받을 대가의 일부를 간접징수하는 것에 불과한지의 여부는, 비영리사업자의 고유의 업무와 관련하여 당해 재화나 용역을 제공할 필요성, 당해 재화나 용역을 제3자에게 위탁 또는 임대의 형식으로 관리·운영할 필요성과 합리성, 그 대상고객, 판매품목, 판매가격 및 그 결정구조, 특히 비영리사업자에게 지급되는 금액이 재화나 용역의 가격결정에 미치는 영향과 비영리사업자와 제3자에 대한 관계 등을 종합하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2006. 12. 8. 선고 2005두10590 판결 등 참조).

4) 한편, 과세처분 취소소송에서 비과세요건이나 감면요건, 공제요건 등에 대한 증명책임은 원칙적으로 납세의무자에게 있으므로(대법원 2009. 7. 9. 선고 2007두4049 판결 참조), 이 사건 주차장 부지가 원고의 교육사업에 직접 사용하는 부동산인지에 관한 1차적인 증명책임은 납세의무자인 원고에게 있다.

5) 관계 법령

별지 3 기재와 같다.

다. 이 사건 주차장 부지가 원고가 ‘직접 사용’하는 부동산인지 여부

1) 학교가 부동산을 교육사업에 직접 사용한다고 함은 현실적으로 해당 부동산을 학교의 교육사업 자체에 사용하는 것을 뜻하고, 학교의 교육사업 자체에 사용하는 것인지는 해당 학교의 사업목적과 부동산의 취득목적 등을 고려하여 실제의 사용관계를 기준으로 객관적으로 판단하여야 하는바, 이 사건 주차장 부지가 학교의 교육용 기본재산으로 등록되어 있다거나 학교의 교지라는 등의 사정만으로 곧바로 이 사건 면제조항의 ‘학교 등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산’에 해당한다고 볼 수는 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

2) 그러나 앞서 든 증거, 갑 제16, 18, 19, 22, 26호증, 을 제10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 주차장 부지는 실제의 사용관계 등에 비추어 교직원 등 학교 구성원들을 위한 각 대학 내 건물의 부설주차장으로서 원고의 교육사업에 직접 사용되고 있다고 할 것이다. 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

가) 먼저, 다음과 같은 사정들을 고려하면, 원고가 이 사건 주차장 부지를 소유 주체로서 직접 사용하였다고 볼 수 있고, 원고가 이 사건 회사에 이 사건 주차장 부지를 포함한 OOO 주차장 및 노상주차장 합계 1,683개 주차면의 관리 및 운영을 위탁하였다는 사정만으로 원고의 소유 주체로서의 직접 사용이 부정된다고 할 수는 없다.

(1) 피고는, 이 사건 계약의 실질이 임대차계약이므로 원고가 주체가 되어 이 사건 주차장 부지를 직접 사용하였다고 볼 수 없다는 취지로 주장한다. 그런데 아래 ① 내지 ④와 같은 이유로, 이 사건 계약의 실질은 이 사건 주차장 부지를 포함한 이 사건 학교 캠퍼스 내 주차장의 운영 및 관리를 위탁한 위임계약으로 봄이 타당하다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

① 임대차계약은 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 하며, 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 반면, 위탁운영계약은 그 본질이 위임계약으로서 당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약으로, 수임인의 선관의무(민법 제681조), 보고의무(민법 제683조), 취득물 등의 인도·이전의무(민법 제684조), 복임권 제한(민법 제682조) 등이 위임계약의 중요한 내용을 구성하며, 위임은 일정한 목적 아래 통일된 노무의 제공을 위탁하는 것이므로 소위 노무공급계약의 일종이라고 볼 수 있다.

② 이 사건 계약은 원고가 이 사건 회사에게 OOO 및 교내 주차장 운영을 위탁함으로써 주차장 이용자에게 편의를 제공하고 주차장을 효율적으로 운영하기 위해 필요한 사항을 정하는 것으로(이 사건 계약 제1조, 이하 ‘이 사건 계약’은 생략한다), 원고가 이 사건 회사에 위임한 사무의 내용(제3조), 이 사건 회사의 선관의무(제11조) 및 보고의무(제11조 제5항, 제12조 제1, 2항), 복임권의 제한(제20조) 등을 규정하고 있다. 또한, 이 사건 계약은 이 사건 회사가 이 사건 학교 내 주차장의 관리 및 운영 사무를 처리함에 있어 필요한 구체적인 내용[주차차량의 분류(제6조), 주차장 운영시간(제8조), 주차시설 이용료(제9조), 주차관리원의 배치 및 운용(제10조), 주차장 위탁운영을 수행하기 위하여 필요한 공간 제공 및 주차시설 관련 비용 부담의 주체(제7조), 교직원 전용 주차공간의 확보(제13조), 주차관리원에 대한 교육(제18조) 등]을 정하고 있다. 따라서 원고와 이 사건 회사는 이 사건 계약을 통해 이 사건 회사가 이 사건 학교 내 주차장 관리 및 운영에 관한 노무를 제공하고 수임인으로서의 의무를 부담할 것을 약정하였다고 볼 수 있다.

③ 이 사건 계약 제5조가 ‘임대료 및 보증금’의 지급에 관한 내용을 규정하고 있기는 하다. 그러나 ‘임대료’라는 명칭을 사용하였다는 사정만으로 곧바로 이 사건 계약의 실질이 임대차계약이라고 볼 수는 없다. 이와 관련하여 원고는 ‘이 사건 회사로부터 주차장 이용요금을 전달받은 다음 다시 이 사건 회사에 위탁수수료를 지급하는 대신에, 이 사건 회사가 징수한 주차장 이용요금 중 이 사건 회사가 받을 위탁수수료를 공제한 다음 그 나머지를 원고에게 지급하도록 하는 간명한 방식을 선택하였다’, ‘위탁수수료를 고정된 보수 또는 운영수익에 연동되는 가변적인 보수로 할 것인지 여부에 관해서는 계약당사자의 합의에 따라 자유롭게 정할 수 있고, 원고와 이 사건 회사는 위탁수수료를 이 사건 회사의 업무량과 주차장 운영수익에 연동되는 방식으로 산정하기로 약정하였으며, 이는 교내 주차장이라는 특수한 사정 원고는, 학교 주차장의 운영수익은 그 시기(학기 중인지 혹은 방학 중인지 여부)에 따른 편차가 큰데, 월별 주차장 운영수익의 변동과 무관하게 안정적이고 일정한 수익이 확보되는 구조를 선호하였기 때문에 위와 같은 방식(즉, 위탁수수료를 주차장 운영수익에 연동하여 가변적인 것으로 하고, 원고는 정액을 수령하는 방식)을 선택한 것이라고 주장하였다(원고의 2026. 1. 21.자 참고서면 12쪽).

을 고려한 원고의 필요에 의한 것이었다’는 취지의 주장을 하고 있고, 원고의 위와 같은 주장은 이 사건 계약 내용과 특별히 배치되는 것도 아니고 충분히 합리적이어서 이를 납득할 수 있다. 나아가 보증금의 지급이 임대차계약의 본질적인 부분을 구성한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 이 사건 계약은 이 사건 회사의 성실한 주차장 운영 및 관리사무의 이행을 담보하기 위하여 보증금 예치에 관한 내용을 규정하고 있는 것으로, 이 사건 회사가 원고에게 보증금 명목의 금원을 지급하였다고 하여 이 사건 계약의 성질이 임대차계약이 된다고 볼 수도 없다.

④ 피고는 이 사건 계약 제7조 제1항이 ‘원고는 이 사건 회사가 주차장 위탁운영을 수행하기 위하여 필요한 건물의 공간을 제공한다’고 정하고 있는 것을 들어 위 조항은 원고가 임대인으로서 부담하는 목적물 인도의무를 규정한 것이라는 취지로도 주장한다. 그러나 위 조항은 원고로 하여금 ‘건물의 공간’을 제공할 것을 정하고 있을 뿐 이 사건 주차장 부지를 인도한다는 내용이 아닐 뿐만 아니라, 위 조항에서 말하는 ‘주차장 위탁운영을 수행하기 위하여 필요한 건물의 공간’은 주차장 운영을 위한 주차관리실 또는 주차관리요원이 상주하는 주차부스 등을 의미하는 것으로 봄이 타당하다.

(2) 구 지방세특례제한법 제41조 제2항에서 규정하고 있는 ‘직접 사용’의 요건은 소유주체로서 해당 부동산을 용도에 맞게 사용하는 것이라고 해석될 수 있다(헌법재판소 2018. 1. 25. 선고 2015헌바277 전원재판부 결정 참조). 즉, 이 사건 면제조항에서 규정한 ‘직접 사용’인지 여부를 판단함에 있어 가장 중요한 것은 해당 부동산이 학교의 교육사업이라는 고유목적에 부합하게 사용되었는지 여부이고, 반드시 학교가 그 부동산을 현실적, 물리적으로 직접 점유 및 관리해야만 위 ‘직접 사용’이 인정된다고 단정할 수는 없다. 이 사건 단서조항 또한 해당 부동산을 수익사업에 사용하는 경우, 해당 부동산이 유료로 사용되는 경우, 그리고 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 재산세를 면제하지 아니한다고 규정하고 있을 뿐, ‘직접 사용’의 구체적인 방법에 관하여는 별도로 정하고 있지 않고, 학교가 그 소유 부동산의 관리 및 운영을 제3자에 위탁한 경우 이를 재산세 면제 대상에서 제외한다고 규정하고 있지도 아니하다.

(3) 나아가, 원고는 주차장 관리 및 운영 전반에 관여하면서 이 사건 주차장 부지가 학교의 교육사업이라는 고유목적에 부합하게 사용되도록 이 사건 회사를 지휘·감독하였다. 즉, 원고는 주차장 운영시간, 주차요금, 무료주차 대상 및 방법, 주차료 감면·면제 대상 차량의 종류 등 이 사건 학교 내 주차장 운영에 관한 구체적인 사항을 직접 결정하였고, 이 사건 회사가 이 사건 학교의 구성원과 관련되지 않은 외부인에게 임의로 정기주차권을 발급할 수 없도록 하였으며(제9조 제2항), 원고가 정하는 일정 주차면을 이 사건 학교의 교직원에 대한 전용 주차공간으로 의무적으로 타 주차차량에 우선하여 확보하도록 하였다(제13조). 또한, 이 사건 계약은 원고의 주차시설 이용료 수입, 지출 현황 보고를 받을 권리, 주차장 위탁관리 업무 전반에 대하여 감사할 수 있는 권리, 주차장 이용자 및 학교 시설물 이용자에게 불편을 초래한다고 판단된 경우 언제든지 이에 대한 시정을 요구할 수 있는 권리 등도 규정하고 있다(제12조). 즉, 원고는 이 사건 학교 내 주차장에 대한 실질적인 지배권을 가지면서 주차장을 주체적으로 사용하였다고 충분히 인정할 수 있다.

나) 다음으로, 이 사건 주차장 부지의 실제의 사용관계 등에 비추어 보더라도, 원고가 이 사건 주차장 부지를 학교의 교육사업 자체에 사용하였다고 인정할 수 있다.

(1) 이 사건 주차장 부지는 이 사건 계약의 대상인 1,683개 주차면 중 이 사건 학교 캠퍼스 내 각 건물에 주차장법에 따라 의무적으로 설치하여야 하는 부설주차장에 해당한다(총 주차면수 248면). 주차장법 제2조 제1호 다목은 부설주차장을 “제19조에 따라 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설에 부대하여 설치된 주차장으로서 해당 건축물·시설의 이용자 또는 일반의 이용에 제공되는 것”이라고 정의하고 있고, 제19조 제2항은 “부설주차장은 해당 시설물의 이용자 또는 일반의 이용에 제공할 수 있다.”고 규정하고 있으며, 원고가 이 사건 주차장 부지에 일일이 차단기를 설치하거나 각 부지마다 상근 주차관리요원을 배치하여 이 사건 학교와 무관한 일반인(외부 방문객)이 주차하는 것을 완전히 차단하였다고 인정할 만한 자료가 없기는 하다.

(2) 그러나 원고는 이 사건 학교를 방문하는 일반인으로 하여금 OOO 지하주차장을 이용하도록 안내하였다. 원고 홈페이지의 ‘주차안내’ 페이지에는 ‘일반 주차 시설: OOO, 위치: 지하 5, 6층, 주차대수: 750대’, ‘정·후문으로 입·출차 모두 가능하며, OOO 지하주차장을 이용하여야 합니다’와 같은 내용의 안내사항이 기재되어 있음은 앞서 본 바와 같다. 차량을 운전하여 이 사건 학교의 정문을 통과하면 곧바로 OOO 지하주차장으로 안내하는 팻말이 설치되어 있고 도로 바닥에도 OOO 지하주차장의 방향을 표시하는 화살표가 그려져 있다.

(3) 원고는 교직원, 대학원생, 외부업체(임대, 용역, 납품, 공사), 공무차량(학교 공용 차량, OOO 차량, 정년/명예퇴직 교직원), 용역업체 업무용 차량(교내 상주), 발전기금 회원, 출입기자, 장애인, 국가유공자 등을 상대로 정기주차권을 발급하였고, 정기주차권을 발급받은 차량은 정기권 주차차량 스티커를 차량 전면에 부착하도록 하여 정기권 차량과 일반 차량을 식별할 수 있도록 하였다. 그리고 OOO, 정문, OOO, OOO, 동상 앞에 주차유도원을 배치하여 평일: 08:00 ~ 18:00(정문은 19:00), 토요일: 08:00 ~ 12:00(동상 앞은 미운영)

정기권 차량이 아닌 일반 차량은 이 사건 주차장 부지가 아닌 OOO 지하주차장을 이동하도록 안내하였던 것으로 보인다.

(4) 실제로 원고는 이 사건 주차장 부지에 ‘수업 지원 차량 외 주차금지’와 같은 표지판을 설치하여 이 사건 주차장 부지를 교직원만 사용할 수 있도록 하였던 것으로 보인다. 원고의 2026. 1. 21.자 참고서면 첨부 참고자료 1, 을 제10호증의 4 참조

나아가, 원고는 홈페이지에 ‘대학원생의 OOO 지하주차장 외 다른 주차공간에 주차’를 불법주차로 규정하였고, 이 사건 주차장 부지에 “본교 대학원생은 지정주차구역인 OOO 지하주차장에 주차해 주시기 바랍니다”와 같은 내용의 표지판을 설치하여 대학원생의 사용도 금지하였으며, 이를 위반한 불법주차 차량에 대한 지속적인 단속을 해 왔던 것으로 보인다. 원고의 2026. 1. 21.자 참고서면 첨부 참고자료 3, 4 참조

(5) (피고의 주장처럼) 많은 외국인 관광객이 이 사건 학교를 방문하고 있는 것으로 보이기는 하지만, 반면에 이 사건 학교 인근의 상권은 대표적인 보행상권인 점, 이 사건 학교를 방문하는 외국인 관광객(다수의 중국인)은 대부분 대형 관광버스를 이용하고 승용차 등을 이용하지는 않는 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 원고의 2025. 11. 18.자 참고서면 첨부 참고자료 7, 8, 10 참조

외국인 관광객의 현실적인 주차 수요는 거의 없거나 많지 않을 것으로 판단된다.

(6) 피고는, 정문 및 후문 인근에 위치한 시설을 이용하거나 이 사건 학교 캠퍼스 내의 각 개별 건물을 이용해야 하는 경우 일반인(외부 방문객) 입장에서는 OOO 지하주차장을 이용하는 것보다 이 사건 주차장 부지를 이용하는 것이 이동 방향(동선), 이동 시간 등을 고려할 때 훨씬 편리하므로, 위와 같은 경우에 일반인은 이 사건 주차장 부지를 이용할 필요성이 높다고 주장한다. 피고는 OOO 지하주차장에서 1층 외부로 연결되는 엘리베이터가 OOO 지하 4층의 OOO 앞에만 존재한다는 전제 하에 이와 같은 주장을 하는 것으로 보인다(피고의 2026. 1. 6.자 준비서면 6~8쪽).

그러나 다음과 같은 사정들, 즉 ① OOO 지하주차장은 지하 5, 6층에 위치하고 있어 외부로 나가기 위해서는 엘리베이터를 이용해야 하는데, OOO 지하주차장에는 다수의 엘리베이터가 있고, OOO 공식홈페이지의 ‘주차안내 - 주차 등록 신청 및 절차 안내’ 페이지에는 주차사무실 위치를 ‘OOO 앞 6번 엘리베이터’ 인근이라고 안내하고 있고, OOO OOO 공식홈페이지의 ‘찾아오시는 길’ 페이지에는 ‘OOO 지하주차장 주차 후 오시는 길: OOO 지하주차장 지하 5, 6층 A구역 주차 → OOO 6번 엘리베이터 승차’와 같은 내용이 안내되어 있다. OOO 이용 현황(갑 제15호증 2쪽)에 따르면, OOO 지하주차장 지하 5층은 A~E존, 지하 6층은 F~J존으로 구분되어 있고, 1번~6번 엘리베이터가 있으며, 각 엘리베이터는 각기 다른 게이트와 연결되고(예를 들어, 1번 엘리베이터는 게이트 1, 3, 11과 연결되어 있는 것으로 보인다), 각 게이트를 통해 어느 방향, 어떤 건물로 나갈 수 있는지도 상세히 안내되어 있다.

방문하고자 하는 건물 및 장소 인근으로 나갈 수 있는 가까운 곳의 엘리베이터를 이용하여 지상으로 나갈 수 있는 것으로 보이는 점(별지 4 안내도면 참조), ② 따라서 후문이나 정문 인근에 위치한 건물에 방문할 목적이라면 해당 건물 근처로 나갈 수 있는 엘리베이터를 이용할 수 있고, 피고 주장처럼 반드시 OOO 지하 4층에 위치한 OOO 앞 6번 엘리베이터를 사용해야만 하는 것은 아닌 점, ③ 원고는 이 사건 학교를 방문하는 일반인을 대상으로 OOO 지하주차장을 이용하도록 다양한 수단을 통해 안내하고 있는 반면에, 이 사건 학교를 처음 방문하거나 이 사건 학교 캠퍼스 내부 지리를 잘 모르는 일반인(외부 방문객)으로서는 이 사건 주차장 부지의 존재나 그 위치를 잘 알기는 어려울 것으로 봄이 합리적인 점, ④ 설령 일반인이 OOO 지하주차장이 아닌 이 사건 주차장 부지에 주차를 한다고 하더라도 이는 극히 예외적인 경우일 것으로 보이는 점 앞서 본 바와 같이 이 사건 주차장 부지는 이 사건 학교 캠퍼스 내 각 건물에 설치된 부설주차장으로, 각 설치 장소별로 주차면수가 1개(OOO, OOO 등)에서 많아야 30~40개[공대 35개, OOO(기숙사) 38개(장애주차면 10개), OOO 43개(장애주차면 5개)]에 불과하다. 각 건물의 위치나 고저(高低), 주차면수와 각 단과대학 소속 교직원 수 등을 고려하면 일반인(외부 방문객) 차량이 이 사건 주차장 부지에 주차를 할 개연성은 매우 낮아 보인다.

등을 고려하면, 일반인(외부 방문객)이 이 사건 주차장 부지를 이용할 가능성이 없는 것은 아니나 그 이용 개연성은 현저히 낮을 것으로 판단된다.

(7) 피고는 이 사건 주차장 부지 중 일부 인근에 OOO OOO과 OOO이 위치하고 있고, 위 OOO과 OOO 내부 홀(OOO, OOO)은 외부 방문객의 출입이 많은 곳이며, 따라서 일반인이 이 사건 주차장 부지를 이용할 가능성(개연성)이 높다는 취지로도 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 원고는 홈페이지, 주차 안내 표지, 주차유도원, 특정 행사의 안내 팜플렛 등을 통해 일반인 혹은 외부 방문객으로 하여금 OOO 지하주차장을 이용하도록 지속적으로 안내를 해왔다. OOO OOO 홈페이지에도 별도로 외부 방문객들에게 OOO 지하주차장을 이용하도록 안내하는 내용, OOO 지하주차장에 주차를 한 후 OOO까지 찾아오는 방법 등이 기재되어 있다.

설령 OOO이나 OOO을 방문한 일반인이 이 사건 주차장 부지에 주차를 한다고 하더라도, 이를 두고서 원고가 이 사건 주차장 부지를 교육사업 자체에 사용하지 않았다고 평가하기는 곤란하다(무엇보다도 일반인의 이 사건 주차장 부지의 이용 가능성 및 이용 개연성 여하는 항소심까지 인정된 구체적 사실관계 등을 토대로 한 법리 판단의 문제라고 할 것인데, 앞서 본 여러 사실 및 사정들을 위 관련 법리에 비추어 보면 피고가 상정하는 극히 예외적인 상황이나 이용관계 등만을 주시하여 이 사건 학교의 부설주차장에 해당하는 이 사건 주차장 부지의 ‘교육목적에의 직접 사용’ 여부를 전체적으로 부정하기는 어렵다고 할 것이다). 다만 원고의 입장에서 주차 관련 시설의 설치 위치 및 비용, 그 구체적 절차와 방법 등 부수적인 문제가 있기는 하지만, 이 사건 주차장 부지 부근에 차단기나 기타 시설의 설치 및 운영을 통해서, 일반인도 이용 가능한 ‘OOO 주차장’과 구별되는 ‘교육목적에 직접 사용되는 주차시설’임을 일반인(외부 방문객)도 충분히 알 수 있게 하여 그 주차 목적의 접근·이용이 제한되도록 하고 또 이 사건 회사와 사이에도 주차장 운영·관리방법, 주차요금의 분리 및 정산관계 등도 더 명확하게 할 필요성은 여전히 상존한다고 할 것이다.

라. 이 사건 주차장 부지가 구 지방세특례제한법 제41조 제2항 단서에서 정한 ‘해당 재산이 유료로 사용되는 경우’에 해당하는지 여부

앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 아래와 같은 사정을 종합하면, 원고가 이 사건 회사로부터 일정한 금원을 지급받은 것은 원고가 직접 주차장 관리 용역을 공급하고 받을 대가의 일부를 간접징수한 것에 불과하다고 판단되므로, 이 사건 주차장 부지가 이 사건 단서조항에서 정한 ‘해당 재산이 유료로 사용되는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

1) 이 사건 주차장 부지를 포함한 이 사건 학교 캠퍼스 내 주차장은 학생, 교직원, 방문객 등이 대학을 이용하기 위해 필수적으로 필요한 교육 부대시설로서, 원고는 원활한 교육환경 조성이라는 원고의 고유한 업무를 위해 주차장 관리 용역을 제공할 필요가 있다.

2) 원고는 사립학교법에 따라 교육사업을 목적으로 설립된 법인으로, 학교법인의 본질적 업무는 교육과정 운영, 학생 지도, 교원의 관리, 학술 연구 등과 같은 교육사업을 수행하는 것이다. 이 사건 학교 캠퍼스 내 주차장은 위와 같은 교육사업을 원활하게 수행하기 위한 부대시설에 불과하고, 주차장 운영·관리는 원고의 핵심 업무가 아니다. 따라서 원고로서는 주차장을 전문적으로 운영 및 관리하는 노하우가 있는 업체에 주차장 운영 및 관리를 위탁할 필요성이 있고, 이러한 위탁 방식을 채택함으로써 주차장 이용자들에게도 더 나은 주차 관리 서비스를 제공할 수 있는바, 원고가 이 사건 회사에 주차장 운영ㆍ관리 용역을 위탁한 것은 합리적인 선택이었다고 판단된다.

3) 이 사건 주차장 부지의 주된 사용자는 앞서 본 바와 같이 이 사건 학교의 교직원이다. 교직원에게 발급되는 정기주차권(학기권)의 주차요금은 100,000원인데, 위 금액이 특별히 일반 시중에서의 주차요금에 비하여 비싸다고 보이지 않을 뿐만 아니라, 원고는 주차장 운영 및 관리 서비스를 제공하기 위한 비용에 충당하기 위해 이 사건 주차장 부지의 사용자들로부터 최소한의 주차요금을 징수하였다고 봄이 타당하다[교직원에 대한 정기주차권(학기권) 요금이 2018년 1학기까지는 150,000원이었으나 2018년 2학기부터 50,000원이 인하된 점 등에 비추어 보아도, 원고가 이 사건 주차장 부지의 사용자들로부터 주차요금을 수취한 것이 단순히 주차요금 수익을 목적으로 한 것이라고는 보이지 않는다]. 또한, 이 사건 회사는 주차장 운영시간을 조정하고자 할 때에는 원고와 사전 협의를 하여야 하고, 주차요금 또한 원고의 사전 승인 없이 변경할 수 없으며, 이 사건 학교의 구성원과 관련되지 않은 외부인에게 임의로 정기주차권을 발급할 수도 없고, 교직원 전용 주차공간을 우선 확보하여야 하는 등 주차장 운영시간, 주차요금, 운영방식 등에 있어서 원고로부터 일정한 관리ㆍ감독을 받았다.

4) 설령 일반인이 원고 혹은 이 사건 회사의 주차안내 등을 무시하고 OOO 지하주차장이 아닌 이 사건 주차장 부지에 주차를 하였다고 하더라도, 원고가 일반인으로부터 징수한 주차요금은 OOO 지하주차장 이용을 전제로 한 통상적인 주차요금일 뿐이고, 특별히 원고 또는 이 사건 회사가 이 사건 주차장 부지 자체의 사용에 대한 대가로 주차요금을 징수한 것이 아니다. 즉, 위와 같은 경우에 일반인은 이 사건 학교의 일반주차와 관련된 규정에 따라 OOO 지하주차장 사용을 전제로 한 주차요금을 지불하고서, 다만 주차장소만을 편법으로 OOO 지하주차장이 아닌 이 사건 주차장 부지로 선택한 것에 불과하다. 이는 극히 예외적이고 비정상적인 이용관계 혹은 특수한 상황으로 인한 결과이다. 앞서 본 여러 사정들에 비추어 보면, 원고에게 일반인(외부 방문객)으로 하여금 OOO 지하주차장 사용과 마찬가지로 이 사건 주차장 부지까지도 유료로 사용하게 할 의도나 목적이 있었다고 보기는 어렵다.

마. 소결론

따라서 피고가 이 사건 주차장 부지와 관련하여 원고에게 한 2022. 3. 11.자 별지 1 기재 재산세, 도시지역분, 지방교육세 부과처분 및 2022. 9. 10.자 재산세 182,713,690원, 도시지역분 119,210,290원, 지방교육세 36,542,730원 부과처분 중 재산세 167,485,498원, 도시지역분 108,550,556원, 지방교육세 33,497,092원을 초과하는 부분은 모두 위법하여 취소되어야 한다.

 
4.  결론

원고의 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하여야 한다. 항소심까지의 추가 심리 등을 통하여 보면 결과적으로 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 더 이상 유지될 수 없으므로, 원고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 피고의 위 각 부과처분을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

별지 1



별지 2



별지 3



관계 법령

■ 구 지방세특례제한법(2021. 12. 28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것)

제2조 (정의)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.

제41조 (학교 및 외국교육기관에 대한 면제)

② 학교등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산(대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 포함한다)에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다) 및 「지방세법」 제146조제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 2021년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다.

■ 구 지방세특례제한법(2023. 12. 29. 법률 제19862호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. "직접 사용"이란 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등의 소유자(「신탁법」 제2조에 따른 수탁자를 포함하며, 신탁등기를 하는 경우만 해당한다)가 해당 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.

제41조(학교 및 외국교육기관에 대한 면제)

② 학교등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산(대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 포함한다)에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다) 및 「지방세법」 제146조제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 2024년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다.

■ 지방세특례제한법

제2조 (정의)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. "직접 사용"이란 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등의 소유자(「신탁법」 제2조에 따른 수탁자를 포함하며, 신탁등기를 하는 경우만 해당한다)가 해당 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용(이 법에서 임대를 목적 사업 또는 업무로 규정한 경우 외에는 임대하여 사용하는 경우는 제외한다)하는 것을 말한다.

제41조 (학교 및 외국교육기관에 대한 면제)

② 학교등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산(대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 포함한다)에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다) 및 「지방세법」 제146조제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 2027년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다.

별지 4

【판결요지】

학교법인이 부설주차장 부지의 관리·운영을 제3자에게 위탁하였더라도 운영시간·요금·이용대상 등을 실질적으로 지휘·감독하며 소유주체로서 사용하였고, 위탁업체로부터 받은 금원도 주차관리 용역대가의 간접징수에 불과하다면, 그 부지는 학교의 교육사업에 '직접 사용'하는 재산세 면제대상 부동산에 해당하고 '유료 사용'에 따른 감면배제 예외사유에도 해당하지 않음.

【전문】

【주문】

 
1.  원고의 청구를 기각한다.
 
2.  소송비용은 원고가 부담한다.

【이유】

 
1.  처분의 경위

 
가.  원고는 기독교정신에 입각한 고등교육, 종등교육, 초등교육 및 유아교육을 실시함을 목적으로 설립된 학교법인으로, OOO에 설치된 OOO의 운영주체이다.

 
나.  서울특별시장은 원고에 대하여 세무조사를 실시하였고, 그 결과 OOO 토지 중 면적 2,480.00㎡ 부분[2m × 5m × 248(지상주차면수), 이하 ‘이 사건 주차장 부지’라 한다]에 대하여 ‘학교 소유 부동산 중 유료로 사용되는 경우 재산세 감면배제’에 해당한다고 판단하여 이를 피고에게 통지하였다.

 
다.  피고는 원고에 대하여, ① 2022. 3. 11. [별지1] 기재와 같이 재산세, 도시지역분, 지방교육세를 각 부과·고지하고, ② 2022. 9. 10. 이 사건 주차장 부지를 포함한 원고 소유 토지에 대한 2022년도 재산세 182,713,690원, 도시지역분 119,210,290원, 지방교육세 36,542,730원을 각 부과·고지하였다(이하 위 각 처분을 이 사건 ①처분 및 이 사건 ②처분이라 한다).

 
라.  원고는 2022. 6. 7. 이 사건 ①처분의 취소를 구하는 심판청구를 조세심판원에 제기하고, 2022. 11. 7. 이 사건 ②처분 중 OOO 토지 1,569.85㎡와 이 사건 주차장 부지에 대한 재산세 42,605,620원, 지방교육세 5,039,640원 부분의 취소를 구하는 심판청구를 조세심판원에 제기하였다. 조세심판원은 2024. 5. 21. 원고의 심판청구 중 OOO 토지 1,569.85㎡에 관한 재산세, 지방교육세 등의 부과처분은 이를 모두 취소하는 것으로 과세표준 및 세액을 경정하고, 이 사건 주차장 부지에 대한 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3 내지 7호증, 을 제2, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

 
2.  원고 주장의 요지 및 관련 규정

 
가.  원고 주장 요지

이 사건 주차장 부지는 주차장법에 따라 이 사건 학교의 각 건물에 부설하여 설치된 주차장으로서 학교 재학생, 교직원, 학교 업무에 관련된 방문객들의 편의를 위하여 제공되는 공간으로 이 사건 학교의 교육사업에 직접 사용되는 장소이고, 이에 대한 관리업무를 타 주차공간과 일괄하여 전문업체인 OOO에 위탁한 것에 불과하다. 그러므로 이 사건 주차장 부지가 직접 사용 대상이 아니라는 것을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

 
나.  관련 규정

■ 구 지방세특례제한법(2021. 12. 28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것) 제2조 (정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제41조 (학교 및 외국교육기관에 대한 면제) ② 학교등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산(대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 포함한다)에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다) 및 「지방세법」 제146조제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 2021년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다. ■ 구 지방세특례제한법(2023. 12. 29. 법률 제19862호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 8. "직접 사용"이란 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등의 소유자(「신탁법」 제2조에 따른 수탁자를 포함하며, 신탁등기를 하는 경우만 해당한다)가 해당 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제41조(학교 및 외국교육기관에 대한 면제) ② 학교등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산(대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 포함한다)에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다) 및 「지방세법」 제146조제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 2024년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다. ■ 지방세특례제한법 제2조 (정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 8. "직접 사용"이란 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등의 소유자(「신탁법」 제2조에 따른 수탁자를 포함하며, 신탁등기를 하는 경우만 해당한다)가 해당 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용(이 법에서 임대를 목적 사업 또는 업무로 규정한 경우 외에는 임대하여 사용하는 경우는 제외한다)하는 것을 말한다. 제41조 (학교 및 외국교육기관에 대한 면제) ② 학교등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산(대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 포함한다)에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다) 및 「지방세법」 제146조제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 2027년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다.

 
3.  이 사건 처분의 적법 여부

 
가.  인정 사실

1) 원고는 △△△코리아 주식회사(이하 ‘이 사건 회사’라 한다)와 사이에 2016. 8. 9. ○○캠퍼스복합단지(ECC)와 교내 주차장 운영에 관한 위탁계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다. 이 사건 계약의 임대료는 ① 2016. 12. 13. 2년간 총 임대료 1,100,000,000원(월 45,833,333원)에서 635,000,000원(3개월간 월 45,833,333원, 21개월간 월 23,690,476원)으로 변경되고, ② 2018. 9. 13. 월 33,750,000원(부가가치세 별도)으로 변경되었으며, ③ 2020. 3. 25. 월 21,250,000원(부가가치세 별도)로 변경되었다.

제1조(목적) 본 계약은 “갑(원고, 이하 계약 문언에서는 ‘갑’이라 한다)”이 “을(이 사건 회사, 이하 계약 문언에서는 ‘을’이라 한다)”에게 갑의 ECC 및 교내 주차장 운영을 위탁함으로써 주차장 이용자에게 편의를 제공하고 주차장을 효율적으로 운영함에 있어 제반사항을 정함을 목적으로 한다. 제2조(위탁운영 대상) 갑이 을에게 운영을 위탁하는 대상(이하 ‘주차장’)은 아래와 같다. ③ 업무범위 : ○○여자대학교 부설 주차장 위탁관리, 주차관제설비관리 및 이에 관련된 제반 업무. [첨부1] 교내 주차면 현황 참조 제3조(계약의 범위) 갑은 다음 각 호의 업무를 위임하고 을은 갑이 위임한 업무를 수임처리한다. ① 제2조 위탁운영대상을 이용한 주차장 운영관리 업무 ② 주차장 및 주차장 출입 차량의 관리 ③ 주차장 이용자에게 규정된 주차시설 이용료 징수 ④ 주차장 출입 차량에 대하여 안전하고 친절한 안내와 유도 ⑤ 기타 주차관리에 관하여 갑이 위임한 업무 제5조(임대료 및 보증금) ① 을은 갑의 주차장소 제공에 대한 대가로 계약기간 중 매년 오억오천만원(550,000,000원/부가세별도)의 임대료를 월별로 균등 분할하여 매월 말일까지 갑이 지정하는 은행계좌에 현금으로 입금한다. 단, 해당일이 공휴일인 때에는 그 다음날로 한다. ② 을은 갑에게 본 계약의 성실한 이행을 보증하기 위하여 보증금 110,000,000원(2년간 임대료의 10% 상당액)을 예치하되, 보증금은 본 계약과 동시에 납부한다. 제6조(주차차량의 분류) ① 주차장을 이용하는 주차차량은 정기권 이용차량, 일반차량, 기타차량 등으로 분류하기로 하며 각 분류에 의거 주차료 등을 산정, 징수하기로 한다. ② 을은 정기권 이용차량의 경우 스티커를 부착하여 식별할 수 있도록 한다. ③ 주차료 감면, 면제 대상 차량에 대해서는 갑이 주차권 상에 감면, 면제 대상 차량임을 확인하는 날인을 하거나 할인권을 발급하기로 한다. 제7조(주차시설) ① 갑은 을이 주차장 위탁운영을 수행하기 위하여 필요한 건물의 공간을 제공하며, 전기, 수도, 기본난방은 갑이 제공한다. 단, 통신요금 등 제공설비에 대한 유지비용은 을이 부담하나, 주차장 운영을 위한 주차관리실 및 주차부스 등의 전기료는 면제한다. ② 주차장 운영에 사용되는 소모품, 제세공과금 및 기타 부대비용을 을의 부담으로 한다. 단, 동절기 제설용 염화칼슘은 갑이 제공한다. 제9조(주차시설 이용료) ① 을은 [첨부3] 주차요금표에 근거하여 주차료를 징수하며 주차시설 이용료를 갑의 사전서면승인 없이 변경할 수 없다. ② 을은 갑의 구성원과 관련되지 아니한 외부인에게 임의로 정기주차권을 발급하여서는 아니된다. 제10조(주차관리원) ⑥ 주차관리원은 을의 직원으로서 어떠한 경우에도 갑의 직원으로 간주되지 아니하며 을은 주차관리원에 대하여 사용자로서의 모든 책임을 부담한다. 주차관리원의 업무와 관련하여 갑, 갑의 직원 및 학생 혹은 제3자에 대하여 신체상, 재산상 손해가 발생하는 경우 을은 갑을 면책하고 전적으로 책임을 부담한다. 제12조(갑의 권리) 효율적 주차장 관리를 위하여 갑은 다음 각 호의 권리를 갖는다. ① 주차시설 이용료 책정 및 협의 시 자료를 받거나 열람할 수 있는 권리 ② 주차시설이용료 수입, 지출 현황 보고를 받을 권리 ③ 주차장 위탁관리업무 전반에 관한 포괄적인 기획 조정 업무 ④ 주차장 위탁관리 업무 전반에 대하여 감사할 수 있는 권리 ⑤ 주차장 이용자 및 학교 시설물 이용자에게 불편을 초래한다고 판단된 경우 언제든지 이의 시정을 요구할 수 있는 권리 제13조(교직원 전용 주차공간의 확보) 을은 갑이 정하는 일정 주차면을 갑의 교직원에 대한 전용 주차공간으로 의무적으로 타 주차차량에 우선하여 확보하여야 한다.

2) 이 사건 계약 제2조에서 위탁운영 대상으로 명시한 주차장은 원고 소유의 이 사건 학교 및 그 부지에 설치된 1,683개 주차면이고, 그 중 정보통신관 지하의 14개 주차면의 경우 자체관리 대상에 해당한다. 한편, 이 사건 주차장 부지는 이 사건 계약에 따라 이 사건 회사가 관리하는 대상 주차면에 포함되어 있다.

3) 이 사건 회사는 이 사건 학교 부지의 정문, 후문 등 출입문에 주차관리시스템을 설치하고 협의된 운영시간에 따라 출입문 개폐를 관리하고, 아래 주차요금 표 기재와 같은 주차료를 징수하였다(이후 계약 변경에 따라 일부 변경됨). 원고는 계약에 따라 협의된 무료주차 또는 정기주차권 발급대상자를 확인하여 이 사건 회사에 알려주었다.

■ 주차요금표

■ 무료주차 대상 및 방법

[인정근거] 앞서 본 각 증거들, 갑 제2, 8 내지 13호증(각 가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제5, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

 
나.  이 사건 주차장 부지가 원고가 ‘직접 사용’하는 부동산인지 여부

1) 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2020. 6. 11. 선고 2017두36953 판결). 또한 과세처분 취소소송에서 비과세요건이나 감면요건, 공제요건 등에 대한 증명책임은 원칙적으로 납세의무자에게 있다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2007두4049 판결 참조).

한편, 구 지방세특례제한법 제41조 제2항에 의하면 고등교육법에 따른 학교가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세를 2024. 12. 31.(2021. 12. 28. 법률 제18656호로 개정되기 전에는 2021. 12. 31.)까지 면제한다고 정하고 있고, 이 사건 주차장 부지가 원고의 교육사업에 직접 사용하는 부동산인지에 관한 1차적인 증명책임은 피고가 아니라 납세의무자인 원고에게 있다.

2) 이 사건 면제조항은 학교등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세를 면제하도록 규정하고, 이 사건 단서조항은 ‘수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 않는다’고 규정한다. 여기에서 학교가 부동산을 해당 사업, 즉 교육사업에 직접 사용한다는 것은 현실적으로 학교의 교육사업 자체에 사용하는 것을 뜻하고, 이는 해당 학교의 사업목적과 부동산의 취득목적을 고려하여 실제의 사용관계를 기준으로 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2015. 5. 14. 선고 2014두45680 판결 등 참조).

3) 앞서 본 인정사실들에 앞서 본 법리를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 주차장 부지가 실제의 사용관계에 비추어 지방세특례제한법 제41조 제2항 소정의 ‘학교 등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산’에 속한다고 단정하기 어렵고 달리 이를 뒷받침할 증거가 없다.

가) ‘직접 사용’이라는 요건을 규정한 것은 소유주체로서 해당 부동산을 용도에 맞게 사용하는 경우에 한하여 감면하겠다는 의미로 해석된다. 이와 달리 ‘직접 사용’에 ‘소유주체로서 사용한다’는 의미가 포함되지 아니하면, 사용의 객체인 하나의 부동산에 대한 복수의 사용주체를 인정함으로써 다수가 하나의 부동산을 ‘직접’ 사용하게 되는 부당한 결과에 이르게 된다. 2014. 1. 1. 신설된 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호(‘직접 사용이란 부동산의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다’)는 위와 같은 해석을 더욱 명확히 한 것으로 보이고, 위 신설 규정의 시행 전후로 ‘직접 사용’의 의미를 달리 볼 것은 아니다(헌법재판소 2018. 1. 25. 선고 2015헌바277 전원재판부 참조).

나) 지방세특례제한법이 2023. 3. 14. 법률 제19232호로 개정되면서 제2조 제1항 제8호에서 ‘직접 사용’에 관하여 “이 법에서 임대를 목적 사업 또는 업무로 규정한 경우 외에는 임대하여 사용하는 경우는 제외한다.”라는 문구가 추가되었는데, 이는 종전의 법률규정과 달리 임대하여 사용하는 경우를 ‘직접 사용’의 범위에서 제외하고자 한 것이 아니라 사업수행주체에게 지방세 감면의 특례를 부여하고자 하는 법률의 취지에 부합하도록 ‘직접 사용’의 의미를 좀 더 명확하게 하기 위하여 개정된 것이라고 봄이 타당하다.

다) 이 사건 계약은 이 사건 회사가 원고 소유 토지 내부에 설치된 건물 내 지하주차장 및 노상주차장 합계 1,683개 주차면(그 중 자체관리대상 14면)을 관리·운영하면서 이에 대하여 정해진 대가를 원고에게 지급하는 내용이다. 이 사건 주차장 부지는 이 사건 계약의 대상인 1,683개 주차면 중 각 건물에 주차장법에 따라 의무적으로 설치하여야 하는 부설주차장에 해당하는 주차면수에 해당하는 248면으로, 이 사건 회사가 관리권을 넘겨받은 전체 주차면의 일부이다. 한편, 이 사건 계약 [첨부1] 교내 주차면 현황의 건물별 주차면수와 원고가 [별지2]로 제출한 각 건물별 부설주차장에 해당하는 주차면의 주차면수가 일치하지 않는바, 원고 또는 이 사건 회사가 부설주차장에 해당하는 이 사건 주차장 부지를 이 사건 계약에 따른 관리대상인 주차공간과 구분하여 운영하고 있지는 않는 것으로 보인다.

라) 이 사건 회사는 계약에 따라 이 사건 학교 부지 출입구에 주차관제시설을 설치하고, 주차관제시스템을 통과한 차량은 부지 내부의 주차면 중 원고가 교직원 전용 주차구역으로 확보할 것을 요청하는 등 주차가 제한되지 않은 공간의 비어 있는 주차면을 이용할 수 있다. 다만 제출된 증거만으로는 원고가 이 사건 회사에게 별도로 교직원 전용 주차구역 확보를 요청한 주차면이 있는지 여부나 요청된 주차면수 등은 확인되지 않는다. 결국 교육사업과 직접 관계가 없는 사람의 경우에도 정해진 주차료를 납부할 경우 이 사건 주차장 부지를 포함한 원고 소유의 토지 내부 주차장을 자유롭게 이용할 수 있다.

마) 이 사건 계약에서 주차요금 규정을 정하고 있고, 학내 구성원 또는 규정상의 관계자가 아닌 경우에는 정기주차권 발급을 금하고 있으며, 무료주차 대상에 대하여는 무료주차권을 발급하도록 정하고 있기는 하다. 그러나 무료주차 대상에 출입기자, 입찰차량, 대학교회 예배차량, VIP 주차 등 교육사업과 직접적인 관련이 있다고 보기 어려운 대상이 포함되어 있는 점, 주차요금을 미리 정하거나 정기주차권 발급대상을 제한하는 규정은 임대 조건으로도 해석될 수 있는 점 등에 비추어 보면, 이와 같은 사정은 수익사업 또는 유료사용 해당 여부에서는 고려할 사항이 될 수 있을지언정 직접 사용관계가 있는지 여부를 판단하는데 고려대상이 된다고 보기는 어렵다.

 
다.  소결론

따라서 이 사건 주차장 부지가 지방세특례제한법 제47조 제2항 소정의 ‘학교 등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산’에 해당함을 전제로 하는 원고 주장은 받아들일 수 없다.

 
4.  결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.