【판시사항】

[1] 소멸시효가 진행하지 않는 ‘권리를 행사할 수 없는’ 경우의 의미 및 사실상 권리의 존부나 권리 행사의 가능성을 알지 못하였거나 알지 못함에 과실이 없는 경우가 이에 해당하는지 여부(소극)

[2] 일방적 상행위 또는 보조적 상행위로 인한 채권이 상법 제64조에서 정한 5년의 소멸시효기간이 적용되는 상사채권에 해당하는지 여부(적극) 및 회사가 한 행위는 영업을 위하여 한 것으로 추정되고, 회사가 영업을 위하여 하는 행위는 상행위로 보아야 하는지 여부(적극)

[3] 甲 등은 乙 주식회사가 신축한 공공건설임대주택을 임차한 다음 임대보증금을 완납하였고, 그 후 乙 회사가 여러 차례에 걸쳐 임대보증금을 인상하였음에도 증액된 임대보증금을 지급하지 않았는데, 이후 임대보증금 인상분에 대한 乙 회사의 채권이 시효로 소멸하였는지 문제 된 사안에서, 甲 등이 임대보증금 인상의 효력을 다투고 있는 사정은 임대보증금 인상분에 관한 乙 회사의 권리 행사에 사실상 장애사유에 불과할 뿐 법률상 장애사유에 해당한다고 볼 수 없고, 임대보증금 인상분에 대한 乙 회사의 채권에는 5년의 상사 소멸시효기간이 적용된다고 한 사례

【판결요지】

[1] 소멸시효는 객관적으로 권리가 발생하고 그 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행하고 그 권리를 행사할 수 없는 동안에는 진행하지 아니한다. 여기서 ‘권리를 행사할 수 없다.’라고 함은 권리 행사에 법률상의 장애사유, 예컨대 기간의 미도래나 조건불성취 등이 있는 경우를 말하는 것이고, 사실상 권리의 존부나 권리 행사의 가능성을 알지 못하였거나 알지 못함에 과실이 없다고 하여도 이러한 사유는 법률상 장애사유에 해당한다고 할 수 없다.
[2] 당사자 쌍방에 대하여 모두 상행위가 되는 행위로 인한 채권뿐만 아니라 당사자 일방에 대하여만 상행위에 해당하는 행위로 인한 채권도 상법 제64조에서 정한 5년의 소멸시효기간이 적용되는 상사채권에 해당하고, 상행위에는 상법 제46조 각 호에 해당하는 기본적 상행위뿐만 아니라 상인이 영업을 위하여 하는 보조적 상행위도 포함된다. 또한 상법 제5조, 제47조에 의하면, 회사는 상행위를 하지 않더라도 상인으로 보고, 상인이 영업을 위하여 하는 행위는 상행위로 보며, 상인의 행위는 영업을 위하여 하는 것으로 추정된다. 그러므로 회사가 한 행위는 영업을 위하여 한 것으로 추정되고, 회사가 영업을 위하여 하는 행위는 상행위로 보아야 한다.
[3] 甲 등은 乙 주식회사가 신축한 공공건설임대주택을 임차한 다음 임대보증금을 완납하였고, 그 후 乙 회사가 여러 차례에 걸쳐 임대보증금을 인상하였음에도 증액된 임대보증금을 지급하지 않았는데, 이후 임대보증금 인상분에 대한 乙 회사의 채권이 시효로 소멸하였는지 문제 된 사안에서, 임대차계약이 임대보증금 인상에 관하여 일정한 제한을 두고 있기는 하지만 임대보증금 인상을 위하여 임대인과 임차인이 협의를 하여야 한다거나 임대인의 적법한 인상 통보에도 불구하고 임차인이 인상을 거부하는 경우 법원의 결정이 있기 전까지 인상된 임대보증금을 청구할 수 없다는 내용은 정하고 있지 않으므로, 甲 등이 임대보증금 인상의 효력을 다투고 있는 사정은 임대보증금 인상분에 관한 乙 회사의 권리 행사에 사실상 장애사유에 불과할 뿐 법률상 장애사유에 해당한다고 볼 수 없고, 한편 乙 회사가 甲 등과 임대차계약을 체결한 행위 및 甲 등에게 임대보증금 인상을 통보한 행위는 乙 회사의 영업을 위하여 한 것으로 추정되고, 임대주택사업의 공익적 성격 등의 사정만으로는 위 추정이 번복된다고 볼 수 없으므로, 임대보증금 인상분에 대한 乙 회사의 채권에는 5년의 상사 소멸시효기간이 적용되는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 민법 제166조 제1항
[2] 상법 제3조, 제5조, 제47조, 제64조
[3] 민법 제166조 제1항, 상법 제3조, 제5조, 제47조, 제64조

【참조판례】

[1] 대법원 2010. 9. 9. 선고 2008다15865 판결(공2010하, 1876), 대법원 2026. 1. 22. 선고 2023다285162 전원합의체 판결(공2026상, 554) / [2] 대법원 2005. 5. 27. 선고 2005다7863 판결(공2005하, 1044), 대법원 2024. 3. 12. 선고 2021다309927 판결(공2024상, 636)

【전문】

【원고(반소피고), 상고인 겸 피상고인】

원고(반소피고) 1 외 25인 (소송대리인 변호사 김석주)

【피고(반소원고), 피상고인 겸 상고인】

○○이앤씨 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 지평 담당변호사 박성철 외 1인)

【원심판결】

수원고법 2024. 8. 22. 선고 2022나22742, 22759 판결

【주 문】

원심판결의 원고(반소피고)들 패소 부분 중 임대보증금 관련 소멸시효 주장에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원고등법원에 환송한다. 원고(반소피고)들의 나머지 상고와 피고(반소원고)의 상고를 모두 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
 
가.  임대아파트의 신축
피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 건설교통부장관으로부터 공공건설임대주택 건축에 관한 사업계획승인을 받고, 2006. 3. 28. 성남시장으로부터 입주자 모집공고 승인을 받아 입주자 모집공고를 한 후, 성남시 △△신도시 택지개발지구에 아파트 6개 동 470세대 규모의 공공건설임대주택을 신축하였다.
 
나.  입주자 모집공고 및 임대차계약의 체결
1) 피고는 입주자 모집공고를 하면서, 최초 임대보증금 및 최초 임대료를 정하여 공고하였다.
2) 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)들은 위 입주자 모집공고에 따라 청약신청을 하고 당첨되어, 피고와 임대차계약(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라고 한다)을 체결한 다음 이 사건 임대보증금을 완납하였다.
 
다.  피고의 임대보증금 및 임대료 인상
1) 피고는 이 사건 임대차계약의 임대보증금 및 임대료에 대하여, 2010. 7. 1.부터 2018. 7. 1.까지 9차에 걸쳐 인상하였는데, 그 기준일 및 인상요율은 아래 표 기재와 같다(이하 ‘이 사건 각 인상’이라 하고, 인상 회차에 따라 ‘제1차 인상’ 내지 ‘제9차 인상’으로 특정한다).
구분1차 2010. 7. 1.2차 2011. 7. 1.3차 2012. 7. 1.4차 2013. 7. 1.5차 2014. 7. 1.6차 2015. 7. 1.7차 2016. 7. 1.8차 2017. 7. 1.9차 2018. 7. 1.임대보증금5.0%1.7%-5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%2.8%임대료5.0%1.7%5%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%2.8%
2) 원고들은 증액된 임대보증금이나 임대료를 지급하지 않고 기존의 임대료를 지급하여 왔다.
 
2.  원고들의 상고이유에 관한 판단 
가.  임대료 관련 소멸시효 주장에 대하여(제1 상고이유)
원심은 제1심판결의 이유를 인용하여, 원고들이 매달 납부한 임대료를 법정변제충당의 방법에 따라 충당하면 이 사건 소가 제기된 2018. 10. 10. 기준으로 원고들이 피고에게 미납하고 있는 임대료는 대부분 3년이 채 되지 않고, 3년을 초과하는 경우에도 근소한 차이에 불과하며, 피고가 2018. 8. 8.을 기준으로 한 전체 임대료 미납내역을 원고들에게 발송한 후로부터 6개월 이내인 2019. 2. 1. 이 사건 소에 대하여 응소함으로써 소멸시효가 중단되었다고 봄이 상당하다는 이유로, 임대료 중 제1 내지 5차 인상분에 대한 피고의 채권이 시효로 소멸하였다는 원고들의 주장을 배척하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 판단유탈 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
나.  임대보증금 관련 소멸시효 주장에 대하여(제1 상고이유)
1) 원심의 판단
원심은 제1심판결의 이유를 인용하여, 원고들이 이 사건 각 인상의 효력을 다투고 있으므로 판결에 의해 임대조건의 변경내용이 확정될 때까지 임대보증금 인상분에 관한 권리 행사에 법률상의 장애사유가 있어 시효가 중단되었고, 설령 위와 같은 사유를 사실상의 장애사유로 보더라도 임대주택사업의 목적이 주로 임대사업자의 이익이 아닌 공공의 이익을 달성하는 데 있는 점, 임대사업자가 임차인을 상대로 임대보증금의 인상분 상당을 구하는 경우에 상거래 관계와 같은 정도로 신속하게 법률관계를 종결시킬 필요성이 있다고 볼 만한 합리적인 근거가 없는 점 등을 근거로 임대보증금 인상분 지급채권의 소멸시효기간이 민법 제162조 제1항에 따라 10년이라고 판단하여, 임대보증금 중 제1, 2, 4차 인상분에 대한 피고의 채권이 상사채권으로서 5년의 소멸시효기간이 완성되어 소멸되었다는 원고들의 주장을 배척하였다.
2) 대법원의 판단
가) 권리 행사에 법률상의 장애사유가 있다는 원심판단은 수긍하기 어렵다.
(1) 소멸시효는 객관적으로 권리가 발생하고 그 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행하고 그 권리를 행사할 수 없는 동안에는 진행하지 아니한다. 여기서 ‘권리를 행사할 수 없다.’라고 함은 그 권리 행사에 법률상의 장애사유, 예컨대 기간의 미도래나 조건불성취 등이 있는 경우를 말하는 것이고, 사실상 그 권리의 존부나 권리 행사의 가능성을 알지 못하였거나 알지 못함에 과실이 없다고 하여도 이러한 사유는 법률상 장애사유에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2008다15865 판결, 대법원 2026. 1. 22. 선고 2023다285162 전원합의체 판결 등 참조).
(2) 원심판결 이유와 기록에 따르면, 다음과 같은 사실 또는 사정을 알 수 있다.
(가) 이 사건 각 임대차계약 ‘4. 계약조건’ 중 제5조는, 물가 기타 경제적인 여건의 변동 등 일정한 사유가 있을 때 임대인과 임차인이 임대보증금, 임대료, 관리비 또는 사용료 및 제 납입금을 조정할 수 있다고 정하면서, 임대보증금과 임대료의 조정은 임대주택법 및 주택임대차보호법에서 정하는 바를 위반하여서는 아니 되고, 주택임대차보호법 시행령 제8조의 규정에 의한 임대보증금 등의 증액청구는 약정한 차임 등의 5%에 해당하는 금액을 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 약정한 임대보증금 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 그 임대보증금 등을 증액하지 못한다고 제한하고 있다.
(나) 이 사건 각 임대차계약 특약사항 제2조 제1항은, 임대인이 최초 임대차계약기간 1년 경과 후 매년 총임대보증금 및 임대료를 각각 5% 이내에서 인상할 수 있고, 인상액을 임차인에게 사전 통보하며, 임차인은 임대인이 제시하는 인상금액을 임대인이 별도 지정하는 기일 내에 추가 납부하여야 한다고 정하고 있다.
(다) 위와 같이 이 사건 각 임대차계약 ‘4. 계약조건’ 중 제5조와 특약사항 제2조 제1항은 임대보증금 인상에 관하여 일정한 제한을 두고 있기는 하지만 임대보증금 인상을 위하여 임대인과 임차인이 협의를 하여야 한다거나 임대인의 적법한 인상 통보에도 불구하고 임차인이 인상을 거부하는 경우 법원의 결정이 있기 전까지 인상된 임대보증금을 청구할 수 없다는 내용은 정하고 있지 않다.
(3) 위와 같은 사실 또는 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고들이 이 사건 각 인상의 효력을 다투고 있는 사정은 임대보증금 인상분에 관한 피고의 권리 행사에 사실상 장애사유에 불과할 뿐 법률상 장애사유에 해당한다고 볼 수는 없다.
(4) 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 임대보증금 인상분에 관한 피고의 권리 행사에 법률상 장애사유가 있다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 소멸시효의 진행을 막는 권리 행사 장애사유에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
(5) 원심이 인용한 대법원 1993. 3. 23. 선고 92다39334, 39341 판결은 임대차계약에서 임대인과 임차인의 합의에 의하여 임대료를 인상 지급한다고 정하고 있는 사안에 관한 것으로서, 사안이 다른 이 사건에 원용하기 적절하지 않다.
나) 임대보증금 인상분에 대한 피고의 채권이 상사채권이 아니라 일반 민사채권이라는 원심의 판단도 수긍하기 어렵다.
(1) 당사자 쌍방에 대하여 모두 상행위가 되는 행위로 인한 채권뿐만 아니라 당사자 일방에 대하여만 상행위에 해당하는 행위로 인한 채권도 상법 제64조에서 정한 5년의 소멸시효기간이 적용되는 상사채권에 해당하고, 그 상행위에는 상법 제46조 각 호에 해당하는 기본적 상행위뿐만 아니라 상인이 영업을 위하여 하는 보조적 상행위도 포함된다. 또한 상법 제5조, 제47조에 의하면, 회사는 상행위를 하지 않더라도 상인으로 보고, 상인이 영업을 위하여 하는 행위는 상행위로 보며, 상인의 행위는 영업을 위하여 하는 것으로 추정된다. 그러므로 회사가 한 행위는 그 영업을 위하여 한 것으로 추정되고, 회사가 그 영업을 위하여 하는 행위는 상행위로 보아야 한다(대법원 2005. 5. 27. 선고 2005다7863 판결, 대법원 2024. 3. 12. 선고 2021다309927 판결 등 참조).
(2) 앞서 본 사실관계를 위와 같은 법리에 비추어 살펴본다.
피고가 원고들과 이 사건 각 임대차계약을 체결한 행위 및 원고들에게 임대보증금 인상을 통보한 행위는 회사인 피고의 영업을 위하여 한 것으로 추정된다. 임대주택사업의 공익적 성격과 같이 원심이 설시한 사정만으로는 위 추정이 번복된다고 볼 수 없다. 따라서 임대보증금 인상분에 대한 피고의 채권에는 5년의 상사 소멸시효기간이 적용된다.
(3) 이와 달리 판단한 원심판결에는 상법 제47조 제2항에서 정한 상인의 행위의 영업을 위한 행위로의 추정, 상행위로 인한 채권의 소멸시효 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 
다.  연체이율을 연 19%로 정한 것이 위법하다는 주장에 대하여(제2 상고이유)
원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 각 임대차계약에서 연체이율을 연 19%로 정한 것이 구 임대주택법령이나 표준임대차계약서를 위반하여 효력이 없는 것으로 보기 어렵다고 판단하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 효력규정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
라.  임대료 납부 내역, 임대보증금 연체료 산정 등에 오류가 있다는 주장에 대하여(제3, 4 상고이유)
원고들의 이 부분 상고이유 주장은 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 것에 지나지 않아 적법한 상고이유가 될 수 없다. 나아가 기록에 비추어 살펴보아도 원심판결에 상고이유 주장과 같이 임대료 납부 내역 등에 관한 법리오해 또는 사실오인으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
3.  피고의 상고이유에 관한 판단 
가.  손해배상 예정액 감액 관련 법리오해 등 주장에 대하여(제1 상고이유)
원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 각 임대차계약에서 정한 연체이율 연 19%에 따른 지연손해금의 액수가 부당하게 과다하다고 보아 연체이율을 연 12%로 조정하는 방식으로 감액하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 손해배상 예정액 감액에 관한 법리오해, 자유심증주의 한계 일탈 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
나.  반소의 확인의 이익 관련 법리오해 등 주장에 대하여(제2 상고이유)
원심은 판시와 같은 이유로, 피고의 원고들에 대한 각 임대보증금반환 채무는 원심판결 별지3 반환보증금표 ‘미분양 시 반환보증금’란 기재 해당 돈을 초과하여서는 존재하지 아니한다는 확인을 구하는 이 사건 반소가 확인의 이익이 없다고 판단하여 피고의 이 사건 반소를 각하하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 확인의 이익에 관한 법리오해, 심리미진 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
4.  결론
원심판결의 원고들 패소 부분 중 임대보증금 관련 소멸시효 주장에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고들의 나머지 상고와 피고의 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.