소유권이전등기청구사건
【판시사항】
부동산매매계약서상의 문언만으로는 소위 실권약관의 규정 또는 해제권유보의 특약이 있었다고 볼 수 없는 사례
【판결요지】
부동산에 관한 매매계약에 있어 그 계약서상 "매도인은 매수인이 매매대금의 일부만을 내입하고 그잔액을 이유없이 약정기일에 지급하니 아니할 때에는 계약해제와 동시에 계약금은 물론 내입금도 매도인에 귀속된다"는 내용의 문언은 특단의 사정이 없는 한 매수인이 이행지체를 한 경우에 매도인은 위 매매계약을 해제함과 동시에 계약금은 물론 중도금까지 몰취한다는 특약으로 볼 것이다.
【참조조문】
【참조판례】
1977.6.28. 선고 76다2371 판결
【전문】
【원고, 피항소인】
원고
【피고, 항소인】
피고
【원심판결】
제1심 서울민사지방법원(77가합3565 판결)
【주 문】
항소를 기각한다.
소송 총비용은 피고의 부담으로 한다.
【청구취지】
피고는 원고에게 경기 (주소 1 생략) 대 50평 및 위 지상목조 아연즙 평가건 본가 1동 차 건평 14평 3홉 1작에 관하여 1977.6.12. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결
【이 유】
1. 원고가 1977.6.12. 피고로부터 피고의 소유인 청구취지기재의 부동산(이하 이사건 부동산이라 한다)과 경기 (주소 2 생략) 대 30평[등기부상 표시 (주소 3 생략) 대31평]을 대금 6,800,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하여 피고에게 계약 당일 계약으로서 금 680,000원과 중도금으로서 금 120,000원을 지급한 사실은 당사자사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼없는 갑 제2호증(매매계약서), 공성부분의 성립에 관하여서는 다툼이 없고 사성부분의 성립에 관하여서는 변론의 전취지에 의하여 이를 인정할 수 있는 갑 제3호증(공탁서)의 각 기재와 제1심 증인 소외 1의 증언을 모아보면, 위 매매계약의 잔대금 6,000,000원은 1977.9.10.에 지급키로 하였으나(위 계약서상 피고는 위 잔대금수령후 원고에게 소유권이전등기 소요서류를 교부하기로 부동문자로 규정되어 있으나 원고가 잔대금을 선이행하여야 할 특단의 사정이 엿보이지 않는 이 사건에 있어서 위 문언의 취지는 잔대금지급과 소유권이전등기 소요서류교부의 상환이행을 규정한 것이라 볼 것이다) 원고는 그 준비관계로 늦어져 1977.9.14.에 소외 1을 통하여 피고의 집에 찾아가 잔금 6,000,000원을 제공하였던 바, 피고가 잔금지급기일 도과를 이유로 그 수령을 거부하므로 하는 수 없이 같은달 17일에 위 잔금의 이행으로서 금 6,1000,000원을 피고앞으로 변제 공탁한 사실을 인정할 수 있고 이와 달리 할 자료가 없다.
2. 그런데 피고소송대리인들은 피고는 위 매매계약 체결당시 게약일로부터 상당한 기간을 두어 그 잔금지급기일을 1977.9.10.로 정하여 주는 대신 원고가 위 기일에 매매잔대금을 지급치 아니할때에는 위 매매계약은 당연히 해제되는 이른바 실권약관의 특약을 하였으며 설사 그렇지 아니하더라도 그 지급기일을 도과하면 피고에게 위 매매게약을 상당한 기간의 최고없이 바로 해제할 수 있는 이른바 해제권유보의 특약을 하였는데, 피고는 원고가 잔금지급기일인 1977.9.10.에 잔금지급이행을 하지 아니하자 그달 12.까지 잔금지급을 유예하였음에도 불구하고 위 기일마저 도과하였으므로 위 실권약관에 따라 위 매매계약은 해제된 것이며 그렇지 않다하여도 피고는 이미 원고에게 그해 9.12.까지 잔급지급이 없으면 해제한다는 조건부 의사표시를 한바 있을뿐만 아니라 1977.9.13.에는 위 계약이 자동적으로 해약되었다는 뜻의 통고서를 원고에게 발송하여 위 게약은 별도의 최고를 할 필요없이 이미 해제되었다 할 것이니 위 변제공탁은 이미 계약해제의 효과가 발생한 이후에 한 것으로서 잔대금지급의 효과를 발생할 수 없다고 항변한다.
그러므로 이를 보기로 한다.
실권약관이나 해제권유보의 특약을 하였다는 위 피고 주장사실에 들어맞는 을 제5호의 일부기재(뒤에 믿는 부분제외)와 증인 소외 2의 환송전의 원심에서의 일부증언이나 환송후의 일부증언은 쉽사리 믿기 어렵고, 다만 앞서든 갑 제2호증, 성립에 다툼없는 을 제1호증(주민등록표등본), 을 제2호증(전과이전 사실확인원), 을 제3호증(폐업확인서), 을 제4호증(진술서), 을 제6호증의 1(우편엽서), 2(배달증명서), 공성부분 및 수령사실에 다툼없고 사성부분의 성립에 관하여서는 변론의 전취지에 의하여 인정되는 을 제5호증(통고문)의 각 기재(다만 을 제5호증은 앞서 믿지않는 부분제외)와 제1심 증인 소외 1의 일부증언 및 증인 소외 2의 환송전 원심 및 당심에서의 각 일부증언(앞서 믿지 아니한 부분제외)을 모아보면, 1977.6.12. 위 매매계약을 체결함에 있어서 당초에는 그 잔금기일을 1977.8.30.로 정하였다가 원고측의 자금준비사정으로 10일을 더 늦추어 위 매매계약일로부터 거의 3개월 후인 1977.9.10.로 정한 사실, 이사건 부동산에 관한 매매계약서(갑 제2호증)의 제3항에는 인쇄된 부동문자로 "매도인은 매수인이 매매대금의 일부만을 내입하고 그 잔액을 이유없이 약정기일내에 지급치 아니할 때에는 계약해제와 동시에 계약금은 물론 내입금도 매도인에 귀속된다"는 내용이 작성 기재되어 있는 사실, 피고는 이사건 부동산소유권이 전등기에 필요한 서류를 갖추고 있었으나 원고가 위 잔금지급기일에 잔금을 가져오지 아니하여 1977.9.12.까지 이의 지급을 유예하여 주었으며 그날이 도과되자 1977.9.13 내용증명 우편으로 원고에게 "원고가 본 계약을 하등의 이유없이 위반하였기에 자동적으로 해약되어 본인은 계약서가 정한 내용대로 행동하겠기에 이에 통고한다"는 내용의 통고서를 발송하여 원고가 1977.9.14. 이를 수령한 사실 등을 각 인정할 수 있고 이와 달리 할 자료가 없으나, 위 계약일과 잔금지급기일 사이에 3개월간 가량의 기간을 둔 것은 앞서 본 바와 같이 오로지 원고측의 자금준비관계를 고려한 것 뿐이고 특별히 그 잔금지급기일을 어길 경우에 피고가 의도했던 계약목적이 달성될 수 없는 특별한 사정이 엿보이지 아니한데다가, 위 계약서 제3항의 문언만으로는 매수인의 잔대금지급의무의 해태로서 곧 매도인의 하등의 의사표시없이 당연히 해제의 효과가 발생한다는 이른바 실권약관의 취지로 규정된 것으로 단정할 수 없고(대법원 1977.6.28. 선고 76다2371 판결, 1948.2.17. 선고 47민상235 판결등 참조) 또한 매수인이 잔금지급의무를 그 지급기일에 해태한 경우에 매도인은 그 이행을 최고함이 없이 즉시 계약을 해제 할 수 있도록 매도인인 피고에게 일방적으로 그 해제권을 부여한 이른바 해제권유보의 특약을 한 것이라고도 단정할 수 없으며 이는 다만 매수인이 이행지체를 한 경우에 매도인은 위 매매계약을 해제함과 동시에 계약금은 물론 중도금까지도 몰취한다는 특약을 담은 것으로 풀이할 수 밖에 없다 할 것이므로 결국 피고로서는 상당한 기간을 정하여 원고에게 잔대금지급의 이행을 최고한 후 비로소 위 매매계약을 해제할 수 있는 것이라고 할 것인바, 위 인정과 같이 피고가 1977.9.12.까지 지급유예를 하여 준 것을 동일까지 그 이행을 최고한 것으로 본다고 하더라도 이는 상당한 기간의 최고라고는 보기 어려울 뿐만 아니라 1977.9.13.의 통고는 그 문언상으로 보아 매매계약이 원고의 잔대금지급의무의 해태로 인하여 당연히 그 효력이 상실되었다는 사실을 알리는 문서에 자나지 아니하여 이것 또한 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고한 것이라거나 또는 위 9.12.까지의 최고기간도과를 이유로 해제의 의사표시를 한 것이라고 볼 후 없는데, 원고는 앞서 본 바와 같이 1977.9.14. 피고에게 잔대금의 이행제공을 하였다가 수령거절을 당한 수 1977.9.17. 이를 변제공탁하였으므로 결국 위 매매계약은 1977.9.17. 원고가 그 잔대금을 변제공탁하기 전에 적법하게 해제되었다고는 볼 수 없다 할 것이어서, 이사건 변제공탁 이전에 이미 위 계약의 해제의 효력이 발생하였음을 전제로 한 피고소송대리인의 위 항변은 그 어느모로 보나 그 이유가 없어 받아들일 수 없다 할 것이다.
3. 그렇다면 원고는 위 매매계약이 유효하게 존속하고 있는 사이에 피고가 위 잔금수령을 거부하여 이를 변제공탁하였으므로 위 변제공탁은 위 잔금지급의무의 이행으로서 유효하다 할 것이고 따라서 피고는 원고에 대하여 이사건 부동산에 관하여 1977.6.12. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다 할것이니 그 의무의 이행을 구하는 원고의 이사건 청구는 정당하여 이를 인용할 것인 바, 이와 결론을 같이 한 제1심판결은 정당하고 피고의 항소는 그 이유가 없어 이를 기각하며 소송 총비용은 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.