【판시사항】

주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인과 매수인 사이에 새로운 임대차계약서를 작성하였더라도 매수인이 종전 임대차계약을 승계한 것으로 본 예

【판결요지】

주택의 매수인이 잔대금을 지급함에 있어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인과 매도인간의 임대차계약 관계를 그대로 인수하고 확인하는 의미에서 동일자로 임차인에게 자기명의로 된 임대차계약서 및 전세보증금의 영수증을 작성 교부해 준 것이라면 이는 종전 임대차계약을 소멸시키고 새로운 임대차계약을 체결한 것이 아니라 종전 임대차계약을 동일성을 해함이 없이 그대로 승계한 것으로 봄이 상당하다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조
, 주택임대차보호법부칙

【전문】

【원고, (반소피고)항소인】

홍완표

【피고, (반소원고)피항소인】

이광찬

【원심판결】

제1심 서울민사지방법원(84가합5893 판결)

【주 문】

 
1.  원판결을 다음과 같이 변경한다. 
가.  피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 금 15,000,000원을 수령함과 동시에 원고(반소피고)에게 별지목록기재 건물을 명도하라.
 
나.  원고(반소피고)의 나머지 청구를 기각한다.
 
2.  당심에서 제기된 반소청구에 기하여
원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 별지목록기재 건물을 명도받음과 동시에 피고(반소원고)에게 금 15,000,000원을 지급하라.
 
3.  소송비용은 본소반소 및 제1,2심을 통하여 이를 2분하여 그 1은 피고(반소원고)의, 나머지는 원고(반소피고)의 각 부담으로 한다.
 
4.  위 제1. 가항 및 제2항은 이를 각 가집행할 수 있다.

【청구취지(본소청구취지) 및 항소취지】

원판결을 취소한다.
피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게 별지목록기재 건물(이하 이 사건 건물이라고 줄여쓴다)을 명도하라.
소송비용은 제1,2심 모두 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행의 선고

【이 유】

본소 및 반소청구를 아울러 판단한다.
이 사건 건물이 원고의 소유이고, 피고가 이 사건 건물을 점유하고 있는 사실은 당사자간에 다툼이 없는 바, 위 인정사실에 의하면 피고는 이 사건 건물을 점유할 수 있는 권원이나 그 명도를 거부할 수 있는 법률적 주장을 내세우지 못하는 한 원고에게 이 사건 건물을 명도할 의무가 있다고 할 것이다.
이에 대하여 피고는, 이 사건 건물은 원래 소외 김숙자(1심공동피고였음)와 그 자녀들의 공동소유였는데 1980.4.1. 위 김숙자등으로부터 이 사건 건물을 전세금 15,000,000원, 전세기간 1년으로 정하여 임차하고 입주하면서 같은달 8. 주민등록부상의 전입신고를 마친 바 있는데 위 임대차는 1981.3.5. 시행된 주택임대차보호법(법률 제3379호) 제3조, 부칙 제2조의 규정에 의하여 제3자에 대하여도 그 효력이 있게 되었다 할 것이고, 또한 위 임대차관계는 이 사건 건물의 소유권이 위 김숙자등으로부터 소외 김광호등에게도 이전될 때에도 그대로 위 김광호등에게 인수된 반면, 원고는 위 임대차가 제3자에게 대하여도 그 효력이 있게 된 이후인 1981.11.24.에 설정된 근저당권의 실행절차에서 이 사건 건물을 경락허가결정을 받아 그 소유권을 취득한 것에 불과하므로 피고는 이 사건 건물의 적법한 임차권자로서 원고로부터 위 임차보증금을 반환받지 않는 한 이 사건 건물의 명도의무가 없으며, 나아가 피고는 당심에 이르러 이 사건 반소장의 송달로서 위 임대차계약을 해지하였으므로 원고는 이 사건 건물의 명도와 상환으로 전세보증금 15,000,000원을 피고에게 반환할 의무가 있다고 주장함에 대하여, 원고는 소외 김숙자와 피고는 장모사위 간으로서 그들간에 맺어진 1980.4.1.자 임대차계약은 주택임대차보호법을 악용하기 위하여 허위로 작성한 것에 지나지 아니할 뿐 아니라 가사 그 임대차계약이 사실이라고 하더라도 피고는 1982.7.22. 위 김숙자로부터 이 사건 건물을 매수 취득한 소외 김광호와 사이에 새로운 임대차계약을 체결하였으므로 피고주장의 위 임대차계약은 경매절차가 실행된 위 근저당권설정등기 이후의 것으로서 원고에게 대항할 수는 없다고 다투므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 갑 제2호증의 4(배당요구신청서), 같은 호증의 5(전세계약서), 같은 호증의 6(영수증, 을 제7호증과 같다), 을 제2호증(주민등록등본), 을 제3호증(가압류결정), 원심증인 김창균의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제1호증(전세계약서), 원심증인 김광호의 증언에 의하여 인정되는 을 제6호증(매매계약서)의 각 기재, 원심증인 김창규, 김광호, 당심증인 김광호의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면 이 사건 건물은 본래 위 김숙자와 그의 자녀들인 소외 이창우, 이경림, 이철우, 이경은등 5인의 공동소유로 있었는데, 피고는 1980.4.1. 이 사건 건물의 공유자의 1인이며 동시에 나머지 공유자들을 대리한 위 김숙자로부터 이 사건 건물을 전세금 15,000,000원, 전세기간 1년으로 정하여 임차하여 그 시경 입주하고 같은달 8. 전입신고를 하여 주민등록을 필한 사실, 위 임대차계약은 위 기간만료후에도 묵시적으로 갱심되어 오다가 소외 김광호등은 1982.6.1. 이 사건 건물을 위 김숙자등으로부터 매수하고, 같은해 7.22. 그 잔대금을 지급함에 있어서 피고와 위 김숙자간의 임대차계약관계를 그대로 인수하고 이를 확인하는 의미에서 같은날짜로 피고에게 자기명의로 된 임대기간 1년의 임대차계약서 및 전세보증금 15,0000,000원의 영수증을 작성 교부하여 준 사실, 한편 소외 주식회사 제일은행은 1982.12.30. 설정된 근저당권에 기하여 1984.4.경 서울민사지방법원에 이 사건 건물에 대한 임의경매신청을 하였는 바, 원고는 위 임의경매절차에서 이 사건 건물에 대한 경락허가결정을 받은 다음 그 시경 그 대금을 완납함으로써 그 소유권을 취득하였고, 위 근저당권 및 그보다 선순위인 1981.11.24.자 근저당권은 위 경락으로 인하여 모두 소멸한 사실을 각 인정할 수 있고, 위 인정에 일부 반하는 듯한 갑 제2호증의 3(임대차조사보고서)의 일부 기재내용, 당심증인 김창완의 일부증언 내용은 이를 믿지 아니하고, 달리 위 인정을 뒤집을 증거없다.
위 인정사실에 의하면, 피고와 소외 김숙자와 사이에 체결된 1980.4.1.자 임대차계약은 1981.3.5.에 이르러 제정된 주택임대차보호법 제3조, 부칙 제2조에 의하여 제3자에 대하여도 그 효력이 발생하게 되었다고 할 것이고, 위 임대차관계는 이 사건 건물을 매수한 위 김광호등과의 관계에 있어서도 그 동일성을 상실함이 없이 그대로 승계되어, 위 임대기간경과후인 1983.7.22.부터는 기간의 정함이 없는 임대차로서 존속하고 있다고 할 것이므로 피고는 1981.11.24.자 근저당권의 순위를 이어받은 원고에 대하여도 위 임대차로서 대항할 수 있다 할 것이어서, 원고로부터 위 임차보증금을 반환받지 않는 한 이 사건 건물의 명도를 거부할 수가 있다고 할 것이고, 또한 당심에 이르러 피고는 이 사건 반소장의 송달(1985.12.9.)로서 기한의 정함이 없는 위 임대차계약을 해지하고 그후 1개월이 경과되었음이 역수상 명백한 이 사건에 있어서는 원·피고 사이의 위 임대차계약은 적법하게 해지되었다고 할 것이다.
그렇다면 피고는 원고로부터 임차보증금 15,000,000원을 수령함과 동시에 이 사건 건물을 명도하여 줄 의무가 있음은 물론 임대인의 지위를 승계받은 원고도 피고로부터 이 사건 건물을 명도받음과 상환하여 위 보증금 15,000,000원을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로 원고의 이 사건 본소청구는 위 인정범위내에서만 그 이유있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 그 이유없어 이를 기각하며, 피고의 이 사건 반소청구는 그 이유있어 이를 인용할 것인 바, 원판결은 이 사건 본소청구에 관한 결론과 그 일부 결론을 달리하여 부당하므로 이를 주문 제1항과 같이 변경하고, 당심에서 제기된 피고의 반소청구에 기하여 주문 제2항과 같이 그 상환지급을 명하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조, 제89조, 제92조를 가집행의 선고에 관하여는 소송촉진등에 관한 특례법 제6조를, 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.