특별행정심판례정보

【세목】

양도

【재결요지】

쟁점오피스텔들은 그 구조가 침실, 욕실, 및 주방으로 이루어져 있고 세탁기 및 취사가 가능한 주방시설이 설치되어 있는 등 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용이 가능한 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음

【주문】

심판청구를 기각한다.

【이유】

1. 처분개요

가. 청구인은 1982.12.30. 및 1983.6.11. 부산광역시 사하구 OOO 대지 171.9㎡ 및 그 지상의 건축물 197.6㎡[공부상 근린생활시설 62㎡ 및 주택 135.6㎡(1층 37.8㎡ 및 2층 99.8㎡), 이하 “쟁점겸용주택”이라 한다]를, 2021.6.22. 부산광역시 강서구 OOO 1329호(이하 “쟁점①오피스텔”이라 한다) 및 1429호(이하 “쟁점②오피스텔”이라 한다)를 각 취득하여 보유하다가, 2023.3.2. 쟁점겸용주택을 OOO원에 양도한 후, 양도소득세 신고 시 쟁점겸용주택 중 공부상 주택과 그 부수토지에 대하여는 「소득세법」제89조 제1항 및 같은 법 시행령 제155조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 대상(12억원 이내)으로 하여 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 2023.9.8.부터 2023.10.16.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점겸용주택 양도 당시 쟁점①.②오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되고 있어 쟁점겸용주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당되지 않는 것으로 보고 다른 조사내용을 반영하여 2023.12.8. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.19. 이의신청을 거쳐 2024.6.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점②오피스텔이 업무시설에 해당되어 청구인은 쟁점겸용주택 양도 당시 일시적 2주택자(쟁점겸용주택 및 쟁점①오피스텔)이므로 쟁점겸용주택의 주택부분에 대한 양도소득세를 비과세하여야 한다.

(1) 청구인은 매월 임대수입을 목적으로 쟁점①.②오피스텔을 취득하고, 2021.3.5. 업종을 부동산업/오피스텔임대로 하여 사업자등록을 한 후, 2021.6.22. 소유권 취득시점부터 인근 공인중개사 사무소에 임대목적을 업무용으로 하여 중개의뢰하였으나, 임대가 되지 않았다. 2021년 10월초에 OOO 공인중개사 사무소로부터 쟁점①오피스텔을 주거용으로 사용할 수 있는지에 대한 문의가 있었고 이에 청구인은 3개월 이상 공실상태에서 오피스텔 관리비가 지속적으로 지출되는 상황이었기에 부득이하게 임차인에게 쟁점①오피스텔을 주거용으로 임대(공인중개사가 작성하는 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ] 서식에 주거용 건축물로 기재)하였다.

하지만, 쟁점②오피스텔의 경우, 청구인은 공인중개사 사무소에 임대중개 의뢰시 업무용으로만 임대할 것을 요청하였고, 이에 2021년 11월경 OOO중개사무소에 임대중개 연락이 왔을 때 쟁점②오피스텔을 업무용으로만 사용하도록 확인한 후 쟁점②오피스텔을 업무시설로 임대하였다(중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅱ] 서식에도 비주거용 건축물로 기재).

(2) 쟁점②오피스텔에 대한 월세계약서의 특약사항에 ‘임대인은 일반임대사업자이므로 임차인은 오피스텔로 사용한다’라고 기재되어 있고, 쟁점②오피스텔에 대한 재산세가 청구인의 쟁점②오피스텔 소유권 취득이후에도 계속하여 주택이 아닌 건축물로 부과되는 등 쟁점②오피스텔이 업무용으로 사용되었음이 확인된다.

(3) 또한 쟁점②오피스텔의 임차인이 ‘임대인이 주거용으로 절대 사용하면 안된다고 하여 주민등록도 옮기지 않았고, 인터넷 쇼핑사업을 목적으로 임차하였다’고 확인하였고, 임대를 중개한 공인중개사도 ‘쟁점②오피스텔을 중개할 때 임차인에게 해당 호실 임대인이 일반임대사업자이어서 주거용 사용이 불가하고 업무용으로 사용해야 한다고 말하였고, 임차인도 사무실로 사용한다고 함에 따라 쟁점②오피스텔을 업무시설로 하여 중개를 진행하였다’고 확인하였다.

(4) 설령 임차인이 쟁점②오피스텔을 주거용으로 사용하였다 하더라도 청구인이 이를 통제할 수는 없는 것이므로 쟁점②오피스텔을 업무용으로 사용하지 못한 귀책을 청구인에게 돌릴 수 없다.

나. 처분청 의견

쟁점겸용주택 양도일 현재 청구인이 보유하고 있는 쟁점①.②오피스텔은 상시 주거용에 공하고 있었으므로 이를 주택 수에 포함함이 타당하다.

(1) 쟁점②오피스텔의 내부를 촬영한 사진에 의하면, 그 내부구조가 전형적인 주택의 형태를 갖추고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인 또는 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건축물에 해당하고, 쟁점겸용주택 양도일 현재 청구인이 보유하고 있는 쟁점①.②오피스텔의 임차인이 매월 주거에 필수적인 수도ㆍ전기ㆍ가스의 일정량을 사용하거나 사용요금을 지급하였으며, 확인서를 통해 쟁점②오피스텔이 주거용임을 인정하고 있다.

(2) 쟁점①.②오피스텔의 임차인은 사업이력이 없고 해당 오피스텔 인근 근무처에서 경찰공무원 또는 상시 근로자로 재직하고 있음이 확인된다.

(3) 재산세는 관할구청에서 실질 용도를 확인하고 부과하는 것이 아니라 공부상 용도를 기준으로 부과하는 것이므로 재산세가 업무용으로 과세되었다 하여 주택이 아니라고 할 수 없고 실질적인 용도가 주거에 공하고 있다면 주택으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점겸용주택 양도일 현재 쟁점①.②오피스텔이 주택에 해당되는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (후단생략)

(20) 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (후단생략)

1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조 제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다.

(23) 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1982.12.30. 및 1983.6.11. 취득한 쟁점겸용주택을 2023.3.2. OOO원에 양도하고, 건축물관리대장상의 면적을 기준으로, ‘1층(99.8㎡)은 상가(62㎡)와 주택(37.8㎡)을 공동으로, 2층(97.8㎡)은 주택으로 각 사용’하는 것으로 보아 전체 양도차익(OOO원) 중 과세대상 양도차익(OOO원)에 대한 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였는바, 쟁점겸용주택 양도 당시 청구인 세대의 주택 보유현황은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점겸용주택 양도 당시 청구인 세대 주택 보유현황

(단위 : ㎡, 원)

세대원 (소유자) 종류 소재지 면적 비 고 토지 건물 청구인 쟁점겸용주택 부산광역시 사하구 OOO 117.69 135.60 청구인 쟁점① 오피스텔 부산광역시 강서구 OOO 6.44 27.32 (전용) 공급면적은 각 64.1㎡ 청구인 쟁점② 오피스텔 부산광역시 강서구 OOO 6.44 27.32 (전용) A (배우자) 다세대 부산광역시 사하구 OOO 외 25건 - - 임대 주택

(2) 처분청은 양도차익을 재산정하고 쟁점①.②오피스텔이 모두 주택에 해당되는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하여 이 건 양도소득세를 부과하였는바, 과세근거로 제출된 자료에서 확인된 내용은 다음과 같다.

(가) 쟁점겸용주택 양도일 현재 쟁점①.②오피스텔의 임차인 현황과 전기 등의 월평균 사용내역은 아래 <표2>ㆍ<표3>과 같다.

<표2> 임차인 현황

호별 세입자 입주기간 직업 공실 여부 주민등록 전입여부 사업자 등록여부 쟁점①오피스텔 B 2021.10.28.∼현재 경찰공무원 부 부 부 쟁점②오피스텔 C 2021.11.26.∼현재 근로자 부 부 부

<표3> 전기ㆍ수도ㆍ가스 월평균 사용내역

(단위 : 원)

호별 사용내역(입주일∼2023.6.30.) 전기(Kw) 수도(㎥, 온수포함) 가스(Mj) 사용량 요금 사용량 요금 사용량 요금 쟁점①오피스텔 128 OOO 4 OOO 23 OOO 쟁점②오피스텔 107 OOO 5 OOO 6 OOO

(나) 쟁점①.②오피스텔의 평면도 및 현황사진에 의하면, 쟁점①.②오피스텔은 구조가 거실 겸 침실, 주방 및 욕실로 이루어져 있고, 씽크대 등 주방시설, 붙박이장 및 세탁기 등이 설치되어 있는 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 ‘쟁점②오피스텔은 주택에 해당하지 않는다’며 제출한 자료에서 확인된 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인이 2021.11.26. 임차인과 작성한 쟁점②오피스텔에 대한 월세계약서에 의하면, 특약사항에 ‘등기사항전부증명서, 건축물대장, 중개대상물 확인.설명서를 첨부하고 확인함. 임대인은 일반임대사업자이므로 임차인은 오피스텔로 사용한다’라고 기재되어 있으며, 위 임대차계약을 중개한 공인중개사 유○경이 같은 날 작성한 중개대상물 확인.설명서[Ⅱ](비거주용 건축물)에는 ‘[√] 업무용, [√] 임대’로 표기되어 있다.

(나) 지방세 세목별 과세증명서에 의하면, 쟁점①.②오피스텔에 대한 2022년 및 2023년 재산세가 주택분이 아닌 건축물분으로 하여 과세된 것으로 확인된다.

(다) 부가가치세 신고서 등에 의하면, 청구인은 쟁점①.②오피스텔에 대하여 사업자등록(부동산/오피스텔 임대)을 하고 부가가치세를 신고한 것으로 확인된다.

(라) 쟁점②오피스텔의 임차인(2023.9.24.) 및 공인중개사(2023.9.22.)가 작성한 확인서상의 주요 내용은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 임차인 등의 확인서 주요 내용

확인자	주요내용
임차인 김○은	본인이 쟁점②오피스텔을 임차한 목적은 인터넷쇼핑 사업을 하려 한 것이나 잘되지 않아 사업자등록을 미루었음. 임대인이 주거로 절대 사용하면 안된다고 하여 주민등록도 옮기지 않았지만, 자택인 마산까지 출퇴근이 쉽지 않아 임대인에게 알리지 않고 주거에 필요한 물품을 구입하여 주거함. 처음부터 주거가 목적이었다면 생활도 어려운 입장에서 원룸을 임차했지, 오피스텔을 구하지 않았을 것임
공인중개사 유○경	쟁점②오피스텔 중개 시 임차인에게 임대인이 일반임대사업자이므로 주거용 사용이 불가하고 업무용으로 사용하여야 한다고 설명하였고 이를 계약서에 기재함. 임차인이 인터넷 쇼핑몰 사무실로 사용한다고 하여 업무시설로 계약을 진행함

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점②오피스텔이 주택에 해당되지 아니하므로 청구인을 일시적 2주택자(쟁점겸용주택 및 쟁점①오피스텔)로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다고 주장하나, '주택'에 해당하는지 여부는 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하는바, 쟁점②오피스텔은 그 구조가 침실, 욕실 및 주방으로 이루어져 있고, 세탁기 및 취사가 가능한 주방시설이 설치되어 있는 등 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용이 가능한 것으로 보이는 점, 쟁점②오피스텔의 임차인이 ‘주민등록을 옮기지 않았지만, 출퇴근의 문제로 주거하였음’을 확인하였고 해당 오피스텔에 별도의 사업자등록을 한 사실이 없는 등 그 현황도 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점②오피스텔은 그 공부상 용도가 오피스텔이라 하더라도 사실상 주거용으로 전용되어 주택에 해당한다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【관련법령】

소득세법제89조