매매사례가액을 쟁점 오피스텔의 시가로 볼 수 있는지 여부(기각)
【세목】
증여
【재결요지】
비교대상으로 삼은 쟁점 오피스텔의 매매사례가액은 쟁점 오피스텔과 면적, 위치, 용도가 유사하고 매매계약일도 쟁점 오피스텔의 증여일과 가장 근접하므로 이를 쟁점 오피스텔의 시가로 본 처분은 정당함
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 2005.5.12. 부 강○○로부터 ○○○호 175.72㎡(전용면적 93.6㎡ 이하 "쟁점 오피스텔"이라 한다)을 전세보증금 170백만원을 부담하는 조건으로 증여받은 자로서 2005.5.18. 쟁점 오피스텔의 가액을 기준시가 210,336,840원으로 산정하고 이에 전세보증금 170백만원을 차감한 40,336,840원을 증여세과세가액으로 하여 증여세과세표준 및 세액을 자진신고납부하였다.
나. 처분청은 쟁점 오피스텔 가액을 2005.7.20.자(매매계약일 2005.5.27.) 같은동 같은면적의 603호 오피스텔 매매사례가액 367백만원으로 평가하고 이에 전세보증금 170백만원을 차감한 197백만원을 증여세과세가액으로 산정하여 2006.3.16. 청구인에게 2005년 귀속분 증여세 20,981,160원을 결정고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.24. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
오피스텔은 다른 부동산과 달리 층별, 방향, 조망, 소음 등 특성에 따라 그 가치가 다르므로 증여로 취득한 오피스텔의 경우 그 시가를 산정하기 어렵다 할 것인바, 쟁점 오피스텔과 층이 다른 오피스텔의 매매사례가액을 쟁점 오피스텔의 시가로 보는 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점 오피스텔의 가액을 평가함에 있어서 층을 달리하는 오피스텔의 매매사례가액을 시가로 본 것이 부당하다고 주장하나, 처분청이 비교대상으로 삼은 오피스텔은 같은동의 같은면적의 오피스텔로 용도 및 종목이 동일하며 매매계약일도 쟁점 오피스텔을 증여받은 시기와 유사하므로 이를 객관적 교환가치가 반영된 시가로 본 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
면적ㆍ용도 및 종목이 동일하나 단지 층만 달리하는 오피스텔의 매매사례가액을 쟁점 오피스텔의 시가로 볼 수 있는지 여부
나. 관련법령
(1)
(평가의 원칙 등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하생략)
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
(2)
(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사소송법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서생략)
2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서생략)
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (단서생략)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청은 같은동 603호 오피스텔의 2005.7.20.자(매매계약일 2005.5.27.) 매매사례가액 367백만원을 쟁점 오피스텔의 시가로 보아 처분하였으나, 청구인은 처분청이 비교대상으로 삼은 오피스텔이 쟁점 오피스텔과 층을 달리하고 있고 국세청장이 고시한 기준시가도 차이가 나므로 쟁점 오피스텔과 동일하거나 유사한 것으로 볼 수 없다는 주장인바, 이의 당부를 살펴본다.
(2) 처분청이 확인한 쟁점 오피스텔의 수증일 전후 같은동, 같은면적의 오피스텔 매매사례가액은 다음과 같으며, 이 중 1103호 오피스텔의 매매사례가액이 가장 비교가능성이 높은 것으로 보임에도 매매계약일이 가장 유사한 603호 오피스텔의 매매사례가액을 쟁점 오피스텔의 시가로 보았다.
(표) 생략
(3) 처분청이 비교대상으로 삼은 오피스텔(603호)은 쟁점 오피스텔과 면적, 위치, 용도 및 종목 등이 동일하며 층만 달리할 뿐 같은동에 소재하며, 2005.1.1. 현재 기준시가도 ㎡당 1,179천원으로 쟁점 오피스텔의 기준시가 ㎡당 1,197천원보다 낮은 사실이 처분청이 조회한 자료에 의하여 확인된다.
(4) 또한, 위 오피스텔 매매사례가액에 비추어 볼 때 중간층에 위치하는 오피스텔의 가액이 가장 높을 것으로 추정되는바, 쟁점 오피스텔이 중간층에 위치하고 있으며, 비교대상 오피스텔이 쟁점 오피스텔보다 낮은 층에 위치하고, 기준시가도 낮게 공시되어 있는 점에 비추어 이건 처분이 청구인에게 불리한 것으로는 보이지도 아니한다.
(5) 관련법령을 살펴보면, 증여재산의 평가는 시가를 기준으로 함이 원칙이고, 증여일 전후 3월 이내의 동일 또는 유사한 자산의 매매사례가액을 시가로 인정하도록 규정하고 있으며, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 규정하고 있는바, 위에서 살펴본 바와 같이 처분청이 비교대상으로 삼은 쟁점 오피스텔의 매매사례가액은 쟁점 오피스텔과 면적, 위치, 용도, 종목 등이 유사하고 매매계약일도 쟁점 오피스텔의 증여일과 가장 근접하므로 이를 쟁점 오피스텔의 시가로 본 이건 처분은 정당한 것으로 판단된다.
4. 결론
이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로
「국세기본법」제81조
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「상속세및증여세법」 제60조 【평가의 원칙 등】 / 「상속세및증여세법시행령」 제49조 【평가의 원칙 등】 / 「상속세및증여세법시행규칙」 제15조 【평가의 원칙 등】