교환 양도한 부동산의 양도가액 등이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부
【세목】
양도
【재결요지】
청구인이 교환으로 취득한 부동산의 양도가액은 임의 평가액으로 객관적으로 인정할 만한 매매사례가액이나 감정평가액이 존재하지 아니한 점, 청구인이 신고한 취득가액(8억8천만원) 또한 증빙이 없어 실제 취득가액으로 단정하기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 거래가액이 불분명하여 기준시가로 과세한 처분은 정당함
【따른결정】
조심2013중3953 / 조심2014서4407 / 조심2010서0645
【참조결정】
조심2010서0645
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 1997.3.28. 매매로 취득한 OOO 외 3필지 토지 1,977㎡ 및 같은 토지상의 건물 259.95㎡, 2001.9.21. 신축으로 취득한 같은 토지상의 건물 636.65㎡(이하 토지 및 건물 전부를 “쟁점부동산”이라 한다)을 2008.10.8. 양도한 후 양도차손이 발생(양도가액 OOO만원, 취득가액 OOO만원)한 것으로 양도소득세를 신고하였다.
나. 처분청은 2011년 1월 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 김OOO 소유의 부동산(OOO의 토지 및 건물) 및 김OOO 배우자인 우OOO 소유의 부동산(OOO의 토지 및 건물)과 쟁점부동산을 교환하면서 우OOO으로부터 OOO억원을 수령하였음을 확인하였는데, 쟁점부동산의 교환가액이 불분명하고 감정평가 등의 절차없이 교환계약서를 임의작성하는 등 실지 양도가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 산정(양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원)하여 2011.5.4. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2011.7.18. 심판청구를 제기하였
다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 2008.8.10. 쟁점부동산을 OOO억원에 매도하기로 하고 그 대가로 김OOO 및 우OOO 소유의 부동산과 OOO억원을 받기로 하는 교환계약서를 작성하였는데 공인중개사인 김OOO의 실수로 특약사항에 쟁점부동산의 금액을 OOO억원으로 착오기재한 사실을 조사과정에서 알았고, 동 교환계약서에 가격변동시 협의하기로 한 것과 같이 김OOO 소유부동산 가액을 당초 OOO억원에서 OOO억원으로, 우OOO 소유부동산 가액을 당초 OOO억원에서 OOO만원으로 변경하고, 차액분 현금 OOO억원 합계 OOO만원으로 가격절충하여 거래하고 쟁점부동산의 양도가액을 OOO만원으로 신고한 것이 사실인 바, 처분청은 OOO만원으로 신고한 쟁점부동산의 계약서가 허위이고 최초 작성된 계약서가 실제계약서라고 단정짓고 있으나 최초 계약서는 일련의 거래행위 중의 하나에 불과하고 일반적으로 등기시 법무사사무실에서 작성되는 계약서가 최종 계약서로서 이를 보관하는 것이며, 쟁점부동산을 교환이 아닌 매매로 등기한 것은 법무사사무실에서 하라는 대로 한 것이다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 본 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점부동산을 OOO만원에 교환이 아닌 매매로 양도소득세를 신고하였으며, 처분청 조사과정에서는 쟁점부동산과 김OOO ㆍ우OOO 소유의 부동산을 교환하면서 교환 대가로 OOO억원을 수령하기로 하였고 특약사항으로 부동산등기시 쟁점부동산과 김OOOㆍ우OOO 소유의 부동산 각각을 OOO억원으로 등기한다는 약정을 하였으며, 잡기장에는 쟁점부동산을 OOO억원으로 평가하고 김OOOㆍ우OOO 소유의 부동산을 OOO억원으로 평가하여 교환한다는 내용이 기록되었고, 청구인의 주장에 의하면 부동산 시세를 확인하는 과정에서 김OOOㆍ우OOO 소유의 부동산이 계약서상의 OOO억원보다 낮아 OOO만원으로 변경하여 차액 OOO억원을 수령하였다고 주장하는 등 교환차익 OOO억원을 고정시킨 상태에서 교환가액을 감정평가없이 임의적으로 조정하여 교환가액이 불분명하므로 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 산정한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
교환으로 양도한 쟁점부동산의 신고 양도가액을 부인하고 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
(1)
소득세법 제88조
【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도,
교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실
상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(
제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다
제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의
하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지
의
규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에
는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는
취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는
사
유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취
득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령
령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액,
감
정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대
통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2)
소득세법 시행령 제176조의 2
【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부
ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미
비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 신고에 대하여 처분청이 조사
한 내용은 아래와 같다.
(가) 청구인은 쟁점부동산의 토지 및 건물의 양도소득세를 아래 <표>와 같이 신고하였다.
OOO
(나) 쟁점부동산 중 청구인이 1997.3.28. 취득한 토지 및 건물의 취득가액을 조사한 바, 검인계약서상 취득가액은 OOO억원, 양도신고시 부동산매매계약서상 취득가액은 OOO만원, 청구인에게 취득과 관련한 금융증빙을 요청하였으나 자료가 없으며, 당초의 양도인인 양OOO에게 전화로 양도가액을 문의하였으나 답변을 거절하였다.
(다) 쟁점부동산 중 2001.9.21. 취득한 건물의 취득가액을 조사한 바, 청구인이 OOO번지 건물 취득과 관련하여 제출한 서류는 건축공사 도급계약서(도급금액 OOO원)와 약정서(OOO원)이고, 이OOO의 건축공사도급계약서를 보면 시공자는 OOO건설(대표 천OOO)로 되어 있으며 도급계약서에 계약일자가 없고 계약금ㆍ중도금ㆍ 잔금 등 공사대금지불에 대한 어떠한 약정도 없으며, OOO건설은 도급금액 OOO원에 대하여 (세금)계산서 등 부가세가 신고된 내역이 없으며, 약정서 또한 OOO건설이 청구인으로부터 환율상승으로 인한 추가금액을 받기로 한 약정서이며 이와 관련하여 (세금)계산서 등 부가세가 신고된 내역이 없다.
(라) 쟁점부동산의 양도가액을 조사한 내용은 아래와 같다.
1) 청구인은 양도소득세 신고시 OOO토지 및 건물을 OOO원에 양도하였다는 부동산매매계약서와 OOO 462-2, 462-5의 토지를 OOO원에 양도하였다는 부동산매매계약서를 제출하였으며, 양수자 김OOO는 1989년 이래로 OOO 및 OOO에서 공인중개사업을 영위하고 있다.
2) 청구인에게 양도대금 계좌내역을 요청한 바, 김OOO의 처 우OOO으로부터 2008.8.12. OOO억원을 계좌이체 받았고 나머지 대금은 우OOO 소유의 OOO 1476-4 토지 및 건물과 김OOO 소유의 OOO 719-31 토지 및 건물과 교환하였으며, 청구인에게 교환계약서 및 감정평가서 내역을 요청한 바, 감정평가는 받지않고 임의대로 교환계약서를 작성하였다면서 관련서류를 제출하였다.
3) 2008.8.10. 작성된 쟁점부동산의 교환계약서에 의하면, 청구인은 OOO 소재 청구인 소유 부동산을 김OOO와 우OOO에게 이전키로 하며, 김OOO와 우OOO은 OOO동 소재 김OOO 소유의 부동산과 OOO동 소재 우OOO 소유의 부동산을 이OOO옥에게 이전키로 하는 교환계약과 현금 OOO억원 정을 김OOO와 우OOO은 청구인에게 지불하기로 하며, 청구인 소유의 부동산은 OOO억원, 김OOO와 우OOO의 부동산은 각각 OOO억원으로 신고하여 등기하되 변동시 협의금액으로 한다는 내용 등이 나타난다.
(2) 청구인은 쟁점부동산에 대한 소급감정서(주식회사OOO감정평가법인이 2008.9.24.을 가격시점으로 하여 2011.5.19. 작성한 감정평가서로 쟁점부동산의 감정가액 OOO원) 및 교환상대방인 김OOO의 확인서(청구인과 작성한 교환계약서 특약사항을 작성하던 중 착오로 OOO억원을 OOO억원으로 오기하였으나 청구인과 OOO억원에 거래하기로 하였음) 등을 제시하며 쟁점부동산의 최종적인 실지 양도가액은 신고한 양도가액과 동일한 OOO만원이라는 주장을 하고 있다.
(3) 살피건대,
양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의
실지양도가
액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대
가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관
적으로 인식되는
가액을 말하는 것이고, 거래가 교환인 경우에는 그것
이 특히 목적물
의
금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상
목적물에 대
한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절
차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고
하겠지만 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을
확
인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 98두19841, 1999.11.26., 조
심2010서645, 2011.01.31. 같은 뜻임).
청구인이 쟁점부동산과 교환으로 취득한 부동산의 교환 양도 당시 가액은 임의로 평가한 것으로서 객관적으로 인정할 만한 매매사례가액이나 감정평가기관의 감정평가액이 존재하지 아니한 점, 교환계약서상의 양도금액은 OOO억원이고 실제로 양도하였다는 금액은 OOO만원이며 소급감정한 쟁점부동산의 평가액은 OOO원으로 나타나는 점, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액 OOO만원을 실제의 취득가액으로 단정하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 주장하는 OOO만원을 쟁점부동산의 실지 양도가액으로 인정하기는 어렵다고 보인다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로
「국세기본법」제81조
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제114조