특별행정심판례정보

【세목】

양도

【재결요지】

융자금을 제외한 순거래가액으로 자산양도차익을 예정신고한 잘못은 있다 하더라도 융자금잔액과 순거래가액이 각각 확인되고 있음을 볼 때 융자금을 포함한 총거래가액에 의하여 이건 양도차익을 계산함이 타당함

【주문】

OO세무서장이 ’91.5.17 청구인에 결정고지한 90 귀속분 양도 소득세 4,849,900원 및 방위세 484,990원의 처분은 양도가액을 37,925,400원으로 취득가액을 33,162,170원으로 하여 그 과세 표준과 세액을 경정한다.

【이유】

1. 사실 청구인은 경북 OO시 OO동 OOOOO에 거주하는 사람으로서 ’88.8.12 취득한 같은시 OO동 OOOOOO 소재 OOO OOO OOOOOO(20평형) (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 ’90.9.24 양도한 다음 실지거래가액(취득 26,000,000, 양도 31,000,000원)에 의해 예정신고, 납부한데 대하여 처분청이 위 양도가액이 사실과 다르게 신고되었다하여 취득ㆍ양도가액 모두를 기준시가에 의해 결정하여 ’91.5.17 양도소득세 4,849,900원 및 동방위세 484,990원을 부과하자, 청구인은 이에 불복 ’91.9.20 이건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 청구인은 26,000,000원(융자금 7,162,170원 제외)에 쟁점주택을 ’88.8.12 취득한 다음 당시 자금사정이 여의치 않아 이를 청구외OOO에게 15,000,000원에 전세 주었다가 ’89.10.29 다시 5,000,000원을 추가한 20,000,000원에 재전세 주었다가 전세기간(1년)이 만료됨에 따라 ’90.9.24 전세거주자(OOO)에게 31,000,000(융자금 6,925,400 제외)원에 양도하면서 위 보증금 20,000,000원을 공제한 나머지 11,000,000원 중 10,000,000원은 청구인등 3인 명의 금융기관대출금으로 지급받고 그 나머지 1,000,000원은 OOO로부터 직접 지급받았던 바, 이와 같이 31,000,000원에 양도하고 등기이전을 위한 검인계약서는 OO시청 동료직원에게 의뢰, 이건 실매매가액 31,000,000원에다 융자금을 대략 4,000,000원으로 추정하여 이를 포함한 금액인 35,000,000원으로 작성하였는데 처분청에서는 검인계약서가액(35,000,000원)을 융자금이 제외된 가액으로 추정하고 또한 탐문조사액이 34,000,000원～36,000,000원이라 하여 청구주장 실양도가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초처분은 부당하다는 주장이다. 3. 국세청장 의견 처분청이 예정신고가액(취득 26,000,000원, 양도 31,000,000원)에 대해 실사하는 과정에서 거래상대방에게 확인조사한 바, 취득금액은 일치하나 양도가액은 토지거래신고서 및 검인계약서의 매매대금이 35,000,000원으로 확인되고 인근부동산 중개업소에 탐문조사한 바, 당시 시세가 34,000,000～36,000,000원정도로 확인되어 청구인이 제시한 증빙가액 31,000,000원과 부합되지 않는다고 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다. 4. 쟁점 이건은 청구인이 신고한 실지양도가액 31,000,000을 인정할 수 있는지를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다. 5. 심리 및 판단 이건 처분내용과 청구주장을 보면 처분청은 청구인의 신고 실지거래가액(취득 26,000,000, 양도 31,000,000원)을 조사하는 과정에서 취득가액이 26,000,000원임은 확인되나 양도가액 31,000,000원은 검인계약서가액(35,000,000원)과 다를 뿐만 아니라 탐문조사한 이건 양도당시의 시세가 융자금을 제외하고 34,000,000～36,000,000원 정도가 호가되고 있음을 들어 위 양도가액을 부인함에 따라 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 이건 처분한데 대하여 청구인은 쟁점주택에 2년간 전세거주하던 청구외 OOO에게 이를 31,000,000원에 양도한 바, 대금수수방법으로 기전세보증금 20,000,000원을 공제한 나머지 11,000,000원중 10,000,000원을 청구인 포함 3인 명의로 설정한 근저당 대출금으로 지급받고 그 나머지 1,000,000원은 OOO로부터 직접 수령하였다고 주장하는 한편, 검인계약서가액(35,000,000원)과 탐문조사가액 (34,000,000～36,000,000원)을 들어 처분청이 이건 양도가액(31,000,000원)을 부인한 처분근거에 대해 검인계약서가액은 단지 등기이전을 위해 청구인과 함께 근무하는 OO시청 동료직원에게 검인계약서 작성을 의뢰하였던 바, 임의로 기재한 가액에 불과하고 탐문조사가격 또한 그 당시 시세로 봐서 전세거주자이면서 같은 OO OO교회 신자인 청구외 OOO에게 1,000,000원 정도가 싼 31,000,000원에 매도한 사실은 인정하나 조사가격(34,000,000～36,000,000원)으로는 매매거래가 될 수 없었다고 항변하고있어 이를 살펴본다. 첫째, 청구인이 쟁점주택을 양도한 후 예정신고하면서 ’90.9.24자 일시불 매매가액이 31,000,000원임을 확인하는 매수인 확인서(’90.9.27자 매수금액확인용 인감첨부)를 제출한 사실이 나타나 있고, 둘째, 비록 이건 매도대금 31,000,000원을 직접거증하는 금융자료의 제시는 없다하나 청구인이 ’88.8.28부터 전세거주하던 청구외 OOO에게 쟁점주택을 31,000,000원에 양도하면서 기전세보증금 20,000,000원을 공제한 다음 나머지 11,000,000원중 10,000,000원은 ’90.9.24 쟁점주택을 등기이전함과 동시에 동일자로 이를 담보로 하여 OOOO교회 신용협동조합으로부터 청구인등 3인 명의로 받은 대출금 10,000,000원(청구인 명의 3,500,000원, OOO 3,500,000, OOO 3,000,000원)으로 지급받았음이 임대차계약서, 동조합대출금원장 등 관련자료에 의해 확인되고 있고, 셋째, 처분청은 이건 검인계약서(매도신고)가액 35,000,000원보다 저가인 31,000,000원에 양도한 것으로 신고한 것은 신빙성 없는 양도가액이라 하여 기준시가로 과세하였으나, 거래사실을 공공기관에 신고함에 있어서 취득 및 양도가액은 동 부동산을 담보로 한 은행부채가 있을 때 이를 공제한 순액으로 계산하지 아니하고 총액으로 신고하는 것이 정당하고 따라서, 검인계약서가액은 이러한 융자금잔액을 포함한 가액으로 보아야 할 것인바, 이건 양도 당시 융자금 잔액이 6,925,400원임이 확인되는 점으로 보아 검인계약서가액 35,000,000원은 위 융자금이 포함된 신고가액으로 인정된다. 따라서, 청구인이 융자금을 제외한 순거래가액으로 자산양도차익을 예정신고한 잘못은 있다 하더라도 상기와 같이 융자금잔액과 순거래가액이 각각 확인되고 있음을 볼 때 융자금을 포함한 총거래가액(취득ㆍ양도)에 의하여 이건 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다. 6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【관련법령】

「국세기본법」 제81조 【심사청구에 관한 규정의 준용】