특별행정심판례정보

【세목】

양도

【재결요지】

청구제시 증빙은 그 증빙이 원본들이고 금융거래 자료에 의하여 확인되고 있을 뿐만 아니라 전기공사비, 급수공사비등은 공공기관이 발행한 영수증이고 여타의 필요경비 증빙도 신빙성이 있어 보이므로 증빙에 의해 청구인의 양도소득금액을 산정하여 과세함이 타당함

【따른결정】

국심1998전1862

【주문】

1. 서OO세무서장이 96.8.20 청구인에게 결정고지한 95귀속분 양도소득세 315,871,210원의 부과처분은 OO광역시 서구 OO동 OOO 소재 건축물의 청구인 취득가액을 1,116,916,200원으로 하고 그 필요경비를 24,289,000원으로 하 여 과세표준과 세액을 경정한다. 2. 나머지 심판청구는 기각한다.

【이유】

1. 원처분의 개요 청구인은 OO광역시 서구 OO동 OOO 소재 垈地 520.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 한국토지공사로부터 94.1.29 취득(분양가액 : 598,000,000원)하여 94.9.5 OOOOOO주식회사(이하 “시공회사”라 한다)와 민간건설공사 표준도급계약을 체결한 후 95.2.20 건축물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축한 다음 쟁점토지 및 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 95.3.28 청구외 OO송씨 OOOOO파 종중(대표자 : OOO)에게 양도하고 95.5.19 기준시가로 예정신고하였다. OO지방국세청은 청구인의 “고액부동산 취득 및 부동산매매업 혐의”에 대한 조사를 하여 쟁점부동산의 양도가액을 21억원으로 조사한 후 쟁점토지의 청구인 보유기간은 1년이상이나 건물의 양도는 1년이내의 단기거래라 하여 토지의 양도차익은 기준시가로, 건물의 양도차익은 실지거래가액으로 산정하여 과세토록 함에 따라 처분청은 청구인의 양도차익을 다음과 같이 산출하고 96.8.20자로 청구인에게 95귀속분 양도소득세 315,871,210원을 결정고지하였다. < 다 음 > ( 단위 : 원 )

	양 도 가 액	취 득 가 액	필요경비	양도소득금액
토? 지	442,085,000	442,085,000	8,593,704	△8,593,704
건? 물	1,263,397,921	795,870,200	20,224,000	447,303,721
계	1,705,482,921	1,237,955,200	28,817,704	438,710,017

청구인은 이에 불복하여 95.11.25 심사청구를 거쳐 97.1.23 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 1) 처분청도 청구인의 이 건 거래에 대하여 부동산매매업에 해당되지 아니한다고 판단하였고, 토지를 1년전에 취득하여 건축물을 신축한 다음 부동산임대업을 영위하다가 자금사정이 어려워 처분하였으므로 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세하여야지 건물부분만 따로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 과세함은 부당하고 2) 설사 건물부분만 실지거래가액으로 과세한다고 하더라도 이건 건물의 취득가액을 수급자인 OOOOOO(주)가 ①안전관리비 ②산재보험료 ③부가가치세 ④법인세등의 비용부담을 줄이기 위하여 도급금액을 축소하여 장부에 계상한 금액으로 산정한 것은 잘못이므로 실지거래가액으로 과세할 경우에는 청구인이 실지부담한 취득원가(1,116,916,200원)로 취득가액을 산정해야 되며 3) 실지거래가액에 의하여 과세할 경우 그 처분이 기준시가에 의한 세액을 초과하는 경우까지를 포함하여 대통령령에 위임한 것으로 해석하는 한 헌법에 위반된다는 헌법재판소의 결정이 있었으므로 이와 배치되는 이 건 처분은 부당하다. 3. 국세청장 의견 1) 쟁점거래가 건설업이나 부동산매매업에는 해당되지 아니한다는 점에 다툼이 없고 이 건의 경우를 살펴보면 ①토지를 취득하여 부동산임대업을 영위할 목적으로 건물을 신축한 다음 1개월여만에 양도한 점 ②청구인의 이 건 양도행위에 불가피한 사유가 없는 점 ③이 건 부동산의 양도는 그 용도와 이용실태로 보아 쟁점건물이 주된 부동산이라고 할 것이므로 비록 토지를 취득하여 1년이상 경과한 후에 건물을 신축하여 양도하였다 하더라도 그 건물의 양도가 1년이내의 양도라면 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 1년이내에 양도하는 경우에 해당되지 아니한다고 할 수 없으므로 처분청이 쟁점건물에 대하여 실지거래가액을 적용한 처분에 잘못이 없다. 2) 청구인은 이건 건축비용은 1,116,916,200원이라고 주장하고 있으나 처분청 조사내용에 의하면 ①청구인의 거래상대방인 OOOOOO(주)가 장부상 계상한 금액 7억여원은 신축당시 작성기록된 것으로 신빙성이 있고 ②청구인이 주장하는 11억여원의 도급계약서는 금융거래내용을 밝히거나 위 법인의 확인을 받지 못한 사실로 미루어 보아 신빙성이 없다. 3) 95.11.30 헌법재판소의 결정선고후 대법원은 구 소득세법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서의 규정이 대통령령에 위임하는 사항을 명시적으로 특정하지 아니하였다고 하더라도 내재적인 위임의 범위나 한계를 충분히 인정될 수 있다고 할 것이어서 유효한 것으로 해석하여온 지금까지 견해를 변경할 필요가 없다고 판시하였으므로 이 부분 청구주장 이유 없다. 4. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 쟁점부동산 거래에 대하여 토지는 기준시가로, 건물은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부와 쟁점건물을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 경우 쟁점건물의 청구인 취득가액과 필요경비가 각각 얼마인지를 가리고 ② 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세함에 있어서 그 세액이 기준시가에 의하여 산정한 세액을 초과하는 경우 그 처분세액이 헌법에 위배되는지의 여부를 가리는데 있다. 나. 쟁점①에 대하여 본다. 1) 관계법령 ① 이 사건 양도소득금액 결정당시의 소득세법시행령 제166조 (95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항과 제2항 및 제4항은 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)와 제96조(양도가액) 제1호 본문과 단서, 같은법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) 제1호 “가”목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위 소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1호 “가”목의 규정은 각각 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면, 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, “당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호) 같은법시행령 제166조 제4항에서는 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제1호 (나)목에서는 “단기매매차익을 목적으로 취득후 1년이내의 부동산을 양도하는 경우”를 들고 있고, 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하나, 이 건의 경우와 같이 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도하는 경우등 같은법시행령 제166조 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 그 취득가액은 【양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가】로 산정하며(법 제100조 제1항, 영 제166조 제2항 제2호 가목), 위 규정을 적용함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물들의 가액이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정(법 제100조 제2항)하는 한편 위 개정규정은 이영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 같은법시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조 제2항에서 규정하고 있다. 2) 사실관계 ① 청구인의 쟁점부동산 거래가 양도소득으로 과세되는 것과 쟁점건물의 양도가액을 1,263,397,921원으로 하여 청구인의 양도소득금액을 산출하는데에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. ② 청구인은 처분청이 본 쟁점건물의 신축원가 758,900,000원은 시공회사가 안전관리비, 산재보험료, 부가가치세 법인세등의 비용부담을 줄이기 위하여 과표를 축소, 조작하여 세금계산서를 교부하고 장부에 정리한 것일뿐 실지의 신축원가는 1,116,916,200원이라고 주장하면서 그 증빙을 제시하고 있는데 ㉮ 94.4.14자 표준도급계약서원본 내용에 의하면 공급가액이 990,000,000원 부가가치세가 64,000,000원 합계금액 1,054,000,000원으로 기재되어 있고 위 공급가액에 대한 견적서원본에 의하면 직접재료비 663,129,727원, 노무비 268,598,649원, 경비 29,249,308원, 일반관리비 19,218,252원, 이윤29,869,138원 합계금액 1,010,000,000원으로 되어 있으며 ㉯ 94.9.5자 청구인과 시공회사간에 체결된 “계약변경합의서” 원본내용을 보면 다음과 같이 당초의 도급계약금액 990,000,000원에 79,000,000원이 추가되어 변경된 도급계약금액이 1,069,000,000원이며 위 추가금액 79,000,000원의 공사원가는 직접재료비 49,639,000원, 노무비 24,508,575원, 경비 2,451,623원, 일반관리비 1,531,983원, 이윤 868,819원으로 구성되어 있음이 공사원가계산서에 의하여 확인되고 있다. < 다 음 > ( 금액단위 : 천원 ) ㉰ 청구인은 총 건축비 1,116,916,200원에 대한 자금출처로 쟁점건물의 임대보증금 5억원과 청구인의 예금인출금 622,000,000원 합계금액 1,122,000,000원을 제시하고 있는데 첫째) 청구제시 임대보증금은 쟁점건물의 준공일(95.2.20)로부터 약 1년 1개월前인 94.1.22 청구인이 임차인인 OOOOOOO(주) 대표이사 OOO와 쟁점건물 전체에 대하여 당초 2억원으로 계약하였다가 94.12.23 전세계약체결에서 3억원이 추가된 사실이 전세계약서 원본에 의해 확인되고 있고 임대보증금중 2,000만원은 94.12.23에 1억 8천만원은 95.1.14에 각각 기성급으로 시공회사에 지급되었고 나머지 3억원은 95.6.25 임차인이 시공회사에 지급한 사실이 시공회사가 발행한 영수증과 위 임차인이 발행한 약속어음 3매(OO은행 OOOO지점, 어음번호 OOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 3억원), 그리고 위 임차인의 사실확인서등에 의해 확인되며 청구인도 위 임대보증금 5억원에 대해 간주임대료로 계산(95.1.1～95.3.28)하여 부가가치세를 신고한 사실이 인정된다.(처분청도 쟁점부동산 양도를 포괄적사업 양도로 보아 부가가치세를 과세하지 않았음) 둘째) 청구제시 예금인출금은 청구인 예금통장에서 전액 인출된 돈으로 예금인출현황은 다음과 같고 그 수표이서내용에 의하면 OOOOOO(주) 및 OOOOOO(주) 직원(OOO)등의 이름이 배서되어 있음이 확인된다. < 예금인출금 > ( 단위 : 원)

㉱ 한편, 시공회사의 대표 OOO은 쟁점건물의 신축공사를 하면서 세금부담을 줄이기 위한 목적으로 세금계산서상의 공급가액을 축소 발행하여 법인세신고시에 758,900천원으로 신고하였으며 OOOOO협회에는 704,000천원으로 실적보고하면서 법인의 매입ㆍ매출장, 현금출납장등을 758,900천원으로 정리한 것은 잘못된 부분이라고 시인하고 있고, ㉲ 또한 청구인은 쟁점건물의 신축과 관련하여 ①전기공사비조로 7,570,200원이 소요되었음을 입증하는 한국전력공사 OOOOO지점의 “공사비부담금청구 및 수납필영수증 6매”와 ②급수공사비가 3,667,000원임을 입증하는 “급수공사승인 및 공사비납부영수증” 1매 ③도시가스비로 385,000원이 소요되었음을 입증하는 세금계산서를 제시하고 있고 ④설계비는 변경된 설계비로 94.3.10자의 OO건축사무소 OOO이 발행한 36,294,000원의 간이세금계산서원본을 제시하는 한편, 기타 필요경비로 공제되는 쟁점건축물의 취득세(14,080,000) 및 등록세(6,144,000원)영수증과 등기이전비로 4,065,000원이 소요되었음을 입증하는 법무사 OOO(OO광역시 대덕구 OO동 OOOOO)가 발행한 영수증 원본을 제시하고 있다. 3) 판단 가) 이 건의 경우에 있어서 청구인은 쟁점토지를 1년전에 취득하여 건축물을 신축하여 양도한 것이므로 토지ㆍ건물 공히 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야지 토지는 기준시가로, 건물은 실지거래가액으로 과세함은 부당하다고 주장하고 있으나, 토지와 건물을 양도한 경우 그 양도차익은 토지와 건물에서 각각 발생되는 것이므로 토지와 건물의 양도차익을 구분해야 되고 이 경우 단기매매차익을 목적으로 취득후 1년이내에 건물을 양도하였다면 前示 소득세법시행령 제166조 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 하므로 이부분 청구주장은 관련규정을 오해한 주장으로 이를 받아 들일수 없다. 나) 다만 쟁점건물의 취득가액과 필요경비를 살펴보건데 민간건설공사표준도급계약서의 원본내용에 의하면 공급가액이 990,000,000원으로 기재되어 있음에도 그 부가가치세를 64,000,000원으로 한 것은 시공회사가 처음부터 법인세등을 누락시키려는 의도로 보이고 처분청이 본 당초의 도급가액 704,000,000원은 위와 같이 부가가치세를 64,000,000원으로 할 경우 그 공급가액이 640,000,000원이 되어 그 합계액인 공급대가가 704,000,000원으로 산출되는 금액으로서 그 금액을 진실한 공급대가로 보기에 어려울 뿐만 아니라 위 도급가액 640,000,000원은 당초 견적서원본상 총 원가액 1,010,000,000원보다 370,000,000원이나 적고 쟁점건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 “근린생활시설 및 업무시설”로 엘리베이터, 주차기, 승강기공사가 완료된 건물로 처분청의 도급가액(758,900,000원)으로 할 경우 평당 건축비가 1,187,637원에 불과한점 등을 종합하여 볼 때 처분청이 본 758,900,000원을 쟁점건물의 도급가액으로 보기에는 무리라고 판단되는 반면 청구제시 증빙은 그 증빙이 원본들이고 금융거래 자료에 의하여 확인되고 있을 뿐만 아니라 전기공사비, 급수공사비등은 공공기관이 발행한 영수증이고 여타의 필요경비 증빙도 앞서 본 바와 같이 신빙성이 있어 보이므로 다) 쟁점부동산의 양도와 관련하여 쟁점건물의 취득가액은 1,116,916,200원(도급가액 : 1,069,000,000원, 설계비 : 36,294,000원, 전기공사비 : 7,570,200원, 급수공사비 : 3,667,000원, 도시가스비 : 385,000원)으로 하고 필요경비를 24,289,000원(취득세 : 14,080,000원, 등록세 : 6,144,000원, 등기이전비 : 4,065,000원)으로 하여 청구인의 양도소득금액을 산정하여 과세함이 타당하다고 판단된다. 다. 쟁점②에 대하여 본다. 1) 청구인은 헌법재판소에서 구 소득세법 제23조 제4항 단서 제45조 제1항 제1호 단서에서 규정하고 있는 “양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의한다”는 규정을 “본문에 있는 기준시가에 의한 세액을 초과하는 경우까지를 포함하여 대통령령에 위임한 것으로 해석하는 한 헌법에 위배된다”고 위헌결정(94헌바40, 95헌바13, 95.11.30)을 한 바 있으므로 이 건 처분은 기준시가로 과세함이 타당하다고 주장하고 있으나 2) 구체적 쟁송사건은 법원에서 결정하는 바, 대법원은 구 소득세법 제23조 제4항 단서 제45조 제1항 제1호 단서가 대통령령에 위임하는 사항을 명시적으로 특정하지 아니하였다고 하더라도 내재적인 위임의 범위나 한계를 충분히 인정될 수 있다고 할 것이어서 유효한 것으로 해석하여온 지금까지의 견해를 변경할 필요가 없다고 판시(대법원 95누11405, 96.5.9) 하였으므로 이부분 청구주장을 이유 있는 것으로 받아들이기 어렵다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【관련법령】

「소득세법시행령」 제166조 【실지조사결정】