쟁점토지상의 주택을 멸실하기 전에 쟁점토지와 동 지상주택을 매매하기로 사실상 계약을 체결하였는지 여부(취소)
【세목】
양도
【재결요지】
비과세요건을 갖춘 1세대1주택에 해당하는 주택과 그 부수토지를 소유하던 자가 그 주택과 부수토지를 동일인에게 양도하면서 양도계약 후 매수자의 필요에 의하여 건물을 철거하고 대지만 소유권이전등기한 경우에도 그 양도로 인한 소득은 양도소득세가 비과세되는 소득으로 봄이 타당함
【참조결정】
국심1994서5993
【주문】
성남세무서장이 1997.1.6 청구인에게 한 1994년 귀속분 양도소득세 23,983,310원의 부과처분은 이를 취소한다.
【이유】
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOO 대지 132㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 동 지상주택 86.45㎡를 1985.4.9 취득하여 보유하여 오던 중 1993.9.7 청구외 OOO에게 쟁점토지와 동 지상주택을 매매하기로 사전매매계약을 체결한 후 1993.10.15 주택을 멸실등기하고 1994.6.1자로 매매계약을 체결하였으며, 1994.8.30 청구외 OOO에게 쟁점토지의 소유권을 이전하였다. 처분청은 청구인이 정식매매계약을 체결하기 전에 주택을 멸실하였다 하여 나대지를 양도한 것으로 보아 1997.1.6 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 23,983,310원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.2.20 심사청구를 거쳐 1997.3.18 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지와 동 지상주택을 1985.4.9 취득하여 보유하여 오던 중 청구외 OOO이 파격적인 조건으로 매수를 희망하기에 1993.9.7 매매계약을 체결하면서 계약금과 중도금 일부를 수령하고 나머지는 주택을 수리하여 입주한 후에 정산하겠다고 하여 이에 동의하였으며, 청구외 OOO은 정식매매계약을 체결하기 전에 쟁점토지상에 있던 주택을 1993.10.15 멸실하고 건축허가를 받아 쟁점토지상에 다가구주택을 건축하였는 바, 청구인은 1993.9.7 쟁점토지와 동 지상주택을 함께 양도하였으므로 이는 1세대1주택의 양도에 해당되므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다. 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지 지상에 있던 주택을 청구외 OOO이 정식 매매계약을 체결하기 전에 일방적으로 멸실하였으나 실제는 주택을 포함하여 양도하였으므로 1세대1주택의 양도에 해당되어 양도소득세가 비과세되어야 한다고 주장하고 있기에 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 쟁점토지의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 청구인이 쟁점토지와 주택을 1985.4.9 취득하여 주택은 1993.10.5 멸실하고 대지는 1994.8.30 청구외 OOO에게 양도하였음이 확인되며, 둘째, 청구인과 청구외 OOO 사이에 체결한 쟁점토지의 매매계약서에 의하면 1994.6.1 주택을 포함 120,000,000원에 양도하기로 되어 있고 잔금은 1994.7.20 지급하기로 약정이 되어 있다. 위와 같은 사실을 모두어 보면 1세대1주택에 해당하는 주택을 매매하기로 약정하고 계약금과 중도금을 수령한 후 잔금청산 전에 주택을 멸실하였다면 1세대1주택의 비과세요건에 해당되나 이 건의 경우에는 청구인이 청구외 OOO과 체결한 쟁점토지의 매매계약서상 계약일인 1994.6.1 이전에 이미 주택이 멸실(1993.10.15)되었음이 확인되므로 나대지 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없어 보인다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 쟁점토지상의 주택을 멸실하기 전에 쟁점토지와 동 지상주택을 매매하기로 사실상 계약을 체결하였는지 여부에 그 다툼이 있다. 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정되기 전의 것) 제5조 제6호 (자)목에서「대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득」에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제1항에서「법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 임대주택건설촉진법에 의한 임대주택을 임차하여 5년이상 거주하던 거주자가 당해 주택을 취득하여 양도하는 경우 2. 당해 주택의 보유기간이 5년 이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우 3. 재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우」라고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제6조 제3항에서「영 제15조 제1항 제2호의 규정에 의한 1세대1주택의 입증은 다음 각호에 의한다. 1. 등기부등본 또는 토지ㆍ가옥대장등본에 의하여 양도자가 5년이상 소유한 사실이 확인될 것 2. 양도일 현재 당해 거주자의 주민등록표에 기재된 소재지의 등기부등본 또는 토지ㆍ가옥대장등본 등에 의하여 양도한 주택 이외의 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 확인될 것」이라고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 쟁점토지 및 동 지상주택을 1985.4.9 취득하였으며 위 주택은 1967.10.16 신축된 벽돌조 시멘트 기와지붕으로 1993.10.15 멸실하였고 쟁점토지는 1994.8.30 청구외 OOO에게 소유권이전등기하였음이 건축물관리대장, 토지대장 및 등기부등본에 의하여 확인되고 있다. (2) 처분청은 청구인이 주택을 멸실한 후 쟁점토지를 양도하였기 때문에 이는 나대지를 양도한 것이므로 양도소득세 과세대상이 된다는 주장이고, 청구인은 1993.9.7 쟁점토지 및 지상주택을 청구외 OOO에게 양도하기로 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금 일부를 수령하였으나 매수자인 청구외 OOO이 일방적으로 주택을 멸실하고 다가구주택을 신축하였으므로 이는 1세대1주택의 양도로 양도소득세가 비과세된다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 사전매매계약서에 의하면, 청구인과 청구외 OOO은 1993.9.7 쟁점토지 및 동 지상주택을 매수자의 편의에 따라 사전매매 계약키로 하면서 계약금 및 중도금조로 3,600만원을 매도자에게 지급하고 잔금은 추후 정식계약 체결시에 다시 조정키로 하였는 바, 청구인은 위 대금수령 사실을 입증할 수 있는 증빙은 제시하지 못하고 있으나 위 계약체결 당시 청구인은 경기도 성남시 분당구 OO동 OOO OOOO OOOO OOOOO에 거주하고 있었고 매수자 OOO은 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOOOO에 거주하고 있었던 점으로 보아 위 대금 3,600만원을 세입자의 전세금 반환에 사용하였다는 청구주장은 신빙성이 있어 보이고, (나) 매수자 OOO은 쟁점토지 및 동 지상주택의 매매잔금조로 1994.6.18 4,000만원을 지불하고 잔액은 1994.6.30까지 지불키로 1994.5.23 각서를 작성해 준 사실이 있으며, (다) 매수자 OOO은 쟁점토지상에 본인을 건축주로 하여 1993.9.18 건축허가를 받아 1993.9.19 착공하여 1994.7.14 다가구주택 5가구를 건축하였음이 건축허가서 및 건축물관리대장에 의하여 확인되고 있고, 건축허가신청시 첨부한 대지사용승락서에는 대지사용승락 사유가 “매매는 이루어 졌으나 등기부 미정리”라고 되어 있다. (라) 또한, 매수자 OOO은 1993.9.24 쟁점토지에 본인을 채무자로 하여 (주)OO상호신용금고에 채권최고액 42,000,000원의 근저당권을 설정하였음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있다. (마) 1994.6.1자 매매계약서를 보면 1993.10.15 주택이 멸실되었음에도 쟁점토지와 동 지상주택을 매매하는 것으로 기재되어 있고, 1993.9.7 사전매매계약 체결시 수령한 36,000,000원에 대한 언급이 전혀 없으며, 쟁점토지의 등기부등본에는 등기원인이 1994.6.20 매매로 되어 있으나 매매계약은 1994.6.1 체결하고 잔금은 1994.7.20 지급하기로 되어 있는 점등으로 보아 위 매매계약서는 진실된 매매계약서로는 보여지지 아니한다. (바) 한편, 청구인은 쟁점토지상의 주택 보유기간중 다른 주택을 소유한 사실이 없음이 국세청 전산자료에 의하여 확인되고 있으며, 위 주택이 양도계약 체결당시 1세대1주택에 해당된다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (3) 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당하려면 양도당시 그 지상에 주택이 정착되어 있어야 할 것이지만 양도계약 체결당시에 양도소득세 비과세요건을 갖춘 1세대1주택에 해당하는 주택과 그 부수토지를 소유하던 자가 그 주택과 부수토지를 동일인에게 양도하면서 양도계약 후 매수자의 필요에 의하여 건물을 철거하고 대지만 소유권이전등기한 경우에도 그 양도로 인한 소득은 양도소득세가 비과세되는 소득으로 봄이 타당하다 할 것이다(국심 94서5993, 1995.5.17외 다수, 대법 94누17025, 1994.9.13등 같은 뜻임). (4) 위 사실들을 종합해 보면 1993.9.7 1세대1주택에 해당하는 쟁점토지와 동 지상주택을 청구외 OOO에게 사실상 양도하였으나 매수자 OOO이 주택을 멸실하고 다가구주택을 건축하였으며 잔금수령후 청구인 명의로 되어 있던 쟁점토지를 매수자 OOO에게 소유권이전등기를 해 주었다는 청구주장은 신빙성이 있어 보이는 반면, 1994.6.1 작성한 매매계약서상의 계약일 이전에 주택을 멸실하였다 하여 나대지를 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제5조 【비과세소득】 / 「소득세법시행령」 제15조 【1세대 1주택의 범위】