청구인이 신고한 금액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)
【세목】
양도
【재결요지】
처분청이 부동산의 실지거래가액에 의한 양도차익 예정신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당함.
【주문】
심판청구를 기각합니다.
【이유】
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 274㎡와 주택 및 근린생활시설 664.55㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’88.8.31 취득하고 ’89.6.20 양도한 후, ’89.7.31 실지거래가액(취득가액 392,000,000원, 양도가액 400,000,000원)에 의한 양도차익을 계산하여 예정신고 납부하였다. 처분청은 실지양도가액이 청구인의 신고금액과는 달리 평당 8,000,000원을 호가하는 등 상당한 차이를 보이고 있고, 거래상대방의 거래가액 조회 미회신으로 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 ’95.4.16 청구인에게 ’89년 귀속 양도소득세 22,510,730원 및 방위세 4,587,010원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.6.10 심사청구를 거쳐 ’95.9.26 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 ’89.6.20 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 후 취득 및 양도 당시 거래상대방의 실지거래가액 확인서를 첨부하여 ’89.7.31 양도차익 예정신고납부 하였으나, 처분청이 실지거래가액에 대한 명확한 사실확인 없이 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 것은 위법 부당하다. 나. 국세청장 의견 처분청이 쟁점부동산의 인근에서 거래가액을 탐문한 바 대지가 평당 8,000,000원을 호가하나, 청구인이 제출한 검인계약서상의 실지거래가액은 5,000,000원으로 신고하여 상당한 차이를 보이고 있고, 거래상대방의 거래가액 조회 미회신으로 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세 부과한 당초처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 신고한 금액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지를 가리는데 있다. 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호의 규정에 의하면 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고, 같은법 제45조 제1항 제1호에서 양도가액에서 공제할 취득가액은 「당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 규정하면서 같은법 시행령 제170조 제4항에서 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”」라고 하면서(제1호-2호 생략) 제3호에서는 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 ’89.7.31 쟁점부동산의 취득가액 392,000,000원, 양도가액 400,000,000원으로 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 예정신고 납부하였고, 실지거래가액의 증빙으로 취득 및 양도 당시의 계약서와 거래상대방의 확인서를 첨부하여 제출하고 있다. (2) 청구인이 예정신고시 제출한 양도당시의 검인계약서와 실지거래가액 계약서는 통상적으로 작성되는 계약서와는 달리 쟁점부동산의 거래중개인, 은행융자금 및 임대보증금에 관한 기재사항 등이 생략되어 있거나 훼손된 사실이 확인되고 있다. (3) 살피건대, 청구인은 검인계약서가 관할구청에서 검인을 받은 것이기 때문에 신뢰성이 높을 뿐 아니라, 실지거래가액 계약서의 양도금액 등과 일치하므로 거래상대방의 거래사실확인서를 첨부하여 제출하였다고 주장하고 있으나, 실지거래가액 계약서는 육안으로 확인이 불가능할 정도로 훼손되어 있어 실지거래가액 내용을 객관적으로 증명할 수 있는 자료로서의 신빙성이 결여되었다고 할 것이므로, 청구인이 예정신고한 실지거래가액은 전시 법 규정에 의하여 그 실질거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다 할 수 없다. 그러므로, 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액에 의한 양도차익 예정신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제23조 【양도소득】