토지의 가액이 불분명하여 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부(기각)
【세목】
양도
【재결요지】
매매계약서상 토지와 건물의 가액의 구분이 감정 등 합리적인 절차없이 임의적으로 산정된 경우 매매대금 총액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산함이 타당함
【따른결정】
조심2012중2496
【주문】
심판청구를 기각합니다.
【이유】
1. 처분개요 가. 청구인은 1986.7.19. OOO 소재 토지 218㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고, 같은 곳 지상에 청구인의 자 OOO이 1999.5.24. 지하 1층 지상 3층 연면적 481.34㎡의 주택을 신축하였으며, 2004.12.10. 쟁점토지 및 주택(이하 쟁점토지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO에 540,886천원에 양도하고, 청구인은 OOO로부터 수령한 148,000천원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 2005.2.16. 2004년 귀속 양도소득세 16,812천원을 예정신고ㆍ납부하였다. 나. 2007.2. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액에 대한 쟁점토지와 주택의 가액구분이 불분명한 것으로 보아, 총 매매대금 540,886천원을 기준시가로 안분계산한 299,616천원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 2007.4.23. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 25 ,996천원을 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.6.20. 이의신청을 거쳐 2007.12.24. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 청구인과 청구인의 자 OOO이 쟁점토지와 주택을 각각 소유하고 있던 중 OOO의 양수의사로 쟁점토지를 양도하려고 하였으나, 건물주 OOO의 양도가액에 대한 반발로 인하여 쟁점토지의 양도가액을 148,000천원으로 하는 합의를 하였는 바, 당초 청구인이 신고한 양도가액 148,000천원은 정당하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 OOO과 합의한 148,000천원이라 주장하나, 청구인이 청구인의 자인 건물주 OOO과 합의하였다는 합의서 내용을 신뢰하기 어렵고, 쟁점토지의 기준시가가 주택의 기준시가보다 높은 점, 매매계약서상 쟁점토지와 주택에 대한 양도가액이 명시되지 않은 점 등 쟁점부동산의 토지와 건물의 구분가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 매매대금을 토지와 주택의 기준시가로 안분계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 토지 및 건물의 소유주가 다른 경우 매매계약서상 토지와 건물의 가액이 구분되지 아니하여 매매대금 총액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) ②제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ②납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 (양도차익의 산정 등) ④법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (3) 부가가치세법 시행령 제48조의 2 (과세표준의 안분계산) ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.(단서생략) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 2004.12.10. 청구인은 쟁점토지를 OOO 소유의 주택과 함께 OOO에 양도하고, 2004.12.6. OOO로부터 수령한 92,000천원과 OOO가 인수한 융자금 56,000천원의 합계액 148,000천원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 2005.2.16. 2004년 귀속 양도소득세 16,812천원을 예정신고ㆍ납부하였고, 2007.2. 처분청은 쟁점부동산의 토지와 주택의 가액구분이 불분명한 것으로 보아, 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 주택의 기준시가로 안분계산한 299,616천원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 2007.4.23. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 25 ,996천원을 경정ㆍ고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (2) 청구인은 쟁점토지와 주택을 청구인과 OOO이 각각 소유하고 있던 중 OOO의 양수의사로 쟁점토지를 양도하고자 하였으나 건물주 OOO의 양도가액에 대한 반발로 인하여 2004.11.17. OOO과 쟁점토지의 양도가액을 148,000천원으로 합의하였고, 이를 기준으로 쟁점토지의 양도가액을 신고한 것은 정당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 2004.11.17. 체결된 청구인과 OOO 그리고 OOO간의 쟁점부동산에 대한 ‘부동산매매계약서’를 보면, 매매대금을 540,886천원으로 하여 계약금 17,000천원을 계약체결 후 3일 이내에, 기존임차인의 임차보증금 305,000천원 및 금융기관관련 융자금 73,000천원을 제외한 잔금 145,886천원은 2004.12.31. 지급하는 것으로 되어 있고, 쟁점토지와 주택의 가액은 구분되지 아니한 것으로 심리자료에 의하여 나타난다. (나) 청구인이 심리자료로 제시한 2004.11.17. 청구인과 OOO이 작성한 합의서 내용을 보면, ‘쟁점부동산을 OOO에 양도함에 있어 양도금액 중 148,000천원을 토지금액으로 합의’하는 것으로 되어 있다. (다) 국세통합전산망에 의해 확인된 OOO의 양도소득세 결정내용을 보면, OOO은 청구인과 함께 OOO에 양도한 주택에 대해 2004년 귀속 양도소득세를 무신고한 것으로 나타나고, 2005.7. 처분청이 OOO의 주택 양도가액을 기준시가 208,577천원으로 결정하여 2004년 귀속 양도소득세 316천원을 결정ㆍ고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (라) 2005.2.1. OOO이 발행한 쟁점토지의 토지대장상 2004.1.1. 현재 공시지가는 ㎡당 1,020천원으로 나타나고, 이를 적용한 쟁점토지의 기준시가는 222,360천원(218㎡×@1,020천원)으로서, 처분청이 결정한 OOO의 주택 기준시가 208,577천원보다 높은 것으로 나타난다. (3) 살피건대, 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)의 규정에 의하면, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산하도록 되어 있는 바, 쟁점부동산의 경우 토지와 건물의 소유주가 상이한 부동산을 함께 OOO에 양도하고, 청구인은 OOO과 합의한 가액 148,000천원으로 2004년 귀속 양도소득세를 신고하였으나, OOO은 주택에 대한 2004년 귀속 양도소득세를 무신고하여 쟁점부동산의 총 매매가액에서 쟁점토지와 주택의 가액을 구분하게 된 구체적 내역을 확인할 수 없어 쟁점토지와 주택의 가액구분이 불분명한 것으로 보여진다. 통상적으로 건물은 시간이 경과함에 따라 가치가 하락하는 것이 일반적인 반면, 토지가치는 보유기간 중 현저히 증가(취득시 기준시가 6,649천원, 양도시 기준시가 222,360천원)한 사실을 감안하여 볼 때, 청구인과 OOO의 합의 내용은 감정 등 합리적인 절차없이 토지와 건물의 가액을 임의로 산정한 것으로 보이고, 양도당시 쟁점토지의 기준시가가 주택의 기준시가보다 높은 점으로 보아 쟁점부동산을 일괄하여 양도하고 쟁점토지의 양도가액을 임의로 산정하여 객관적인 가치를 반영하지 못하는 경우라면, 쟁점부동산의 양도가액 총액을 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) 제2항 및 같은 법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) 제4항의 규정에 의하여 부가가치세법 시행령 제48조의2 (과세표준의 안분계산) 제4항에 따라 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지 및 주택의 양도가액을 산정하는 것이 적법하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지 및 주택의 가액구분이 불분명한 것으로 보아 전체 양도가액을 쟁점토지와 주택의 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4 . 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제100조 【양도차익의 산정】 / 「소득세법시행령」 제166조 【양도차익의 산정 등】