특수관계자에게 쟁점아파트를 저가양도한 것으로 보아 비교아파트①의 거래가액을 시가로 하여 과세한 처분의 당부
【세목】
양도
【재결요지】
아파트의 층수가 다르다는 등의 사정만으로는 유사한 재산에 해당하지 않는다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 2021.9.28. 부(父)의 배우자 a에게 경기도 의정부시 OOO(전용면적 120.858㎡로서 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 OOO원에 양도한 후 2021.10.4.에 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.
나. 국세청장은 특수관계인 간 공동주택 등의 저가양도에 관한 점검을 실시한 후 쟁점아파트의 시가는 2021.8.11. 매매계약이 체결된 같은 아파트 단지 OOO동 OOO호(전용면적 120.858㎡로서 이하 “비교아파트①”이라 한다)의 거래가액 OOO원으로 청구인이 특수관계인인 a에게 쟁점아파트를 저가에 양도한 것으로 보아 처분청에 양도소득세를 과세할 것을 지시하였고,
처분청은 이에 따라 2024.5.20. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2024.7.18. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점아파트의 시가는 2021.7.8. 매매계약이 체결된 같은 아파트 단지 OOO동 OOO호(전용면적 120.858㎡로서 이하 “비교아파트②”라 한다)의 거래가액 OOO원으로 보아야 한다.
(1) 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항 제1호에 의거하여 쟁점아파트와 가장 공동주택가격 차이가 작은 아파트 매매사례를 검토한 결과 우연히도 동일한 차액의 아파트가 2개 주택이 있는 것으로 나타났다.
(2) 처분청이 제시한 비교아파트①은 15층 건물의 12층에 위치한 로얄층 아파트로 쟁점아파트보다 더 고가로 거래될 수 있는 환경에 놓여있는바, 비교아파트①은 같은 아파트 단지 내에 있는 같은 전용면적의 아파트 중 공동주택가격이 가장 높은 반면, 청구인이 제시한 비교아파트②는 3층에 위치하고 있어 공동주택가격이 그보다 낮다.
(3) 공동주택가격의 차액까지 동일한 아파트가 2개가 있다면, 무조건 매매일자가 가장 근접한 사례의 거래가액을 시가로 볼 것이 아니라 먼저 비교대상 아파트의 가격에 영향을 미칠 수 있는 환경을 우선적으로 고려하여야 한다.
(4) 따라서 쟁점아파트의 시가가 없다고 하여 비교아파트①과 같이 쟁점아파트보다 더 고가로 거래될 수 있는 환경에 놓여있는 아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수는 없는 것이고, 단순히 쟁점아파트와 가장 근접한 일자에 거래되었다는 이유만으로 이를 쟁점아파트의 비교대상으로 선정하는 것은 불합리하다.
(5) 그러므로 가격형성에 있어 비슷한 환경에 놓여있는 비교아파트②의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다.
나. 처분청 의견
쟁점아파트의 시가는 2021.8.11. 매매계약이 체결된 비교아파트①의 거래가액 OOO원으로 보아야 한다.
(1) 쟁점아파트의 양도일(잔금청산일 내지 소유권이전등기일)은 2021.9.28.로 쟁점아파트 양도일 전후 3개월 내 매매계약이 이루어진 거래사례 중 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 아파트의 거래사례는 총 3건인데, 그 중 쟁점아파트의 양도일과 가장 가까운 날에 매매계약이 이루어진 사례는 2021.8.11. 매매계약이 이루어진 비교아파트①이다.
(2) 청구인이 제시한 비교아파트②는 쟁점아파트와의 공동주택가격 차이가 비교아파트①과 동일하나, 2021.7.8. 매매계약이 이루어져 이를 매매사례가액으로 볼 수 없다.
(3) 청구인의 주장과 같이 부당행위계산 부인규정을 적용할 때 로얄층, 조망권 등 납세자의 자의에 의하여 시가를 산정한다면, 오히려 법적 안정성과 예측가능성이 훼손되고, 과세관청으로 하여금 재량에 의한 자의적 과세가 가능하게 되어 과세의 공평을 크게 저해할 것이다.
(4) 2004.1.1. 「상속세 및 증여세법」에 유사매매사례가액을 시가로 적용할 수 있다는 규정이 도입된 후 납세자와 과세관청 간 매매사례가액에 관한 불복이 끊임없이 이어져 왔는바, 2017.3.10. 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항이 신설되어 이에 관한 기준이 마련되었다. 청구인의 주장은 해당 규정의 취지에 반하여, 각 비교대상의 개별적인 사정을 감안하자는 것으로 청구주장을 받아들인다면, 결국 2017년 개정 이전으로 되돌아가 매매사례에 관한 모호한 판단기준에 따른 납세자와 과세관청 간 다툼이 크게 증가할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
특수관계자에게 쟁점아파트를 저가양도한 것으로 보아 비교아파트①의 거래가액을 시가로 하여 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령 등
(1) 소득세법
제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령
제98조(부당행위계산의 부인) ① 법 제41조 및 제101조에서 “특수관계인”이란 「국세기본법 시행령」 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항제1호에 따른 특수관계인을 말한다.
제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다.
(3) 국세기본법(2023.2.28. 대통령령 제33276호로 개정되기 전의 것)
제1조의2(특수관계인의 범위) ① 법 제2조 제20호 가목에서 "혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 "친족관계"라 한다)를 말한다.
2. 4촌 이내의 인척
(4) 상속세 및 증여세법
제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후문 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
(5) 상속세 및 증여세법 시행령 (2022.2.15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것)
제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)
1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(6) 상속세 및 증여세법 시행규칙
제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점아파트(OOO동 OOO호, 전용면적 120.868㎡)가 소재한 아파트 단지인 경기도 의정부시 OOO아파트의 건축물대장 및 공동주택공시가격 열람자료에 의하면, 해당 아파트 단지는 OOO동∼OOO동의 OOO개 동, OOO세대로 이루어진 공동주택단지로 동별 전용면적의 세대 구성은 아래 <표1>과 같다.
<표1> 쟁점아파트가 소재한 아파트 단지의 동별 전용면적 세대 구성
OOO
(2) 국토교통부 실거래가 공개시스템 및 처분청이 제출한 실거래자료에 의하면, 쟁점아파트가 소재한 아파트 단지 내 전용면적이 120.868㎡인 아파트의 2021년 실거래 사례는 아래 <표2>와 같다.
<표2> 쟁점아파트가 소재한 아파트 단지의 2021년 실거래 사례(전용면적 120.868㎡)
(단위: 천원)
OOO
(3) 청구인이 제출한 공동주택가격자료에 의하면, 쟁점아파트가 소재한 아파트 단지 내 전용면적이 120.868㎡인 아파트의 2021년 공동주택가격은 아래 <표3>과 같다.
<표3> 쟁점아파트가 소재한 아파트 단지의 2021년 공동주택가격(전용면적 120.868㎡)
(단위: 원)
OOO
(4) 처분청이 제출한 결의서의 주요 내용은 아래 <표4>와 같은바, 처분청은 2021.8.11. 매매계약이 체결된 비교아파트①의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.
<표4> 청구인에 대한 양도소득세 경정 내역
(단위 : 원)
OOO
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 「소득세법」제101조 제1항에 의한 부당행위계산 부인규정을 적용함에 있어 양도일을 기준으로 한 쟁점아파트의 시가는 2021.7.8. 매매계약이 체결된 비교아파트②의 거래가액 OOO원으로 보아야 하고, 다른 매매사례의 경우 그 층수를 고려했을 때 쟁점아파트보다 고가로 거래될 수 있는 환경에 있어 이를 유사매매사례로 볼 수 없다고 주장하나, 공동주택에 대한 유사재산 인정기준 마련을 위하여 2017.3.10. 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항이 신설되어 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항에서 정하는 재산평가 시 면적.위치.용도.종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위가 구체화되었는바, 쟁점아파트 양도일(2021.9.28.)을 기준으로 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하는 거래사례 중 쟁점아파트와의 공동주택가격 차이가 가장 작은 아파트는 2021.9.27. 매매계약이 체결된 OOO동 OOO호, 2021.8.11. 매매계약이 체결된 비교아파트①, 2021.7.8. 매매계약이 체결된 비교아파트②로, 해당 매매사례의 거래가액은 모두 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항에 기초하여 같은 조 1항에 따른 시가로 보는 가액에 해당하는 점, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항은 “제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.”고 정한바, 쟁점아파트 양도에 있어 평가기준일에 해당하는 양도일 2021.9.28.을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액은 2021.9.27. 매매계약이 체결된 OOO동 OOO호의 거래가액 OOO원으로 이를 양도일 기준 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당한 점, 처분청은 이보다 작은 비교아파트①의 거래가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 과세처분을 한 점, 아파트의 층수가 다르고, 공동주택가격이 쟁점아파트보다 높다는 등의 사정만으로는 2021.9.27. 매매계약이 체결된 OOO동 OOO호가 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항에서 정하는 재산평가 시 면적.위치.용도.종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산에 해당하지 않는다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 보이고, 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대해 「소득세법」제101조 제1항의 부당행위계산 부인규정을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」제101조