쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 고가주택에 대한 1세대1주택 과세특례를 부인한 처분의 당부
【세목】
양도
【재결요지】
쟁점오피스텔에 건축물 재산세가 부과되었던 사실만으로는 쟁점오피스텔의 실질용도가 업무용이라는 청구주장의 직접적인 근거가 될 수 없고, 청구인이 사업자등록을 하여 부가가치세를 신고하였다고 하여 쟁점오피스텔의 임차인들이 이를 업무용으로 사용하였다고 보기는 어려움
【참조결정】
조심2021서3006
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 1999.12.7. 취득한 서울특별시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2023.2.21. OOO원에 양도하고, 고가주택에 대한 1세대1주택 과세특례를 적용하여 2023.4.27. 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
나. 서울지방국세청장은 2024.2.13.∼2024.3.4. 기간 동안 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점주택 양도일 현재 쟁점주택과 민간임대주택(2채) 외에 청구인이 보유하고 있는 오피스텔(3채)이 주거용으로 사용되고 있으므로, 고가주택에 대한 1세대1주택 과세특례를 부인하여 양도소득세를 부과할 것을 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 2024.8.1. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2024.10.28. 이의신청을 거쳐, 2025.4.11. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인의 오피스텔 취득 경위는 다음과 같다.
(가) 청구인은 2012.1.25. 대전광역시 OOO(이하 “쟁점오피스텔①”이라 한다)를 취득하였고, 2012.2.23. 같은 OOO(이하 “쟁점오피스텔②”라 한다) 및 OOO(이하 “쟁점오피스텔③”이라 하고, 쟁점오피스텔①ㆍ②와 합하여 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 취득하였다.
(나) 청구인은 쟁점오피스텔을 업무시설로 사용하기 위하여 취득세 및 재산세를 주택이 아닌 일반 건축물로 보아 부과ㆍ납부하였으며, 쟁점오피스텔은 부동산등기부 및 집합건물대장에도 「건축법」상 업무시설(오피스텔)로 사용승인된 것으로 기재되어 있다.
(2) 쟁점오피스텔은 업무용으로 사용되었음에도 불구하고, 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 고가주택에 대한 1세대1주택 과세특례를 부인한 처분은 부당하다.
(가) 오피스텔은 그 성격상 업무시설과 주거시설로 사용이 가능한 구조를 갖추고 있으므로, 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용에도 적합한 상태에 있다고 하더라도 실제 사용 용도에 따라 구분하여야 한다.
1) 「소득세법」 제88조 7호는 “주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다”고 규정하고 있으므로, 오피스텔이 공부상의 용도와 달리 주거용으로 사용되었다는 점에 관해서는 처분청이 해당 오피스텔의 시설 현황, 임대차계약의 내용, 임차인의 직업과 직장, 임차인에게 다른 주거지가 있었는지 여부 등 여러 사정들을 종합하여 판단하고 입증하여야 한다(인천지방법원 2023.11.24. 선고 2023구단50193 판결).
2) 또한, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 「소득세법」상 주택에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의해 판단하여야 하고, 일시적 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결).
(나) 쟁점오피스텔은 건축물대장에 ‘업무시설’로 용도가 기재되어 있고, 취득세 및 재산세도 업무용 건물로 분류하여 납부하고 있으며, 청구인은 일반과세사업자로 사업자등록하여 부가가치세를 신고ㆍ납부하였다. 청구인은 쟁점오피스텔을 ‘업무시설’이 아닌 ‘주거용’으로 사용
하게 되면 부가가치세를 납부하지 않아도 된다는 사실을 알고 있었음에도 불구하고, 쟁점오피스텔을 ‘업무시설’로 보아 부가가치세 신고 등 세법에서 정한 의무를 다한 것이다.
(다) 쟁점오피스텔은 다음과 같은 이유로 업무시설로 보아야 한다.
1) 쟁점오피스텔①은 2012.7.26. 임대차계약 체결 당시 공인중개사의 추천에 따라 임차인이 임대보증금 확보를 위해 전세권 설정을 요청하여 전세권 설정에 협조하였으나, 특약사항에 비거주용 건물로 전입이 불가하다는 내용을 명시하였으며, 실사용자 A(임대차 계약자인 B의 자녀)은 ‘실제 거주지 및 근무처는 서울에 두고 있어 출장, 고객 미팅 등 업무 목적으로 사용하기 위해 계약을 하였다’는 내용이 기재된 확인서를 작성하여, 쟁점오피스텔①을 업무시설로 사용하였다는 사실을 확인해 주었다.
2) 쟁점오피스텔②는 2021.1.26. 임대차계약서를 작성한 공인중개사 C이 작성한 확인서를 보면 ‘비거주용 목적으로 중개하였으며, 임대보증금 보장 및 우편물 수령 편의를 위하여 전입신고를 하는 것으로 계약하였음을 확인한다’는 내용이 기재되어 있고, 임차인이 전입신고를 한 것은 공인중개사가 전세권 설정은 비용이 크므로 전입신고를 하도록 권유하여 이를 특약사항에 기재한 것으로, 임차인이 쟁점오피스텔②를 주거용으로 사용하기 위한 것은 아니었다.
또한, 쟁점오피스텔②는 2023.2.9. 임대차계약기간이 종료되어, 쟁점주택 양도일(2023.2.21.)에는 공실 상태였으므로, 쟁점주택 양도 시점에는 쟁점오피스텔②가 주거용으로 사용되었다고 볼 수 없다.
조세심판원도 “양도주택 양도일 약 2개월 전에 오피스텔이 주택으로 사용되었다는 이유로 양도일 현재 공실이었던 오피스텔이 해당 시점에 주택으로 사용되었다고 단정하기 어려우며, 이러한 경우 주거용으로 사용하였다는 것이 입증되지 않는 이상 공부상 용도인 업무시설로 보는 것이 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 규정하고 있는 「소득세법」제88조에 부합하는 것으로 보아 업무용 시설로 보는 것이 타당하다”고 결정하였다(조심 2021서3006, 2022.6.28.).
3) 쟁점오피스텔③은 업무시설 용도로 임차인과 임대차계약을 하였으며, 공인중개사의 추천에 따라 임차인의 임차보증금에 대한 채권확보를 위해 임대차계약서상 특약으로 기재하여 전세권 설정을 하였을 뿐 실제로는 업무시설로 사용하였다. 쟁점주택 양도시점의 임차인(D)은 연락이 되지 않아 확인서를 수령하지 못하였지만, 그 이후의 임차인인 E의 확인서를 보면, ‘본인 E은 현재 서울 소재의 F에 근무중이며, 담당업무 관련 대전 출장시 고객 미팅 및 업무협의 용도의 업무시설로 임대하여 사용하고 있음을 확인한다’고 사용용도를 확인해주고 있다. 또한, 그 다음 임차인은 법인사업자로 2024.7.25. 작성한 월세계약서를 보면 특약사항에 ‘업무시설이므로 업무용으로만 사용 가능하다’고 명시되어 있다.
(라) 처분청은 쟁점오피스텔의 임차인들이 주민등록 전입 또는 확정일자를 부여받았거나, 전세권을 설정했다는 이유로 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보아 양도소득세를 부과하였으나, 이는 임차인이 임차보증금 확보를 위해 진행한 것에 불과하며, 임차인들은 임대차계약서 특약사항에 기재된 바와 같이 쟁점오피스텔은 비주거용으로 사용하기로 약정하였다.
따라서, 처분청은 주거용으로 사용하였다고 추정할 것이 아니라, 임차인이 실질적으로 주거용으로 사용하였는지 여부를 조사하여 객관적인 자료를 토대로 이를 입증하여야 한다.
(마) 처분청 의견대로 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다면 전기ㆍ수도 사용량이 일정 수준 이상이어야 하나, 쟁점오피스텔의 전기ㆍ수도 사용량은 아래 <표1>과 같이 일반적인 1인 가구의 사용량보다 훨씬 낮은 수준이며, 음식물 처리 수수료, 냉ㆍ난방비도 기본적인 금액만 부과된 내역 등을 고려하였을 때, 쟁점오피스텔의 임차인들은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 것으로 볼 수 있다.
<표1> 쟁점오피스텔의 전기 및 수도 사용량
○○○
나. 처분청 의견
쟁점오피스텔은 「소득세법」상 주택에 해당하므로, 청구인은 쟁점주택 외에 주택 3채 보유한 다주택자로, 쟁점주택 양도는 고가주택에 대한 1세대1주택 과세특례를 적용받을 수 없다.
(1) 주택이 아닌 건축물로 재산세가 부과되었다는 사실이 쟁점오피스텔의 실질 용도가 업무용이었다는 청구주장의 근거가 될 수 없다.
(가) 「지방세법」 제104조에 따른 주택분 재산세 부과대상은「주택법」 제2조 제1호의 “주택”을 대상으로 하고 있어, 「주택법」제2조 제4호의 “준주택”으로 분류되는 오피스텔은 「지방세법」에 따라 건축물로 재산세가 부과되는 것으로, 이는 실질용도 확인절차를 거쳐 재산세가 부과되는 것이 아니라, 건물 소유주가 실질 용도로 과세하여 줄 것을 신청하지 않는 한 공부상 용도에 따라 부과되는 것이므로, 재산세가 주택이 아닌 건축물로 부과되었다는 사실이 쟁점오피스텔의 실질용도가 업무용이었다는 청구주장의 근거가 될 수는 없다.
(나) 법원도 “양도소득세는 「소득세법」 규정을 근거로 납세의무자의 신고 방식으로 부과되는 국세로서 지방자치단체가 부과하는 재산세와는 별개의 것이므로, 각 오피스텔에 대하여 ‘(일반) 건축물’ 기준으로 재산세를 납부하였다는 등의 사정이 각 오피스텔을 「소득세법」상 주택으로 파악하지 못할 근거가 될 수 없다”고 판결한 바 있다(서울고등법원 2023.9.13. 선고 2022누72610 판결).
(2) 청구인은 쟁점오피스텔을 민감임대주택으로 등록하여 주택 수에서 제외할 수 있었음에도 불구하고, 부가가치세를 신고ㆍ납부한 사실이 쟁점오피스텔을 업무용으로 유지ㆍ관리하였음을 증명하는 것이라고 주장하나, 청구인의 부가가치세 신고는 취득 당시 부가가치세 환급 등을 위한 수단일 뿐으로, 청구주장의 근거가 될 수는 없다.
(가) 청구인의 쟁점오피스텔 관련 부가가치세 신고내역에서 확인되는 임차인 현황은 아래 <표2>와 같다.
<표2> 부가가치세 신고내역 및 임차인 현황
○○○
(나) 위 부가가치세 신고내역에 따르면, 청구인은 쟁점오피스텔 취득 직후 약 2년간(2012년 제2기∼2014년 제1기 과세기간)은 쟁점오피스텔을 사업자 ㈜G에 임대하고 세금계산서를 발행한 것으로 확인되나, 2014년 제2기 부가가치세 과세기간부터는 사업자에게 임대한 사실이 없다.
청구인은 임차인과 업무용도로 임대차계약을 체결하였고, 특약사항에 비거주용 건물로 전입이 불가함을 명시한 사실을 근거로 하여 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하였다고 주장하나, 2014년 제2기 부가가치세 과세기간부터는 약 10년간 비사업자에게 임대한 것으로 확인되는바, 이는 주거용 오피스텔을 주택으로 사용할 세입자에게 임대하면서 특약사항에 전입신고 제한을 둔 것으로 보는 것이 더 합리적이다.
(다) 결국 청구인의 과세사업자 등록 및 부가가치세 신고는 면세사업자 전용 시 면세 전용에 따른 부가가치세 납부를 회피하기 위한 수단으로 이용한 것으로서, 청구인이 과세사업자 등록을 유지하고 부가가치세를 신고한 사실이 쟁점오피스텔을 업무시설로 임대한 것이라는 근거가 될 수는 없다.
(3) 청구주장을 호실별로 반박하면 다음과 같다.
(가) 쟁점오피스텔①에 2020.9.11.부터 2021.9.3.까지 전세권을 설정한 H은 쟁점오피스텔 인근 근무지에 근무한 상시근로자로서 출퇴근이 불가능한 서울특별시 OOO에 주소지를 둔 것으로 확인되는바, 쟁점오피스텔①에 거주하면서 인근 근무지에 출퇴근한 것으로 보이고, 주민등록을 서울특별시에 둔 상태이므로 확정일자를 받을 수 없어 쟁점오피스텔①에 전세권을 설정한 것으로 보인다.
청구인은 2021.9.6.부터 2023.9.6.까지 전세권을 설정한 B의 아들 A이 쟁점오피스텔①을 업무시설로 임차하고 있다는 내용의 확인서를 제출하였으나, 동 기간 동안 A은 대전광역시 OOO 소재 근무지에서 상시근로자로 근무한 것으로 확인되는바, 쟁점오피스텔①을 업무용으로 사용하였다는 위 확인서는 신빙성이 없다.
또한, H과 A은 임대차계약기간 동안 상시근로자로 근무한 내역 외에는 사업자등록을 하고 사업을 영위한 사실도 없으므로, 쟁점오피스텔①을 사업용으로 사용하였다는 청구주장은 근거가 없다.
(나) 쟁점오피스텔②에 2021.2.15.부터 2023.2.13.까지 전입신고하여 주소를 둔 임차인(I)은 대전광역시 OOO 소재 연구원에 근무한 상시근로자이므로, 근무지 외의 장소(쟁점오피스텔②)를 임차하여 업무용으로 사용하였다고 보기 어렵고, 상시근로자로 근무한 내역 외에는 사업자등록을 하고 사업을 영위한 사실도 확인되지 않는바, 청구주장은 이유 없다.
청구인은 쟁점주택 양도(2023.2.21.) 당시 쟁점오피스텔②는 공실이었으므로, 쟁점오피스텔②는 공부상 용도에 따라 주택 해당여부를 판단하여야 한다고 주장하나, K도 쟁점오피스텔②를 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사실이 없으며, 임차개시 직후인 2023.7.10.부터 2023.11.22.까지 대전광역시 OOO 소재 연구원에 근무한 근로소득자로 확인되었다. 따라서, 2014년 7월 이후 10여년간 계속하여 주택으로 임대한 쟁점오피스텔②가 임차인의 전출입 과정에서 일시적으로 공실이 되었다는 사유로 이를 주거용이 아닌 업무용으로 볼 수는 없다.
(다) 청구인은 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔③의 세입자(D)와 연락이 되지 않아 쟁점주택 양도 후에 임차인으로 있던 E 이 작성한 확인서를 청구주장의 근거로 제출하면서 쟁점오피스텔③을 업무용으로 사용하였다고 주장하고 있으나, 아래와 같이 쟁점오피스텔③의 임차인들은 쟁점오피스텔③을 주거용으로 사용한 것으로 보인다.
1) D는 상시근로자로 확인되고, D의 현금영수증 발급내역에서 확인되는 슈퍼마켓, 식육점, 식당 및 병원 등의 소재지로 보아 생활근거지는 대전광역시로 확인되어 쟁점오피스텔③에서 거주한 근로소득자로 판단된다.
2) 청구인은 D와 연락이 되지 않아, 쟁점주택 양도 이후 임차인 E이 작성한 ‘근무지는 서울이나, 업무 관련 출장 시 사용할 용도로 임차하였다’는 내용의 확인서를 제출하였으나, 이는 쟁점주택 양도 이후의 임차인과 관련된 사항으로 이 건과는 관련이 없고, 관련이 있다 하더라도 E은 충청북도 OOO에 본점 소재지를 두고 있는 법인의 상시근로자로, 동 법인은 쟁점오피스텔③과 도보 10분 거리에 지점 사업장이 있는 것으로 확인되는바, 개인이 출장 업무용으로 월세 OOO원의 임차료를 지급하는 임시 사무실을 별도로 임차하였다는 진술은 사회통념상 받아들이기 어렵다.
3) 또한, D와 E은 임대차계약기간 동안 상시근로자로 근무한 내역 외에는 사업자등록을 하고 사업을 영위한 사실도 없으므로, 쟁점오피스텔③을 사업용으로 사용하였다는 청구주장은 근거가 없다.
(4) 앞서 살펴본 바와 같이, 쟁점오피스텔은 내부시설이 언제든 주거용으로 사용 가능하고, 2014년 7월 이후 사업자에게 임대한 사실이 없는 점, 쟁점오피스텔의 임차인들은 인근 근무처에서 근무한 상시근로자로 확인되고 쟁점오피스텔에 주소를 두고 장기간 거주하였으며, 주소를 두지 못한 임차인은 전세권을 설정하고 출퇴근이 불가능할 정도의 원거리에 주소를 둔 점 등을 고려할 때, 쟁점오피스텔은 「소득세법」상 주택에 해당하는 것으로 판단된다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 고가주택에 대한 1세대1주택 과세특례를 부인한 처분의 당부
나. 관련 법령 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다.
(가) 쟁점주택 양도일 현재 청구인의 주택 등 보유 현황은 아래 <표3>과 같다.
<표3> 청구인의 주택 등 보유 현황
○○○
(나) 쟁점오피스텔의 임대차계약서는 아래 <표4>∼<표6>와 같다.
<표4> 쟁점오피스텔① 임대차계약서
○○○
<표5> 쟁점오피스텔② 임대차계약서
○○○
<표6> 쟁점오피스텔③ 임대차계약서
○○○
(다) 청구인이 제출한 사업자등록증은 아래 <표7>과 같다.
<표7> 사업자등록증
○○○
(라) 청구인은 쟁점오피스텔①과 관련하여 청구인이 쟁점오피스텔①의 실사용자라고 주장하는 A(임대차계약서상 임차인인 B의 자녀)이 작성한 아래 <표8>의 확인서를 제출하였다.
<표8> 확인서(A)
○○○
(마) 청구인은 아래 <표9>와 같이 쟁점오피스텔②의 임대차계약서(2021.1.26.)를 작성한 공인중개사 C의 확인서를 제출하였다.
<표9> 확인서(C)
○○○
(바) 청구인은 쟁점주택 양도(2023.2.21.) 당시 쟁점오피스텔③의 임차인인 D와 연락이 되지 않아 확인서를 수령하지 못하였다고 주장하면서, 쟁점주택 양도일 이후 임대차계약을 체결한 E(임대차계약기간 : 2023.10.22.∼2024.10.21.)이 작성한 확인서와 “법무법인 J으로”(임대차계약기간 : 2024.7.28.∼2025.7.27.)와 체결한 임대차계약서를 각 아래 <표10> 및 <표11>과 같이 제출하였다.
<표10> 확인서(E)
○○○
<표11> 임대차계약서(법무법인 J으로)
○○○
(사) 처분청이 제출한 자료에 따르면, 쟁점주택 양도일 전ㆍ후 쟁점오피스텔의 확정일자 부여, 전세권 설정 및 전입신고 내역은 아래 <표12>와 같다.
<표12> 쟁점오피스텔의 확정일자 부여내역 등
○○○
(아) 처분청은 <표13>과 같이 쟁점오피스텔 임차인 또는 관련인의 소득발생내역을 제출하였다.
<표13> 쟁점오피스텔 임차인 또는 관련인의 소득발생내역
○○○
(자) 처분청이 제출한 쟁점오피스텔의 내부구조 사진은 아래 <표14>와 같다.
<표14> 쟁점오피스텔 내부구조 사진
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.
청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였음에도 불구하고, 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 고가주택에 대한 1세대1주택 과세특례를 부인한 처분은 부당하다고 주장하나, 「소득세법」상 고가주택에 대한 1세대1주택 과세특례 규정을 적용함에 있어서 ‘주택’이란 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우를 의미하는바, 쟁점오피스텔은 주방, 냉장고 등 취사시설이나 욕실 등 주거에 필요한 시설을 구비한 것으로 나타나 주거용으로 적합한 형태를 갖추고 있는 점, 청구인이 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔①의 실사용자라고 주장하고 있는 A은 사업자등록이 없는 근로소득자로 주민등록상 주소지를 경기도 OOO에 두고 있었고, A의 근무지는 쟁점오피스텔이 소재한 대전광역시에 위치하고 있어 A이 원거리에 위치한 주소지에서 주거생활을 영위하면서 상시근로를 하였다고 보기는 어려우므로 쟁점오피스텔①을 주거용으로 사용한 것으로 보이고, 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔③의 임차인인 D도 사업자등록이 없는 근로소득자로 쟁점오피스텔③에 전입신고하여 쟁점오피스텔③에 거주하면서 쟁점오피스텔③이 소재한 대전광역시에 위치한 근무지에서 근무한 것으로 보이는 점, 쟁점오피스텔에 건축물 재산세가 부과되었던 사실만으로는 쟁점오피스텔의 실질용도가 업무용이라는 청구주장의 직접적인 근거가 될 수 없고, 청구인이 사업자등록을 하여 부가가치세를 신고하였다고 하여 쟁점오피스텔의 임차인들이 이를 업무용으로 사용하였다고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 고가주택에 대한 1세대1주택 과세특례 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2022.12.31. 법률 제19196호로 일부개정된 것)
제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7."주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(2) 소득세법 시행령(2022.10.4. 대통령령 제32931호로 개정된 것)
제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
제155조(1세대1주택의 특례) (20) 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조 제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다.
(3) 주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
(4) 주택법 시행령
제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔
(5) 지방세법
제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “토지”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. “주택”이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.
제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다.
【관련법령】
「소득세법」 제89조