쟁점주택을 합산배제 임대주택에서 제외되는 것으로 보아 종부세 등을 과세한 처분의 당부
【세목】
종합부동산
【재결요지】
법인이 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 20.6.17.)이 지난 후에 사업자등록을 신청한 조정대상지역에 있는 민특법에 따른 장기일반민간임대주택은 합산배제 대상에서 제외함
【참조결정】
조심2016부3139 / 조심2021서2042
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1.처분개요
가. 청구법인은 1997.7.21. 설립되어 서울특별시 강북구 OOO에서 건축설계 및 감리용역제공 서비스업을 영위하는 사업자로 2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재(2021.6.1. 및 2022.6.1.) 서울특별시 중랑구 OOO외 6채의 다세대주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)과 서울특별시 종로구 OOO소재 다가구주택 등을 보유하고 있었고 쟁점주택을 2021.12.3. 서울특별시 중랑구청장에게 장기일반민간임대주택으로 등록하였다.
나. 처분청은 국토교통부에서 수신한 합산배제 임대주택 종합점검 자료를 검토한 결과, 쟁점주택에 대한 임대사업자등록이 「민간임대주택에 관한 특별법」(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것, 이하 “민특법”이라 한다) 제6조 제5항 및 같은 법 부칙 제7조에 따라 개정된 민특법 시행일인 2020.8.18.에 자동말소(임대의무기간 기 경과)된 후 조정대상지역 공고일(법령상 간주일인 2020.6.17.) 이후인 2021.12.3. 장기일반민간임대주택으로 등록하여 쟁점주택이 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제8호의 나목에 해당하여 합산배제 요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 2025.1.20. 청구법인에 2021년 귀속 종합부동산세(농어촌특별세 OOO원 포함) OOO원, 2022년 귀속 종합부동산세(농어촌특별세 OOO원 포함) OOO원을 각 결정ㆍ고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.4.7. 심판청구를 제기하였다.
2.청구법인 주장 및 처분청 의견
가.청구법인 주장
(1) 청구법인의 임대사업자등록은 민특법의 개정에도 불구하고 2006년 이후부터 계속 유지되어 왔다.
청구법인은 2006년에 최초 임대사업자 등록을 하고, 그 후 청구법인의 주소지 및 임대사업 대상 주택의 변경 등을 이유로 2009년 변경등록을 한 이후 계속 임대사업자 지위를 유지해 왔다. 민특법은 임대사업자 지위 및 임대주택에 관한 사항을 수시로 개정하여 왔으나, 기존 임대사업자에게 법 개정시마다 새로 등록할 것을 요건으로 하지 않았기 때문에, 청구법인은 2009년 임대사업자 변경 등록 이후 민특법의 개정에도 불구하고 아무런 변경 등록 없이 2021년 말까지 임대사업자 지위를 유지하여 왔다.
임대사업자등록을 해주었던 서울특별시 강북구청장은 임대사업자등록이 유지되고 있음을 전제로 2021.9.3. 임대사업자등록증을 재발급해주었고, 쟁점주택 소재지를 관할하는 서울특별시 중랑구청장 역시 청구인의 임대사업자 등록이 유지되고 있음을 전제로 재산세를 감면하였다.
(2) 서울특별시 강북구청장은 청구법인의 임대사업자등록을 말소한 적이 없다.
서울특별시 중랑구청의 담당자는 2021.7.2. 청구법인에 강북구청에 임대사업자등록 여부를 확인하라고 하였고, 이에 청구법인은 그 무렵 강북구청에 문의한바, 강북구청 담당자는 기존 임대사업자 등록증의 등록일(2006.10.30.)과 동일한 날을 최초등록일로 하여 2021.9.3. 임대사업자 등록증을 발급해주었다.
처분청은 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민특법의 시행으로, 청구인의 임대주택이 단기 민간임대주택으로 분류되어 위 법 시행일에 말소된 것으로 본다는 규정(부칙 제5조 제2항) 때문에 청구인의 임대사업자 지위가 말소된 것으로 보는 것 같다.
그러나 청구법인은 민간임대사업자등록 말소에 대한 어떠한 안내를 받은 바 없다. 임대사업자로 등록하는 경우 취득세, 재산세 및 종합부동산세 등이 감면되는 혜택을 누릴 수 있는 반면, 등록을 말소하는 경우 더 이상 이러한 혜택을 받지 못한다. 이러한 임대사업자등록의 말소는 침익적 행정행위에 해당하므로 당연히 사전에 청구인에게 통지하였어야 할 것이다. 그러나 청구인은 임대사업자등록 말소 대상인지에 대하여 어느 기관으로부터도 안내받지 못하였다. 청구인은 2024.9.20.경 처분청으로부터 2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 해명자료를 제출하라는 안내를 받았는데, 처분청은 청구법인의 임대사업자등록이 직권말소되어 종합부동산세 합산배제 대상이 아니라고 한바, 청구법인은 임대사업자 등록이 말소되었다는 사실을 이때 처음으로 알게 되었다.
민간임대사업자 등록을 해주는 서울특별시 강북구청도 청구법인의 임대사업자등록이 말소된 사실을 몰랐다. 이미 언급하였듯이 청구법인은 2021년 7월~9월 사이 서울특별시 강북구청에 청구법인의 임대사업자등록 관계를 문의하였으며, 강북구청은 확인 이후 2021.9.3. 임대사업자 등록일을 2006년 최초 임대사업자등록일로 소급하여 다시 발급해 주었는바, 청구법인의 임대사업자등록은 말소된 적이 없고 계속 유지되어 온 것이다.
2021.11.26. 임대사업자 말소 및 등록 신청은 개정된 민특법의 규정의 요건에 맞추기 위한 강북구청의 안내에 따른 것으로서, 새로운 신청이라고 볼 수 없다. 강북구청은 2021년 11월 초 경 청구법인에게 새로 개정된 민특법상 임대사업자등록신청을 해야 한다고 안내하였고, 이에 청구법인은 2021.11.26. 기존 임대사업자등록을 말소신청하고, 같은 날 장기임대사업자등록신청을 하였다.
민특법은 임대사업자 지위와 임대주택의 종류에 관하여 여러 차례 개정이 있었는데, 청구법인이 최초로 임대사업자 등록을 할 당시에는 임대사업자, 매입임대주택 정도의 분류만 있었고 그 후 2015.12.29. 개정 법률에서는 임대사업자를 일반형 임대사업자, 기업형 임대사업자로, 임대주택도 민간건설/민간매입과 기업형/준공공/단기 임대주택 등으로 나뉘었다.
개정 규정에도 불구하고 부칙 제3조에서 “종전의 「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택은 종전의 「임대주택법」을 적용한다”고 규정하여 별도의 변경등록이 필요하지 않았다.
처분청이 청구법인의 임대사업자등록이 말소되었다고 본 근거규정은 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민특법 제6조 및 같은 법 부칙 제7조인바, 그 부칙 제7조는 “이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 민간임대주택의 경우 … 법 시행일에 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다”라고 규정하고 있었다. 그러나 청구법인은 2006년 등록 당시 임대사업자, 매입임대주택 정도의 구분만 있어 그에 따라 등록하였을 뿐, 쟁점주택을 단기민간임대주택으로 등록한 사실이 없다. 따라서 2020.8.18. 개정 규정에 의해서도 말소 대상 임대주택이라고 단정하기 어렵다.
강북구청이 2021년 7월 경 청구법인의 문의에 대한 답변 과정에서 전산상 청구법인의 임대사업자등록이 조회되지 않는다고 하였고, 이에 청구법인은 ‘우리가 2006.10.30.에 민간임대사업자로 등록하였고, 스스로 말소한 적이 없는데 무슨 소리냐?’라는 취지로 반박하자 강북구청 담당공무원이 과거 등록증을 보내라고 하였다. 이에 청구법인이 그 임대사업자등록증 사본을 보냈는데, 담당공무원은 아무런 답변을 하지 않은 채 2개월이 지난 뒤에 (i) 발급일자를 2021.9.3.로 하고, (ii) 최초등록일을 당초의 등록일인 2006.10.30.로 하며, (ⅲ) 기존 임대사업자등록상의 사실관계를 당시의 민특법령상의 요건에 맞추어 임대사업자등록증을 발급하여 청구법인에 보내주었다. 강북구청은 이러한 조치를 취한 뒤인 2021년 11월 초에 다시 청구법인에게 전화를 하여 위의 임대사업자등록을 말소하고, 새로운 ‘장기임대사업자등록’을 신청하라고 요청하였다. 이에 청구법인은 2021.11.26. 그 공무원의 요청대로 말소신청을 함과 동시에 새로운 장기임대사업자등록을 신청하였으며, 이에 따라 2021.12.3.에 임대사업자등록증을 받았을 뿐이다.
만약 이 건 과세처분이 있을 것을 예상하였다면, 청구법인은 2021.9.3. 임대사업자등록증을 재교부 받은 이후 다시 말소신청 및 장기일반임대사업자등록을 하지 않았을 것이다.
따라서 청구법인이 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제8호 나목의 합산배제 대상인 2020.6.17. 이후 사업자등록등을 신청한 경우에 해당하는 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 위법하다.
나.처분청 의견
(1) 청구법인은 임대사업자등록의 말소는 사전에 통지하여야 하고 이를 받지 못하였으므로 임대사업자등록이 말소가 되었다고 보기 어렵다고 주장하나, 쟁점주택의 임대사업자등록 말소는 2020.8.18. 개정된 민특법에 의한 자동등록 말소로, 해당 법률이 시행된 2020.8.18. 쟁점주택은 이미 임대의무기간이 지난 상태였으므로 등록이 말소된 것으로 보아야 하며 이러한 민특법에 의한 등록말소는 말소통지를 요건으로 한 것으로 보기 어렵다.
(2) 청구법인은 임대사업자등록 말소와 동시에 임대사업자등록 신청을 하였으므로 2021.12.3.에 새로 임대사업자등록을 한 것이 아니라고 주장하나, 2021.12.3.에 등록한 임대사업자등록증에 기재된 바와 같이 최초 등록일은 2021.12.3., 등록번호는 OOO로 기존의 임대사업자등록(최초등록일은 2006.10.30., 등록번호는 OOO)이 유지된다고 보기 어려운바, 그 이유는 민특법에 의하여 자동말소되었기에 2020.8.18. 이후에는 기존의 임대사업자등록이 유효하지 않기 때문이다.
쟁점주택은 과세기준일 현재(2021.6.1.) 조정대상지역 내 장기일반민간임대주택으로, 등록신청일(2021.12.3.)이 조정대상지역 공고일(그 이전인 2017.11.10. 이미 조정대상지역으로 공고되어 2020.6.17.) 이후이므로 「종합부동산세법 시행령」 제3조에 따라 합산배제 적용을 배제하여 이 건 종합부동산세 등을 부과한 처분은 타당하다.
3.심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점주택을 「종합부동산세 시행령」 제3조 제1항 제8호 나목에 따라 합산배제 임대주택에서 제외되는 것으로 보아 종합부동산세 등을 과세한 처분의 당부
나.관련 법령 : <별지> 기재
다.사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제출한 청구법인에 대한 2021년~2022년 귀속 종합부동산세 주택분 과세대상 물건명세서의 일부 내역은 아래 <표1>과 같다.
<표1> 청구법인의 주택분 과세대상 물건명세서의 내역
(단위 : 원)
(2) 처분청의 이 건 부과처분 내역은 아래 <표2>와 같다.
<표2> 이 건 부과처분 내역
(단위 : 건, 원)
(3) 쟁점주택이 소재한 서울특별시 중랑구는 2017.9.6. 국토교통부공고 제2017-1305호로 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역으로 지정된 후 2023.1.5. 국토교통부공고 제2023-2호에 따라 조정대상지역에서 지정 해제된 것으로 나타난다.
(4) 청구법인의 임대사업자등록에 관한 내용은 다음과 같다.
(가) 청구법인이 제출한 서울특별시 송파구청장의 임대사업자등록(최초등록일 : 2006.10.30., 등록번호 : OOO) 등에 따르면, 당초 청구법인은 서울특별시 성북구 OOO 5세대를 임대주택으로 최초등록한 후 2006.11.20. 세대추가(쟁점주택 7세대)하였고, 2009.1.13. 주소지변경으로 임대사업자등록번호가 OOO으로 변경된 것으로 확인된다.
(나) 청구법인은 아래 <표3>과 같이 서울특별시 강북구청장이 2021.9.3. 발급한 임대사업자등록증(등록번호 : OOO)을 제출하였는데, 이에 따르면 청구법인은 2006.11.20. 쟁점주택에 대하여 임대사업자등록을 하였으나 임대개시일이 공란으로 기재된 것으로 나타나고 청구법인은 2021.11.26. 쟁점주택의 임대사업자등록 말소신청을 하였다고 주장하면서 말소신청서를 제출하였다.
<표3> 청구법인이 2021.9.3. 발급받은 쟁점주택 관련 임대사업자 등록증 내용
(다) 처분청이 행정정보공동이용시스템을 통하여 청구법인의 임대사업자등록을 열람한바, 그 내용은 아래 <표4>와 같고, 서울특별시 강북구청장이 2025.6.13. 우리 원에 송부한 청구법인의 임대사업자등록증 내용과 동일한 것으로 확인된다.
<표4> 청구법인의 임대사업자등록을 열람내용
(라) 청구법인이 제출한 임대사업자등록증상의 사실관계(2006.10.30. 쟁점주택이 장기일반민간임대주택으로 기재되었는지 등)에 대하여 우리 원에서 문의한 결과,
서울특별시 강북구청장은 당초 쟁점주택이 2006.11.20. 매입임대주택으로 등록되었으나 전산상 오류로 장기일반민간임대주택으로 잘못 등록되어 2021.9.3. 이를 매입임대주택으로 직권 정정하였고 쟁점주택에 대하여 당초 임대개시일이 입력되지 아니하여 시스템상 2020.8.18. 자동말소처리가 되지 아니하여 2021.11.26. 전산상 이를 반영하였으며
청구법인이 2006년 임대사업자등록 당시 매입임대주택은 임대의무기간이 5년이었고, 2013.12.5. 법률 제11870호로 구 「임대주택법」이 개정되면서 준공공임대주택 10년(장기임대)이 신설되었으며 2015.12.29. 임대주택법이 민특법으로 전면개정되면서 매입임대주택 5년은 단기임대주택 4년으로 보아 처리하고 있다고 답변한바, 강북구청이 공문으로 회신(강북구 주택과-13053, 2025.6.13.)한 내용과 서울특별시가 발간한 “민간임대주택 가이드북”의 관련 내용은 아래와 같다.
<강북구청의 회신(강북구 주택과-13053, 2025.6.13.) 내용>
<서울시가 발간한 민간임대등록제도 가이드북 일부내용>
(마) 청구법인이 2021.12.3. 쟁점주택 등과 관련하여 등록한 장기일반민간임대주택 임대사업자등록내용은 아래와 같다.
(4) 법제처 법령정보시스템에서 확인되는 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민특법 개정이유 등은 아래와 같다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.
청구법인은 쟁점주택에 대하여 최초로 임대사업자등록을 할 당시의 「임대주택법」상 매입임대주택만 정의되어 있었고, 2015.12.29. 법률 제13499호로 「임대주택법」이 민특법으로 전면개정될 때 그 부칙 제3조 제2항에 따라 「임대주택법」의 적용대상이어서 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민특법 부칙 제7조에 따른 자동말소 대상이 아니므로 이 건 종합부동산세 부과처분은 부당하다고 주장하나,
「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항을 보면 종합부동산세 합산배제가 적용되는 임대주택은 민특법 제2조 제7호에 따라 주택임대사업 영위를 목적으로 관할 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 한 자로서 과세기준일 현재「소득세법」또는「법인세법」에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하고 있는 주택이어야 하는바(조심 2016부3139, 2016.10.26., 조심 2021서2042, 2021.6.21. 외 다수, 같은 뜻임), 쟁점주택에 관한 임대사업자등록증 등에 따르면 청구법인은 2006.10.30. 최초로 서울특별시 송파구청장에게 임대사업자 등록OOO을 한 후 2006.11.20. 쟁점주택을 추가하였고, 2009.1.13. 주소지 변경으로 관할지자체가 변경되어 임대사업자등록번호가 변경OOO되었으며 2021.11.26. 변경사유가 기타[민특법 개정(2020.8.18. 시행)에 따른 등록임대주택 폐지유형 자동말소(의무기간종료일 : 2020.8.18.)]로 하여 자동 말소된 사실이 확인되는 점, 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민특법 제6조 제5항과 관련한 부칙 제1조 및 제7조에 따라 해당 법률이 시행된 2020.8.18. 쟁점주택은 이미 임대의무기간이 지난 상태였으므로, 같은 날짜에 민간임대주택 등록이 말소된 것으로 간주되어 해당 시점 이후에는 쟁점주택에 관하여 유효한 임대사업자등록이 유지되지 않은 것이라고 볼 수밖에 없는 점, 서울특별시 강북구청장은 청구법인의 임대사업자등록에 당초 임대개시일이 입력되지 아니하여 2021.9.3. 전산상 자동말소처리가 되지 아니한 임대사업자등록증을 교부한 것으로 확인되고 법령상 2020.8.18. 자동말소 대상이나 2021.11.26. 임대개시일을 입력한 후 시스템상 말소처리 한 것으로 나타나는 점, 쟁점주택에 대한 임대사업자등록 당시 매입임대주택은 구「임대주택법 시행령」 제9조 제1항 제2호에 따라 임대의무기간이 5년이었고 2013.12.5. 법률 제11870호로 구 「임대주택법」이 개정되면서 준공공임대주택 10년(장기일반임대)이 신설되었는데, 서울특별시 강북구청은 2015.12.29. 「임대주택법」이 민특법으로 전면개정되면서 매입임대주택 5년은 단기매입임대주택 4년으로 자동분류하여 처리하고 있다고 답변하고 있는 점(강북구 주택과-13053, 2025.6.13.), 쟁점주택의 임대주택 등록말소는 민특법 제6조 제5항의 법률 규정에 의하여 직접 이루어진 것이므로 별도의 처분 또는 통지가 필요하다고 보이지 아니하고 민특법 및「종합부동산세법」의 부칙 등에서 민간임대주택에 대한 임대사업자 등록의 자동말소에 따른 구제에 대하여 별도의 경과규정은 두고 있지 아니한 점(조심 2023서1015, 2024.5.24. 외 다수, 같은 뜻임), 합산배제 임대주택에 관하여 규정한 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제8호에서는 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 등으로서 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 합산배제 대상에서 제외한다고 규정하면서 2)에서는 법인이 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020.6.17.을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청한 조정대상지역에 있는 민특법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 규정하고 있는바, 쟁점주택의 소재지인 서울특별시 중랑구는 2017.9.6. 국토교통부공고 제2017-1305호에 따라 조정대상지역으로 지정되었고, 청구법인은 2021.12.3. 장기일반민간임대주택(10년)으로 임대사업자등록OOO을 한 사실이 나타나므로 쟁점주택은 상기 법령의 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택 등에 대하여 청구법인에 이 건 종합부동산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련 법령
(1) 종합부동산세법(2022.9.15. 법률 제18977호로 개정된 것)
제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」제114조에 따른 재산세의 기준일로 한다.
제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
제17조(결정과 경정) ① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 "관할지방국세청장"이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다.
② 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제16조 제3항에 따른 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.
③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.
④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항에 따른 경정 및 재경정 사유가 「지방세법」 제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당되는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다
(2) 종합부동산세법 시행령
제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재「소득세법」제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 「공공주택 특별법」 제49조 제4항에 따라 임대보증금 또는 임대료(이하 이 항에서 “임대료등”이라 한다)를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항 「공공주택 특별법 시행령」 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.
가. 적용요건
1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.
나. 제외되는 주택
1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]
2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택
3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택
4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택
(3) 법인세법
제111조【사업자등록】① 신규로 사업을 시작하는 법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 등록 하여야 한다. 이 경우 내국법인이 제109조 제1항에 따른 법인 설립신고를 하기 전에 등록하는 때에는 같은 항에 따른 주주의 명세서를 제출하여야 한다.
② 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 그 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법
(가) 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)
제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
(나) 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. 삭제
7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제 <2018.1.16.>
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우
2. 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 후 대통령령으로 정하는 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 아니하는 경우
3. 제5조 제1항에 따라 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다) 또는 제43조의 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우
11. 제43조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우
⑤ 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한날 등록이 말소된다.
⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.
제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
※부칙 <법률 제17482호, 2020.8.18.>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다.
제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.
② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.
제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.
(다) 2015.12.29. 법률 제13499호로 전부 개정된 것(「임대주택법」이 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다)을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. “기업형임대주택”이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “준공공임대주택”이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기임대주택”이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다.
8. “기업형임대사업자”란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.
9. “일반형임대사업자”란 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.
※부칙 <법률 제13499호, 2015.8.28.>
제3조(이미 등록한 임대주택에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 제5조의 개정규정에 따른 임대사업자가 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전의 「임대주택법」 제2조 제2호의3, 제3호 및 제3호의3에 따라 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택까지 포함한다.
② 종전의 「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택은 종전의 「임대주택법」을 적용한다.
(5) 임대주택법(2005.7.13. 법률 제7598호로 개정된 것)
제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는주택
3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
4. “임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주조합을 말한다.
5. “분양전환”이라 함은 임대주택을 임대사업자외의 자에게 매각하는 것을 말한다.
제12조(임대주택의 매각제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다.
3. 제1호 및 제2호 외의 건설임대주택 중 제16조의 규정에 의한 임대조건 신고시 임대차계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 10년
4. 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령이 정하는 기간
(5) 임대주택법 시행령(2005.12.14. 대통령령 제19178호로 개정된 것)
제9조(임대주택의 임대의무기간등) ① 법 제12조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
1. 법 제12조 제1항 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년
2. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년
【관련법령】
「종합부동산세법」 제8조