과세기간을 달리한 쟁점토지에 대한 양도거래를 하나의 거래로 보아 과세한 처분의 당부
【세목】
양도
【재결요지】
과세기간을 달리하여 양도한 것에 조세회피 목적 외 다른 합리적인 이유가 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 이 건 처분을 달리 잘못이 없음
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 1960.1.29. 경기도 평택시 OOO 토지 1,472㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고, 2022.9.23. 쟁점토지의 2분의 1 지분을 a에게 OOO원에 양도(이하 “1차양도”라 한다)하였으며, 2023.1.20. 쟁점토지의 2분의 1 지분을 동일인에게 OOO원에 양도(이하 “2차양도”라 하고, 1차양도와 합하여 “쟁점거래”라 한다)한 후 귀속연도별 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 각각 적용하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원 및 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 각각 신고.납부하였다.
나. 처분청은 2024.8.1.부터 2024.8.20.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점거래는 사실상 하나의 거래이나 형식상 두개로 나누어 과세기간을 달리함으로써 조세감면을 과다하게 적용받기 위한 것으로 보아 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로, 양도일을 2023.1.20.로 하고, 감면세액 OOO원을 적용하여 2024.10.24. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2024.11.8. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 양수인의 요청에 따라 쟁점토지를 구분하여 양도하였고, 양도소득세 감면을 과다하게 받을 의도로 쟁점거래를 행한 것이 아니다.
(가) 양수인의 확인서에 나타난 바와 같이 양수인은 쟁점토지의 지분을 구분하여 양도하여 줄 것을 강력하게 주장하였고, 청구인은 경제적인 어려움(자녀 4명 중 딸 3명 결혼, 노후생계 등)을 해소하기 위해 양수인의 요구를 수용할 수밖에 없었다.
양수인은 쟁점토지의 2분의 1 지분만을 매수하여 자경을 준비하였으나, 향후 나머지 지분에 대하여 제3의 매수인이 양수할 경우 진입로 등 문제로 다툼이 발생할 것이 예상되어 나머지 지분에 대하여도 잔금청산일을 달리하는 조건으로 계약을 체결하게 되었다.
(나) 청구인은 양수인으로부터 1차양도에 대한 계약금 OOO원(2022.7.19.), 중도금 OOO원(2022.8.16.), 잔금 OOO원(2022.9.23.)을 수령한 후 소유권이전등기를 완료하였고, 2차양도에 대한 계약금 OOO원(2022.7.19.), 중도금 OOO원(2022.9.15.), 잔금 OOO원(2023.1.20.)을 수령한 후 소유권이전등기를 완료하였다.
양수인은 2022.9.23. A축산업협동조합에서 OOO원을 대출받아 1차양도에 대한 인수자금, 취득세.등록세, 2차양도에 대한 계약금, 중도금을 지급하였고, 2023.1.20. 2차양도에 대한 잔금 지급을 위해 OOO원을 추가로 대출받았는데, 이때에는 1차양도로 취득한 쟁점토지의 2분의 1 지분을 담보로 제공하였다.
이처럼 양수인은 쟁점토지를 나누어 양수하지 않았다면 2차양도에 대한 대금 지급이 불가능한 상황이었으므로 양수인의 요청에 따라 쟁점토지를 분할하여 양도하였다는 청구인의 주장은 타당하다.
(2) 처분청의 과세는 실질과세원칙에 반하고, 납세자의 재산권을 부당하게 침해하므로 부당하다.
(가) 실질과세원칙은 납세자의 행위나 계산이 사실과 다른 경우 조세회피 목적이 있는 경우에 한해 조세법률주의와 납세자의 예측가능성, 법적안정성 등을 훼손하지 않는 범위 내에서 제한적으로 적용되어야 하며(대법원 2012.1.19. 선고 2008두8499 판결 참조), 그러한 사정이 있는지는 과세관청이 증명하여야 한다(대법원 2014.5.16. 선고 2011두9935 판결 참조).
(나) 처분청은 구체적인 입증 없이 단순히 하나의 토지를 동일한 양수인에게 양도하는 계약을 체결하였다는 사유만으로 청구인의 법률행위를 제한하였는바, 이는 납세자의 재산권을 부당하게 침해하는 것이고 실질과세원칙에 반한다.
(다) 법원은 매매계약에 따른 소유권이전등기는 그 지분의 일부씩 수차례에 걸쳐 이전등기를 하는 방식으로 이행되었고, 대금의 청산은 담보부동산에 대한 대물변제의 방법으로 행하여졌다면, 대지의 양도시기는 대금의 청산 이전에 그 지분이전등기가 된 부분에 대하여는 그 이전등기가 행해진 때이고, 나머지 부분에 대하여는 대금청산시인 담보부동산에 대한 소유권이전등기가 있었던 때이며, 이로 인한 양도소득세의 감면 여부도 그때를 기준으로 각각 판단(대법원 1995.9.15. 선고 95누3527 판결)하도록 하였다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인이 제시한 사정은 쟁점토지를 나누어 양도해야 할 객관적이고 명백한 사정으로 인정하기 어렵다.
(가) 청구인이 양수인으로부터 수령한 쟁점토지 양도대금은 아래 <표1>과 같은바, 양수인의 자금 사정을 고려하였다 하더라도 청구인과 양수인은 쟁점토지의 계약금, 중도금 및 잔금 지급일을 협의하는 방법으로 이를 조정할 수 있었을 것이다.
<표1> 쟁점토지 양도대금 입금내역
(단위 : 원)
OOO
(나) 청구인은 2022.7.19. 쟁점토지의 각 2분의 1 지분씩 2건의 계약을 체결하였던 이유 중 하나로 양수인이 일부 지분만을 취득하고 나머지 지분을 취득하지 않을 경우 향후 토지의 위치와 분할로 인한 다툼을 방지하기 위한 것으로 주장하였으나, 쟁점거래의 계약서상 지분에 따른 구분소유나 사용에 따른 특약사항은 별도로 기재되어 있지 않다.
(다) 또한, 청구인은 조사기간 동안 양수인의 자금부족에 대한 구체적이고 객관적인 근거서류를 제출하지 않았으므로 양수인의 자금상황을 배려하기 위해 쟁점토지를 2분의 1 지분씩 나누어 계약했다는 주장을 받아들이기 어렵다.
(2) 쟁점거래는 경제적 실질이 동일한 하나의 거래로 보아야 한다.
(가) 1차양도와 2차양도의 매매계약서 및 대금 지급내역에 따르면 계약의 당사자, 중개인, 거래금액, 토지분할 및 형질변경 등의 변동사실 없이 같은 날 계약금이 지급되었고, 1차양도의 계약금부터 2차양도의 중도금 지급까지는 모두 2022년에 이루어졌으나 2차양도의 잔금 지급을 미루어 과세기간이 달리 적용되었는바, 이는 경제적 실질이 동일한 하나의 연속된 거래로 볼 수 있다.
(나) 「국세기본법」제14조 제3항은 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 세법을 적용하도록 하고 있다. 이는 경제적 실질에 따라 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대응하기 위하여 단계적인 거래형식을 부인하고 실질에 따라 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 규정한 것이며, 그 법 자체로 규범력을 가지지 못하거나 개별적, 구체적인 부인규정이 마련되어야만 비로소 적용될 수 있는 것이 아니다(서울고등법원 2017.3.29. 선고 2016주53076 판결 참조).
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
과세기간을 달리한 쟁점토지에 대한 양도 거래를 하나의 거래로 보아 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 국세기본법(2022.12.31. 법률 제19189호로 개정된 것)
제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법(2022.12.31. 법률 제19196호로 개정된 것)
제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
(3) 조세특례제한법(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정된 것)
제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2023년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
② 농업법인이 해당 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 그 토지를 양도하거나 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 경우에는 그 법인이 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고를 할 때 제1항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 법인세로 납부하여야 한다.
③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.
제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 쟁점토지를 2022년 및 2023년에 각 2분의 1 지분씩 구분하여 양도한 것으로 하여 2022년 및 2023년 귀속 양도소득세를 각각 신고.납부하였으나, 처분청은 이를 하나의 거래로 보아 아래 <표2>와 같이 2023년 귀속 양도소득세 부과처분을 하였다.
<표2> 이 건 신고 및 경정처분 내역
(단위 : 백만원)
OOO
(2) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구인은 2022.7.19. 양수인 a와 쟁점토지 매매계약 2건을 체결하였는바, 각 계약서에 기재된 양도가액 및 대금지급 일정 등은 아래 <표3>과 같다.
<표3> 쟁점토지 계약서 주요 내용
(단위 : ㎡, 원)
OOO
(나) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면 2022.9.23. 쟁점토지 중 2분의 1 지분이, 2023.1.20. 쟁점토지의 나머지 지분이 a에게 소유권이전등기된 사실이 나타난다.
<표4> 쟁점토지 등기사항전부증명서 주요내용
OOO
(다) 청구인은 양수인 a의 요청에 따라 쟁점토지를 나누어 양도하였다고 주장하면서 a의 확인서 2건을 다음과 같이 제출하였다.
1) 과세전적부심사 시 제출한 확인서(2024.9.6. 작성)
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확인서 1. 확인자 인적사항 - 성명 : a(매수인) 위 본인은 쟁점토지를 취득하는 과정에서 취득자금의 부족으로 인하여 필지를 분할하여 지분양도를 하는 것을 요청하였으며, 매도인은 이를 수락하였습니다. 첫 번째 1/2 지분은 계약금 OOO원 2020.7.19., 중도금 OOO원 2020.8.16., 잔금 OOO원 2020.9.15. 지급이 완료되었으며, 소유권이전등기를 완료하였으며, 두 번째 1/2 지분은 계약금 OOO원 2020.7.19., 중도금 OOO원, 2020.9.15. 잔금 OOO원 지급이 완료되었으며, 소유권이전등기를 완료하였다. 소유권이전등기를 완료하기 위하여 2020.9.23. A축산업협동조합을 통하여 금융대출 OOO원을 일으켜 첫 번째 지분을 인수하기 위한 자금 및 두 번째 1/2 지분의 계약금 및 중도금 정산을 위해 사용하였습니다. 두 번째 1/2 지분을 인수하기 위한 잔금 유동성이 부족하게 되었으며 필요자금을 확보 후 2023.1.20. 잔금의 청산 후 이전을 완료하였다. 위 내용은 사실과 틀림없음을 확인해 드립니다.
2024.9.6. a(서명) |
2) 심판청구 시 제출한 확인서(2024.11.4. 작성)
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확인서 확인자 인적사항 ○ 성명 : a(토지매수인) 위 본인은 쟁점토지를 매입하면서 대금을 결제할 자금이 부족하여 당초 1/2 지분만 매입하려 하였으나 토지위치상 다른 제3자가 매입하여 공유지분을 갖게 되면 차후 분할시 위치문제 등 여러 사정으로 부득이 전체를 매입하게 되어 대금은 은행차입 등으로 충당하기로 하고 대금은 순차적으로 1/2씩 분리 결제하기로 중개 부동산 업소인 B부동산 중개인과 협의 매도인 동의하에 1/2씩 분할하기로 합의되어 당일(2022.7.19.) 각각의 계약서를 작성하였고 그 내용은 1) 1차분 계약금 OOO원은 계약당일, 중도금 OOO원은 2022.8.16., 잔금 OOO원은 2022.9.15. 지급하는 조건으로 계약하였고 이후 2022.7.20.부터 동년 9.23.까지 대금 전액을 은행 대출금등을 실행하여 결제하고 소유권이전등기한바 있습니다. 2) 2차분 계약금 OOO원 계약당일, 중도금 OOO원은 2022.9.23., 잔금 OOO원은 2023.1.20. 지급하는 조건으로 계약하였으며 이후 2022.7.20.부터 2023.1.20.까지 대금전액을 은행대출금 등 실행하여 결제하고 당일 소유권이전등기한바 있습니다. 3) 위의 매입 토지를 2회에 걸쳐 매입하게 된 동기는 위에서 기재한바와 같이 매입자금이 많이 부족하여 자금수급일정을 맞추기 위하여 부득이 2회에 걸쳐 매입 계약하게 되었으며 이후 자금 수급일정에 따라 A축산업협동조합 대출실행과 기타의 자금을 동원하여 계약일정에 따라 결제하고 각각 자금지급시기에 따라 소유권이전등기 이행받았을 뿐이며 양도인과 계약 당시 전혀 타인간으로 양도인의 세금 납부 등에 대하여는 사정을 들어 본적도 없으며 통상거래라 생각하고 계약하고 이행하였을 뿐입니다.
2024.11.4. a(날인) |
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 양수인의 요청에 따라 쟁점토지를 구분하여 양도하였고, 양도소득세 감면을 과다하게 받을 의도로 쟁점거래를 행한 것이 아니라고 주장하나,
「국세기본법」제14조 제3항은 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 한 것으로서, 실질과세원칙의 적용 태양 중 하나를 규정하여 조세공평을 도모하고자 한 것인바(대법원 2017.12.22. 선고 2017두57516 판결 등, 같은 뜻임), 쟁점토지는 분필되지 않은 상태로 동일한 양수인에게 양도됨에 따라 청구인이 쟁점토지의 각 지분을 과세기간을 달리하여 양도한 것에 조세회피 목적 외 다른 합리적인 이유가 있다고 인정하기 어려워 보이는 점, 청구인은 양수인의 자금사정에 따라 부득이 쟁점토지를 나누어 양도하였다고 주장하면서 당사자간 사후 임의 작성이 가능한 양수인의 확인서 외에 이를 뒷받침할만한 객관적.구체적인 증빙을 제시하지 아니한 점, 1차양도 및 2차양도 관련 계약금은 모두 계약일의 다음 날인 2022.7.20. 지급되었으며, 계약일로부터 2차양도의 잔금청산일까지의 기간이 6개월로서 비교적 단기간이어서 쟁점토지의 매매는 하나의 거래를 전제로 하여 이루어진 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.
따라서 처분청이 쟁점거래를 하나의 거래로 보아 양도소득세 감면한도를 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.