비품 양도가액 3억원을 쟁점부동산의 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
【세목】
양도
【재결요지】
양수인이 제출한 확인서 외 쟁점부동산과 쟁점비품 등을 별도로 거래하였다고 볼 만한 객관적ㆍ구체적 증빙이 제시되지 아니함
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 2018.10.1. 서울특별시 중구 OOO (이하 “쟁점토지”라 한다)에서 OOO(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)이라는 상호로 숙박업을 영위하다가 2023.4.28. 양수인에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하면서 이와 관련한 양도소득세를 신고하였다.
나. 처분청은 쟁점부동산 양도와 관련하여 2023.4.1.부터 2023.4.30.까지 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점부동산의 필요경비(취득가액, 양도비 등)를 과다 신고한 것으로 보아 2023.12.8. 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
다. 이후, 청구인은 2025.1.15. 쟁점부동산의 양도소득 과세표준에서 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 공제하여야 한다는 내용의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.4.22. 이를 거부하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2025.6.25. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점부동산의 양도가액은 OOO원이 아닌 OOO원이다.
(가) 청구인은 쟁점토지의 소유자로부터 토지 사용 승낙을 받아 2018.11.23. 쟁점건물을 착공하여 2020.1.21. 완공하였고, 쟁점토지는 2020.4.3. 최종 취득하였다.
(나) 쟁점건물의 완공 전후로 도시가스 인입공사, 건물준공허가에 필수적인 연료전지구입, 호텔 영업에 필수 비품인 텔레비전, 에어컨, P/C, 보안시스템, 커텐, 침대, 이불, 타올, 소형냉장고 등(이하 “쟁점비품 등”이라 한다)을 구입하여 각 객실에 설치하였고, 거래상대방에게 관련대금을 지급하였다.
(2) 청구인은 쟁점건물에 도시가스 인입공사를 하였고, 준공허가에 필수적인 연료전지를 구입하였다. 호텔 영업을 하기 위해 쟁점비품 등이 필요한 것은 명백한 사실이다.
청구인은 쟁점비품 등을 구입하면서 일부는 직접 세금계산서를 수취하였고, 일부는 전문업체(주식회사 A)를 통해 구입하였다.
(가) 청구인이 장부에 계상한 쟁점비품 등의 가액은 약 OOO원이나, 실제 지급한 대금은 OOO원(직접 구매한 비품 OOO원+하청을 통해 구매한 비품 OOO원=OOO원)이다.
(나) 쟁점부동산의 양도소득을 계산함에 있어 쟁점금액은 양도소득대상에 포함되지 않으므로 쟁점부동산의 양도가액은 OOO원이다.
○○○
나. 처분청 의견
(1) 부동산매매 거래 시 작성하는 매매계약서에 거래대금(계약금, 중도금, 잔금) 지급일자, 위약금ㆍ해약조건, 특약사항 등을 꼼꼼히 기재하는 이유는 이후 분쟁이 생기거나 할 때 권리와 의무를 가늠하는 쌍방의 기준이 되는 중요한 법적 문서이기 때문이다.
(2) 쟁점계약서에서 쟁점부동산의 양도가액에는 쟁점비품 등과 관련한 목록 및 쟁점금액 산정근거 등이 포함되어 있지 않다.
처분청은 청구인에게 위와 관련한 증빙 등(회계장부 및 양수인의 취등록세 관련 서류 등)을 요청하였으나, 청구인은 이와 관련한 객관적ㆍ구체적 증빙을 제출하지 아니하였고, 매매계약 이후에 작성된 양수인의 확인서만 제출하였다.
(3) 청구인이 주장하는 연료전지 공급 및 설치 공사 등이 준공검사에 반드시 요구되는 공사라면, 이와 관련된 금액은 자본적지출에 해당되는 것이나, 위의 공사와 관련하여 청구인이 직접 세금계산서를 수취하였다는 등의 사실관계가 확인되지 않아 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점금액(OOO원)을 쟁점부동산의 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법률
소득세법
제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
나. 지상권
다. 전세권과 등기된 부동산임차권
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식등의 양도로 발생하는 소득
가. 주권상장법인의 주식등으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주식등 1) 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주권상장법인의 대주주가 양도하는 주식등 2) 1)에 따른 대주주에 해당하지 아니하는 자가 증권시장에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 주식등. 다만, 「상법」 제360조의2 및 제360조의15에 따른 주식의 포괄적 교환ㆍ이전 또는 같은 법 제360조의5 및 제360조의22에 따른 주식의 포괄적 교환ㆍ이전에 대한 주식매수청구권 행사로 양도하는 주식등은 제외한다.
나. 주권비상장법인의 주식등. 다만, 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주권비상장법인의 대주주에 해당하지 아니하는 자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회가 행하는 같은 법 제286조 제1항 제5호에 따른 장외매매거래에 의하여 양도하는 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 이 장에서 "중소기업"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 중견기업의 주식등은 제외한다.
다. 외국법인이 발행하였거나 외국에 있는 시장에 상장된 주식등으로서 대통령령으로 정하는 것
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 사업에 사용하는 제1호 및 제2호의 자산과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)
나. 이용권ㆍ회원권, 그 밖에 그 명칭과 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물 이용권(법인의 주식등을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 시설물 이용권을 부여받게 되는 경우 그 주식등을 포함한다)
다. 법인의 자산총액 중 다음의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 과점주주(소유 주식등의 비율을 고려하여 대통령령으로 정하는 주주를 말하며, 이하 이 장에서 "과점주주"라 한다)가 그 법인의 주식등의 100분의 50 이상을 해당 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우(과점주주가 다른 과점주주에게 양도한 후 양수한 과점주주가 과점주주 외의 자에게 다시 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우를 포함한다)에 해당 주식등 1) 제1호 및 제2호에 따른 자산(이하 이 조에서 "부동산등"이라 한다)의 가액
2) 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액. 이 경우 다른 법인의 범위 및 부동산등 보유비율의 계산방법 등은 대통령령으로 정한다.
라. 대통령령으로 정하는 사업을 하는 법인으로서 자산총액 중 다목1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등
마. 제1호의 자산과 함께 양도하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조 제1항 제2호 및 제3호의2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 "이축권"이라 한다). 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다.
5.파생상품, 파생결합증권 등 대통령령으로 정하는 금융투자상품(이하 "파생상품등"이라 한다)의 거래 또는 행위로 발생하는 소득(제16조 제1항 제13호 및 제17조 제1항 제10호에 따른 파생상품의 거래 또는 행위로부터의 이익은 제외한다)
6. 신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외하며, 이하 "신탁 수익권"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득. 다만, 신탁 수익권의 양도를 통하여 신탁재산에 대한 지배ㆍ통제권이 사실상 이전되는 경우는 신탁재산 자체의 양도로 본다.
제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구인은 2018.10.1. 쟁점건물에서 숙박업을 영위하다가 2023.4.28. 양수인에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였고, 이에 대하여 2023년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도와 관련하여 2023.4.1.부터 2023.4.30.까지 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점부동산의 필요경비를 과다 신고한 것으로 보아 아래 <표1>과 같이 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
<표1> 2023년 귀속 양도소득세 신고 및 경정내역
(단위 : 원)
○○○
(나) 이후, 청구인은 2025.1.15. 쟁점부동산의 양도가액 감액 및 필요경비 추가 공제하여 달라는 내용의 경정청구를 제기하였으나,
처분청은 2025.4.7. 청구인에게 1) 매매계약서 특약사항에 쟁점비품 등 인수관련 내용이 명시되어 있지 않고, 이와 관련한 쟁점금액의 산정 근거가 불명확한 점 등으로 쟁점금액이 포함된 양도거래로 볼 수 없으며, 2) 호텔운영에 관한 용역으로서 취득가액에 포함되는 기타 부대비용이 아니거나, 호텔 관련 공사들이 건물주와 직접 계약에 따라 별도로 실시된 공사가 아니며, 상호 작성된 계약서나 세금계산서 수수내역을 볼 때 하도급자에 의해 수행된 것이므로 이는 원도급자와 거래금액에 포함된 것으로 봄이 타당하다고 보아, 이를 거부하였다.
<표2> 경정청구 내역
(단위 : 원)
○○○
(다) 청구인은 쟁점부동산 양도 시 쟁점비품 등을 쟁점금액 양도하기로 합의(구매금액은 OOO원임)하였다고 주장하면서 쟁점비품 등 구입내역, 쟁점부동산 매수자의 확인서를 제출하였다.
<표3> 쟁점비품 등 구입내역
(단위 : 원)
○○○
*㈜A은 비품을 구입하고 청구인에게 납품하면서 세금계산서를 발급한 사실은 확인되지 아니한다.
(라) 쟁점부동산의 매매(양도)계약서(2022.8.10. 작성)에서는 청구인과 매수자간에 쟁점부동산을 OOO원에 매매하기로 하는 내용이 기재되어 있고, 쟁점금액을 양도가액에서 제외한다는 내용은 확인되지 아니한다(현 시설 상태에서의 매매계약으로 기재됨).
(2)이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.
청구인은 쟁점부동산을 양수인 B 주식회사에 OOO원에 양도하면서 쟁점비품 등의 가액을 쟁점금액에 양도하는 것으로 합의하였으므로 이를 쟁점부동산의 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 영업용 부동산거래 시 그 집기, 비품 등은 그 부동산에 포함하여 거래하는 것이 통상적인 관행이고, 쟁점부동산 매매계약서에도 “현 시설 상태에서의 매매계약”이라고 기재되어 있는 점, 쟁점부동산의 매매계약서에는 쟁점부동산과 별도로 쟁점비품 등을 구분하여 계약한 사실이 확인되지 아니하고, 양수인이 제출한 확인서 외 쟁점부동산과 쟁점비품 등을 별도로 거래하였다고 볼 만한 객관적ㆍ구체적 증빙이 제시되지 아니한 점, 양수인이 작성한 확인서는 쟁점부동산 매매계약 이후인 2025.1.6. 작성된 것으로 이를 그대로 신뢰하기도 어려워 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제94조