쟁점주택들이 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부
【세목】
종합부동산
【재결요지】
쟁점주택들은 모두 아파트(민간매입임대주택)로서 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 2021.6.4. 쟁점주택들에 대한 임대주택들에 대한 임대사업자 등록이 자동말소된 것으로 확인됨.
【참조결정】
조심2022구2453
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1.처분개요
가.청구인은 2022∼2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 경기도 OOO호 외 2채(이하 “쟁점주택들”이라 한다)를 보유하고 있다.
나.청구인은 1997.8.23. 경기도 OOO에게 쟁점주택들을 매입임대주택(아파트)으로 하여 임대사업자 등록을 한 후 임대사업을 영위하였으나, 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제6조 제5항에 따라 2021.6.4. 쟁점주택들에 대한 임대사업자 등록이 자동말소되었다.
다.처분청은 등록말소 임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 사후관리 점검 결과, 쟁점주택들이 2022∼2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아, 쟁점주택들을 종합부동산세 주택분 과세대상 물건에 포함하여 2026.1.6. 청구인에게 아래 <표1>과 같이 종합부동산세 및 농어촌특별세를 경정ㆍ고지하였다.
<표1> 종합부동산세 등 경정ㆍ고지내역
OOO
라.청구인은 이에 불복하여 2026.2.2. 심판청구를 제기하였다.
2.청구인 주장 및 처분청 의견
가.청구인 주장
(1)청구인은 대한민국 국민의 일원이며 세금을 내는 납세자로서 정부기관인 처분청이 헌법에 정해진 국가와 청구인의 약속을 무시하고 임의로 하위 법령인 「종합부동산세법」의 법조문에 의해서만 집행하였기에 그에 대한 시정을 요청하는 것이고, 국민으로서의 권익을 되찾기 위해 심판청구를 제기하게 되었다.
(2)청구인은 1999년 미분양 아파트를 해소하고 서민들에게 전세주택 보급을 원활하게 하기 위해 정부가 추진한 시책에 따라 미분양 아파트 5채를 매입하였다. 매입한 아파트를 5년 이상 임대하면 취ㆍ등록세를 면제하고, 보유하는 기간 동아 재산세를 분리과세하며, 양도소득세를 전액 면제해 주겠다고 해서 미분양 아파트 5채를 매입하여 1999년부터 계속 임대하여 오다가 2011년과 2021년에 두 채를 매각했다. 청구인은 그동안 국가가 인정해 주는 임대사업자로서 청구인도 경제적 도움을 받고 국가의 전세 대책의 일익을 담당하여 왔다고 자부해 왔다. 그런데 갑자기 사회적 분위기가 바뀌면서 국가의 주택 정책에 도움을 주고 있는 청구인과 같은 장기임대주택 사업자조차도 죄인 취급을 하며 2021년 제 의사와는 상관 없이 임대사업자의 자격을 말소하였다. 그러고는 합산배제해 왔던 쟁점주택들 3채를 합산하여 종합부동산세를 과세한 것이다.
(3)청구인이 억울하다고 생각하는 것은 첫째, 청구인은 한 채나 두 채를 보유하면서 5∼8년 임대하는 단기 임대주택사업자와는 다르다는 것이다. 청구인은 정부의 시책에 따라 20년 가까이 임대사업을 해 온 매입임대주택 사업자이고 청구인에게 세금 감면, 분리과세 등을 약속했던 것은 정부가 먼저 제안한 약속이지 청구인과 같은 납세자가 먼저 요구한 것이 아니다.
둘째, 청구인은 임대사업자 등록을 말소할 이유도 없고 하고 싶지도 않았는데 지방자치단체장이 강압적으로 말소 처리를 한 것이다. 말소 처리 자체도 국민의 권리를 심히 침해한 것이지만 청구인 같은 일반 납세자가 이의제기를 할 수도 없이 강제 말소당한 것이 억울하다.
셋째, 이 건 처분 과정에서 처분청 담당자는 청구인에게 일면 억울한 측면은 있으나 「종합부동산세법」에 따라 본인들은 과세할 수밖에 없다고 하였는데, 그렇게 법령에 따른 과세라고만 한다면 납세자들의 권리는 어디에서 찾을 수 있을지 의문이다. 실제로 이 건 처분은 20여년 전 법률로 약속했던 혜택을 나중에 다른 법률에 따라 임의로 제거하는 행위로 헌법상 신뢰보호원칙과 법률 소급효 금지를 위반한 것으로 평가된다. 즉, 공법적 혜택의 약속(분리과세)을 소급적으로 부인한 것으로서 청구인의 정당한 신뢰를 침해한 것이다. 이 건 처분이 특단의 공익을 위한 조치라면 모르겠지만 그렇지 않다면 매우 불합리한 처분이라고 밖에 볼 수 없다.
(4)마지막으로 최근 재정경제부가 발표한 2025년도 세제개편 후속 시행령 개정안 중에도 ‘임대주택 합산배제 요건 완화’ 항목에 따르면 임대사업자의 종합부동산세 부담을 덜어주기 위해 합산 배제를 적용받는 임대사업자의 요건을 완화한다고 하고 있다. 이것은 정부 당국에서도 청구인에 대한 이 건 처분이 무리가 있다고 인정하는 것이라고 판단된다.
나.처분청 의견
(1)「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조에 따르면, 합산배제 임대주택의 요건으로 민간임대주택법 제2조 제7호 및 제5조에 따라 관할 지방자치단체에 임대사업자등록을 한 자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 주택으로 규정하고 있는바, 「종합부동산세법 시행령」 제3조가 적용되기 위해서는 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 할 것뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것을 그 요건으로 한다(조심 2022구2453, 2022.10.4. 등).
(2)청구인은 2021.6.4. 임대사업자 등록이 자동말소되었으므로 민간임대주택법에 따른 임대사업자로 볼 수 없어 과세기준일 현재 종합부동산세 과세표준에서 합산배제되는 임대주택 요건을 충족하지 못하였다.
설령 청구인이 주장한대로 쟁점주택들이 미분양해소를 위한 매입임대주택이므로 민간임대주택법 개정에 따른 임대사업자등록 말소대상이 아니라 할지라도, 임대주택에 대한 임대사업자 등록ㆍ말소의 소관부처는 처분청이 아닌 관할 지방자치단체장이므로 임대사업자등록 말소처리의 적정여부는 해당 지방자치단체장이 판단해야 할 것이다.
(3)조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 일이고 합리적 이유 없이 확장하고자 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결)하는 점 등을 고려하면, 청구인의 쟁점주택들을 2022∼2024년 귀속 종합부동산세 주택분 과세대상 물건으로 보아 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 정당하다.
3.심리 및 판단
가.쟁점
쟁점주택들이 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부
나.관련 법령 : <별지> 기재
다.사실관계 및 판단
(1)청구인의 임대사업자 등록증에 따르면 청구인은 아래 <표2>와 같이 1997.8.23. 쟁점주택들을 매입임대주택으로 하여 임대사업자 등록을 하였으나, 2021.6.4. 개정(2020.8.18.자)된 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 임대사업자 등록이 자동말소된 것으로 나타나고, 이후 다시 임대사업자 등록을 한 내역은 확인되지 아니한다.
<표2>임대사업자 등록 내역(쟁점주택들)
OOO
(2)2020.8.18. 법률 제17482호로 민간임대주택법이 아래 <표3>과 같이 개정됨에 따라, 종전의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 경우 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소되도록 하면서, 부칙 제7조에서 법 시행일 이전에 임대의무기간이 경과된 경우에는 법 시행일에 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다고 규정하였다.
<표3> 민간임대주택법 개정내용
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(3)재정경제부는 2026.1.16. ‘2025년 세제개편 후속 시행령 개정안’을 발표하였고, 이후 2026.2.27. 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항이 아래 <표4>와 같이 개정되어, 기존에는 「소득세법」 등에 따른 ‘주택임대업’ 사업자등록을 한 자가 임대한 경우에만 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 인정되었으나, 업종제한을 폐지하여 「소득세법」 등에 따른 사업자등록만 되어 있어도 합산배제 임대주택으로 인정되는 것으로 개정되었다.
<표4>「종합부동산세법 시행령」 개정내용
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(4)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 정부정책을 신뢰하고 1997년부터 약 20년간 쟁점주택들에 대한 임대업을 영위하였음에도, 사후에 청구인의 의사와 관계 없이 임대사업자 등록을 말소하고 종합부동산세 합산배제 주택에서 제외하는 것은 신뢰보호원칙 및 소급입법금지의 원칙 등에 반하여 위법하다고 주장하나,
「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따르면, 임대주택의 경우 종합부동산세 과세표준 합산배제가 적용되기 위해서는 민간임대주택법 제2조 제7호에 따라 임대사업을 영위하기 위한 목적으로 관할 지방자치단체장에게 임대사업자 등록을 하고 그 등록이 유지되어야 하는바, 쟁점주택들은 모두 아파트(민간매입임대주택)으로서 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 2021.6.4. 쟁점주택들에 대한 임대사업자 등록이 자동말소된 것으로 확인되는 점, 종합부동산세 관련 법령 등이 신뢰보호의 원칙 등에 어긋나는지 여부는 법령의 위헌여부에 대한 것으로서 그에 대한 판단은 헌법재판소의 소관사항으로 보이는데, 헌법재판소는 종합부동산세 과세표준 및 세율 등을 규정한 「종합부동산세법」 제8조 제1항 및 제9조 제1항 등에 대하여 합헌으로 결정(헌법재판소 2022헌바238, 2024.5.30.)하였고, 달리 이 건 처분의 근거 법령에 대하여 위헌결정을 한 사실도 확인되지 아니하는 점, 청구인이 언급하고 있는 ‘2025년 세제개편 후속 시행령 개정안’의 경우, 합산배제 임대주택이 되기 위한 요건으로서 「소득세법」 등에 따른 사업자등록(관할 세무서장) 상의 업종제한을 완화한 것으로, 관할 지방자치단체장에게 하도록 되어 있는 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록 자체가 말소된 쟁점주택들과는 관련이 없어 보이는 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4.결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련 법령
(1)종합부동산세법(2020.8.18. 법률 제17478호로 개정된 것)
제8조(과세표준)①주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
2.(생략)
(2)종합부동산세법 시행령(2020.10.7. 대통령령 제31085호로 개정된 것)
제3조(합산배제 임대주택)①법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
나.5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
다.임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.
(3)민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
7.“임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
제5조(임대사업자의 등록)①주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
제6조(임대사업자 등록의 말소)⑤종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
<부칙>
제1조(시행일)이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다.
제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치)제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.
【관련법령】
「종합부동산세법 시행령」 제3조