특별행정심판례정보

【세목】

종합부동산

【재결요지】

처분청이 청구법인의 쟁점임대주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.

【참조결정】

조심2023서9592

【주문】

심판청구를 기각한다.

【이유】

1. 처분개요

가. 청구법인은 서울특별시 강동구 OOO 소재 OOO 및 서울특별시 강동구 OOO 소재 OOO(OOO를 합하여 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 취득하고, 2016.9.7. 강원특별자치도 삼척세무서장에게 부동산임대업을 부업종에 추가하여 사업자등록 정정신고를 하였으며, 2018.2.19. 강원특별자치도 동해시장에게 임대사업자등록(단기)을 한 후 쟁점임대주택에 대하여 합산배제신청을 하여 종합부동산세를 납부하지 아니하였다.

나. 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)은 단기임대주택과 장기임대주택 중 아파트를 민간임대주택 유형에서 제외하면서 임대사업자등록이 자동말소되도록 규정하였고,

이에 따라 청구법인의 임대사업자등록은 2022.3.4. ‘임대의무기간 종료 후 자동말소’를 사유로 말소되었다.

다. 처분청은 종합부동산세 임대주택 등 합산배제 점검 결과, 쟁점임대주택이 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따라 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 쟁점임대주택을 종합부동산세 과세표준에 포함하여, 2025.11.24. 청구법인에게 2022～2025년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원(2022년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원, 2023년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원, 2024년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원, 2025년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원)을 각 결정ㆍ고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.12.15. 이의신청을 거쳐 2026.1.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 부칙 제7조에 따라 단기임대 및 장기임대 아파트의 임대사업자 등록이 일괄적으로 말소되었는바, 청구법인은 임대사업자 등록이 자동말소된 사실을 전혀 알지 못하였고, 임대사업자 등록이 말소된 경우 쟁점임대주택이 종합부동산세 합산대상에서 제외되는지에 관하여 전혀 안내받지 못하였다.

(가) 청구법인은 임대사업자 등록이 말소된 사실을 알지 못하고 2018년부터 2025년까지 수년간 종합부동산세 합산배제를 적용받았고 처분청이 청구법인의 합산배제 신고를 받아들였음에도 4개 과세연도의 종합부동산세를 한꺼번에 부과하는 것은 일사부재리의 원칙 및 신뢰보호의 원칙 등을 위반하여 부당하다.

(나) 청구법인은 2016.8.17.～2016.11.26. 기간 중에 쟁점임대주택을 합계 OOO원에 취득하였는바, 이 건 종합부동산세 합계 OOO원은 위 매매대금의 11.68%를 차지하고, 이와 같이 매년 종합부동산세를 16년 동안 납부할 경우 그 합계액은 쟁점임대주택 매매대금을 초과하게 된다.

(2) 청구법인은 민간임대주택법에 따라 임차인들에 대한 임대인으로서의 의무(임대료 증액 제한, 임차신고 등)를 모두 충실히 준수하였음에도, 임대사업자의 등록기관인 강원특별자치도 동해시장의 쟁점임대주택 자동말소 사실의 미통지 및 처분청의 과세 지연이라는 ‘이중의 행정처분 하자’에 따라 예측하지 못한 ‘4년간의 종합부동산세’를 한꺼번에 부과받았는바, 이 건 과세처분은 「국세기본법」상 신의성실의 원칙과 신뢰보호의 원칙에 위배된다.

나. 처분청 의견

(1) 처분청은 「종합부동산세법」에 따라 청구법인이 보유한 쟁점임대주택의 공시가격의 합계액에 종합부동산세를 산출하여 고지하였으며, 쟁점주택의 공시가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 것이다.

(2) 민간임대주택법상 임대사업자등록이 말소된 쟁점임대주택은 「종합부동산세법 시행령」제3조에 따른 합산배제 임대주택에 해당하지 아니한다.

「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따르면, 합산배제 임대주택의 요건으로 민간임대주택법 제2조 제7호 및 제5조에 따라 관할 지방자치단체에 임대사업자등록을 한 자로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하거나 소유하고 있는 주택으로 규정하고 있는바, 「종합부동산세법」시행령 제3조가 적용되기 위해서는 임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 할 것뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있어야 한다.

「종합부동산세법」에서 규정하는 ‘합산배제 임대주택’을 적용받기 위해서는 ‘임대’라는 실질적 요건과 민간임대주택법 제5조 ‘임대사업자의 등록’ 및 「법인세법」제111조 ‘사업자등록’이라는 형식적 요건을 모두 충족해야 하는데, 쟁점임대주택은 2022～2025년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록이 말소되었으므로 합산배제 임대주택 적용 요건을 충족하지 않는다.

(3) 처분청의 안내는 조세행정의 효율성을 위한 것일 뿐 청구인에게 관련 내용을 고지하여야 할 법적 의무가 있는 것이 아니다.

청구법인은 임대사업자 자동말소에 따른 합산배제 제외에 해당한다는 안내문을 적시에 통지받았다면 종합부동산세를 부담하지 않았을 것이라고 주장하나, 과세관청의 신고 안내 등의 행위는 납세자에게 신고 및 납세 편의를 제공하기 위한 행정서비스에 불과할 뿐 처분청의 안내가 없었다고 하더라도 국세부과제척기간 내에 이루어진 이 건 처분은 적법하다(조심 2023서9592, 2024.2.15.).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점임대주택이 합산배제 임대주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 부동산등기부에 의하면, 청구법인은 2018.3.5. 서울특별시 강동구 OOO 소재 OOO 및 OOO, 다세대주택 OOO를 2016.11.26.자 매매를 원인으로 취득하고, 2016.10.28. 서울특별시 강동구 OOO 소재 OOO를 2016.8.17.자 매매를 원인으로 취득한 것으로 나타난다.

(나) 국세청 전산자료에 따르면, 청구법인은 2016.9.7. 강원특별자치도 삼척세무서장에 부동산임대업을 부업종에 추가하는 법인사업자등록 정정신고를 한 것으로 나타난다.

(다) 쟁점임대주택에 대한 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록 내역을 정리하면 아래 <표1>과 같고, 임대사업자는 청구법인의 대표자 AAA으로 기재되어 있다.

<표1> 임대사업자등록 내역

○○○

(라) 청구법인은 2018.9.18. 쟁점임대주택에 대해 종합부동산세 합산배제 신고서를 제출한 것으로 나타난다.

(마) 처분청의 이 건 종합부동산세 경정 내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 종합부동산세 경정 내역

(단위 : 원, %)

○○○

(바) 청구법인은 민간임대주택법에서 정하는 임대사업자의 의무사항을 모두 준수하였고, 임대사업자 등록이 자동말소된 이후에도 아래 <표3>과 같이 임대사업을 계속적으로 영위하였다는 취지로 임대차 현황표를 제출하였다.

<표3> 임대차 현황표

○○○

(사) 2020.7.10. 관계부처가 합동 발표한 ‘주택시장 안정 보완대책’에는 다음과 같이 기재되어 있다.

(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 합산배제 임대주택의 요건으로 민간임대주택법 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 또는 「법인세법」에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자일 것을 규정하고 있으므로, 위 규정에 따라 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 하여야 할 뿐만 아니라 임대사업자등록을 유효하게 유지하여야 하는바, 쟁점임대주택의 경우 임대의무종료일인 2022.3.4. 임대사업자등록이 자동말소되어 2022년～2025년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 민간임대주택법에 따라 등록된 임대주택이 아니므로 쟁점임대주택은 법령상 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하였다 할 것이다.

따라서, 처분청이 청구법인의 쟁점임대주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정된 것)

제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 「공공주택 특별법」 제49조 제4항에 따라 임대보증금 또는 임대료(이하 이 항에서 “임대료등”이라 한다)를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

가.～다. 생략

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가.～다. 생략

⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 제1항 제1호 나목, 같은 항 제3호 나목 및 같은 항 제7호 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목 및 같은 항 제8호 가목2)에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항 제5호 나목 및 같은 항 제6호 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.

⑨ 법 제8조 제2항 제1호에 따른 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.

(3) 민간임대주택에 대한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부 개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제 <2020. 8. 18.>

7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

1. 삭제

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.

제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.

② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.

③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.

⑤ 임대사업자는 임대료를 현금 또는 「여신전문금융업법」 제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다.

제46조(임대차계약 신고) ① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약을 체결한 날(종전임대차계약이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날을 말한다) 또는 임대차 계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 한다.

부칙 <제17482호, 2020.8.18.>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정 규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다.

제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.

제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.

【관련법령】

「종합부동산세법 시행령」 제3조