종합부동산세 과세기준일 현재 철거예정인 쟁점주택들은 주택으로서의 기능을 사실상 상실하였으므로 종합부동산세 주택분 과세대상물건에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
【세목】
종합부동산
【재결요지】
철거예정주택으로서 거주자들이 퇴거하였다거나 단전ㆍ단수되었다는 등의 사정만으로는 쟁점주택들이 주택으로서의 구조와 기능을 상실하였다고 단정하기는 어려워 보임.
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1.처분개요
가.A 외 9인(<별지1> 기재, 이하 “청구인들”이라 한다)은 서울특별시 OOO 소재 OOO 단지(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 주택재건축정비사업을 추진하기 위하여 설립된 ‘OOO 주택재건축정비사업조합’의 조합원으로서, 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 서울특별시 OOO 외 6채(<별지2> 기재, 이하 “쟁점주택들”이라 한다)를 각 보유하고 있다.
나.처분청들은 쟁점주택들을 종합부동산세(주택분) 과세대상물건으로 보아 청구인들에게 2021년 귀속 종합부동산세를 결정ㆍ고지하였으나, 청구인들은 쟁점주택들이 종합부동산세 과세기준일 당시 철거예정주택으로서 청구인들을 비롯한 거주자들이 이미 퇴거하였고 상수도 가 차단되는 등 사실상 주택의 기능을 상실하였으므로 종합부동산세 과세대상 물건에서 제외하여야 한다는 취지로 2025.9.3. 등 처분청들에게 경정청구를 각 제기하였다.
다.처분청들은 철거예정주택이라고 하더라도 공부상 멸실ㆍ철거되지 아니하였고 주택으로서의 구조와 기능을 상실하였다고 보기 어려우므로, 쟁점주택들이 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택에 해당된다고 보아 2025.10.23. 등 <별지1>과 같이 청구인들의 경정청구를 각 거부통지하였다.
라.청구인들은 이에 불복하여 2026.1.5. 등 <별지1>과 같이 심판청구를 각 제기하였다.
2.청구인들 주장 및 처분청들 의견
가.청구인들 주장
주택재건축정비사업을 추진하는 과정에서 청구인들을 포함한 쟁점아파트 거주자 전원은 2020년 12월경 쟁점아파트에서 퇴거하여 이주를 완료하였다. 이후 2021.5.27. 서울특별시 OOO으로부터 건축물 해체 허가를 받은 후 철거공사를 시작하여 2021.12.3. 공사를 완료하였다.
이와 같이 2020년 12월경 쟁점아파트 거주자 전원은 이주를 완료하였고, 쟁점아파트 철거를 앞두고 코로나19로 인한 사업진행 지연, 인근 학교의 민원 등으로 철거가 지연되어 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 쟁점주택들은 현재 공부상 멸실되지는 않았으나 사실상 주택의 기능을 상실하였다. 따라서 쟁점주택들을 주택분 종합부동산세 과세대상물건으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
나.처분청들 의견
선결정례 등에 따르면 주택은 과세시점에 멸실되지 않고 사실상 존재하고 있으면 거주여부나 건물의 노후정도, 공부상 등재여부 등에 관계없이 재산세 부과대상에 해당한다고 하고 있다.
행정안전부의 종전 해석(지방세운영과-138, 2008.6.20.)에 따르면, ‘재개발ㆍ재건축이 진행되는 철거예정주택에서 세대원이 퇴거ㆍ이주하여 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우에는 주택에 해당하지 않는다’고 하였으나, 이후 주택에 해당하는지 여부는 ‘주택의 사실상 철거ㆍ멸실된 날을 기준으로 하되, 사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 기준으로 판단’하는 것으로 해석을 변경(지방세운영과-1, 2018.1.2.)하였다.
쟁점주택들은 2021년 종합부동산세 과세기준일 현재 공부상 멸실되지 아니하였고, 쟁점주택들의 건축물 해체기간은 2021.5.28.부터 2021.12.3.까지로서 2021.12.21. 서울특별시 OOO이 해체공사 완료신고서가 처리한 것으로 확인되는바, 쟁점주택들을 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택에 해당하는 것으로 보아 청구인들의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.
3.심리 및 판단
가.쟁점
종합부동산세 과세기준일 현재 철거예정인 쟁점주택들은 주택으로서의 기능을 사실상 상실하였으므로 종합부동산세 주택분 과세대상물건에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
나.관련 법령
(1)종합부동산세법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다.
제3조(과세기준일)종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.
제7조(납세의무자) ①과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (각 호 생략)
(2)지방세법
제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “주택”이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.
제109조(비과세)③다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.
5.행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것
제114조(과세기준일)재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(3)지방세법 시행령
(가)2025.5.27. 대통령령 제35544호로 개정되기 전의 것
제108조(비과세)③법 제109조 제3항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.
(나)2025.5.27. 대통령령 제35544호로 개정된 것
제108조(비과세)③법 제109조 제3항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 행정관청과 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.
(4)주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(5)소득세법
제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7.“주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
(6)소득세법 시행령
제152조의4(주택의 범위) 법 제88조 제7호 전단에서 “대통령령으로 정하는 구조”란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.
다.사실관계 및 판단
(1)청구인들은 주택재건축사업 추진에 따라 쟁점아파트 거주자들이 쟁점아파트에서 모두 퇴거하였다고 주장하며 그 날짜별 이주현황이 기재된 ‘이주현황 보고서’를 제출한바, 2020.12.3.자 이주현황 내용에 따르면 쟁점아파트는 거주자 전원 퇴거하여 공가상태가 된 것으로 기재되어 있다.
(2)청구인들이 서울특별시 OOO으로부터 수신한 2021.5.27.자 ‘건축물 해체허가 신청서 처리 및 해체감리자 지정 알림(OOO 주택재건축정비사업)’ 공문OOO에 따르면 쟁점주택들에 대한 건축물 해체신고가 허가처리되었고, 감리자가 지정된 것으로 확인된다.
(3)청구인들이 서울특별시 OOO으로부터 수신한 아래 <표1>의 2021.12.21.자 ‘건축물 해체공사 완료신고서 처리 알림(OOO 주택재건축정비사업)’ 공문OOO에 따르면, 쟁점아파트의 건축물 해체 기간은 2021.5.28.부터 2021.12.3.까지인 것으로 기재되어 있다.
<표1>해체공사 완료신고서 처리 알림 공문(2021.12.21.)
OOO
(4)재개발ㆍ재건축 구역 내 멸실예정 주택에 대한 ‘주택’여부 판단과 관련하여 행정안전부는 당초 ‘세대원이 퇴거ㆍ이주하여 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당하지 않는다’고 해석(지방세운영과-138, 2008.6.20.)하였으나, 이후 아래 <표2>와 같이 ‘주택의 건축물이 사실상 철거ㆍ멸실된 날, 사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 기준으로 판단’하는 것으로 해석 기준을 변경(지방세운영과-1, 2018.1.2.)하였다.
<표2>행정안전부 예규(지방세운영과-1, 2018.1.2.) 발췌
(답변요지) 재개발ㆍ재건축 구역 내 멸실예정 주택의 주택여부 판단 관련 적용기준을 붙임과 같이 통보하오니, 지자체에서는 취득세 및 재산세 부과시 본 기준에 따라 처리하시기 바랍니다(행정안전부 적용기준).
(본문) □기존 적용사례 ㅇ(취득세) 관리처분계획인가 후 단전, 단수, 이주완료, 이주비 지급완료 등을 종합적으로 판단하여 이미 주택의 기능을 상실하였다고 인정될 경우 주택유상거래 세율 적용제외(2016.10.17. 지방세운영과-2641 등) ㅇ(재산세) 철거예정주택은 세대원이 퇴거ㆍ이주하여 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당되지 않음(2008.6.20. 지방세운영과-138)
□적용기준 보완 ㅇ(취지) 기존 유권해석으로는 다양한 사례 적용 곤란, 개별 사실관계 확인 과정에 많은 행정력 소모, 지자체간 상이한 운영에 따른 과세 불형평 문제 초래 → 명확한 기준 마련 필요 ㅇ(과세체계 일관성 확보) ‘주택’에 대한 판단 기준을 재개발ㆍ재건축 구역 이외에 소재한 일반 주택과 동일하게 적용하고, -부동산의 취득과 보유는 상호연계되어 있으므로, 취득세와 재산세 판단기준을 동일하게 적용하는 것이 바람직 ㅇ(적용기준) 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발ㆍ재건축 사업이 진행되고 있는 경우 -“주택의 건축물이 사실상 철거ㆍ멸실된 날, 사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날”을 기준으로 주택여부를 판단하는 것이 타당 *다만, 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용 가능 ㅇ(적용시기) 본 적용기준 시행일(2018.1.1.) 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하는 것을 원칙으로 함 |
(5)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 종합부동산세 과세기준일 현재 철거예정인 쟁점주택들은 주택으로서의 기능을 사실상 상실하였으므로 종합부동산세 주택분 과세대상물건에 해당하지 않는다고 주장하나,
2021.5.27. 쟁점주택들에 대한 ‘건축물 해체 신고서’가 서울특별시 OOO에 의해 수리되기는 하였으나, ‘건축물 해체공사 완료신고서’는 2021.12.21. 수리되었고 쟁점아파트의 건축물 해체 기간은 2021.5.28.부터 2021.12.3.로 기재되어 있어, 종합부동산세 과세기준일 현재(2021.6.1.) 실제 쟁점주택들이 철거되었는지는 확인되지 아니하고, 달리 공부상으로도 철거ㆍ멸실된 사실은 나타나지 아니하는 점, 「주택법」 제2조 제1호에서는 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 등을 의미한다고 규정하고 있는바, 철거예정주택으로서 거주자들이 퇴거하였다거나 단전ㆍ단수되었다는 등의 사정만으로는 쟁점주택들이 주택으로서의 구조와 기능을 상실하였다고 단정하기는 어려워 보이는 점(조심 2024소3541, 2026.3.30. 등, 같은 뜻임) 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
4.결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지1> 경정청구 및 심판청구 내역
OOO
<별지2>쟁점주택들 보유 내역
OOO
【관련법령】
「종합부동산세법」 제7조