평가기간 밖 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이를 기준으로 쟁점주식을 평가하여 상속세를 부과한 처분의 당부
【세목】
상속
【재결요지】
쟁점감정가액은 상증령 §49① 단서에 따라 쟁점부동산의 시가에 포함되고, 그 밖에 쟁점주식 평가방식 등에 하자가 있다고 보기 어려움
【참조결정】
조심2024서4192
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1.처분개요
가.청구인은 OOO.OOO.OOO. 오빠 A(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 상속이 개시되어 B 주식회사(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 비상장주식 OOO주(이하 “쟁점주식”이라 한다) 등을 상속받고, 쟁점법인 소유의 경기도 안산시 OOO 공장용지 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 쟁점토지에 소재한 연면적 합계 OOO㎡의 건축물 OOO동(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 장부가액으로 평가한 뒤, 이를 기준으로 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제63조 제1항이 규정한 주식등에 대한 보충적 평가방법에 따라 쟁점주식을 OOO원(1주당 OOO원)으로 평가하여, 2024.12.31. 처분청에 2024.6.11. 상속분 상속세를 신고ㆍ납부하였다.
나.처분청은 2025.8.13.부터 2025.10.16.까지 청구인에 대한 상속세 조사를 실시하여, 총 4개의 감정평가법인이 쟁점부동산을 평가한 감정가액의 평균값 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점부동산의 시가로 보고 그 밖에 퇴직급여추계액을 재산정한 뒤, 이를 기준으로 쟁점주식을 OOO원(1주당 OOO원)으로 평가하여 2025.12.10. 청구인에게 2024.6.11. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.
다.청구인은 이후 2026.1.5. 쟁점법인의 퇴직급여추계액이 잘못 산정되었다고 주장하며 2024.6.11. 상속분 상속세 OOO원을 환급하여 달라는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2026.1.16. 청구인의 위 경정청구를 받아들였는바, 그 결과 재산정된 쟁점주식의 평가액은 OOO원(1주당 OOO원)이며 남은 상속세액은 OOO원이다.
라.청구인은 이에 불복하여 2026.3.9. 심판청구를 제기하였다.
2.청구인 주장 및 처분청 의견
가.청구인 주장
(1) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서(이하 “쟁점규정”이라 한다)는 헌법 제39조 및 제59조와 「행정기본법」 제8조 등에 반하는 위헌적ㆍ위법적인 것으로서 무효이므로, 쟁점규정을 근거로 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 위법하다.
(가) 납세의무자인 상속인은 상속세 신고기한 이전에 감정을 실시하여야 하고 그 이후에는 감정가액을 시가로 활용할 수 없는 반면 과세관청은 쟁점규정에 따라 신고기한으로부터 9개월이 경과할 때(법정결정기한)까지 추가로 감정을 실시하여 이를 시가로 활용할 수 있는바, 시가 인정기준이 납세의무자와 과세관청에 대하여 다르게 적용되어 납세의무자의 법적안정성과 예측가능성이 심각하게 침해된다.
(나) 하급심 판례(서울행정법원 2025.12.15. 선고 2021구합85600 판결) 또한 ‘쟁점규정은 납세의무자가 활용할 수 없는 기간에 오직 과세관청에 대해서만 감정을 추가로 허용함으로써, 시가 인정범위에 관한 기준이 과세관청과 납세의무자 사이에서 다르게 적용되는 결과를 초래하여 납세의무자의 법적 안정성과 예측가능성을 저해한다’고 판시하였다.
(다) 한편, 과세관청이 어떠한 기준으로 상속재산을 감정대상으로 선정하는지에 대하여 아무런 법적 기준이 마련되어 있지도 아니한바, 이 건에서 처분청이 쟁점부동산을 감정 대상으로 선정한 기준이 무엇인지 여부와 그 기준이 납세의무자에게 공개되었는지 여부가 불명확하고, 이로 인하여 납세의무자는 상속세 신고 당시 부과될 세액을 사전에 예측할 수 없게 되므로, 이 건 상속세 부과처분은 조세법률주의상 예측가능성의 원칙에 위배된다.
(라) 쟁점규정의 모법인 상증세법 제60조 제3항은 과세관청에 대해서만 일방적으로 소급감정을 할 권한을 위임하지 아니하고 있는바, 쟁점규정은 「행정기본법」 제8조가 정한 법률우위의 원칙에 반하여 위 모법의 위임 범위에서 벗어난 사항을 규정한 것이다.
(마) 하급심 판례(서울행정법원 2025.12.15. 선고 2021구합85600 판결) 또한 ‘쟁점규정이 상증세법 제60조 제3항의 위임범위를 일탈하여 과세관청에만 소급감정을 허용하는 비대칭적 기준을 규정한 것으로서 법률우위의 원칙에 위반된다’고 판시하였다.
(바) 처분청이 원용한 대법원 판례(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 등)는 쟁점규정이 신설(개정)된 2019.2.12. 이전의 사안들에 관한 것이거나 쟁점규정의 위헌ㆍ위법 여부와는 무관하다.
(사) 처분청이 쟁점규정이 유효하다며 제시한 대법원 판례(대법원 2026.4.2. 선고 2025두35499 판결)는 이 건과 달리 증여세 부과처분에 관한 사안으로서 쟁점규정의 위임입법 한계 일탈 여부를 다룬 것인바, 이 건과 세목, 처분 유형, 당사자 및 주장된 위헌ㆍ위법 사유 등이 달라 이를 그대로 원용하기 어렵다.
(2) 설사 쟁점규정이 유효하다고 보더라도, 이 건 상속개시일과 쟁점감정가액 산정의 기초가 된 감정가액평가서의 각 작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재하였으므로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보기 어렵다.
(가) 상속개시일로부터 법정결정기한까지의 기간은 짧게는 수 개월에서 길게는 약 1년 3개월에 이를 수 있는바, 그 사이에 부동산 시장의 가격 변동이 발생한다면 감정가액이 상속개시일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한다고 볼 수 없다.
(나) 하급심 판례(서울행정법원 2025.12.15. 선고 2021구합85600 판결)는, 가격변동의 특별한 사정이란 ‘형질변경 등 이례적 사유에 한정되지 않고, 상속개시일부터 가격산정기준일ㆍ감정가액평가서 작성일까지의 기간에 상속재산 가격의 유의미한 변동이 발생하여 감정가액이 객관적 교환가치를 적정하게 반영하지 못하는 제반 사정을 의미한다’고 판시하였으며, 나아가 상속개시일과 감정시점 사이에 개별공시지가가 2.2%∼5.5% 상승하고 지가변동률이 3.098% 증가하였으며 실거래가가 2.6%∼10.5% 상승한 사실이 인정되자 이를 가격변동의 특별한 사정으로 인정하였는바, 부동산 시장에서 통상적으로 발생하는 수준의 가격 변동도 충분히 ‘가격변동의 특별한 사정’으로 볼 수 있는 것이다.
(다) 한편 가격변동의 특별한 사정이 없다는 것은 쟁점규정에 따른 시가 인정 요건으로서 해당 요건이 충족되었음을 주장하는 처분청이 이를 증명하여야 하는 것(수원지방법원 2024.7.11. 선고 2022구합80047 판결 참조)인바, 처분청은 가격변동의 특별한 사정의 부존재를 충분히 입증하지 아니한 채 단지 평가심의위원회의 심의를 거쳤음을 이유로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보았으나, 평가심의위원회가 어떤 방법으로 가격변동 여부를 검증하였는지 공개되지도 아니하였다.
(라) 하급심 판례(서울행정법원 2025.12.15. 선고 2021구합85600 판결)는 ‘평가위원회의 심의가 있었다고 하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점이 증명된 것으로 볼 수는 없다’고 판시한바, 만약 평가심의위원회의 심의만으로 가격변동의 특별한 사정이 부존재가 증명된다고 본다면 쟁점규정의 요건은 실질적 의미를 전혀 가지지 못하게 되어 불합리하다.
(마) 이 건 상속개시일(OOO.OOO.OOO.)부터 쟁점감정가액 산정의 기초가 된 감정가액평가서의 각 작성일(2025년 9월경)까지의 기간은 약 1년 3개월에 달하는바, 이는 하급심 판례(서울행정법원 2025.12.15. 선고 2021구합85600 판결)가 가격변동의 특별한 사정을 인정한 기간(6개월)보다 장기간에 해당하고, 한편 쟁점부동산 소재지의 개별공시지가 변동률, 지가변동률 및 실거래가 변동률 등 객관적 자료에 의하면 위 기간 동안 쟁점부동산을 포함한 해당 지역 부동산 가격에 유의미한 변동이 있었음을 알 수 있다.
1) 국토교통부 부동산공시가격 알리미 자료에 의하면 쟁점토지의 개별공시지가는 2024년도(OOO원/㎡) 대비 2025년도(OOO원/㎡)에 약 2.45% 상승하였다.
2) 한국부동산원의 전국지가변동률조사 자료에 의하면 쟁점부동산이 소재한 경기도 안산시의 공업지역 지가는 가격산정기준일이 속한 2024년 6월부터 감정가액평가서 작성일이 속한 2025년 9월까지 약 4.19% 상승하였다.
(바) 처분청은 감정가액에 대하여 가격변동의 특별한 사정을 고려할 여지가 없고, 쟁점감정가액 산정의 기초가 된 감정평가에서 사용된 ‘공시지가기준법’이 시점수정 등을 통해 가격변동 요소를 반영한 것이라는 의견이나, 이러한 의견에 의하면 쟁점규정이 사실상 형해하화게 될 우려가 있으며, 감정평가가 시점수정으로 가격변동을 반영한다는 것은 가격변동의 특별한 사정이 실재함을 자인하는 것에 불과하다.
(사) 또한 처분청은 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 가격변동 사정은 공시지가기준법에 의한 감정평가에 반영되고, 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 가격변동 사정은 감정평가 시 고려되지 아니하므로 쟁점감정가액이 시가로서 문제가 없다는 의견이나, 이 건 평가기준일과 가격산정기준일은 같은 날로써 두 날짜 사이의 가격변동 사정이 없다는 것은 큰 의미가 없으며, 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있었는지가 문제가 되는 것이다(가격산정기준일 이후 계속하여 지가가 상승하는 상황에서 감정이 시행되었다면 감정인이 그 토지를 평가할 당시의 시장 여건이 이미 상속개시일과 달라져 있을 수 있는 것이다).
(3) 설사 쟁점감정가액이 쟁점부동산의 시가에 해당한다고 보더라도, 쟁점주식의 가치 산정은 그 자체로 잘못이 있다.
(가) 상증세법 제60조 제1항 및 제2항에 의하면 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르는 것으로서 그 평가방법은 객관적이고 합리적이어야 하는바, 쟁점주식의 순자산가치 산정 과정에서 사용된 쟁점감정가액이 쟁점부동산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하지 못한다면 이에 기초한 쟁점주식 평가 및 이 건 상속세 부과처분은 모두 위법ㆍ부당한 것이다.
(나) 감정평가는 대상 부동산의 입지 조건, 이용 상황, 주변 시세, 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 이루어져야 하는바, 쟁점감정가액 산정의 기초가 된 감정평가가 채택한 평가방법이 쟁점부동산의 특성 및 시장 상황을 적절히 반영하고 있는지 불분명하고, 특히 법인의 사업용 자산으로서의 이용 상황이나 담보 제공 여부 등이 일반적인 부동산과 달라 이를 고려하지 아니할 경우 부동산의 객관적 교환가치가 왜곡될 수 있기도 하므로, 위 감정평가가 이러한 사항들을 충분히 고려하였는지 검증이 필요하다.
1) ‘감정평가에 관한 규칙’ 제14조 등에 의하면 비교표준지는 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지로 선정하여야 하는바, 쟁점부동산은 공장용지로서 특수한 산업단지로서의 입지를 가지고 있어 처분청이 제시한 감정가액평가서상 비교표준지 선정이 위와 같은 사정을 충분히 반영하여 적절하게 이루어졌는지 검토할 필요가 있으나, 처분청은 이에 대하여 어떠한 설명도 제시하지 아니하였다.
2) 처분청의 의뢰로 산정된 감정가액은 약 OOO원인 반면 쟁점법인의 의뢰로 산정된 감정가액은 OOO∼OOO원으로, 이와 같은 차이는 감정평가에서 공시지가기준법이 보정항목으로 활용하는 ‘그 밖의 요인’에 기인하였을 가능성이 높고, 처분청이 의뢰한 감정평가에 위의 ‘그 밖의 요인’에 의한 보정이 과다하게 적용된 것일 수 있어 해당 감정평가가 객관적인 것인지 불분명하다(이는 처분청에 유리한 편향적 감정평가에 해당할 가능성이 높다).
(다) 쟁점부동산을 쟁점감정가액 기준으로 평가한 것과 보충적 평가방법에 의하여 평가한 것 사이에 현저한 괴리가 있어, 처분청은 쟁점부동산의 평가액을 당초 상속세 신고 당시보다 2배 이상 상향하였는바, 이러한 괴리는 쟁점감정가액이 적정하게 산정되지 아니하였음을 강력하게 시사하는 것이다.
(라) 쟁점법인이 부동산과다보유법인에 해당하는지 여부나 설령 이에 해당하더라도 그에 맞는 순자산가치의 가중 비율이 적정하게 적용되었는지 여부도 문제가 될 수 있으나, 처분청은 이에 관한 상세한 계산 내역을 제시하지 아니하였다.
(마) 발행주식 1주당 순손익가치가 OOO원인 쟁점법인(2021∼2023사업연도 순손익액 가중평균이 음수에 해당하여 1주당 순손익가치가 OOO원에 해당한다)을 부동산과다보유법인으로 분류하여 순자산가치에 더 높은 가중치를 부여하는 것은 법인의 실질적 수익력을 전혀 반영하지 아니한 채 기계적으로 과세표준을 확대하는 것으로서 지나치게 가혹하다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점규정 및 이에 근거하여 한 이 건 상속세 부과처분은 헌법 및 법률 등에 반하지 아니한다.
(가) 처분청 및 청구인이 이 건 상속세 법정결정기한 내에 4곳의 공신력 있는 평가기관으로부터 감정가액을 받아 그 평균액인 쟁점감정가액을, 쟁점규정에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받았으므로 이는 상증세법령상 시가로 인정되는 ‘매매등’에 해당한다.
(나) 쟁점규정은 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중 발생한 매매ㆍ감정가액도 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있다고 규정하고 있는바, 그 감정가액이 상속재산의 객관적인 교환가격을 공정하게 평가하고 있다면 이를 시가로 인정할 수 있다고 봄이 타당하다.
(다) 대법원도 소급감정액이라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라면 시가에 해당한다고 판시하였고(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 등 참조), 납세자가 아닌 과세관청이 의뢰하여 얻는 감정가액도 시가로 인정한 바 있다(대법원 2012.6.14. 선고 2010두28328 판결 등 참조).
(라) 쟁점규정은, 비주거용 부동산이 시가에 비해 현저하게 저평가되는 불합리함을 해소하여 실질과세 원칙을 실현하기 위해 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 감정가액으로 평가하는 것으로 납세자가 상속세를 신고한 이후에도 법정결정기한까지 발생한 매매ㆍ감정ㆍ수용가격 등에 대하여 평가심의위원회를 통해 시가로 인정받을 수 있는 근거를 마련하는 데 그 취지가 있다.
(마) 재정경제부 예규(재산세과-92, 2021.1.27.)에 의하더라도, 납세자 또는 과세관청이 상증세법 제60조 제1항에 따른 평가기준일을 가격산정기준일로 하고 감정가액평가서 작성일을 같은 법 시행령 제78조 제1항에 따른 법정결정기한 전까지로 하여 감정평가한 가액이 있는 경우 그 감정가액은 평가심의위원회의 심의대상에 해당하는 것으로 보았다.
(바) 과거 하급심은 쟁점규정의 위헌ㆍ위법 여부에 대하여 엇갈린 판결을 하였으나, 최근 대법원이 쟁점규정을 유효한 것으로 판시(대법원 2026.4.2. 선고 2025두35499 판결)하면서 이에 관한 법적 불확실성은 해소되었다.
(2) 청구인이 주장하는 공시지가 상승 등의 가격변동의 특별한 사정은 인정할 수 없다.
(가) 매매, 수용, 경매 및 공매가액은 당사자 간 거래가액으로서 공시지가 상승 등의 사정이 시장가격 형성에 영향을 미칠 수 있지만, 이와 달리 감정가액은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “감정평가법”이라 한다)에 따라 평가된 이론적인 가액이므로 위의 공시지가 상승 등의 사정이 영향을 미칠 수 없다.
(나) 가격변동의 특별한 사정이 발생할 수 있는 시기는 상속개시일부터 가격산정기준일까지의 기간(이하 “(A)기간”이라 한다)과, 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간(이하 “(B)기간”이라 한다)으로 나뉘어지는데, 청구인이 주장하는 공시지가 상승 등의 개별사정이 쟁점규정이 규정한 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당한다고 보려면 그러한 사정이 (A)기간 및 (B)기간에 감정가액 형성에 영향을 주는 요소가 되어야 한다.
(다) 쟁점감정가액 관련 감정평가에 최종적으로 사용된 평가방법은 ‘공시지가기준법’으로서, 해당 평가방법은 가격산정기준일에 가장 가까운 표준지 공시지가를 확정하고 그 보정을 위하여 시점수정, 지역요인, 개별요인 및 그 밖의 요인을 고려하여 감정가액을 결정하는 방법인바, 이는 (A)기간에 발생한 개발호재 등으로 인한 가격상승 요인을 이미 반영하는 것이며 (B)기간에 발생한 개별사정들의 영향은 받지 아니하므로, 쟁점규정에 따른 가격변동의 특별한 사정이 존재한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(라) 대법원은 ‘감정인의 감정결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다’(대법원 2012.11.29. 선고 2010다93790 판결 참조)고 판시하기도 하였는바, 이에 비추어 보아도 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 본 것은 잘못이 없다.
(3) 쟁점주식 평가에는 잘못이 없다.
(가) 비상장주식 발행법인이 보유한 부동산은 상증세법령상 평가액과 해당 법인의 재무상태표상 장부가액의 차액을 가산하여 평가하여야 하고, 상증세법 시행령 제55조 제1항 후단의 규정에 의하면 상증세법 제60조 제3항 및 같은 법 제66조에 따라 평가한 가액이 장부가액보다 작은 경우에만 그 평가액을 장부가액으로 할 수 있는 것인바, 쟁점법인의 경우 쟁점부동산의 장부가액보다 쟁점감정가액이 더 커서 평가차액이 발생하나, 청구인은 당초 상속세 신고 시 쟁점부동산을 장부가액으로 평가하여 쟁점주식 평가액을 과소산정하였다(청구인이 당초 쟁점부동산의 시가로 신고한 장부가액은 그 기준시가보다도 낮다).
(나) 당초 쟁점부동산이 장부가액으로 신고되어 쟁점법인이 부동산과다보유법인이 아닌 것처럼 보였으나, 쟁점감정가액을 적용할 경우 쟁점법인은 부동산과다보유법인에 해당하게 되는바, 처분청은 상증세법 시행령 제54조 제1항에 따라 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 가중평균하여 쟁점주식을 평가하였다.
(다) 처분청에 의하여 쟁점부동산 평가액이 상향되었다는 사실을 이유로 감정평가 방법이나 쟁점주식 평가에 하자가 있다는 등의 청구주장은 근거가 없는 것으로서 받아들일 수 없다.
3.심리 및 판단
가.쟁점
평가기간 밖 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이를 기준으로 쟁점주식을 평가하여 상속세를 부과한 처분의 당부
나.관련 법령 등 : <별지> 기재
다.사실관계 및 판단
(1)쟁점부동산에 관한 사실관계는 다음과 같다.
(가) 쟁점부동산의 세부 내역은 아래 <표1> 기재와 같다.
<표1> 쟁점부동산 세부 내역
OOO
(나) 쟁점감정가액 산정의 기초가 된 감정평가 결과는 아래 <표2> 기재와 같고, 감정가액평가서 기재내용에 의하면 각 감정평가는 전부 감정평가법령 및 ‘감정평가에 관한 규칙’ 등에 따라 여러 평가방법을 검토한 뒤, 쟁점토지 및 쟁점건물을 각각 공시지가기준법 및 원가법으로 평가한 가액이 합리적인 것으로 보아 이를 기준으로 감정평가액을 결정한 것으로 확인된다.
<표2> 쟁점감정가액 산정의 기초가 된 감정평가 결과 주요 내용
OOO
(다) 쟁점부동산의 이 건 평가기준일 당시 장부가액, 기준시가 및 감정가액은 아래 <표3> 기재와 같다.
<표3> 쟁점부동산의 장부가액 등
OOO
(라) 쟁점토지의 개별공시지가 추이는 아래 <표4> 기재와 같다.
<표4> 쟁점토지 개별공시지가 추이
OOO
(마) 쟁점부동산이 소재한 경기도 안산시의 공업지역 지가변동률(한국부동산원 통계) 추이는 아래 <표5> 기재와 같다.
<표5> 경기도 안산시 공업지역의 월별 지가변동률
OOO
(2) 쟁점법인 및 쟁점주식에 관한 사실관계는 다음과 같다.
(가) 쟁점법인은 2007.5.21. 설립되어 쟁점부동산을 본점 소재지로 하여 OOO의 제조 및 판매업을 영위한 법인으로, 발행주식 총수는 보통주식 OOO주이고 그 자본금은 OOO원(1주당 액면가액 OOO원)이다.
(나) 청구인이 경정청구 제기 당시 제출한 자료 등에 의하면 쟁점법인의 이 건 상속개시일(OOO.OOO.OOO.) 현재 자산 현황은 아래 <표6> 기재와 같고, 이를 토대로 청구인이 평가한 쟁점주식의 1주당 가액은 아래 <표7> 기재와 같다.
<표6> 이 건 상속개시일 기준 쟁점법인의 자산 현황
OOO
<표7> 청구인이 경정청구 제기 당시 평가한 쟁점주식의 1주당 가액
OOO
(다) 처분청은 쟁점법인이 상증세법 시행령 제54조 제1항에 따른 부동산과다보유법인에 해당하고, 같은 조 제4항에 따라 순자산가치로만 평가하는 경우에는 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 상속개시일 기준 쟁점주식의 1주당 가액을 평가한바, 그 내역은 아래 <표8> 기재와 같다.
<표8> 처분청의 쟁점주식 평가 내역
OOO
(3) 이 건 상속세 부과처분 및 심판청구의 내역은 다음과 같다.
(가) 청구인의 당초 상속세 신고 내역, 처분청의 최초 결정 내역 및 경정청구 인용에 따른 감액경정 내역은 아래 <표9> 기재와 같다.
<표9> 이 건 상속세 신고 및 결정ㆍ경정 내역
OOO
(나) 청구인은 처분청의 위 2025.12.10.자 결정 및 2026.1.16.자 감액경정에 따라 남은 상속세액 OOO원에 불복하여 이 건 심판청구를 제기하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점규정이 헌법 및 법령에 반하여 무효이므로 이를 근거로 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 위법하고, 설사 쟁점규정을 유효한 것으로 보더라도 이 건 상속개시일과 쟁점감정가액 산정의 기초가 된 감정가액평가서의 각 작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재하였으므로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보기 어려우며, 한편 처분청의 쟁점주식에 대한 평가 자체에, 객관성이 불분명한 감정평가에 기초하여 보충적 평가액과 현저하게 괴리된 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이를 기준으로 주식 가치를 산정하고, 쟁점법인이 부동산과다보유법인에 해당하는지 여부나 순자산가치 가중 비율 등에 관한 상세한 계산 내역을 제시하지 아니하며, 쟁점법인의 실질적 수익성을 반영하지 아니한 채 기계적으로 순자산가치에 높은 가중치를 부여하는 등의 잘못이 있다고 주장하나,
대법원은 쟁점규정을 모법의 위임범위를 벗어난 무효의 규정이라고 볼 수 없다고 판시(대법원 2026.4.2. 선고 2025두35499 판결)한 바 있고, 한편 법령의 위헌ㆍ위법 여부는 우리 원의 심리 범위에 해당하지 아니하는 점(조심 2024서4192, 2025.10.30., 같은 뜻임),
쟁점감정가액은 상속세 법정결정기한 이전에 각 감정가액평가서가 작성되었고, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거친 것이므로, 이는 쟁점규정에 따라 쟁점부동산의 시가에 포함되는 것으로 보이는 점,
감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것(대법원 2012.11.29. 선고 2010다93790 판결, 같은 뜻임)인바, 쟁점감정가액 산정의 기초가 된 각 감정평가가 관련 법령 및 경험칙에 반한다거나 합리성이 없다고 볼 수 있을만한 구체적ㆍ객관적인 사정은 확인되지 아니하므로, 쟁점부동산의 감정평가에 객관성이 불분명하다거나 쟁점감정가액이 보충적 평가액과 차이가 난다는 등의 이유로 쟁점주식 평가에 하자가 있다고 보기는 어려운 점,
한편 쟁점주식은 쟁점법인의 부동산과다보유법인 여부와 무관하게 순자산가치의 OOO분의 OOO에 상당하는 가액으로 평가되었고, 처분청의 주식평가는 청구인이 경정청구 시 제출한 주식평가 내역과 일치하며, 그 밖에 처분청의 쟁점주식 평가가 그 방식이나 세부 내역 등에 있어 위법ㆍ부당하다고 볼 수 있을만한 사정이 확인되지도 아니하여, 처분청의 쟁점주식 평가 자체에 하자가 있다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기 어려우므로, 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이를 기준으로 쟁점주식을 평가하여 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4.결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련 법령 등
(1)헌법
제38조 모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의 의무를 진다.
제59조 조세의 종목과 세율은 법률로 정한다.
(2) 행정기본법
제8조(법치행정의 원칙) 행정작용은 법률에 위반되어서는 아니 되며, 국민의 권리를 제한하거나 의무를 부과하는 경우와 그 밖에 국민생활에 중요한 영향을 미치는 경우에는 법률에 근거하여야 한다.
(3)상속세 및 증여세법
제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우 : 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 가상자산의 경우 : 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.
제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
4. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우
제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 주식등의 평가
가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(이하 이 호에서 “상장주식”이라 한다)은 평가기준일(평가기준일이 공휴일 등 대통령령으로 정하는 매매가 없는 날인 경우에는 그 전일을 기준으로 한다) 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 거래소허가를 받은 거래소(이하 “거래소”라 한다) 최종 시세가액(거래실적 유무를 따지지 아니한다)의 평균액(평균액을 계산할 때 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안에 증자ㆍ합병 등의 사유가 발생하여 그 평균액으로 하는 것이 부적당한 경우에는 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월의 기간 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 기간의 평균액으로 한다). 다만, 제38조에 따라 합병으로 인한 이익을 계산할 때 합병(분할합병을 포함한다)으로 소멸하거나 흡수되는 법인 또는 신설되거나 존속하는 법인이 보유한 상장주식의 시가는 평가기준일 현재의 거래소 최종 시세가액으로 한다.
나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33278호로 일부개정된 것)
제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)
1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2) 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한다.
제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
제54조(비상장주식등의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 "비상장주식등"이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.
1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 "순자산가치"라 한다)
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 법 제63조 제1항 제1호 나목의 주식등을 발행한 법인이 다른 비상장주식등을 발행한 법인의 발행주식총수등(자기주식과 자기출자지분은 제외한다)의 100분의 10 이하의 주식 및 출자지분을 소유하고 있는 경우에는 그 다른 비상장주식등의 평가는 제1항 및 제2항에도 불구하고 「법인세법 시행령」 제74조 제1항 제1호 마목에 따른 취득가액에 의할 수 있다. 다만, 법 제60조 제1항에 따른 시가가 있으면 시가를 우선하여 적용한다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.
1. 법 제67조 및 법 제68조에 따른 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행 중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식등
2. 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업ㆍ폐업 중인 법인의 주식등. 이 경우 「법인세법」 제46조의3, 제46조의5 및 제47조의 요건을 갖춘 적격분할 또는 적격물적분할로 신설된 법인의 사업기간은 분할 전 동일 사업부분의 사업개시일부터 기산한다.
3. 법인의 자산총액 중 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목 1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등
4. 삭제 <2018.2.13>
5. 법인의 자산총액 중 주식등의 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등
6. 법인의 설립 시 정관에 존속기한이 확정된 법인으로서 평가기준일 현재 잔여 존속기한이 3년 이내인 법인의 주식등
⑤ 제2항을 적용할 때 "발행주식총수"는 평가기준일 현재의 발행주식총수에 따른다.
⑥ 비상장주식등을 평가할 때 납세자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 평가한 평가가액을 첨부하여 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회에 비상장주식등의 평가가액 및 평가방법에 대한 심의를 신청하는 경우에는 제54조 제1항ㆍ제4항, 제55조 및 제56조에도 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 그 위원회가 제시하는 평가방법 등을 고려하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. 다만, 납세자가 평가한 가액이 보충적 평가방법에 따른 주식평가액의 100분의 70에서 100분의 130까지의 범위 안의 가액인 경우로 한정한다.
1. 해당 법인의 자산ㆍ매출액 규모 및 사업의 영위기간 등을 고려하여 같은 업종을 영위하고 있는 다른 법인(제52조의2 제1항에 따른 유가증권시장과 코스닥시장에 상장된 법인을 말한다)의 주식가액을 이용하여 평가하는 방법
2. 향후 기업에 유입될 것으로 예상되는 현금흐름에 일정한 할인율을 적용하여 평가하는 방법
3. 향후 주주가 받을 것으로 예상되는 배당수익에 일정한 할인율을 적용하여 평가하는 방법
4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 방법으로서 일반적으로 공정하고 타당한 것으로 인정되는 방법
제55조(순자산가액의 계산방법) ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.
③ 제1항을 적용할 때 제59조 제2항에 따른 영업권평가액은 해당 법인의 자산가액에 이를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제54조 제4항 제1호 또는 제3호에 해당하는 경우
2. 제54조 제4항 제2호에 해당하는 경우. 다만, 다음 각 목에 모두 해당하는 경우는 제외한다.
가. 개인사업자가 제59조에 따른 무체재산권을 현물출자하거나 「조세특례제한법 시행령」 제29조 제2항에 따른 사업 양도ㆍ양수의 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우로서 그 법인이 해당 사업용 무형자산을 소유하면서 사업용으로 계속 사용하는 경우
나. 가목에 따른 개인사업자와 법인의 사업 영위기간의 합계가 3년 이상인 경우
3. 해당 법인이 평가기준일이 속하는 사업연도 전 3년 내의 사업연도부터 계속하여 「법인세법」에 따라 각 사업연도에 속하거나 속하게 될 손금의 총액이 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 익금의 총액을 초과하는 결손금이 있는 법인인 경우
제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
1. 상속세
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
(5) 소득세법
제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
나. 지상권
다. 전세권과 등기된 부동산임차권
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
다. 법인의 자산총액 중 다음의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 과점주주(소유 주식등의 비율을 고려하여 대통령령으로 정하는 주주를 말하며, 이하 이 장에서 “과점주주”라 한다)가 그 법인의 주식등의 100분의 50 이상을 해당 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우(과점주주가 다른 과점주주에게 양도한 후 양수한 과점주주가 과점주주 외의 자에게 다시 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우를 포함한다)에 해당 주식등
1) 제1호 및 제2호에 따른 자산(이하 이 조에서 “부동산등”이라 한다)의 가액
2) 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액. 이 경우 다른 법인의 범위 및 부동산등 보유비율의 계산방법 등은 대통령령으로 정한다.
(6) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률
제3조(기준) ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
② 제1항에도 불구하고 감정평가법인등이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정ㆍ경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다.
③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등(소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.
※ 감정평가에 관한 규칙
제1조(목적) 이 규칙은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조 제3항에 따라 감정평가법인등이 감정평가를 할 때 준수해야 할 원칙과 기준을 규정함을 목적으로 한다.
제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
5. “원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
9. “공시지가기준법”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
제11조(감정평가방식) 감정평가법인등은 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.
1. 원가방식 : 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
2. 비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
3. 수익방식 : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식
제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가법인등은 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.
② 감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정 : 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정 : 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제19조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률을 적용할 것
나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것
3. 지역요인 비교
4. 개별요인 비교
5. 그 밖의 요인 보정 : 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것
③ 감정평가법인등은 법 제3조 제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
④ 감정평가법인등은 법 제3조 제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.
【관련법령】
「상증세법」 제60조, 제63조,「같은 법 시행령」 제49조