특별행정심판례정보

【세목】

부가

【재결요지】

「부가가치세법」 제52조 제4항(쟁점조항)에서 사업 양수자가 대가의 지급시 양도자로부터 부가가치세를 대리납부할 수 있도록 규정하고, 「부가가치세법」 제38조 제1항에 대리납부한 부가가치세액을 포함하여 매입세액공제의 대상으로 보도록 규정하고 있을 뿐, 규정 어디에도 대리납부한 부가가치세액을 공제하지 않는 매입세액 또는 공통매입세액 안분 대상에서 제외하도록 규정하고 있지 않은 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

【참조결정】

조심2024서2348 / 조심2011중2326 / 조심2016서2149

【주문】

심판청구를 기각한다.

【이유】

1. 처분개요

가.청구법인은 2021.10.29. 본점의 소재지를 ‘서울특별시 중구 OOO’으로, 영위 업종을 ‘부동산매매업’으로 하여 사업자등록을 한 프로젝트금융투자회사(PFV)이고, A 주식회사(금융업을 영위하고 있고, 이하 “쟁점외운용사”이라 한다)는 2021.10.29. 청구법인과 사이에 청구법인의 자산관리를 위탁하는 계약을 체결하였으며, 청구법인과 쟁점외운용사는 2021∼2022년 중 아래의 거래, 제세신고 등을 하였다.

(1)쟁점외운용사는 2021.1.26.∼2021.1.27. 중 아래 <표1> 기재와 같이 주식회사 B, C 및 주식회사 D(이하 각 “쟁점양도자”, “쟁점외양도자1” 및 “쟁점외양도자2”라 하고, 이들을 합하여 “양도자들”이라 한다)와 사이에, 양도자들로부터 경기도 이천시 OOO 등 11필지(이하 “쟁점외토지”라 한다)의 소유권을 양수하고, 쟁점양도자로부터 쟁점외토지 일원에서 물류창고를 개발하는 사업(이하 “쟁점사업”이라 한다)에 관한 수허가자의 지위 및 권리ㆍ의무 일체(이하 “쟁점사업권”이라 한다)를 이전받는 계약[이하 “쟁점계약(서)”이라 한다]을 체결하였다.

<표1> 쟁점계약의 개요

○○○

(2)청구법인은 2022.1.27. 쟁점외운용사 및 양도자들과 사이에, 청구법인이 쟁점계약의 양수자 지위를 이전받기로 하는 내용의 합의를 하고, 2022.1.28. 쟁점외토지의 소유권이전등기를 경료하였으며, 아래 <표2> 기재와 같이 양도자들에게 쟁점외토지 및 쟁점사업권의 각 양수 대가로 합계 OOO원을 지급하였다.

<표2> 청구법인의 쟁점외토지 및 쟁점사업권의 양수대가 지급 내역

○○○

(3)한편 청구법인은 쟁점양도자로부터 쟁점사업권을 양수하는 것으로 하여 2022.1.28. 및 2022.7.25. 각 공급가액 OOO원 및 OOO원 상당의 매입세금계산서를 발급받고, 2022.2.24. 및 2022.8.23. 「부가가치세법」 제52조 제4항(이하 “쟁점조항1”이라 한다)에 따라 쟁점양도자로부터 각 징수한 OOO원 및 OOO원(이하 “쟁점매입세액”이라 한다)을 대리납부하였으며, 2022년 제1기ㆍ제2기 부가가치세 각 예정신고기간(이하 “쟁점과세기간”이라 한다)의 부가가치세 신고시 쟁점매입세액의 전부를 「부가가치세법」 제38조 제1호에 따라 매출세액에서 공제(이하 “매입세액공제”라 한다)하여 발생한 환급세액을 환급받았다.

(4)청구법인은 2024.11.5. 쟁점사업의 사업장소를 ‘부동산임대업을 영위하는 종된 사업장’으로 하여 사업자단위과세를 신청하였다.

나.부산지방국세청장(이하 “감사청”이라 한다)은 2024.8.26.∼2024.9.11. 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 청구법인이 과세사업(건물의 공급)과 면세사업(토지의 공급)을 겸영[이하 부가가치세 과세(사업)와 면세(사업)를 합하여 “과ㆍ면세(사업)”라 한다]하는 부동산매매업을 영위할 목적으로 설립되었는바, 쟁점사업으로 신축ㆍ공급할 건축물과 그 부속토지에 관한 과ㆍ면세사업의 각 공급면적 확정 전에는 「부가가치세법」제40조 및 같은 법 시행령 제81조 제4항에 따라 예정공급가액비율로 과ㆍ면세사업분을 각 안분ㆍ산정하고 이 중 면세사업분을 매출세액에서 불공제하여야 함에도, 쟁점과세기간 중 다른 매입세액와 다르게 쟁점매입세액에 대해서만 해당 안분계산 없이 그 전부를 매출세액에서 공제하였다고 보고 다른 감사결과와 합하여 처분청에 처분요구를 하였으며, 처분청은 이에 따라 쟁점매입세액을 쟁점사업의 과ㆍ면세 예정공급가액의 비율(각 81.79% 및 18.21%)로 안분ㆍ산정한 면세사업분을 매출세액에서 불공제하는 등 2025.4.4. 청구법인에게 부가가치세 합계 OOO원(2021년 제1기분 OOO원, 2021년 제2기분 OOO원)을 각 경정ㆍ고지하였다.

다.청구법인은 이에 불복하여 2025.6.11. 이의신청을 거쳐, 2025.11.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

쟁점매입세액은 전액 매입세액공제의 대상이다.

(1)쟁점조항1의 취지상 사업의 포괄양수도에 해당하는 쟁점사업권의 양수시 대리납부한 쟁점매입세액은 전액 매입세액공제 대상으로 봄이 타당하다.

(가)쟁점조항1의 입법취지를 감안하여야 한다.

1)쟁점조항1은 사업포괄양수도를 재화의 공급, 즉 부가가치세의 과세대상으로 보지 않는다는 것이다.

아래와 같은 쟁점조항1의 입법 취지, 대리징수 여부에 따른 조세형평성 등을 감안하면, 「부가가치세법」 제10조 제9항 제2호(이하 “쟁점조항2”라 한다) 본문과 같은 법 시행령 제23조에 따르면 ‘재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도’에 대해서는 재화의 공급으로 보지 않는바(즉 부가가치세를 부과하지 않는다), 설령 쟁점조항1에 따라 양수자가 대리징수한 부가가치세라 하더라도, 쟁점조항2 본문에 따라 그 대리징수의 대상이 부가가치세의 부과 대상이 아닌 이상, 그 전부를 매입세액공제의 대상으로 보아야 한다(즉 쟁점조항1은 양수자가 대리징수한 부가가치세를 매입세액공제하기 위해 도입되었다).

쟁점조항2에 따르면 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업의 양도(포괄적 사업양도)에 대해서는 원칙적으로 재화의 공급으로 보지 않되(본문), 쟁점조항1에 따라 그 사업의 양수자가 대가 지급시 그 양도자로부터 부가가치세를 징수하여 대리납부한 경우를 제외하는데(단서), 쟁점조항1에 따른 사업양수자의 대리납부 제도는 2014.1.1. 법률 제12167호로 「부가가치세법」이 일부개정(이하 “2014년 개정”이라 한다)될 때 쟁점조항2 단서와 더불어 신설되었는데, ‘2013 간추린 개정세법’에 따르면 그 개정이유로 “사업포괄양도는 면세거래라는 원칙은 유지하되, 포괄양수도를 하면서 양수자가 양도자를 대리하여 신고ㆍ납부를 선택한 경우 양수자에게 매입세액공제를 허용”하도록 한 것인바, 그 개정 취지는 ㉠‘사업포괄양수도시 매입세액을 공제받은 후 해당 세액을 다시 징수당하는 양수자가 불필요한 민원을 제기하는 것을 해소하기 위한 것’, ㉡즉 ‘사업포괄양수도는 원칙적으로 부가가치세 과세거래에 해당하지 않지만, 포괄양수도시 양수자가 양도자를 대리하여 부가가치세를 신고납부한 경우 양수자에게 매입세액공제를 허용하기 위한 것’이라 할 것이다. 이러한 개정 취지는 국회 기획재정위원회의 입법심사보고서를 통하여 뒷받침된다(“㉠사업포괄 양도를 재화의 공급으로 보지 않는 이유는 사업을 포괄적으로 양도한 자가 징수하여 납부한 부가가치세를 사업을 양수한 자에게 모두 환급해 주어야 하므로 동 거래를 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세하여도 세입이 늘어나지 않으면서, 사업 양수자에게 불필요한 자금 부담만을 주기 때문이고, ㉡쟁점조항1의 개정안의 타당성에 대하여 (A)사업양수도에 대한 부가가치세 과세 여부와 관련하여 민원이 지속적으로 제기되고 있고, 규정을 잘못 해석하여 가산세를 부담해야 하는 선의의 피해자가 발생하고 있으므로 입법적으로 사업양도거래에 대한 과세 여부를 명확히 해줄 필요가 있으며 (B)종전 제도의 불합리한 측면이 개선되고 사업양수자가 피해를 입는 사례를 예방할 수 있는 것으로 보인다”라고 기재되어 있다). 이러한 입법 취지를 감안하면 사업포괄양수도시 양수자가 대리납부한 매입세액은 전액 매입세액공제 대상으로 봄이 타당하다.

2)사업포괄양수도시 징수한 부가가치세는 매입세액공제의 대상임이 분명하다.

2014년 개정시 「부가가치세법」 제39조 제1항 제3호 단서(그 본문의 ‘면세 등 부가가치세가 과세되지 않는 재화 등의 공급시 매입세액을 매입세액공제하지 않되’, 공급자가 납부세액을 모두 납부시 등 일정한 경우시 제외한다는 것)를 삭제하고 같은 법 제38조 제1항 제1호의 공제하는 매입세액에 포함하였는데, 법원은 ‘대전고등법원 2015.10.29. 선고 2015누10290 판결’에서 “재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양수에 대해 부가가치세를 납부한 양수자는 부가가치세 예정ㆍ확정신고ㆍ납부를 한 경우 구 「부가가치세법」 제39조 제1항 제3호 단서에 따라 그 납부한 부가가치세를 매입세액공제 받을 수 있다”라고 판시하였고, 이처럼 쟁점조항1이 아닌 ‘공제하지 않는 매입세액의 예외’ 규정인 2014년 개정 전의 「부가가치세법」 제39조 제1항 제3호 단서가 적용된 사안의 위 판례 취지와 더불어 쟁점조항1의 개정 취지(사업포괄양수도는 면세거래라는 원칙을 유지하되, 양수자가 대리납부시 매입세액공제를 허용하는 것)를 보태어 보면, 쟁점조항1에 따라 양수자가 ‘재화의 공급으로 보지 않는 사업양수’를 할 때 양도자를 대신하여 납부한 부가가치세‘는 전액 매입세액공제의 대상으로 봄이 타당하다.

3)쟁점사업권의 매매거래는 사업포괄양수도임이 분명하다.

「부가가치세법 시행령」 제23조 등에 따르면 3가지 조건, 즉 ‘㉠사업장별로 사업을 승계할 것, ㉡사업에 관한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계할 것, ㉢사업의 동일성을 유지할 것’의 조건을 충족한 경우에는 ‘재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도’에 해당하는 것인데, 쟁점사업권의 매매거래는 다음과 같은 사유로 ‘사업의 양도’(청구법인 입장에서는 ‘사업의 양수’)에 해당한다. 즉 ㉠쟁점계약서 제2조 2.2항에 따르면 청구법인은 쟁점계약을 통해 쟁점사업의 사업부지 소유권, 수허가자 지위 등 모든 권리ㆍ의무를 이전받는 등 ‘사업장과 관련한 쟁점사업을 승계’(즉 청구법인은 물류창고의 개발사업 중인 ‘사업장인 사업부지’의 쟁점사업을 승계하였다)한 동시에, ㉡청구법인이 양도자들로부터 쟁점사업에 관한 모든 권리ㆍ의무를 이전받았다 할 것이므로, 청구법인이 쟁점사업권의 매매거래를 통하여 양도자들로부터 쟁점사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계한 것으로 볼 수 있는 점, ㉢「부가가치세법 시행령」 제23조에서는 “양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다”라고 규정하고 있는바, 쟁점양도자는 ‘물류창고개발업’을 주업으로 하던 중 쟁점사업권을 청구법인에게 양도하였는데, 청구법인은 쟁점사업권을 양수하여 쟁점사업의 동일성을 유지한 채로 물류창고(물류센터)를 개발하였는바, 청구법인은 쟁점양도자로부터 승계받은 쟁점사업과 동일한 사업을 영위하고 있다 할 것이므로 사업의 양도 요건인 ‘사업의 동일성’이 유지되는 것으로 볼 수 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점사업권의 매매거래는 쟁점조항2 본문 및 「부가가치세법 시행령」 제23조에 따른 ‘재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도’의 요건을 충족하는 것으로 보아야 한다.

이러한 상황에서 설령 사업권의 매매거래가 쟁점조항1의 “사업의 양도 해당 여부가 불분명한 경우”(아래 <표3> 기재의 구분3)에는 그 대리납부한 부가가치세를 ‘공통매입세액 안분 대상’으로 볼 수 있다 하더라도, 앞서 제시하였듯이 “사업의 양도에 해당하는 경우”임이 분명한 쟁점사업권의 매매거래(아래 <표3> 기재의 구분2)에 대해서는 그 대리납부한 쟁점매입세액의 전부를 매입세액공제의 대상으로 보아야 한다.

<표3> 사업양도 및 대리납부 여부에 따른 구분

○○○

(나)대리납부 여부에 따른 조세형평성을 감안하여야 한다.

조세평등주의는 정의의 이념에 따라 ‘평등한 것은 평등하게, 그리고 ‘불평등한 것은 불평등하게’ 취급함으로써 조세법의 입법과정이나 집행과정에서 조세정의를 실현하려는 원칙이라고 할 수 있고 이러한 조세평등주의의 원칙에 따라 과세는 개인의 경제적 급부능력을 고려한 것이어야 하며, 동일한 담세능력자에 대하여는 원칙적으로 평등한 과세가 있어야 하고, 나아가 특정의 납세의무자를 불리하게 차별하는 것이 금지될 뿐만 아니라 합리적 이유 없이 특별한 이익을 주는 것도 허용되지 않는다 할 것이다(헌법재판소 2007.3.29. 선고 2005헌바53 결정, 같은 뜻임). 만약 대리납부하지 않은 거래당사자는 부가가치세를 부담하지 않지만, 대리납부한 거래당사자는 면세사업분 상당의 부가가치세를 부담하게 되는데(만약 과ㆍ면세 겸영 여부에 따라 사업포괄양수도시 대리납부한 매입세액공제의 금액이 달라진다면, 과세사업만 하거나 면세사업만 하는 거래당사자는 부가가치세를 부담하지 않는 데 반하여, 오직 과ㆍ면세 겸영 사업자만이 ‘면세사업’분 상당의 부가가치세를 부담하게 되어 불합리하다. 이 경우 사업양수자는 대리납부한 매입세액 중 면세분만큼 매입세액공제 받지 못한다), 이는 납세의무자의 선택에 따라 세부담의 차별이 생기는 것이므로 조세평등주의 원칙에 반하는바, 청구법인이 쟁점조항1의 도입 취지를 신뢰하여 재화의 공급에 해당하지 않는 사업양도에 대해 부가가치세를 대리납부하였다는 이유로 쟁점매입세액 일부를 매입세액공제하지 않는 것은 그 대리납부를 하지 않는 양수자와 비교할 때 불공평한 등 부당하다.

(2)쟁점매입세액은 부가가치세가 면세되는 ‘토지’와 무관하므로 과ㆍ면세 공통매입세액으로 볼 수 없다.

(가)쟁점사업권의 양수대가에 토지와 관련한 비용이 포함된 것으로 볼 수 없다.

「부가가치세법」 제39조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제80조에서 ‘공제하지 아니하는 매입세액’ 중 ‘토지와 관련한 매입세액’, 즉 ‘토지의 조성 등을 위한 자본적 지출’에 관련된 매입세액으로서 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지 조성 등에 관련된 매입세액(제1호), 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우로서 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용에 관한 매입세액(제2호), 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액(제3호)을 규정하고 있는데, 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출이란 토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 데에 소요된 비용이라 할 것이다(대법원 1999.11.12. 선고 98두15290 판결, 같은 뜻임). 한편 ㉠국세청 해석사례(서면-2023-부가-3742, 2023.12.8., 사전-2020-법령해석부가-0745, 2020.9.4. 등)에 따르면 물류센터를 신축ㆍ임대하는 사업을 영위하고자 하는 사업자가 ‘기존 토지’와 더불어 ‘그 토지에서 사업을 진행해 오던 다른 사업자가 받은 인허가권 등 해당 사업에 관한 일체의 권리(사업권)’를 각 매입하면서 부담한 매입세액은 양수자의 매출세액에서 공제되나 해당 사업권의 대가에 토지를 취득할 수 있는 권리 및 토지에 대한 자본적 지출에 관련된 비용이 포함되어 있는 경우 그 관련한 매입세액은 공제되지 않는다. ㉡법원은 ‘서울행정법원 2008.11.20. 선고 2008구합2477 판결’에서 물류유통단지의 조성이 진행되던 사업부지 및 사업권의 양수도시 양도자가 그 양도 전에 많은 비용과 노력을 들여 사업을 진행해 왔고 토지양도자와의 매매계약 체결, 관계 행정기관으로부터의 지원 확보 등 사업을 상당히 진척시켰으므로 사업권의 가액은 사업을 진행하기 위하여 지출된 금액일 뿐 토지의 가치를 현실적으로 증가시키는데 소요된 비용이라고 볼 수 없으므로 토지 관련 매입세액에 해당하지 않는다고 판시하였다.

①쟁점사업권은 쟁점양도자가 청구법인에게 그 양도를 하기 전에 많은 비용과 노력을 들여 쟁점사업을 진행하여 물류창고의 건축허가를 받았다는 점에서 위 판례(서울행정법원 2008.11.20. 선고 2008구합2477 판결)의 사안과 같고, 이러한 내용은 아래 <표4> 기재와 같이 쟁점계약서의 제5조(확약) 5.2항에 명시되어 있는 점, ②쟁점계약서에 따르면 쟁점외토지(OOO원 상당)의 각 대가가 구분되어 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점사업권은 ‘건축물의 신설과 관련한 인허가의 대가’로서 토지에 대한 자본적 지출과 무관하다 할 것이므로, 쟁점사업권의 양수시 대리납부한 쟁점매입세액은 전액 매입세액공제의 대상으로 보아야 한다.

<표4> 쟁점계약서 상의 쟁점사업권 관련 내용

○○○

(나) 청구법인은 실질상 쟁점사업으로 신축된 건축물에서 과세사업인 부동산임대업을 영위하고 있으므로 쟁점사업에서 발생한 쟁점매입세액을 과ㆍ면세 공통매입세액으로 볼 수 없다.

청구법인의 목적사업은 ㉠물류센터 개발사업 및 ㉡임대업이고, 청구법인은 쟁점사업으로 신축된 건축물(B1ㆍB2, 1∼4층) 중 4층을 제외한 나머지를 임대하여 2025.5.30. 현재 그 임대율이 아래 <표5> 기재와 같이 82% 상당에 이르는 점, ㉢청구법인의 정관에 따른 존속기간은 설립일(2021.10.29.)로부터 10년이므로 청구법인은 2031.10.29.까지 존속하면서 임대업을 영위할 수 있는 데다가, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상 존속기간을 연장하여 계속하여 임대업의 영위가 가능한 점 등을 감안할 때, 청구법인은 주택 외 부동산을 임대업을 영위하는 과세사업자라 할 것이므로, 쟁점매입세액은 「부가가치세법」 제38조에 따른 “사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액”이라 할 것이므로 그 전부가 매입세액공제의 대상이다.

<표5>2025.5.30. 현재 쟁점사업으로 신축한 건축물의 임대 현황

○○○

한편 처분청은 ‘신축부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우로서 부동산이 판매목적인 경우에는 부동산매매업에 해당한다’는 국세청 유권해석(서면인터넷방문상담1팀-48, 2006.1.16.)을 근거로, 청구법인이 일시적으로 쟁점사업으로 신축된 건축물을 임대하였다가 그 매각을 목적으로 하는 ‘부동산매매업’인 과ㆍ면세사업을 겸영하는 사업자에 해당하므로 청구법인을 과세사업인 임대업만을 영위한다고 볼 수 없다는 의견이나, 처분청이 제시한 위 국세청 해석사례는 개인의 소득을 「소득세법」상 사업소득과 양도소득 중 어느 것으로 구분할지 여부가 쟁점으로, 국세청은 이에 대하여 “판매를 목적으로 신축한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우 그 부동산의 매매로 인한 소득은 사업소득인 부동산매매업에 해당하고, 임대를 목적으로 신축한 부동산을 임대하다가 양도함으로써 얻는 소득은 양도소득에 해당한다”라고 회신한 것이므로, 「부가가치세법」상 과ㆍ면세 겸영사업자인지 아니면 과세사업자인지를 판단하는 이 건에 적용할 수는 없다 할 것인데, ㉠청구법인은 정관상의 사업목적에 부동산개발업과 더불어 부동산임대업도 포함하고 있는 점, ㉡현재 쟁점사업으로 신축한 건축물을 임대업에 사용하고 있는 점, ㉢부동산 매매와 관련하여 어떠한 사항도 결정되지 않은 점(청구법인은 현재 공실인 4층도 임대하기 위해 부동산중개인과 소통하고 있고, 이와 관련하여 수수된 이메일을 보면 청구법인이 현재의 물류센터 시장 상황에 따라 쟁점사업으로 신축한 건축물의 매각 계획을 철회한 상태로, 상당 기간 동안 부동산임대업을 영위할 계획임이 입증된다)는 점, ㉣청구법인이 2025.10.1. 금융기관과 사이에 체결한 대출약정서에 따르면 그 약정일로부터 12개월 내에 대출금의 조기상환시 조기상환금액의 1% 상당을 금융기관에 지급하여야 함을 감안하면 청구법인이 상당 기간 동안 부동산임대업을 영위할 것임이 뒷받침되는 점, ㉤프로젝트금융투자회사의 경우에도 부동산개발사업의 절차가 확정될 때까지 상당기간 소요되는 경우 철거 예정인 건축물을 부동산임대에 사용한 경우 그 건축물의 취득에 관한 매입세액을 공제할 수 있는 점(국세청 부가가치세과-313, 2013.4.9., 조심 2024서2348, 2024.9.25., 같은 뜻임) 등을 감안할 때, 위 처분청의 의견은 부당하다.

또한 처분청은 청구법인을 부동산매매업자로 보아야 하므로 청구법인이 쟁점사업권의 양수시 대리납부한 쟁점매입세액을 공통매입세액으로서 면세분을 안분계산하여 매입세액공제 대상에서 제외해야 한다는 의견이나, ①부동산의 양도행위가 ‘부동산매매업’의 일환으로 이루어져 부가가치세의 과세대상이 되는지, 그로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 여부는 양도자의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 할 때에는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도자가 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 이루어진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하고(대법원 2013.2.28. 선고 2010두29192 판결, 같은 뜻임), 주택신축업판매업자로 보기 위해서는 사업의 계속성ㆍ반복성 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인바, 납세자가 사업자등록증에 건물신축판매업을 추가한 사실은 있으나 지금까지 주택을 신축하여 판매한 사실이 없고 주택신축 당시 무주택자였으며 건축자재 매입에 대한 부가가치세 매입세액을 공제한 것이 나타나지 아니하였다면 주택신축판매업을 하는 사업자로 보기 어려운바(조심 2011중2326, 2012.2.28., 같은 뜻임), 청구법인이 부동산을 양도한 사실이 없는 이상 청구법인을 부동산매매업자로 볼 수는 없다 할 것인 점, ②건축물의 당시의 의도와 다르게 공실을 제외한 부분을 기존 임차인에게 계속 임차하였음을 감안하여 그 건축물의 취득과 관련된 매입세액 중 총면적 대비 기존 임차인에게 임대한 면적의 비율에 상당하는 세액은 전액을, 나머지 면적 중 공실 부분에 대해서는 총공급가액 중 과세사업분만을 각 매입세액공제함이 타당하다 할 것이고(조심 2016서2149, 2016.10.19., 같은 뜻임), 과ㆍ면세 겸영사업자가 사업장의 이전을 위해 상가를 취득하면서 취득대금에 대한 매입세액을 안분계산한 후 해당 상가에 부동산임대업을 영위하기로 한 경우 공제되지 않은 매입세액은 기존 겸영사업장에서 공제할 수 있음(국세청 부가가치세과-597, 2010.5.11., 같은 뜻임)을 감안하면, 건축물을 임차인에게 임대하는 경우 그 건축물의 취득과 관련된 매입세액을 공제하여야 하고, 과ㆍ면세 겸영사업자가 건축물을 취득하여 부동산임대업을 영위한 경우 당초 안분계산한 매입세액의 매입세액공제가 가능하다 할 것인바, 설령 청구법인이 과ㆍ면세 겸영사업자에 해당된다고 하더라도, 청구법인이 현재 부동산임대업을 영위하고 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점매입세액은 안분대상이 아니라 전액 매입세액공제 대상으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점매입세액은 과ㆍ면세 공통매입세액이므로 면세 관련 매입세액만큼 매입세액공제의 대상으로 볼 수 없다.

(1)쟁점조항1에 따라 대리납부시 매입세액공제가 허용된다 하더라도 공통매입세액의 전부를 매입세액공제하는 것이 쟁점조항1의 취지라고 볼 수 없으므로 과ㆍ면세사업분으로 안분계산하여야 한다.

쟁점조항1에 따라 양수자가 대리납부한 경우에는 ‘사업의 양도에 해당하지 않고 재화의 공급에 해당’하므로, 그 대리납부한 부가가치세는 해당 사업이 과세사업인지 또는 면세사업인지, 아니면 과ㆍ면세사업 겸영인지 여부에 따라 달라진다 할 것이다(즉 현행 부가가치세제는 자기생산의 부가가치와 매입한 부가가치를 합한 금액을 매출과세표준으로 하되, 매입한 부가가치를 공제하는데 「부가가치세법」 제38조에서 과세사업에 관한 매입세액을 공제하고 같은 법 제39조에서 면세사업에 관한 매입세액 등을 불공제한다). 요컨대 이 건의 쟁점은 ‘쟁점사업권의 매매거래가 사업의 양도인지 여부’가 아니라, ‘청구법인이 쟁점조항1에 따라 대리납부한 것이 재화의 공급인지, 쟁점사업권의 사업이 과세, 면세 또는 과ㆍ면세 겸영인지 여부에 따라 쟁점매입세액의 매입세액공제 범위가 달라지는지 여부’이다(청구법인은 이 건의 쟁점이 ‘사업포괄양수도 여부’를 가리는 것처럼 주장하여 논점을 흐리고 있다).

조세법률주의에 따라 세법은 법문의 문구대로 엄격하게 해석하여야 하는바, 쟁점조항2에서는 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않되(본문), 쟁점조항1에 따라 양수자가 부가가치세를 대리징수한 경우를 제외하도록(단서) 규정하고 있고(즉 단서의 경우에는 재화의 공급으로 보므로 매입세액공제의 대상이 되는 것이다), 2014년 개정시 쟁점조항1에 따른 대리납부의 취지는 “사업을 포괄적으로 양도하는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니하는 것을 원칙으로 하되, 사업을 포괄적으로 양도ㆍ양수함에 따라 그 사업을 포괄적으로 양수하는 자가 양도한 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부하는 경우에는 매입세액을 공제받을 수 있는 ‘재화의 공급으로 보도록’ 함으로써 사업의 포괄 양도ㆍ양수가 이루어진 경우 매입세액을 공제받은 후 다시 세액을 징수당하는 양수자 등의 불필요한 민원을 해소하는 것”이라 할 것인바, 이러한 개정취지에 따르면 설령 쟁점조항1의 대상이 ‘사업의 포괄양수도’라 하더라도, 양수자가 대리납부한 경우에는 ‘재화의 공급으로 보아’ 매입세액을 공제받는 것이 분명하다. 이 경우 양수자는 대리납부의 대상거래가 재화의 공급에 해당하므로 세금계산서의 수수 등의 의무를 부담하는 것인데, 해당 세금계산서를 발급받은 사업자가 어떤 사업을 영위하느냐(과세사업인지, 면세인지, 과ㆍ면세사업 겸영인지)에 따라 대리징수한 부가가치세의 매입세액공제의 범위(즉 전액공제인지, 전액불공제인지, 공통매입세액으로서 안분ㆍ산정된 과세분만 공제할 것인지)가 달라진다 할 것이다.

청구법인은 쟁점사업권을 양수하면서 쟁점사업권의 매매거래를 ‘재화의 공급’으로 보아 세금계산서를 수수하였고, 이에 따라 과ㆍ면세사업의 겸영인 부동산매매업을 영위하는 청구법인은 쟁점매입세액에 대하여 「부가가치세법」 제39조(공제하지 아니하는 매입세액) 및 같은 법 제40조(공통매입세액의 안분)에 따른 공통매입세액의 안분계산의 방법으로 과세사업분만을 매입세액공제 받을 수 있다.

한편 청구법인은 조세평등주의에 따라 쟁점조항1에 따라 대리납부한 부가가치세의 경우 그 전부를 매입세액공제하여야 한다고 주장하나, ㉠쟁점조항1은 ‘사업의 양도가 불분명한 경우에 발생하는 민원 등의 문제를 해소하기 위해 도입’되었는데, 매입세액공제 여부 때문에 ‘재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도인지 여부’를 판단해야 한다는 것은 모순일 뿐만 아니라 그 법적인 근거도 없는 점, ㉡사업의 양도가 불분명한 경우(사업의 양도가 아닐 수 있는 경우)에도 쟁점조항1에 따른 대리납부가 가능한데(이러한 사실은 쟁점조항1에 따라 대리납부한 경우가 ‘재화의 공급’임을 뒷받침한다) 만약 그 대리납부를 하였다는 이유로 양수자가 영위하는 사업과 무관하게 대리납부한 부가가치세의 전부를 매입세액공제한다면 오히려 과세불평등이 초래되는 점, ㉢나아가 ‘부가가치세 집행기준’ 10-23-2에서는 ‘사업의 양도에 해당하지 않는 사례’를 열거하고 있고, 이 중 하나로 제2호에서 “부동산매매업자가 일부 부동산 또는 일부 사업장의 부동산을 매각하는 경우”를 열거하고 있는데, 이는 부동산매매업자의 ‘부동산’은 통상 ‘재고자산’에 해당하기 때문이라 할 것인바, 쟁점양도자는 ‘물류창고개발업’ 즉 ‘부동산매매업’을 영위하는 사업자이고, 쟁점사업권의 양도는 쟁점양도자의 부동산매매업의 영위 과정에서 재고자산을 판매(공급)한 것으로 볼 수 있다 할 것인바, 만약 쟁점사업권의 매매거래에 대하여 청구법인이 대리납부하지 않았더라도 ‘재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도’에 해당하지 않는 점 등을 감안할 때, 위 청구주장은 이유 없다.

(2)쟁점매입세액은 부가가치세가 면세되는 ‘토지’와 관련한 부분이 포함되어 있으므로 과ㆍ면세 공통매입세액에 해당한다.

(가)쟁점사업권의 양수대가에는 쟁점사업으로 공급예정인 재화인 건축물 부속토지에 관한 부분도 포함된 것으로 보아야 한다.

청구법인은 쟁점매입세액이 토지의 취득과 관련한 비용과 무관함을 이유로 공통매입세액으로 볼 수 없다고 주장하나, ①처분청은 쟁점매입세액이 토지의 취득과 관련한 비용과 관련성이 있어서 공통매입세액으로 본 것이 아니라, 앞서 제시하였듯이 청구법인은 ‘과세재화인 건물과 면세재화인 토지가 합쳐진 건축물과 그 부속토지’를 공급할 목적인 ‘과ㆍ면세 겸영인 부동산매매업’을 영위하는 법인이므로, 쟁점사업권과 관련한 매입세액은 청구법인의 재고자산인 ‘과세재화인 건물과 면세재화인 토지가 합쳐진 건축물과 그 부속토지’의 공급과 관련한 매입세액이라 할 것인바(서울고등법원 2022.9.7. 선고 2021누74831 판결, 같은 뜻임), 그 실지 귀속을 확인할 수 있는 증빙이 제출되지 않은 이상 공통매입세액에 해당하므로 「부가가치세법」 제40조(공통매입세액의 안분)에 따라 안분계산한 면세사업 관련 매입세액을 불공제(아래 <그림1>의 ②에 해당하는 공통매입세액 안분 계산에 따른 불공제)하여야 하는 점, ②통상 부동산개발업에 관한 사업권에는 토지에 대한 개발행위(산지전용 등)부터 건축에 이르기까지 받은 허가 등 사업 시행을 위한 일체의 권리가 포함되어 있어서 그 대가에 대한 매입세액의 실지 귀속이 토지(농지전용 등)에 대한 것인지, 건물(건축)에 대한 것이지, 아니면 그 혼용된 것인지 등을 구분할 수 없는바, 쟁점사업권은 쟁점공급자가 2021.6.3. 관할 지방자치단체의 장(경기도 이천시장)으로부터 쟁점사업에 관한 부지조성을 위하여 개발행위의 허가를 받았는데 그 내용을 보면 아래 <그림2>와 같이 산지전용을 한 사실이 확인되므로 쟁점사업권에는 ‘토지와 관련한 인허가’도 포함되어 있다 할 것인 점(또한 아래 <그림2>와 같이 쟁점사업에 관한 사업계획상 쟁점양도자가 쟁점사업에 관한 개발행위 및 건축의 각 인허가를 완료하였음을 알 수 있다) 등을 감안할 때, 쟁점사업권의 양수시 부담한 부가가치세는 공통매입세액에 해당한다 할 것이다.

<그림1>부가가치세 부속신고서 상의 ’공제받지 못할 매입세액 명세서‘ 내역

○○○

<그림2>쟁점사업권에 토지(사업부지)와 관련한 인허가가 포함된 사실에 관한 증빙자료

① 2021.6.3. 쟁점사업권에 관한 개발행위 허가 내역

○○○

② 쟁점사업의 사업계획상 사업추진일정

○○○

또한 청구법인은 처분청이 쟁점매입세액의 과ㆍ면세분 안분계산을 통하여 면세, 즉 토지에 관한 부분을 중복하여 매입세액공제를 배제한 것처럼 주장하나, 앞서 제시하였듯이 쟁점사업권은 과세사업분(건축물의 공급)과 면세사업분(토지, 즉 건축물의 부속토지의 공급 : 사업부지의 개발행위 인허가를 득하는 것 포함)에 공통으로 사용ㆍ소비되는 재화이고, 이를 도식화하면 아래 <그림3>와 같이 쟁점사업권은 쟁점사업으로 신축된 건축물과 그 부속토지에 공통적으로 배분되어야 하는 점 등을 감안할 때, 위 청구주장은 이유 없다.

<그림3> 쟁점사업과 관련한 취득 재화의 배분 내역

○○○

(나)청구법인은 사업목적상 쟁점사업으로 신축된 건축물의 공급이 예정된 등 부동산매매업을 영위하고 있으므로, 쟁점사업에서 발생한 쟁점매입세액은 과ㆍ면세 공통매입세액에 해당한다.

「부가가치세법 시행규칙」 제2조 제2항 제1호에서 ‘부동산매매업’에 대하여 “부동산 매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업”으로 규정하고 있고, 청구법인은 다음과 같이 설립 당시부터 계속적으로 “부동산매매업”을 영위하고 있음을 표방하고 있음을 감안하여야 한다(처분청은 청구법인이 쟁점사업으로 신축한 건축물을 매각하였기 때문에 청구법인의 업종을 ‘부동산매매업’으로 본 것이 아니다).

즉 ①청구법인은 프로젝트금융투자회사(PFV)로, 그 설립 근거는 「법인세법」 제51조의2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제) 및 「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제104조의31(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제)이고, 프로젝트금융투자회사는 그 설립 시 조특법 시행령 제104조의28 제1항 제8호에 따라 정관, 회사 자산을 운용하는 특정사업의 내용 등을 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 하는데, 청구법인이 사업자등록 신청시 제출한 정관상의 목적에는 “(1)물류창고 등의 건축, 개발 및 매각(본건 프로젝트)을 위한”으로 기재되어 있는 등 ‘부동산의 개발ㆍ매각’이 특정사업임을 명시하고 있는 점(사업자등록시 신고한 업종은 ‘부동산 개발 및 매매업’뿐이고, 감사청의 감사 후인 2024.11.5.에서야 ‘종된 사업장의 부동산임대업’을 추가하였으며, 법인등기부 및 사업계획서 등에도 ‘부동산 매각’의 사업목적이 기재되어 있다), ②당초 사업계획서상에도 특정사업을 ‘물류센터 개발사업’이라 하면서 사업추진의 마지막 단계를 “본건 자산의 매각은 건물 준공 전ㆍ후 임대차 상황 및 시장 상황을 고려하여 매각가치가 극대화되는 시점에 매각 예정”인 것으로 명시하고 있는 점[이는 사업계획서상 “거래비교분석(매각된 유사 물류창고의 시장가치)”을 첨부한 사실을 보더라도 자산 매각을 통한 수익창출이 최종 목적임이 확인된다], ③「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제2조(정의)에서 ‘부동산개발업’에 대하여 “타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업”으로 정의하고 있고, 청구법인은 법인등기부상의 업종을 “비주거용 건물 개발 및 공급업”으로 등록하고 사업자등록시 법인등기부상 소재지를 사업장 소재지로 하였으며, 프로젝트금융투자회사인 청구법인은 조특법 제104조의31 제1항 제2호에 따라 본점 외의 영업소를 설치할 수 없고, 아래 <그림4>과 같이 정관에서도 “본점 외 별도의 지점 또는 영업소를 두지 아니한다”라고 명시하였음에도, 만약 청구법인의 업종을 ‘부동산임대업’이라 한다면 그 임대 대상인 부동산의 소재지가 사업장 또는 영업소가 되므로 조특법 제104조의31에 위배되는 점, ④더욱이 청구법인은 쟁점매입세액을 제외한 나머지 매입세액에 대해서는 스스로 공통매입세액으로 보아 예정공급가액비율로 안분한 면세사업분을 불공제한 점 등을 감안할 때, 실질 현황을 감안하여 그 영위 업종을 부동산임대업으로 보아 쟁점매입세액의 전부를 부동산임대업에 관한 것으로서 매입세액공제해야 한다는 청구주장은 이유 없다(청구법인이 주장하는 ‘부동산의 매매현황’에 따른 부동산매매업의 판정은 「부가가치세법 시행규칙」 제2조 제2항 제2호에 따르는 것일 뿐, 처분청은 같은 항 제1호에 따른 ‘사업목적’으로 그 판정을 한 것이다).

<그림4> 청구법인의 정관상 본점소재지 등에 관한 규정

○○○

설령 청구법인이 현재 쟁점사업으로 신축한 건축물에서 부동산임대업을 영위 중이라 하더라도 그 매각 전까지 일시적 임대하고 있는 것으로 보아야 한다. 즉 국세청 해석사례(서면인터넷방문상담1팀-48. 2006.1.16. 등)에 따르면 “신축부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우로서 그 신축부동산이 판매목적인 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것”이고(한편 청구법인은 위 국세청 해석사례가 「소득세법」상 소득구분을 위한 것이므로 이 건에 적용할 수 없다고 주장하나, 해당 해석사례는 세목과 무관하게 ‘사업’의 구분에 대한 판단 방법을 제시한 것이므로 위 청구주장의 이유 없다), 프로젝트금융투자회사의 ‘특정사업’ 해당 여부에 대한 국세청 유권해석(서면-2016-법인-3935. 2016.6.23. 등)에 따르면, “정관상 존속기간 범위 내에서 수익성 제고 등을 위해 신축된 물류센터를 일시 임대한 후 양도하는 경우에는 특정사업의 운용요건을 갖춘 것으로 보는 것“인바, ①앞서 제시하였듯이 청구법인은 정관에 ‘부동산의 매각’이 사업목적임을 분명히 하였고, 조특법 제104조의31 제1항 제3호에 따르면 프로젝트금융투자회사는 그 존속기간이 한시적인데, 청구법인은 정관상 그 존속기간이 10년임을 감안하면, 청구법인은 프로젝트금융투자회사로서 그 존립기간 중에 일시적 임대를 통하여 수익성의 제고 등을 하는 것으로 봄이 타당한 점, ②더욱이 앞서 제시하였듯이 프로젝트금융투자회사는 본점 외의 영업소를 설치할 수 없으나, 국세청 유권해석(서면-2023-법규법인-2599, 2024.4.5.)에 따르면 ”프로젝트금융투자회사(PFV)가 프로젝트사업으로 완공한 신축물을 지점 사업장으로 등록하고 그 존립기한 내에서 한시적으로 임대하는 경우에 한하여 본점 외 영업소에 해당하지 않는 것“이라 할 것인바, “개발 및 매각”을 특정사업으로 하는 프로젝트금융투자회사인 청구법인도 쟁점사업으로 신축한 건축물을 일시적 임대한 후 부동산 매각하는 경우에만 프로젝트금융투자회사로서의 설립 요건에 부합한다 할 것인 점 등을 감안할 때, 청구법인이 쟁점사업으로 신축한 건축물을 임대하고 있다 하더라도 사업목적인 ‘부동산매매업’의 수익성 제고를 위해 일시적으로 부동산임대업을 영위하는 것으로 보아야 하는 것일 뿐 그 사업목적을 ‘부동산임대업’으로 볼 수는 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 쟁점양도자에게 쟁점사업권 양수대가의 지급시 「부가가치세법」 제52조 제4항(쟁점조항1)에 따라 대리납부한 쟁점매입세액 중 같은 법 제40조에 따라 안분계산한 면세사업분을 매입세액공제 대상에서 제외한 처분과 관련하여, 쟁점조항1의 취지, 쟁점사업권 양수대가의 내용(토지 관련 비용과의 무관성) 및 청구법인의 영위 업종(과세사업인 부동산임대업)의 감안시 쟁점매입세액의 전부를 매입세액공제하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 확인한 사실관계는 아래와 같다.

(가)청구법인의 쟁점과세기간 중 매입세액 신고 내역은 아래 <표6> 기재와 같고, 청구법인은 쟁점조항1에 따라 쟁점사업권의 양수시 쟁점양수자로부터 부가가치세(쟁점매입세액) 징수하여 대리납부를 한 다음, 쟁점매입세액의 전부를 매입세액공제한 반면에, 처분청은 쟁점매입세액 외의 매입세액을 공통매입세액으로 하여 예정공급가액비율로 안분한 면세사업분을 매입세액공제 대상에서 제외(불공제)하였다(사업자등록일이 속한 2021년 제2기 확정신고기간부터 최근인 2024년 제2기 확정신고기간까지의 과세기간 중 쟁점과세기간 외의 다른 과세기간에도 동일하다).

<표6> 청구법인의 쟁점과세기간 중 매입세액 신고 내역

○○○

(나) 청구법인의 사업자등록 등 내역은 아래와 같다.

1)청구법인의 본점 소재지는 ‘서울특별시 중구 OOO’이고, 2021.10.29. 설립 당시의 발기인이자 주주 명부는 아래 <표7> 기재와 같다.

<표7> 청구법인의 설립 당시 발기인이자 주주 명부

○○○

2)청구법인은 아래 <그림5>와 같이 2021.11.4. 부업종 없이 주업종을 ‘부동산 개발 및 매매업’으로 하여 사업자등록 신청하였고, 2024.11.5. 쟁점사업의 사업부지 중 1필지를 ‘부동산임대업’을 위한 종된 사업장으로 하는 사업자단위과세신고를 하였다.

<그림5>청구법인의 사업자등록신청서 및 사업자단위과세 신청서

○○○

3)청구법인의 법인등기부상 사업목적은 아래 <그림6>과 같이 “쟁점외토지 일원 토지 지상의 물류창고 등의 건축, 개발 및 매각(본건 프로젝트)을 위한 회사의 자산 매입, 투자 관리” 및 “회사 자산의 관리, 운영, 임대 및 처분” 등이고, 이는 정관상의 사업목적, 청구법인에 대한 2024.4.3.자 감사보고서상의 사업목적과도 같다.

<그림6>청구법인의 법인등기부(상단) 및 2024.4.3.자 청구법인에 대한 감사보고서상의 각 사업목적

○○○

4)청구법인은 프로젝트금융투자회사(PFV)로, 법인등기부 및 정관 상의 각 존속(존립)기간은 아래 <표8> 기재와 같이 10년이다.

<표8> 청구법인의 법인등기부 및 정관상의 각 존립기간

○○○

5)아래 <그림7>과 같이 청구법인이 사업자등록 신청시 제출한 사업계획서(2021년 10월 작성)상의 사업추진 일정은 ‘2023년 6월 준공 → 2024년 4월 임대차개시 완료 → 2024년 9월 자산 매각 및 프로젝트금융투자회사(PFV) 청산’ 순으로 확인되는 반면에, 감사청의 감사기간 중에 제출된 ‘변경된 사업계획서(2022년 3월 작성)’상의 상 사업추진 일정은 ‘2023년 9월 준공 → 2024년 6월 임대차개시 완료’ 순으로 기재되어 있고, 청구법인의 사업계획서에는 ‘매각된 유사 물류창고의 시장가치’에 관한 거래비교분석표가 기재되어 있다.

<그림7>청구법인의 당초 사업계획서(상단) 및 변경된 사업계획서(하단)상의 각 사업계획의 순서

○○○

(다) 청구법인의 쟁점사업 인수 과정은 아래와 같다.

1)금융업을 영위하는 쟁점외운용사는 청구법인의 주주이자 프로젝트금융투자회사(PFV)의 설립요건에 따라 2021.10.29. 청구법인과 자산관리위탁계약을 체결한 자산관리회사로, 2021.1.26.∼2021.1.27. 중 위 <표1> 기재와 같이 양도자들과 사이에, 양도자들로부터 쟁점외토지의 소유권을 양수하고, 쟁점양수자로부터 쟁점사업권을 이전받는 쟁점계약을 체결하였다.

2)청구법인은 2022.1.27. 쟁점외운용사 및 양도자들과 사이에, 청구법인이 쟁점계약의 양수자 지위를 이전받기로 하는 내용의 합의를 하고, 2022.1.28. 쟁점외토지의 소유권이전등기를 경료하였으며, 위 <표2> 기재와 같이 양도자들에게 쟁점외토지 및 쟁점사업권의 각 양수 대가로 합계 OOO원을 지급하였고, 청구법인이 쟁점계약으로 취득한 쟁점외토지의 내역은 아래 <표8> 기재와 같다.

<표8> 쟁점외토지 내역

○○○

(라)쟁점사업으로 완공된 물류센터는 2024.4.12. 사용승인을 받았고, 청구법인이 부가가치세 신고시 제출한 감정평가서(2021.12.7. 대화감정평가법인이 작성한 것)상의 토지와 건물의 각 감정가액은 아래 <표9> 기재와 같다.

<표9> 쟁점사업으로 신축된 물류센터의 감정평가 내역

○○○

(마)청구법인의 2021∼2024사업연도의 경영상황ㆍ재무상태는 아래 <표10> 기재와 같다.

<표10> 2021∼2024사업연도 청구법인의 경영상황과 재무상태

○○○

(바)쟁점사업권의 매매거래시 수수된 전자세금계산서를 보면 쟁점양도자가 영위하는 사업은 ‘물류창고개발업’으로 기재되어 있다.

(2) 청구법인이 제출한 심리자료는 아래와 같다.

(가)청구법인은 쟁점조항1에 따른 사업양수자의 대리납부 제도의 도입 취지가 ‘사업포괄양수도시 매입세액을 공제받은 후 해당 세액을 다시 징수당하는 양수자가 불필요한 민원을 제기하는 것을 해소하기 위한 것’, 즉 ‘사업포괄양수도는 원칙적으로 부가가치세 과세거래에 해당하지 않지만, 포괄양수도시 양수자가 양도자를 대리하여 부가가치세를 신고납부한 경우 양수자에게 매입세액공제를 허용하기 위한 것’이라고 주장하면서, 쟁점조항1의 신설 당시의 2013 간추린 개정세법과 국회 기획재정위원회 입법심사보고서의 각 해당 부분 및 「부가가치세법」 제39조 제1항 제3호 등의 개정 이력을 각 제출하였다.

(나)청구법인은 현재 공실인 쟁점사업으로 신축된 건축물의 4층도 임대하기 위해 부동산중개인과 소통하고 있고, 이와 관련하여 수수된 이메일을 보면 청구법인이 현재의 물류센터 시장 상황에 따라 쟁점사업으로 신축한 건축물의 매각 계획을 철회한 상태로 상당 기간 동안 부동산임대업을 영위할 계획임이 확인되고, 청구법인이 2025.10.1. 금융기관과 사이에 체결한 대출약정서에 따르면 그 약정일로부터 12개월 내에 대출금의 조기상환시 조기상환금액의 1% 상당을 금융기관에 지급하여야 함을 감안하면 청구법인이 상당 기간 동안 부동산임대업을 영위할 것임을 짐작할 수 있다고 주장하면서, 관련한 이메일 및 대출약정서의 해당 부분을 각 제출하였다.

(3)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

(가)청구법인은 쟁점조항1이 양수자가 대리징수한 부가가치세를 매입세액공제하기 위해 도입되었고, 쟁점조항1의 대리납부 여부에 따른 조세형평성 등을 감안하면 청구법인이 쟁점사업권의 양수시 쟁점조항1에 따라 대리납부한 부가가치세(쟁점매입세액)의 전부를 매입세액공제하여야 한다고 주장하나, 아래와 같은 쟁점조항1의 도입 배경, 쟁점조항2 등 관련 규정과의 체계적인 해석 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

1)쟁점조항2에서 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않되(본문), 쟁점조항1에 따라 사업의 양수자가 대가의 지급시 그 대가를 받은 사업의 양도자로부터 부가가치세를 징수ㆍ납부(대리납부)한 경우를 제외하도록(단서) 규정하고 있고, 쟁점조항1에서 쟁점조항2에 따른 사업의 양도(이에 해당하는지 여부가 분명하지 않은 경우를 포함한다)에 따라 사업의 양수자가 그 대가의 지급시 쟁점조항2 본문에 불구하고 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수ㆍ납부할 수 있도록 규정하고 있다. 한편 쟁점조항1의 도입 취지 또는 배경에 관하여 기획재정부가 발간한 ‘2013 간추린 개정세법’의 개정이유에는 “사업포괄양도는 면세거래라는 원칙을 유지하되, 포괄양수도를 하면서 양수자가 양도자를 대리하여 신고ㆍ납부를 선택한 경우 양수자에게 매입세액공제를 허용”하는 것으로 기재되어 있고, ‘국회 기획재정위원회의 입법심사보고서’에는 “사업 양수도에 대한 부가가치세 과세 여부와 관련하여 지속적인 민원의 제기 및 규정의 잘못된 해석에 따른 가산세 부담이 있으므로 입법적으로 과세 여부를 명확히 해줄 필요가 있고, 사업의 양수자가 대리납부한 부가가치세를 환급받을 수 있도록 하는 등 사업 양수자가 피해를 입는 사례를 예방할 수 있는 것으로 보인다”라는 취지의 내용이 기재되어 있다.

또한 「부가가치세법」 제26조에는 부가가치세의 면제 대상인 재화 또는 용역에 대하여 토지 등을 규정하고 있고, 같은 법 제38조 제1항 제1호에서 사업자가 자기 사업을 위해 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액을 매출세액에서 공제(매입세액공제)하되 쟁점조항1에 따라 납부한 부가가치세액을 포함하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제39조 제1항에서 면세사업등에 관한 매입세액과 토지에 관련된 매입세액을 매출세액에서 공제하지 않도록(매입세액 불공제) 규정하고 있고, 같은 법 제40조에서 사업자가 과ㆍ면세사업등을 겸영하는 경우에 과ㆍ면세사업등에 관련한 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액에 대해서는 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등의 기준(공통매입세액 안분기준)을 적용하여 안분하도록 규정하고 있다.

이러한 쟁점조항1ㆍ2와 관련 조항의 내용 및 쟁점조항1의 도입 취지 등을 종합하여 살펴보면, 쟁점조항1에서 사업의 양수자가 대가의 지급시 사업의 양도자로부터 부가가치세를 징수ㆍ납부(대리납부)할 수 있도록 규정하고, 「부가가치세법」 제38조 제1항 제1호에서 쟁점조항1에 따라 대리납부한 부가가치세액을 포함하여 매입세액공제의 대상으로 보도록 규정하고 있을 뿐, 이들 규정 또는 다른 규정 어디에도 쟁점조항1에 따라 대리납부한 부가가치세액에 대하여 같은 법 제39조 제1항 제7호에 따라 공제하지 않는 ‘면세사업등에 관한 매입세액’ 또는 같은 법 제40조에 따른 ‘공통매입세액의 안분 대상’에서 ‘제외’하도록 규정하고 있지 않은 점,

쟁점조항1의 도입 취지를 감안하더라도 과ㆍ면세 겸영의 사업 양도의 경우 면세사업분은 「부가가치세법」 제38조, 제39조 및 제40조 등 부가가치세 매입세액공제에 관한 규정에 따라 매입세액공제의 대상에서 제외함이 타당해 보이는 점(사업의 양도에 해당되는 경우로서 사업의 양수자가 쟁점조항1에 따른 대리납부를 하지 않은 경우에도 사업의 양도자가 쟁점조항2 본문에 따라 재화의 공급으로 보지 않음으로써 부가가치세를 납부하지 않아도 되는 부분은 ‘과세사업분’만이라 할 것이고, 이는 ‘면세사업분’은 쟁점조항2 본문이 아니라 「부가가치세법」 제26조 등 다른 조항에 따라 부가가치세가 면제되기 때문이라 할 것인바, 비록 이 건은 청구법인과 처분청 사이에 쟁점사업권의 양도가 쟁점조항2에 따른 ‘사업의 양도’에 해당하는지 여부에 대한 다툼이 있으나, 설령 쟁점사업권의 양도가 사업의 양도에 해당된다 하더라도, 청구법인이 쟁점조항1에 따라 대리납부한 쟁점매입세액 중 매입세액공제를 통해 부가가치세를 부담하지 않는 부분도 ‘과세사업분만’이라 할 것이다) 등에 비추어, 청구법인이 쟁점조항1에 따라 대리납부한 쟁점매입세액은 「부가가치세법」 제40조에 따른 공통매입세액의 안분 대상으로 봄이 타당해 보인다.

(나)청구법인은 쟁점사업권의 양수대가에 토지와 관련한 비용이 포함된 것으로 볼 수 없고, 청구법인이 실질상 쟁점사업으로 신축된 건축물과 그 부속토지에서 과세사업인 부동산임대업을 영위하고 있음을 감안하면 쟁점매입세액이 부가가치세가 면세되는 ‘토지’와 무관하다 할 것이므로 쟁점매입세액을 과ㆍ면세 공통매입세액으로 볼 수 없다고 주장하나, 아래와 같은 사유로 위 청구주장도 받아들이기는 어렵다 하겠다.

1)비록 청구법인이 쟁점공급자들로부터 쟁점사업권과 쟁점외토지를 구분하여 양수하였다 하더라도, 심리자료(위 <그림2> ①의 쟁점공급자가 2021.6.3. 관할 지방자치단체의 장인 경기도 이천시장으로부터 쟁점사업에 관한 개발행위 허가 내역)에 따르면 쟁점공급자가 쟁점사업의 사업부지 중 산지전용의 허가, 즉 토지에 관한 허가를 받은 내용이 포함되어 있는바, 쟁점사업권에는 그 존속기간(10년) 내에 청구법인이 신축하여 공급할 물류창고로서 ‘부가가치세 과세 대상인 건축물(물류창고)’과 더불어 ‘부가가치세 면세 대상인 그 부속토지’의 인허가도 포함되어 있다고 보이는 점, 달리 쟁점사업권에 오직 건축물의 공급에 관한 인허가 등이 포함되어 있다는 사정에 대하여 객관적ㆍ구체적으로 입증되지 않은 점 등에 비추어, 쟁점사업권의 양수대가에 토지와 관련한 비용이 포함된 것으로 볼 수 없다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

2)「부가가치세법 시행령」 제3조 제2항의 위임에 따라 같은 법 시행규칙 제2조에서 ‘부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업’에 대하여 부동산 매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업(제1호) 및 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업(제2호)을 각 열거하고 있는바, 비록 청구법인이 2024.4.20. 사용승인된 건축물(쟁점사업으로 신축된 것)의 상당한 부분(총면적 중 임대면적 비율이 82% 상당이다)을 이 건 심판청구의 심리일 현재 임대하고 있다 하더라도, 심리자료(청구법인의 사업자등록 신청시 제출된 정관, 사업계획서 등)에 따르면 청구법인은 조특법 제104조의31에 따라 신설된 프로젝트금융투자회사(PFV)로, 한시적인 존립기간(청구법인의 정관에 따르면 10년이다) 중에 사업목적상 특정사업인 부동산매매업(위 사업자등록 신청시 제출된 청구법인의 정관에는 “물류창고 등의 건축, 개발 및 매각을 위한”으로 기재되어 있다)을 영위하고 있다 할 것인 점, 이러한 사업목적 및 프로젝트금융투자회사(PFV)의 특성에도 불구하고 청구법인이 정관상의 존립기간을 초과하는 등 계속하여 부동산매매업이 아닌 부동산임대업만을 영위하고 있거나 영위할 것이라고 인정하기는 어려운 점 등에 비추어, 쟁점사업권을 양수한 청구법인의 사업 내용에 따라 쟁점매입세액의 매입세액공제 범위를 판정하더라도 청구법인이 과세사업인 부동산임대업만을 영위하는 것으로 보아 쟁점매입세액의 전부를 매입세액공제하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

(다)따라서 청구법인이 과ㆍ면세사업을 겸영하는 부동산매매업을 영위하는 것으로, 쟁점매입세액을 과ㆍ면세사업의 공통매입세액으로 보아 쟁점매입세액에 대하여 쟁점사업으로 신축ㆍ공급할 건축물과 그 부속토지의 예정공급가액비율로 과ㆍ면세사업분을 각 안분ㆍ산정하고 이 중 면세사업분을 매출세액에서 불공제하여 청구법인에게 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

(1) 부가가치세법

제10조(재화 공급의 특례) ⑨다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2.사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.

제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ①다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

14. 토지

제38조(공제하는 매입세액) ① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.

1.사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조 제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)

제39조(공제하지 아니하는 매입세액) ①제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

7.면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

제40조(공통매입세액의 안분) 사업자가 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과 면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속(實地歸屬)에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 “공통매입세액”이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 “공통매입세액 안분기준”이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분(按分)하여 계산한다.

제52조(대리납부) ④제10조 제9항 제2호 본문에 따른 사업의 양도(이에 해당하는지 여부가 분명하지 아니한 경우를 포함한다)에 따라 그 사업을 양수받는 자는 그 대가를 지급하는 때에 같은 호 본문 및 제31조에도 불구하고 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 그 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 다음 달 25일까지 제49조 제2항을 준용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 관할 세무서장에게 납부할 수 있다.

(2) 부가가치세법 시행령

제3조(용역의 범위) ① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.

1. 건설업

6. 부동산업 (단서 생략)

② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다.

제8조(사업장) ①법 제6조 제2항에 따른 사업장의 범위는 다음 표와 같다.

제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도) 법 제10조 제9항 제2호 본문에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3.해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령으로 정하는 것

제80조(토지에 관련된 매입세액) 법 제39조 제1항 제7호에서 “대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액”이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1.토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

2.건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액

3.토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

제81조(공통매입세액 안분 계산) ①법 제40조에 따라 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우로서 실지귀속(實地歸屬)을 구분할 수 없는 매입세액(이하 “공통매입세액”이라 한다)이 있는 경우 면세사업등에 관련된 매입세액은 인원 수 등에 따르는 등 재정경제부령으로 정하는 경우를 제외하고 다음 계산식에 따라 안분하여 계산한다. 다만, 예정신고를 할 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액(면세사업등에 대한 공급가액과 사업자가 해당 면세사업등과 관련하여 받았으나 법 제29조의 과세표준에 포함되지 아니하는 국고보조금과 공공보조금 및 이와 유사한 금액의 합계액을 말한다. 이하 이 조부터 제83조까지의 규정에서 같다)의 비율에 따라 안분하여 계산하고, 확정신고를 할 때에 정산한다.

면세사업등에 관련된 매입세액 = 공통매입세액 × (면세공급가액 / 총공급가액)

④ 제1항을 적용할 때 해당 과세기간 중 과세사업과 면세사업등의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 해당 과세기간에 대한 안분 계산은 다음 각 호의 순서에 따른다. 다만, 건물 또는 구축물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선하여 적용한다.

1.총매입가액(공통매입가액은 제외한다)에 대한 면세사업등에 관련된 매입가액의 비율

2.총예정공급가액에 대한 면세사업등에 관련된 예정공급가액의 비율

3. 총예정사용면적에 대한 면세사업등에 관련된 예정사용면적의 비율

제82조(공통매입세액의 정산) 사업자가 제81조 제4항에 따라 매입세액을 안분하여 계산한 경우에는 해당 재화의 취득으로 과세사업과 면세사업등의 공급가액, 과세사업과 면세사업등의 사용면적이 확정되는 과세기간에 대한 납부세액을 확정신고할 때에 다음 각 호의 계산식에 따라 정산한다. 다만, 예정신고를 할 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율, 총사용면적에 대한 면세 또는 비과세 사용면적의 비율에 따라 안분하여 계산하고, 확정신고를 할 때에 정산한다. (각 호 생략)

(3) 부가가치세법 시행규칙

제2조(사업의 범위) ②건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 “재정경제부령으로 정하는 사업”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.

1.부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업

2.사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업

※ 부가가치세법 집행기준

10-23-2(사업양도에 해당되지 아니하는 사례)

1. 사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물을 제외하고 양도하는 경우

2.부동산매매업자 또는 건설업자가 일부 부동산 또는 일부 사업장의 부동산을 매각하는 경우

3.종업원 전부, 기계설비 등을 제외하고 양도하는 경우

4.부동산임대업자가 임차인에게 부동산임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우

5.일부 과세대상 사업용 부동산을 먼저 양도하고 동일한 과세기간 경과 후 나머지 사업과 관련된 권리ㆍ의무, 종업원 등을 양도하는 경우

(4) 법인세법

제51조의2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인이 대통령령으로 정하는 배당가능이익(이하 이 조에서 "배당가능이익"이라 한다)의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액(이하 이 조에서 "배당금액"이라 한다)은 해당 배당을 결의한 잉여금 처분의 대상이 되는 사업연도의 소득금액에서 공제한다.

2.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자회사, 투자목적회사, 투자유한회사, 투자합자회사(같은 법 제9조 제19항 제1호의 기관전용 사모집합투자기구는 제외한다) 및 투자유한책임회사

(5) 조세특례제한법

제104조의31(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제) ①「법인세법」 제51조의2 제1항 제1호부터 제9호까지에 따른 투자회사와 유사한 투자회사로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 법인이 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 사업연도에 대하여 대통령령으로 정하는 배당가능이익(이하 이 조에서 “배당가능이익”이라 한다)의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액(이하 이 조에서 “배당금액”이라 한다)은 해당 배당을 결의한 잉여금 처분의 대상이 되는 사업연도의 소득금액에서 공제한다.

1.회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본 시설투자, 자원개발, 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것

2.본점 외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근하는 임원을 두지 아니할 것

3. 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것

8.자본금 규모, 자산관리업무와 자금관리업무의 위탁 및 설립신고 등에 관하여 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것

(6) 조세특례제한법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32413호로 일부개정되기 전의 것)

제104조의28(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제) ④법 제104조의31 제1항 제8호에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

5.법인설립등기일부터 2개월 이내에 다음 각 목의 사항을 적은 명목회사설립신고서에 기획재정부령으로 정하는 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 신고할 것

가. 정관의 목적사업

나. 이사 및 감사의 성명ㆍ주민등록번호

다. 자산관리회사의 명칭

라. 자금관리사무수탁회사의 명칭

(7) 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1.“부동산개발”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위는 제외한다.

가.토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위

나.건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위. 이 경우 “건축”, “대수선”, “리모델링”은 「건축법」 제2조 제1항 제8호부터 제10호까지의 규정에 따른 “건축”, “대수선” 및 “리모델링”을 말하고, “용도변경”은 같은 법 제19조에 따른 “용도변경”을 말한다.

2.“부동산개발업”이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.