실지거래가액 해당 여부(기각)
【재결요지】
신고한 신빙성없는 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세
【주문】
심판청구를 기각합니다.
【이유】
1. 사실 및 처분개요 청구인은 1990.4.26 취득한 서울특별시 양천구 O동 OOO OOOOOOO OOOOOOOO 대지 140.65㎡, 건물 145.13㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1995.2.3 청구외 OOO에게 양도하고 1995.2.11 실지취득가액을 288,000,000원으로, 실지양도가액을 320,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.9.14 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 46,439,030원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.30 심사청구를 거쳐 1999.3.18 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 급매물로 320,000,000원에 양도하고 취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였고, 신고한 양도가액은 기준시가보다 높고 거래상대방인 양수인 또한 위 양도가액이 실지거래가액임을 확인하고 있음에도 불구하고 주변 아파트시세와 차이가 많다는 이유로 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 나. 국세청장 의견 쟁점아파트 양도당시 OO부동산(쟁점아파트 인근에 소재하는 중개업소)의 매물기록에 의하면, 쟁점아파트 인근에 있는 동일평수 아파트의 매물가액이 370,000,000원에서 450,000,000원 정도로 되어 있고, “OOOOO” 잡지(94.11.8, 제153호)의 아파트시세에 의하면, OOOOOO OOO OOO는 380,000,000원(하한가)에서 430,000,000원(상한가)으로 나타나고 있으며, 매수인인 청구외 OOO은 쟁점아파트에 대한 매매계약서를 OO부동산에서 작성하였다고 확인하고 있으나, 청구인은 법무사가 작성한 매매계약서를 증빙자료로 제출한 점등을 종합하여 볼 때, 양도가액은 신빙성이 없다고 인정되므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점아파트의 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지의 여부에 있다. 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가O에서 「양도가액 및 취득가액은 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고, 같은법 제100조 제1항에는 「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다」고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에는 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가O 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호에는 「제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다」고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점아파트를 1990.4.26 청구외 OOO으로부터 취득하여 1995.2.3 청구외 OOO에게 양도하고, 1995.2.11 실지취득가액을 288,000,000원으로, 실지양도가액을 320,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 한 데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 가액 중 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 등기부등본, 신고서, 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 처분청이 제시한 쟁점아파트 인근에 소재하고 있는 OO부동산(부동산중개업소)의 매물기록을 보면, 쟁점아파트 양도당시의 주변아파트(쟁점아파트와 동일한 평수의 아파트)의 매물가액이 370,000,000원에서 460,000,000원으로 기재되어 있을 뿐만 아니라 쟁점아파트와 동일한 평수로서 같은 단지에 소재하고 있는 804호의 매물가액은 450,000,000원으로 기재되어 있고, 양도당시 “OOOOO”잡지(제153호, 1994.11.8)의 매물시세에 의하면, 쟁점아파트가 소재하는 단지의 아파트 시세는 380,000,000원(하한가)에서 430,000,000원(상한가)으로 나타나고 있으며, 쟁점아파트의 매수인인 청구외 OOO이 1998.4.30 확인한 내용에 의하면, 매매계약시 OO부동산에서 매매계약서를 작성하였다고 되어 있음에도 불구하고 청구인은 법무사가 작성한 검인계약서만을 제시하고 있을 뿐이고, 위 검인계약서상의 매매가액을 뒷받침할 수 있는 증빙자료로 거래사실확인서이외에는 영수증, 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 실지양도가액이 확인되는 경우로 보기 어렵다 하겠다. 그러하다면, 처분청이 인정한 바와 같이 청구인이 신고한 취득가액이 확인되는 경우라 하더라도 소득세법 제100조 제1항 규정에 의하면, 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하도록 규정하고 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제96조 【양도가액】 / 「소득세법시행령」 제166조 【양도차익을 산정】