특수관계자에게 저가 임대한 경우 부당행위계산 부인하여 과세한 처분의 당부(기각)
【세목】
종합소득
【재결요지】
특수관계자에게 부동산을 저가로 임대한 것에 대하여 부당행위계산 부인하여 과세한 것은 정당함
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 2002.4.25. 취득한 OOOOO OOO OOO OOOOO
OOOO(OOO O,OOOOOOOOO, OO OO O OO OOOO OO OOO
OOOOOO OO)에서 부동산임대업을 영위하는 사업자로 2004년
제2기부터 2007년 제2기까지의 부가가치세 과세기간 중 쟁점부동산 중 지상 1층 ～ 3층을 특수관계자인 (주)OO, (O)OOOOOOOO OOOO O(O)OO OOOO OOO에 임대하였다.
나. OOOOOOOO은 청구인에 대한 세무조사 결과, 청구인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 부당하게 저가 임대하였다 하여 쟁점부
동산의 임차인들 중 제3자 임차인인 OOOOOOOO(OO)의
임대가액을 그
시가로 보아 적정 임대수입금액을 산정한 후 청구인이
신고한 임대수입금액(이하 “쟁점금액”이라 한다)과의 차액인 325,403,144
원에 대하여 부당행위
계산 부인하여 동 세무조사 결과를 처분청에 통보하였다.
다.
처분청은 이에 따라 2008.5.7. 청구인에게 2004년 ～ 2007년 귀속
종합소득세 913,626,150원(OOO OOO OOO,OOO,OOOO, OOO OOO
OO,OOO,OOOO) O OOOOO OOO O OOOOO OOO OOOOO OO,OOO,OOOO
(OOO OOO OO,OOO,OOOO, OOO OOO O,OOO,OOOO)을 경정ㆍ고지
하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.24. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1)
부당행위계산 부인에 관한 규정은 특수관계에 있는 자와의
거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는
경우에 적용되는 바, 쟁점부동산을 소유한 청구인이
특수관계자인
(주)OO 등에 대한 지분율이 99%에 달하여 청구인이 저가임대를
하였다 하더라도 이에 따른 (주)OO 등의 이익은 청구인의 배당소득으로 귀속되어 과세되므로 청구인이 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(2)
처분청이 쟁점금액에 대하여 부당행위계산 부인함에 있어 OO
OOOOOO의 임대료를 시가로 보았으나, OOOOOOOO에
대한
임대차계약의 경우 그 임대기간(2002.4.25. ～ 2007.10.31.)이
5년 이상인
장기계약으로 물가인상율 등을 감안하여 임대료를
시가보다 높게 산정
하였는 바,
합리적인 시가 산정을 위하여는
OOOOOOOO 외 다른
제3자 임차인(OOOOOO, OO
OOO O)의 임대가액을 감안하여야
함에도 위 임대가액 중 가장 높은 OOOOOOOO의 임대료를 시가로
보아 과세하는 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) (주)OO 등에 대한 저가임대가 건전한 사회통념이나 상관념에 비추어 경제적 합리성이 있다고 보기 어렵고, 달리 청구인이 (주)OO 등에 이익을 부여하여야 하는 특별한 사정은 없는 바, 쟁점부동산을 시가보다 저가에 임대함으로 인하여 그 임대수입
금액이 과소계상되었으며, (주)OO 등은 설립일 이후 청구인에게
배당한 사실이 없을 뿐 아니라, 설령 저가임대에 따른 이익이
(주)OO 등의 소득금액에 포함되었다 하더라도 당해 이익이 배당
소득과 직결된다고 보기 어려우므로 위 임대수입 과소계상분에 대하여 부당행위계산 부인한 이 건 처분은 정당하다.
(2)
쟁점부동산의 제3자 임차인인 OOOOOOOO는 청구인의 쟁점
부동산 취득일인 2002.4.25.부터 2007.10.31.까지 쟁점부동산 중 4층을
임차한
학원사업자로 청구인의 특수관계자인 (주)OO 등과 그 업종이
교육서비스업(학원)으로 동일하고 그
임차한 층은 (주)OO 등이 임차한
층(1 ～ 3층)보다 이용여건이
열악(4층)하며, 그 임
대차기간이 장기간이어서 임대료가 시가보다
높게 책정되었다는 청구인의
주장과는 달리
2004.1.1. 및 2004.7.1.
각각 월세를 낮추어 조정한 것으로
확인되고
,
제3자
임차인 중 부킹노래방이 임대한 층은 지하 1층으로
(주)OO
등이
임차한 1 ～ 3층에 비하여 열악한 조건이며, 다른 제3자 임차
인인
OOOOOOOO은 2003.10.17. 임대차관계가 종료
되어 동 학원의
임대료를 임대차기간이 2004년 제2기 ～ 2007년 제2기 부가가치세 과세
기간인 (주)OO 등의
임대료
시가로 보기 어려워 이들 임대가액을
시가로 적용할 수 없으므로 청구인의 주장은 타당하지 아니하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
①
쟁점부동산 중 일부를 특수관계자에게 저가임대한 것으로 보아 부당
행위계산 부인하여 과세한 처분의 당부
②
쟁점부동산 중 일부를 특수관계자에게 임대한 것과 관련하여 한 시가
(임대료) 산정의 적정성 여부
나. 관련법령
(1) 부가가치세법
제13조【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의
과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)
으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
3의2. 용역의 공급에 대하여
부당하게 낮은 대가를 받는 경우
에는
자기가 공급한 용역의 시가
(2) 부가가치세법 시행령
제50조【시가의 기준】① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다.
1.
사업자가 특수관계에 있는 자(괄호 생략)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격
2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는
「소득세법 시행령」 제98조
제3항 및 제4항 또는
「법인세법 시행령」 제89조
제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격
제52조【부당대가 및 에누리 등의 범위】① 법 제13조 제1항 제3호 및 제3호의2에 규정하는 부당하게 낮은 대가는
사업자가 그와 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 낮은 대가로 한다.
(3) 소득세법
제41조【부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제6호의3의 규정에 따른 배당소득만 해당한다)ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자의 범위 또는 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(4) 소득세법 시행령
제98조【부당행위계산의 부인】① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계있는 자”라 함은 다음 각 호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.
1. 당해 거주자의 친족
4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인
② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다.(단서 생략)
2.
특수관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은
이율 등으로 대부하거나 제공한 때
.(단서 생략)
④
제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는
「법인세법 시행령」제89조
제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.
(5) 법인세법 시행령
제88조【부당행위계산의 유형 등】① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
6. 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주 등인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 사택을 제공하는 경우를 제외한다.
③ 제1항 제1호ㆍ제3호ㆍ제6호ㆍ제7호 및 제9호(제1항 제1호ㆍ제3호ㆍ제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다. (2007. 2. 28. 신설)
제89조【시가의 범위 등】② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액).(단서 생략)
2.
내지 제39조의 2 및
동법 제61조
내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우
제2항 제1호 및
동법시행령 제57조
제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다.
④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다)
또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1.
유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산
시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여
받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여
산출한 금액
2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(괄호 생략)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액
다. 사실관계 및 판단
(1)
(주)OO 등의 2007사업연도 주식 등 변동상황명세서에 의하면,
청구인은 (주)OO O (O)OOOOOOOO에 대하여 특수관계자인
것으로 확인되며, (주)OO 등의 주주(출자자) 및 주식(출자좌)보유
현황은 아래 <표1>과 같이 나타난다.
OOOOOOOOOO (O)OO OO OO(OOO) O OO(OOO)OO OO
(2)
쟁점부동산에 대한 임대현황은 아래 <표2>와 같으며,
청구인은
특수관계자인 (주)OO에 대하여 OOOOOOOO 등 제3자 임차인에
대한 임차료(1㎡당 5.806천원 ～ 8.872천원)보다 저가(1㎡당 0.990천원 ～ 2.680천원) 임대한 것으로 쟁점부동산 임대차계약서 및 이에 관한 처분청 조사내용 등 이 건 심리자료에 의하여 나타난다.
OOOOOOOOOO OOOOO OOOO
(OO O O, OO)
O) OOO OO OO(OOO O OOOO) O OO)OO OOOO
(3) 청구인에 대한 OOOOOOOO의 조사복명서에 의하면, OO
OOO OOO OOO OOOOOO (O)OO의 업무를 실질적으로 총괄하는
장소이며, 동 소재지에 위치하는 쟁점부동산은 대표이사인 문OOO OOO 공동소유로 제3자(OOOOOOOO)와 특수관계자인 (주)OO
등에 임대하였으나 특수관계자에게 시가(OOOOOOOOO OO OOO OOO OOOOOOO)보다 낮은 가액(1㎡당 2.639천원)으로 임대
하였음을 확인하고 있다.
(4) 청구인 문OO의 확인서(2008.2.11.)에 의하면, 쟁점부동산은 2002년 4월 홍OO(지분 5분의1)과 공동으로 취득하여 지하는 2007년 4월까지, 4층은 2007년 10월까지 타인에게 임대를 하였고, 1ㆍ2ㆍ3층은 학원으로 임대하거나 OOOO 관련 사업장으로 사용하였다고 하며, 제3자 임차인인 OOOOOOOO 대표자 박OO의 확인서(2008.3.28.)에 의하면, 2002.11.11.부터 쟁점부동산 2층 중 75평을 임차하여 OOOOOOOO을 운영하던 중 2003.10.17. 사업장을 이전하면서 쟁점부동산에 대한 임대차계약을 해지하고 사업장을 철수하였다는 내용이 기재되어 있다.
(5)
이 건과 관련한 과세전적부심사청구에 대한 OOOOOOOO의
결정서
(2008.4.25.) 내용에
의하면, (주)OO O (O)OOOOO에 대한
청구인
(OOO, OOO)의 지분율은 93.5 ～ 99%(2004 ～ 2007사업
연도)이고,
(주)OO 등의 이익잉여금처분계산서를 검토한 결과, 이 건
과세기간에
해당하는
2004 ～ 2007사업연도 중 위 법인의 이익을
배당한 사실은 없는 것으로 확인하고 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점①과 관련하여 쟁점부동산에 대한 임대료 현황에
의하면, 청구인은 특수관계자인 (주)OO 등에게 제3자 임차인들에
비하여 저가임대한 사실을 부인하기 어려우며, 이로 인하여 그 임대수입이 과소계상되었을 뿐만 아니라, (주)OO 등이 설립일 이후 청구인에게 배당한 사실이 없는 점 등에 비추어 (주)OO 등에 대한 임대수입을 과소계상하여 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정할 수 있어 보이므로 이 부분에 대한 청구인의 주장 또한 타당하지 아니한 것으로 판단된다.
(7) 또한, 쟁점②
과 관련하여 처분청은 (주)OO 등에 대한 임대료
시가를 산정함에
있어 OOOOOOOO의 임대료를 적용하였으나
청구인은 동 임대
료를 시가로 적용함은 부당하다는 주장을 하는 바,
쟁점부동산의
제3자 임차인 중 OOOOOOOO 이외에 OOOOO
O OOOO
OOOO이 있으나, OOOOOOOO은 2003.10.17. 임대차
관계가
종료되어 (주)OO 등의 임대차기간이 2004.8.1. ～ 2007.12.31.인
점을
감안할 때 동 학원의 임대료를 (주)OO 등의 임대료 시가로
보기는 어려우며, OOOOOO (O)OO과 업종이 상이할 뿐만 아니라
지하층으로 (주)OO 등이 위치한 1 ～ 3층에 비하여 열악한 여건
이므로 이들 임차인에 대한 임대료를 적정시가로 보기는 어려워 보인다.
한편, OOOOOOOO의 경우 그 업종은 교육서비스업(학원)으로
외국어학원인 (주)OO과 유사하고, 그 위치(최상 4층 중 4층) 등 이용
여건을 감안할 때 (주)OO 등에 비하여 우위의 조건으로 보기 어려우며, OOOOOOOO에 대한 임대차기간 중 2004.1.1. 및 2004.7.1.
각각 월세를 낮춘 사실이 있으며, 이 건 처분에 있어 3회에 걸친
임대차기간의 임대료 중 최근 가장 낮은 가액(1㎡당 7.376원)을 시가로
적용한 점 등에 비추어 OOOOOOOO의 임대료를 적정시가로 보아
청구인이 신고한 임대수입 과소계상분에 대하여 부당행위계산부인한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로
「국세기본법」제81조
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「부가가치세법」 제13조 【과세표준】 / 「부가가치세법시행령」 제50조 【시가의 기준】