특별행정심판례정보

【세목】

양도

【재결요지】

건물의 양도가액에 유치원 영업손실보상금이 포함된 것이 신빙성이 있으므로 영업손실보상금을 재조사하여 양도소득세를 경정하는 것이 타당함

【주문】

1.

OO세무서장이 2007.12.1. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세

372,511,130원(2008.5.6.

67,806,230

원 경정감)

은 청구인의 부친 망 OOO가 2006.4.20. (O)OOOO

OO에 양도한 OOOO OOO OOO OOOOOOO 소재 대지 688㎡ 및

건물 694.98㎡의 양도가액 26억원 중 OOO가

위 소재지에서

운영하던 유치원의 영업중단에 따른 손실

보상금이 포함되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을

경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

【이유】

1. 처분개요

가.

피상속인 OOO(청구인의 부친으로 2007.2.14. 사망, 이하

“피상속인”이라 한다)는 2006.4.20. OOOO OOO OOO OOOOOOO 소재 대지 688㎡ 및 건물 694.98㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를

(O)OOOOOO(이하 “청구외법인”이라 한다)에 양도하고 양도소득세

139,510천원(2006.6.30. 70,510천원, 2006.8.14. 69,000천원)을 예정신고 및 납부하였다.

나. 처분청은 토지 및 건물의 양도가액 구분과 관련하여 매매당사자간에 객관적ㆍ합리적인 기준없이 임의로 구분하여 이를 불분명한 것으로

보아 동 가액의 구분을 양도시의 토지 및 건물의 기준시가로

안분하여 계산하고, 취득가액은 신고한 환산가액에 대하여 검인계약

서상 거래가액을 실지거래가액으로 적용하고 일부 미확인분(건물

증축분)은 환산가액을 적용하여 2007.12.1. 청구인에게 2006년 귀속

양도소득세 372,511,130원을 경정ㆍ고지하였다.

다.

처분청은 2008.2.29. 청구인이 제출한 이의신청에 대한 심리결과,

쟁점부동산 중 토지 및 건물의 양도가액 구분을 당초 피상속인이

신고한대로 인정함에 따라 2008.5.6. 청구인에게 양도소득세 67,806,230

원의 경정감 결정을 하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.29. 이의신청을 거쳐 2008.7.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)

피상속인은 쟁점부동산에서 유치원(이하 “구 유치원”이라 한다)을

운영하다가 청구외법인의 아파트 신축사업과 관련하여 쟁점부동산을 청구외법인에게 양도한 후, 다른 곳에 유치원(이하 “신설유치원”이라 한다)을 신설하여 양도하였는 바, 쟁점부동산(구 유치원) 양도시 매매계약서의 추가약정서에 의하면, 양도가액 2,600백만원 중 토지가액은

936백만원, 건물가액은 1,664백만원으로 구분하였는 바, 건물가액이

기준시가 및 매매사례가액에 비하여 지나치게 높아 위 건물가액 1,664

백만원에서 청구인이 계산한 건물의 시가액 590,741,895원을 차감한

1,073,258,105원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 피상속인이 유치원 영업을

중단함에 따른 영업손실보상금으로 보아야 하므로, 건물가액(1,664백만원)에 포함된 쟁점금액을 면세사업인 유치원 영업에 따른 총수입금

액에 산입하여 비과세하여야 함에도 양도소득세를 과세한 이 건 처분은

부당하다.

(2) 쟁점부동산의 건물은 1991년 OOOO OOOO으로부터 취득

한 후 1999년 증축한 건물로, 1991년 취득시 작성하여 유치원 설립인가

신청시 OOOOO에 제출한 매매계약서는 양도시로부터 15년 전의

것으로 납세자가 이를 입수할 수 없는 상황이었으며, 당시 관행적으로

매매가액을 줄이는 계약을 작성하였는 바, 동 매매가액을 취득가액으로

하여 양도소득세를 과세함은 부당하므로 쟁점부동산의 취득가액을

알 수 없는 경우로 보아 환산가액을 적용하여 과세하여야 한다.

(3)

피상속인은 쟁점부동산 양도시로부터 15년 전의 취득가액을 입증할 수 있는 증빙서류가 없어 관련증빙을 고의로 누락하거나 위조

등을 한 사실이 없이 환산가액을 취득가액으로 신고

ㆍ납부하였음에도

유치원 설립인가 신청시 OOO OOO에 제출한 매매계약서의 금액을

실지취득가액으로 보아 피상속인이 양도차익을 과소신고하였다 하여 신고ㆍ납부불성실가산세를 부과하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 피상속인은 쟁점부동산을 양도(2006.4.20.)하고 유치원 운영을

중단한 것이 아니라, 사업장을 OOOO OOO OOO OOOOO로

이전

하고 나중에 유치원을 운영할 수 있는 권리를 별도 양도한

것으로 보임

에도 쟁점부동산 양도시 폐업에 따른 영업손실

보상금을 받았다는

청구주장은 타당하지 아니하고, 쟁점부동산 양도시의 매매

계약서상

유치원의 영업중단에 따른 손실보상 등에 대한 내용은 별도 이를 약정

한 바가 없으며, 피상속인이 2006.6.30. 제출한 양도소득세 신고내용에

의하여도, 양도가액 2,600백만원을 토지와 건물가액으로 구분하였을 뿐,

건물가액의 내역을 구체적으로 구분한 사실이 없는 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(2)

쟁점부동산의 취득계약서는 OOOO OOOO이 신축분양시

작성한 계약서로 매매에 따른 책임소재 여부 등이 명시되어 있고,

수입인지가 첨부되어 있으며, 분양가격 불입내역이 별도로 작성

되어 불입일자, 금액을 확인한 날인이 되어 있는 등 실지 매매

계약서로 판단

되므로 청구인의 주장과 같이 객관적인

자료

로서 당해 자산의

취득에

소요된 실지거래가액을 확인할 수

없는 경우에 해당되지 아니하고,

취득계약서는 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정

되며, 동 계약서가 실제와 다르다는 객관적인 증빙이 제시되지 아니하므로 동 계약서상의 매매가액을 실지취득가액으로 하여 과세함이 정당하다.

(3)

청구인은 쟁점부동산 양도시로부터 15년 전의 취득관련 증빙

서류가 없고, 신고 당시 개인

으로서는 매매계약서를 확보할 수 없어 입수

가능한 모든 증빙을

갖추어

세법에서 정한 환산가액을 취득가액으로 하여 신고하였으나, 처분청

에서 확보한 매매계약서의 가액을 취득

가액

으로 결정하면서 신고ㆍ납부불성실가산세를 부과함은 부당하다는

주장을 하나, 매매계약서는 당사자가 보관하는 것으로 별도로 수집 등을 하는 것이 아님에도 청구인이 양도차익을 줄이기 위한 목적으로 환산가액을 적용한 것으로 판단되므로 청구인에게 신고ㆍ납부불성실가산세를 부과함은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

①

쟁점부동산의 양도가액 중 건물가액에 면세사업인

유치원의 영업중단에 따른 손실보상금이 포함되었는지 여부

②

쟁점부동산의 취득가액에 대하여 실지거래가액을 확인하기

어려운 경우로 보아 환산가액을 적용하여야 하는지 여부

③

쟁점부동산의 양도차익을 과소신고ㆍ납부하였다 하여 신고불성실

가산세 및 납부불성실가산세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)

제94조【양도소득의 범위】①

양도소득은 당해연도에 발생한 다음

각호의 소득으로 한다.

1.

토지(지적법에 의하여 지적공부에

등록하여야 할 지목에 해당하는

것을 말한다) 또는 건물(건물에

부속된 시설물과 구축물을 포함

한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에

있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로

한다.

1. 취득가액

가.

제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만,

제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의

취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할

수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는

환산가액

제102조【양도소득금액의 구분계산 등】① 양도소득금액은 다음 각호의

소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금은 이를 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득

2. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득

②

제1항의 규정에 의하여 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도차손이

발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각호별로 당해 자산외의 다른

자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우

공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 감안하여 대통령령으로 정한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지

관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정

신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고

내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④

납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의

규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호

가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정

신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장

또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을

양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지

거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타

증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에

따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액

(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는

방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여

추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

제115조【양도소득세에 대한 가산세】① 거주자가 확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 “신고불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다.

② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지

아니하였거나 미달한 세액에 대하여 금융기관의 연체대출이자율을

참작하여 대통령령이 정하는 율을 적용하여 계산한 금액(이하 “납부불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다.

(2) 소득세법 시행령(2006.4.28. 대통령령 19463호로 개정되기 전의 것)

제166조【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에

있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는

「부가가치세법 시행령」제48조의2

제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1.

양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부

ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인

(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에

비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제

1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여

계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────────

동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2.

법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은

제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용

한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의

경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────또는 동항 제2호의 감정가액

양도당시의 기준시가(제164조 제8항의

규정에 해당하는 경우에는 동항의

규

정에

의한 양도당시의 기준시가)

(3) 부가가치세법 시행령(2006.4.28. 대통령령 제19463호로 개정되기 전의 것)

제48조의2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에

정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에는 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한

「소득세법」 제99조

의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.(단서 생략)

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산

한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는

경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는

자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3.

제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우

에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가)

피상속인과 청구외법인이

2006.4.14.

작성한

쟁점부동산의 매매

계약서에 의하면 총 매매대금은 2,600백만원이고,

동 매매계약서의 추가약정서(2006.4.14.)에 의하면 쟁점부동산의 양도가액 2,600백만원 중 토지가액은 936백만원, 건물가액은 1,664백만원으로 구분한 것으로 나타난다.

(나) 처분청은 당초 피상속인이 상기 매매계약서 및 추가약정서에 따라 토지가액 936백만원, 건물가액 1,664백만원으로 구분하여 신고한

것이 감정평가 등 합리적인 근거가 없어 불분명하다는 이유로 기준

시가에 의하여 안분계산하여 토지가액은 1,594백만원, 건물가액은 1,006

백만원으로 경정하였다가, 이에 관한 청구인의 이의신청(2008.2.29.)

결정시 아래 <표1>과 같이 청구인이 당초 신고한 가액(토지 936백만원,

건물 1,664백만원)을 인정하였음이 처분청 이의신청결정서, 양도소득세

결정결의서 등 이 건 심리자료에 나타난다.

<표1> 쟁점부동산의 양도가액에 대한 신고 및 경정 내역

(단위 : 천원)

주)

건물 : 피상속인이 1991년 지층, 지상1ㆍ2층을 취득하고

1999년 지상3층을 증축

(다)

처분청의 조사복명서 및 양도소득세 결정결의서 등 이 건 심리

자료에 의하면, 쟁점부동산의 양도가액 및 기준시가(양도) 비교 내역이

아래 <표2>와 같이 나타난다.

<표2> 쟁점부동산의 양도가액 및 기준시가(양도) 비교 내역

(단위 : 천원, ㎡, %)

(라) 청구인이 상기 <표2>에 의하여 주장하는 바에 의하면, 쟁점

부동산 양도시 기준시가 총액(486,152천원)에서 토지가액 및 건물가액이

차지하는 비율은

각각 61.3% 및 38.7%임에 반하여, 매매계약서(추가약정서)상 쟁점부동산의 양도가액 총액(2,600백만원)에서 토지가액

및 건물가액이 차지하는 비율은 각각 36% 및 64%으로, 기준시가를 기준으로 하여 볼 때, 매매계약서(추가약정서)상 건물가액이 토지가액에 비하여 비정상적으로 과다하게 나타나므로 매매계약서(추가약정서)상

건물가액(1,664백만원)에서 청구인이 건물의 시가 추정가액으로 계산한

590,741,895원을 차감한 금액인 쟁점금액(1,073,258,105원)은 피상속인이

쟁점부동산에서 유치원을 운영하다가 중단함에 따른 영업손실보상금으로 보아야 한다고 주장하고 있다.

(마)

청구인이 쟁점부동산 중 건물의 시가 추정가액 590,741,895원을 산정한 내역을 살펴보면, 쟁점부동산 중

토지의 양도가액(936백만원)에

쟁점부동산 양도 당시 토지의 기준시가에서

차지하는 건물의 기준시가

비율을 곱하여 계산하였는 바, 그 구체적 계산내역에 의하면 1991년 취득분 건물의 시가는 토지 양도가액 936백만원에 상기 비율(125,620

천원/306,848천원)을 곱하여 383,188,117원으로 계산하고, 1999년

취득분 건물의 시가는 토지 양도가액 936백만원에 상기

비율

68,042천원

/306,848천원)을 곱하여 207,553,778원으로 계산하여 합계 590,741,895

원을 산정한 것으로 나타난다.

(바)

피상속인이 2006.4.20. 구 유치원(쟁점부동산)을 양도한 후

OOOO OOO OOO OOOOO 토지에 유치원 2층 건물(793.66㎡)을

신축하여 2007.1.25. OOO에게 양도한 것으로 등기부등본에 나타나고,

피상속인이 운영하던 OOOOO에 대한 사업자 세적변경이력 조회

자료에 의하면, 2007.1.31. 동일한 상호에서 대표자가 피상속인 OOO에서 OOO으로 변경되었으며, 2007.2.5. 사업장이 OOOO OOO OOO OOOOO으로 이전한 것으로 나타난다.

(사)

피상속인은 1991.3.29. 쟁점부동산을 취득하여 구 유치원을 운영

하다가 2006.4.20. 쟁점부동산을 양도한 후 신설유치원을 신축하여

2007.1.25. 양도한 것으로 처분청 조사내용 등 심리자료에 나타나는 바,

신설유치원의 부동산등기부등본, 매매계약서, 공사도급계약서 및 양도소득과세표준신고서 등 이 건 심리자료에 의하면 구 유치원(쟁점부동산)과 신설유치원의 비교 내역이 아래<표3>과 같이 나타난다.

<표3> 구 유치원(쟁점부동산) 및 신설유치원 거래현황 비교 내역

(아)

쟁점부동산 매수자인 청구외법인(대표이사 OOO)이

인감

증명서(2009.8.10.)를 첨부하여 제출한 확인서(2009.10.8.)에 의하면,

청구외법인은 OOOO OOO OOO OOOOOOO O OO필지 소재 OOOOO 아파트 신축사업과 관련하여 같은 동 133-107 소재 토지 소유

자인 피상속인과의 2006년 매매협의 당시 토지 등 부동산의

가액으로 15억원, 유치원의 이전에 따른 보상금으로 11억원으로 합의하여 총 26억원에 매입하였음을 확인하며, 그 세부내역은 토지(208평)가액은

940백만원으로 청구외법인이 다른 지주와의 평균 협상

가격인

평당 450만원으로 합의하였고, 건물(210평)가액은 560백만원으로 건물 자체에 대하여 320백만원과 유치원 설비 및 수목가액 등에 대하여

240

백만원으로 합의하였으며, 영업손실에 대한 보상금은 11억원으로 당시

매도자가 현재의 위치에서 15년 이상 유치원을 경영하여 왔던 점을 감안

하여 유치원생 150명 기준으로 1인당 매월 12만원씩 향후 5년간 이전에

따른 영업손실을 보전하여 주기로 하였다는 내용이 기재되어 있다.

(자) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 사업자가 사업을 영위하다가 그 사업장이 수용 또는 양도됨으로 인하여

사업시행자로부터 지급받는 보상금은 그 내용이 양도소득세 과세대상이

되는 자산 등에 대가보상금인 경우는 양도소득으로, 그 외의 자산의

손실에 대한 보상이나 영업보상, 휴ㆍ폐업보상, 이전보상 등 당해

사업과 관련하여 감소되는 소득이나 발생하는 손실 등을 보상하기

위하여 지급되는 손실보상금인 경우는 그 사업의 태양에 따른 사업

소득으로 보아 그 총수입금액에 산입함이 타당하다 할 것(OOO OOOO

OOOOO, 2008.1.31. 같은 뜻)인 바, 쟁점부동산의 양도당시 기준시가에서

토지 및 건물의 기준시가가 차지하는 비율이 각각 61.3% 및 38.7%임에

반하여, 쟁점부동산의 실지거래 양도가액 중 토지 및 건물의 실지거래

양도가액이 차지하는 비율은 각각 36% 및 64%로서, 기준시가를 기준하여 살펴볼 때 쟁점부동산의 실지거래 양도가액 중 건물가액이 토지

가액에 비하여 과다한 것으로 나타나고, 쟁점부동산(구 유치원) 및

신설유치원을 그 자산가치면에서 비교할 경우, 쟁점부동산은 신설

유치원에 비하여 대지 및 건물의 면적이 적고, 그 건물은 양도시로부터

약 16년

전에 신축된 것으로 신설유치원 건물에 비하여 불리한 측면이

있는 바, 설령 쟁점부동산이 위치면에서 유리하다 하더라도 처분청이 산정한 쟁점부동산의 취득가액 874백만원은 신설유치원의 취득가액656백만원에 비하여 약 1.3배이나, 쟁점부동산의 양도가액 2,600

백만

원은 신설유치원의 양도가액 650백만원에 비하여 약 4배로 쟁점부

동산의 양도가액 수준이 상대적으로 고가로 나타나며, 청구외법인의

아파트 신축

사업의 특성상 쟁점부동산 중 건물에 대하여는 그 자산

가치를 두지 아니하였을 것임에도 고가로 책정된 점 등을 종합하여

볼 때, 쟁점부동산 중 건물의 양도가액에는 동 건물에 대한 대가보상금

외에 추가적으로 지급된 보상금이 있는 것으로 보여지는 바, 이 건의

경우 피상속인은 1991년부터 쟁점부동산에서 유치원을 운영하다가

청구외법인의 아파트 신축사업으로 인하여 쟁점부동산을 양도하고

유치원 영업을 중단하게 된 점에 비추어 쟁점부동산 중 건물의 양도가액에 유치원 영업손실보상금이 포함되어 있다는 청구주장에 대하여 그 신빙성을 인정할 수 있어 보인

다.

다만, 청구인이 영업손실보상금의 규모를 산정하기 위하여 계산한 쟁점

부동산의 시가 추정액은 그 계산

방법이 관련법령 등에 근거하지 아니한

것이므로 처분청이 쟁점부동산 중

건물의 양도가액에 유치원 영업손실보상금이 포함되었는지 여부를

재조사함이 타당한 것으로 판단되며, 위 영업손실보상금이 포함되었다면 그 금액은 구체적으로 얼마인지 여부를 재조사하여 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것이다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가)

쟁점부동산의 등기부등본 및 건축물대장에 의하면, 피상속인이

1991.3.29. 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점부동산은 대지 688㎡,

건물 486.9㎡(지하1층 85.14㎡, 지상1층 208.08㎡, 지상2층 193.68㎡)이었다가, 1999년 208.08㎡가 증축되어 양도 당시는

건물의 총 연면적이 694.98㎡(지하1층 85.14㎡, 지상1층 208.08㎡,

지상2층 208.08㎡ 지상3층 193.68㎡)로 변경된 것으로 나타난다.

(나) 피상속인이 유치원 설립인가 신청시 OOO OOO에 제출한

부동산매매계약서 사본에 의하면, 당시 쟁점부동산은 OOOO

OOO OOO OOO 대지 688㎡,

건물 486,9㎡의 유치원으로, (O)OOOO이

신축하여

총 매매

대금 286,520천원에 분양하였으며, 동 매매

계약서에

수입인지가

첨부되어

있고, 분양가격

불입내역이 별도 작성되어 입금액

및 잔액을

확인하여 날인한 것으로 나타난다.

(다)

처분청은 쟁점부동산의 취득가액과 관련하여 토지가액 및

1991년 취득분 건물가액의 총액이 OOO OOO에 제출된 매매계약서에 의하여 그 실지거래가액이 286,520천원으로 확인되어 위 토지 및 1991년 취득분 건물 각각의 가액을 기준시가의 비율로 구분하고,

나머지 1999년 증축분 건물에 대하여는 실지거래가액이 확인되지 아니하여 환산가액을 적용한 것으로 처분청의 이건 양도

소득세 조사복명서, 결정의서 등 심리자료에 나타나며 그 내역은 아래

<표4>와 같다.

<표4> 쟁점부동산 취득가액 신고내용 및 처분청 경정내용

(단위 : 천원)

주)

청구인의 이의신청에 의하여 건물의 양도가액이 청구주장대로 1,664백만원으로 인정됨에

따라 1999년 증축분 건물의 취득가액(환산가액)이 변경됨.

(라) 상기 <표4>와 관련하여 처분청의 경정결정 근거를 살펴보면,

토지 및 1991년 취득분 건물의 취득가액은 그 총액이 부동산매매계약서

(교육청 제출분)에 의하여 286,520천원으로 나타나므로 그 중 토지의

취득

가액은 상기 취득가액의 총액인 286,520천원에 토지의 기준

시가

(116,960

천원)가 토지 및 1991년 취득분 건물의 기준시가 합계액

(231,192천원)

에서 차지하는 비율을 곱하여 144,950천원으로 결정하고, 1991년 취득분

건물의 취득가액은 위 취득가액 총액 286,520천원에

1991년 취득분 건물의 기준시가(286,520천원)가 토지 및 1991년 취득분

건물의 기준

시가 합계액(231,192천원)에서 차지하는 비율을 곱하여

141,569천원으로

결정하였으며, 1999년 증축분 건물의 취득가액에

대하여는 실지거래

가액이 확인되지 아니한다 하여

「소득세법 시행령」

제176조의2 제2항 제2호의 규정

에 의한 환산가액을 적용함에

따라

당초 355,248천원으로 결정되었다가, 청구인의 이의신청에 의하여

쟁점부동산의 건물분 실지거래 양도가액이 1,664백만원으로 인정됨에 따라 이 중 1999년 취득분

건물의 양도가액으로 결정된 584,637천원에

취득시 건물의 기준시가(68,386천원)가 양도시 건물의 기준시가(68,042천원)

에서 차지하는 비

율을 곱하여 587,593천원으로 결정한 것으로

처분청의 이 건 양도소득세 조사복명서, 결정결의서 등에

나타

난다.

(마)

청구인은 처분청의 위 경정결정과 관련하여 피상속인이 진주시

교육청에 제출한 검인계약서는 당시 실지 거래가액과 관계없이 취득세

신고를 위한 시가표준액 정도의 금액이 기재된 계약서로 이를 신뢰하기

어려우며, 쟁점부동산은 양도시로부터 약 15년 전에 취득한 것으로

양도소득세 신고시 거래증빙 등 취득가액의 확인이 불가능한 상황에서

관련법령에 의하여 환산취득가액을 적용함이 정당하고, 건물 1ㆍ2

층의

취득가액은 약 15년 전의 검인계약서상 금액을 적용한 반면, 건물

3층의

취득가액은 기준시가로 환산한 가액을 적용하는 등 동일건물에 대하여

층별로 별도 기준을 적용함은 모순이라는 주장을 하고 있다.

(바) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 환산취득가액 잘못된 계산식천원의

계산내역에 의하면, 기준시가에 의한 환산취득가액의 계산에 관한

「소득세법 시행령」제176조의2

제2항 제2호의 규정에 의하여 실지거래

양도가액에 취득시 기준시가가 양도시 기준시가에서 차지하는 비율을

곱하여 계산한 것으로 나타나며, 그 구체적인 계산내역은 토지의 환산

취득가액은 토지의 실지거래 양도가액 936,000천원에 취득시 토지의 기준시가(116,960천원)가 양도시 기준시가(306,848천원)에서 차지하는

비율을 곱하여 356,771천원으로 계산하고, 건물의 환산취득가액은

건물의 실지거래 양도가액 1,664,000천원에 취득시 기준시가(182,618

천원)가 양도시 기준시가(193,661천원)에서 차지하는 비율을 곱하여 1,569,114천원으로 계산하여 합계 1,925,886천원을 쟁점부동산의 환산취득가액으로 산정한 것으로 나타난다.

(사)

살피건대, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의

매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 사실은 주장하는 자가 입증하여야 할 것(OO OOOOO

OO, 2008.1.19. 같은 뜻)인 바, 피상속인이 유치원 설립인가 신청을

위하여 OOO OOO에 제출한 쟁점부동산의 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 피상속인과 청구외법인간 매매계약 내용대로 작성된 것으로 추정된다고 할 것이나, 이러한 검인계약서상의 내용이 실제와

다르다는 청구주장에 대하여 이를 객관적으로 입증할 만한 증빙이 제시

되지 아니하고 있으며,

상기 검인계약서는 OOOO OOOO이 쟁점

부동산을 신축분양

하면서 작성된 계약서로

수입인지가

첨부되어

있고,

분양가격

불입

내역이 별도 작성되어 입금액

및 잔액을

확인하여 날인한 점 등에 비추어 실지 매매계약서로 보여지므로

처분청이 동 검인

계약서에 의하여 확인되는 취득가액 286,520천원을 토대로 쟁점부동산

중에서 토지 및 1991년 취득분 건물의 취득가액을 기준시가 비율로

계산하여 산정하고, 1999년 증축분 건물의 취득가액은 실지거래가액이

확인되지 아니하므로

「소득세법 시행령」제176조의2

제2항 제2호의 규정에 의하여 환산가액으로 산정한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3)

쟁점③에 대하여 본다.

(가)

2007년 5월 OO세무서장이 피상속인에게 발송한 2006년 귀속

양도소득세 정정신고ㆍ납부안내문에 의하면, 피상속인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 2,600,000천원, 취득가액은 1,925,886천원으로 기재되어 있고, OO세무서장은 피상속인에 대하여 과소신고를 하였음

에도 정정신고를 하지 아니하여 세무조사 등을 통하여 과소신고한 것이

확인되는 경우에는 신고불성실가산세(10%)와 납부불성실가산세(1일

3/10,000)를 추가로 부담하는 등 불이익을 받게 됨을 안내한 것으로 나타난다.

(나) 위 OO세무서장의 안내문에 대한

피상속인의 소명

자료,

처분

청의 조사복명서, 양도소득세 결정결의서

등 이 건 심리자료에 의하면,

피상속인은 위 OO세무서장의

안내문에 대하여 2007.5.25. 관련 소명

자료를 제출하였으나, 정정신고

기한인 2007.5.31.까지 양도차익의 과소신고에 대한 정정신고는 하지 아니

하였고, 처분청은 2007년 10월 피상속인에 대한 양도소득세 조사를 통하여 쟁점부동산의 취득가액 과다

계상 등을 이유로 양도소득세를 추징함에 따라 청구인에게 신고불성실가산세 31,488,589원 및 납부불성실가산세 17,839,694원을 고지하였다가,

청구인의 이의신청에 의하여 쟁점부동산 중 토지 및 건물가액의 구분이

청구인의 신고대로 인정(토지 936백만원, 건물 1,664백만원)됨에 따라,

2008.5.6. 경정감 결정시 신고불성실가산세 25,679,179원 및 납부불성실가산세 14,521,293원

으로 경정ㆍ고지한 것으로 나타난다.

(다) 살피건대, 2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의

「소득세법」제115조

제1항 및 제2항에 의하면, “거주자가 확정신고를 하지

아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때” 및

“거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였

거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때”에는 동 법에서 정한 계산방법에 따라 각각 신고불성실

가산세 및 납부불성실가산세를 부과

하도록 하고 있는 바, 이 건의 경우 청구인은 쟁점②에서 판단한 바와

같이 검인계약서에 의하여 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인됨에도

환산가액을 적용하여 그 양도차익을

과소신고한 것으로 나타나므로

이 건 신고불성실가산세 및 납부불성실

가산세의 부과는

달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부이유있으므로「국세

기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과

같이 결정한다.

【관련법령】

「소득세법」 제94조 【양도소득의 범위】 / 「소득세법시행령」 제166조 【양도차익의 산정 등】