쟁점부동산의 실지취득가액이 6억 4,000만원인지, 아니면 4억 3,000만원인지 여부 (경정)
【세목】
양도
【재결요지】
계약금 6,000만원, 잔금 1억 2,850만원 및 1,750만원이 실지 박씨에게 지급되었는지 여부를 매매계약서에 날인된 지장이 매도자의 남편인 김씨의 지장인지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 처리하여야 할 것임
【주문】
OOO세무서장이 2010.1.11. 청구인 OOO O OOO에게 각각 한
2004년 귀속 양도소득세 47,621,790원의 부과처분은 OOOOO OOO
OOO OO OOOOO 건물 468.83㎡ 및 부속토지 170.3㎡의 취득가액을
재조사한 후 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
【이유】
1. 처분개요
가.
청구인 OOOO OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 2004.3.30.
OOO로부터 OOOOO OOO OOO OO OOOOO 소재 근린생활시설 및 주택용 건물 468.83㎡ 및 부속토지 170.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 각 1/2의 지분으로 취득하여 2004.11.21. OOO에게 양도한 후, 2004.11.4. 양도소득세 신고시 취득가액을 4억 3,000만원으로, 양도가액을 3억 9,000만원으로 하여 과세미달로 신고하였다.
나. 처분청은 청구인들의 쟁점부동산 양도에 대한 세무조사를 실시하여 실제 양도가액을 5억 8,000만원으로, 취득가액을 4억 3,000만원으로 보아 양도차익 1억 5,000만원에 대하여 2010.1.11. 청구인들
에게 2004년 귀속 양도소득세 47,621,790원을 각각 경정ㆍ고지하였
다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2010.2.8. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 청구인들이 당초 신고한 4억 3,000만원으로 보았으나, 이는 매도인 OOO가 양도소득세를 줄이기 위해 다운계약서 작성을 요구하여 실제 내용과 다르게 작성한 것으로서 단기간에 지가가 1억 5,000만원 상승할만한 지역이 아닌 점, 2004년 당시 쟁점부동산의 가격이 6억원을 초과하는 상황에서 매도인 OOO가 4억 3,000만원에 매도할 아무런 이유가 없었으며, OOO의 대리인인 OOO이 4억 3,000만원이라고 단정하고 있지 아니하는 등 실제 취득가액이 6억 4,000만원이다.
나. 처분청 의견
청구인들이 제시한 취득가액에 대한 대금지급증빙 중 OO은행 담보대출승계분 1억 2,000만원, 임대보증금 승계분 9,500만원 외 수표로 지급하였다는 4억 4,900만원에 대하여 금융거래 확인한 바, 2억 1,900만원만 OOO에게 지급된 것이 확인되며, 매도인의 대리인인 OOO이 6억 4,000만원짜리 계약서는 작성사실을 부인하고 있어 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 실지취득가액이 6억 4,000만원인지, 아니면 4억
3,000만원인지 여부
나. 관련 법률
소득세법 제96조
【양도가액】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정)
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999.12.28. 개정)
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999.12.28. 개정)
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999.12.28. 개정)
제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정)
제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1)
처분청이 제시한 2004년 귀속 양도소득세 경정결의서 및 과세전적부심사결정서 및 양도소득세 조사종결복명서 등 심리자료를 보면, 다음과 같이 나타난다.
(가) 양도소득세 조사종결복명서(2009.11.)를 살펴보면,
1) 청구인들이 쟁점부동산에 대한 당초 양도소득세 신고시 양도가액을 3억 9,000만원으로, 취득가액을 4억 3,000만원으로 신고한 것에 대하여, 양도가액은 쟁점부동산 매수인인 OOO이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서에 의해 5억 8,000천원으로 확인되었고, 청구인들 중 OOOO OOO이 제출한 매매계약서를 부인하다가 추후 이를 인정하였고,
2) 실제 양도가액이 5억 8,000만원으로 확인된 후, 당초 신고내용과는 달리 청구인들이 취득가액이 6억 4,000만원으로 기재된 계약서를 제시한 바, 전 소유자 OOO의 대리인인 남편 OOO은 동 계약서 작성을 부인하였으며,
3) 청구인들이 2009.12.4. 과세전적부심사시 제출한 대금지출증빙에 대하여 검토한 바, 아래 <표1>과 같이 OOOO 담보대출승계분 1억 2,000만원 및 임대보증금 승계분 9,500만원 외 수표로 지급하였다는 4억 4,900만원에 대하여 금융거래 확인한 바, 2억 1,900만원만 지급된 것이 확인되어 청구인이 제시한 지급증빙에 신빙성이 없
으므로 쟁점부동산에 대한 양도가액은 5억 8,000만원이며, 취득가액
은 당초 청구인들이 신고한 4억 3,000만원이 정당하다고 판단한 사실이 기재되어 있다.
OOOOOOOOOO OOOOOOO OO OO OO
(OO O OO)
(2) 이에 대하여 청구인들은 당초 검인계약서상 취득가액을 4억 3,000만원으로 하여 신고하였으나, 이는 매도인 OOO가 양도소득세를 줄이기 위해 다운계약서 작성을 요구하여 관행적으로 실제 내용과 다르게 작성한 것으로서 지가 급등지역이 아니므로 단기간에 지가가 1억 5,000만원 상승할만한 지역이 아니었고, 2004년 당시 쟁점부동산의 가격이 6억원을 초과하는 상황에서 매도인이 4억 3,000
만원에 매도할 아무런 이유가 없었으며, 매도인의 대리인인 OOO
이 4억 3,000만원이라고 단정하고 있지 아니하고 있으며,
아래 <표2>
의 명세와 같이 실제 취득가액이 6억 4,000만원이며, 이에 대한 자금원천은 전처의 교통사고 보험금 3억원, OOO 소유의 OOOOO OOO OOO OOO OO OO OOOOO OOOO OOOOO
(OO OOOOOOOO OO)
매도금액 1억 5,000만원과 보유현금 등이라며, 등기부등본(토지, 건물), 검인계약서(매수용, 매도용), 부동산매매계약서, 확인서(OOO), 자기앞수표 발행내역, 인출내역서, OO은행통장사본, 확
인서(OOO), 부동산매매계약서 및 답변서(OOO) 등을 제시하였
다.
OOOOOOOOOO OOOO OOOO OOOO
(OO O OO)
OO,O,O) OOOO OOOO
OO
, OOO
O
OOOO
OOO
OOO OO
O
OOO
O OOO
OO) OOOO OOOOOOOOO OO OOOO OOOO OO OO OOOO
(가) 부동산매매계약서(2004.2.17.)를 보면,
매도인 OOO를 대리한 OOO이
쟁
점
부동산을 매매대금 6억 4,000만원(2004.2.17. 계약금 6,000만원, 2004.4.30.
잔금 5억 8,000만원)으로 하여 매매한 것으로 나타나고, OOO의 지장이 날인되어 있으며, 매수인은 OOO로, 중개인은 현대공인중개사 OOO로 나타난다. 또한 특약사항으로서 잔금일은 양자 간에 조정한다, 융자 건은 매수인이 승계한다, 일층 및 이층 전세 건은 매수인이 승계한다고 기재되어 있다.
(나) 2009.12.2. 현대공인중개사 OOO의 확인서에는 아래와 같이 기재되어 있다.
(다) 2004.2.17. 12:48 경 계약금으로 지급한 6,000만원은 OO은행 OO지점에서 자기앞수표(39662505)로 인출하여 당일 오후 3시경 OO공인중개사 사무실에서 매도인에게 지급하였다며, OOOOOOOOO(OO OOOOOOOOOOOOOO)를 증빙으로 제시하였다.
(라) 2004.3.29. 1억 2,800만원은
OO아파트의
매매잔금 명목으로
매수인 OOO으로부터 받은 5,800만원인 OO은행수표(1,000만원권
5장, 수표번호 15590604～8 및 100만원권 8장, 수표번호 39498782～9
) 및 OOO으로부터 추가로 받은 잔금 7,050만원으로 지급하였다며,
아래와 같이 OO은행통장사본, 확인서(OOO) 및 부동산매매계약서
등을 제시하였다.
1) OOO의 OO은행통장사본을 보면, 2004.3.29. 1,000만원권
5장(수표번호 15590604～8) 및 100만원권 8장(수표번호 39498782～9
) 등 5,800만원이 대체 지급된 것으로 나타난다.
2) 2010.1.10. OOO이 작성한 확인서를 보면, 아래와 같이 기재되어 있다.
3) 부동산매매계약서(2004.2.9. 매도인 청구인, 매수인 OOO)를
보면,
OO아파트를 2004.2.9. 매도인 청구인이 1
억
4,250만원(계약금
1,400만원, 2004.3.29. 잔금 1억 2,850만원)에 매수
인 OOO에게 매도한
것으로 기재되어 있다.
(라) 2009.12.4. OOO이 작성한 부동산매매계약서 및 답변서(배달증명)에는 다음과 같이 기재되어 있다.
(3) 조세심판원이 청구인의 쟁점부동산 취득시 계약금 6,000만원(수표번호 39662***)에 대한 수취인이 누구인지에 대하여 OOOO은행 OO지점에 조회한 바, 동 수표는 보존기한 만료(5년)로 폐기된 것으로 나타난다.
(4) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점부동산의 양도가액이 5억
8,000만원인 것과 청구인들이 취득가액이라는 6억 4,000원 중 대출금
승계 1억 2,000만원과 임대보증금 9,500만원, 중도금 1억원 및 잔금 1억 1,900만원 등 합계 4억 3,400만원은 청구인과 처분청간 이견이 없으며, 계약금 6,000만원, 잔금 1억 2,850만원 및 1,750만원이 실지 OOO에게 지급되었는지 여부가 쟁점으로 나타난다.
살피건대, <표2>에서 나타나듯 처분청이 쟁점부동산의 대금증빙으로
인정한 금액의 합계인 4억 3,400만원이 양도소득세 경정시의 취득금액 4억
3,000만원보다 400만원을 초과하는 점, 잔금 1
억 2,850만원 중 2004.3.29.
5,800만원은 청구인의 OO아파트를 취득
한
OOO이 OO은행에서 대출을 일으켜 1,000만원권 수표 5매
와 100만원권 수표 8매 및 현금
1,904,500
원이 인출된 사실이 OOO의 OO은행 계좌(323-910021-*****)
에 나타나고, 동 OO아파트 매매계약서상의 잔금일자가 2004.3.29.로서 OOO의 확인서 및 OO은행 계좌의 인출일자와 일치하는 점, 쟁점부동산 매도인인 OOOO OO OOO은
2009.10.23. 처분청 조사시 쟁점부동산의 가액이 4억 3,000만원이라고
확인하고, 2009.12.4. 청구인의 배달증명에 대한 답변시에는 “매매가
격이 기억이 나지 않는다”하고 “실거래가액을 사실대로 말하면 조금의
피해가 있다”고 답변하는 등 진술에 일관성이 없는 점에서 청구주장에 신빙성이 있어 보이나, 영수증 등 물증이 부족해 보이므로 처분청이 청구주장의 매매계약서에 날인된 지장이 매도자의 남편인
OOO의 지장인지 여부 등을 재조사하여 그
결과에 따라 처리하여야
할 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」
제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제96조 【양도가액】