상속재산 평가시 비교대상분양권의 적정 여부
【세목】
상속
【재결요지】
두 아파트는 면적, 방향이 일치하고 모두 10층 이상에 위치하고 있는 등 유사성이 있고, 아파트 준공 이후 기준시가도 쟁점분양권아파트가 비교대상분양권아파트보다 더 높은 바, 이를 매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음평가의 원칙
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가.
청구인 전OOO 등(별지 기재목록과 같으며, 이하 “청구인들”이라
한다)은 OOO에서 2008.7.1. 사망한
피상속인 이OOO의 상속인으로서 재건축 중인 OOO의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 당초 건축물(OOO 58.08㎡이며, 이하 “종전아파트”라 한다)의 감정평가액과 추가 조합원 부담금을 합한 금액인 465,930천원으로 평가하여 2010.12.31. 상속세 신고ㆍ납부하였으며, 처분청은 신고내용과 같이 서면결정 하였다.
나.
서울지방국세청장은 처분청에 대한 정기감사에서 상속재산 평가기간 내에 같은 아파트 311동 1601호(이하 “비교대상분양권”이라 한다
)의 매매사례가액이 있는 것을 확인하고 매매사례가액인 755,000천원을 쟁점분양권의 시가로 보아 경정하도록 처분지시 하였고, 처분청은 쟁점분양권을 매매사례가액인 755,000천원으로 평가하여 2011.1.12. 2008년도 상속세 138,834,530원을 경정ㆍ고지하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2011.3.18. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 상속재산 중 쟁점분양권은 종전아파트를 재건축하면서 취득한 것으로 쟁점분양권을 평가하면서, 재건축조합에서 평가한 종전아파트의 감정가액 413,350,000원과 조합원 분담금 52,580,000원을 더한 465,930,000원으로 평가하여 상속세 신고ㆍ납부하였는 바,
처분청은 비교대상분양권의 매매사례가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 이 건 처분을 하였으나, 쟁점분양권은 그 위치가 아파트 단지의 중간이고 23층 중 중간층인 11층이나, 비교대상분양권은 그 위치가 아파트 단지내에서 조망이 가장 좋은 남쪽이고 23층 중 고층부인 16층으로 일조권이나 조망권이 쟁점분양권보다 더욱 유리한 위치에 있는 것이 명백히 확인되며, 이러한 지리적 사실과 고ㆍ저층의 입지적 사실이 명백하게 다름에도 불구하고 비교대상분양권의 매매사례가액을 쟁점분양권의 평가금액으로 적용한 것은 관련 법조항을 확대해석한 것으로 부당하다.
(2) 처분청은 비교대상분양권의 매매사례가액이 확인되므로 매매사례가액을 쟁점분양권의 평가액으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 상속세과세표준 신고를 위한 법정신고기한 내에는 국토해양부장관이 제공하는 아파트 실거래가격 자료에 나타나지 아니하였으며, 국토해양부장관이 제공하는 자료는 재건축 완료시점인 2008.12.23. 이후의 매매자료만 검색되고 그 이전 자료는 검색되지 아니하였음은 처분청에서도 인정하고 있다.
따라서 상속개시일부터 상속세과세표준 신고기한까지 쟁점분양권의 유사매매사례가액이 존재하지 아니하다가 그 이후 일반인인 청구인들이 주의의무를 다하여도 확인할 수 없고 처분청만이 알 수 있는 국세통합시스템에 의한 자료에 의하여 비교대상분양권의 매매사례가액이 확인되었다는 이유로 이를 적용하여 경정하는 것은 법적예측가능성을 무시한 처분으로 부당하며,
이러한 문제점을 개선하기 위하여 2011년부터는
를 개정하여 유사매매사례가액을 시가평가의 보충적평가방법으로만 적용하도록 법령을 개정한 것이다.
(3) 처분청은 국토해양부장관이 고시한 2009년 기준시가를 근거로 처분의 정당성을 주장하고 있으나, 상속개시일 이후 6월 이내 국토해양부장관이 공개한 아파트 실거래정보상의 매매가격을 보면 2008년 8월 쟁점분양권과 동일한 면적의 아파트 매매가액이 3층의 경우 835백만원 20층은 750백만원으로 그 거래가액에 일관성이 없으며, 2008년 11월은 13층의 경우 650백만원, 8층은 630백만원, 18층은 660백만원 또 다른 8층의 경우에는 700백만원으로 이를 시가의 범위로 적용할 수 있는 근거가 전혀 없으며, 상속개시일이 훨씬 지나 분양권이 아파트로 바뀌고 난 이후의 기준시가를 과세처분의 근거로 삼은 것은 세법의 해석 및 적용에 대한 법리적 오류를 범한 것으로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점분양권과 비교대상분양권은 모두 같은 단지내 아파트의 분양권으로 면적과 방향이 모두 일치하며, 쟁점분양권은 11층이고 비교대상분양권은 16층으로 모두 10층 이상에 위치하고 있어 비교대상분양권의 일조권이나 조망권 및 지리적ㆍ입지적 여건이 쟁점분양권보다 더욱 유리한 위치에 있어 비교대상분양권의 매매사례가액을 쟁점분양권의 평가금액으로 적용한 것은 관련 법조항을 확대해석한 것으로 부당하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 상속재산을 평가함에 있어 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 확인되는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액으로 보도록 규정하고 있고 비교대상분양권의 매매가액은 상속개시일인 2008.7.1.로부터 약 1주일 전인 2008.6.24.의 매매가액으로 상속개시당시 쟁점분양권의 적정시세가 가장 잘 반영된 것으로 보이며, 상속세 과세표준 신고기한 내에 청구인들이 매매사례가액을 확인하지 못하였다하여 평가액이 달라지는 것은 아니므로 청구인이 상속세 과세표준 신고기한 내에 비교대상분양권의 매매사례가액을 확인할 수 없었으므로 비교대상분양권의 매매사례가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(3) 쟁점분양권이 있는 아파트 단지는 쟁점분양권과 비교대상분양권의 전용면적이 동일하나 최초 국토해양부장관이 고시한 2009년 아파트 기준시가는 비교대상분양권 아파트의 기준시가가 509,000천원으로 쟁점분양권 아파트의 기준시가 520,000천원보다 11,000천원이 낮게 지정되었고, 2010년 기준시가는 각 595,000천원 및 608,000천원으로 비교대상분양권 아파트가 13,000천원이 낮게 책정되어 있는 바, 이와 같이 국토해양부에서 아파트 층별 동별의 특성을 모두 반영한 가액이 큰 차이가 없어 쟁점분양권과 비교대상분양권의 가액 또한 차이가 없는 것으로 보여 비교대상분양권의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
① 상속재산 평가시 비교대상분양권의 적정 여부
② 상속세 신고기한 경과후 확인된 비교대상분양권의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부
나
. 관련법령
(1) 상속세 및 증여세법
제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
제61조 【부동산 등의 평가】③
지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
제76조 【결정ㆍ경정】① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에
주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안
하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1.
당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
제51조 【지상권 등의 평가】
②
법 제61조 제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성
되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를
포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을
합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」
제165조 제8항 제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.
다.
사실관계 및 판단
(1)
쟁점①에 대하여 살펴본다.
(가) 청구인들은 2008.7.1. 모(母) 이OOO
의 사망으로 인하여 상속받은
재
산에 대하여 2008.12.31. 쟁점분양권의 가액을 465,930,000원으로 평가하
고 나머지 다른 상속재산을 포함,
상속재산가액을
1,748,213,320원으로
하여 상속세 300,425,235원을 신고ㆍ납부하였으며,
서울지방국세청장의 처
분청에 대한 감사과정에서 쟁점분양권에 대한 평가를 비교대상분양권의 매매사례가액으로 평가하여 과소
평가된
289,070,000원을
상속재산가액에 가산하여 상속세를
경정하도록 처분지시 하였고, 처분청은 쟁점분양권을 매매사례가액인 755,000,000원으로 평가하여 2011.1.12. 2008년도 상속세
138,834,530원을 경정ㆍ고지하였음
이 처분청에서 제출한 심리자료에 나
타난다.
(나)
쟁점분양권 및 비교대상분양권의 아파트는 OOO)로 10~25층으로 85.43㎡부터 168.7㎡까지 총 48개동 3,143세대로 구성되어 있으며, 쟁점분양권 및 비교대상분양권의 분양면적은 109.324㎡(전용면적 84.961㎡)인 것으로,
쟁점분양권 아파트와 비교대상분양권 아파트의 면적 및 최고층수, 방향(남향)은 같고,
쟁점분양권 아파트는 단지 중앙쪽에 비교대상분양권 아파트는 도로변쪽 가장자리에 위치하는 것으로 나타난다.
(다)
비교대상분양권인 같은 단지내 아파트 311동 1601호의 매매가액은 755,000,000원으로, 상속개시일인 2008.7.1.로부터 7일전인 2008.6.24. 계약이 체결된 것으로 나타나며 쟁점분양권과 비교대상분양권의 가격변동추이 등은 아래 <표1>과 같다.
OOO
(라)
2008.6.4.자 “OOO” 자료에 의하면 쟁점분양권과 같은 평형의 매매가격은 8~9억원 선으로 저층의 경우 최저 720,000천원에서 750,000천원 짜리 매물도 간혹 나와 있는 것으로 나타나며, 2008.7.16.자 OOO 기사에는 9억원에 호가가 형성되어 있는 것으로 나타고, 2008.7.21.자 “OOO” 뉴스기사에 의하면 쟁점분양권과 같은 평형의 매매가는 850,000천원~900,000천원선에 시세가 형성되어 있는 것으로 나타난다.
(마)
국토해양부장관이 공개하는 아파트 실거래가액 정보에 의하면 쟁점분양권 아파트와 같은 단지, 같은 면적의 준공 후 실지거래가액은 아래 <표2>와 같은 것으로 나타난다.
OOO
(바)
청구인들은 상속세 과세표준 신고시 쟁점분양권의 가액을 종전아파트의
감정가액 413,350,000원과 조합원 분담금 52,580,000원을 더한 465,930,000원으로 평가하여 신고하였음이 OOO 주택재건축 정비
사업조합장이
발행한 종전자산 감정가격 확인서, OOO 조합
원 분담금 납부
계약서 및 상속세 과세표준 신고 및 자진납부 계산서에 나타난다.
(사) 청구인들은 비교대상분양권의 아파트가 쟁점분양권 아파트보다 일조권이나 조망권이 유리한 위치에 있는 등 지리적, 입지적 사실이 명백히 다름에도 비교대상분양권의 매매사례가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.
그러나, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점분양권 아파트와 비교대상분양권 아파트는 같은 단지내 아파트로 위치는 다소 차이가 있으나 면적, 방향이 일치하고 두 아파트 모두 10층 이상에 위치하고 있는 등 유사성이 있고, 아파트가 준공된 후 기준시가도 쟁점분양권 아파트가 비교대상분양권 아파트 보다 높은 바, 비교대상분양권의 매매사례가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 보여진다.
(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다.
청구인들은 상속세 신고기한내에 청구인이 주의의무를 다하여도 확인할 수 없었던 매매사례가액을 신고기한 경과 후 2년이 경과한 시점에서 확인하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.
그러나, 상속재산의 평가는 시가에 의하는 것이고 시가로 보는 매매사례가액 등에 대하여는「상속세 및 증여세법」의 법령에서 규정하고 있는 바, 신고기한 경과 후에 유사매매사례가액이 확인되었다고 하여 이를 시가가 아니라고 할 수 없다고 보여진다.
따라서 상속세 신고기한 경과 후 유사매매사례가액이 확인되었다 하여도 유사매매사례가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본
법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
OOO
【관련법령】
「상속세및증여세법」 제60조