비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부(기각)
【세목】
증여
【재결요지】
쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 동에 위치하며, 증여일 전후의 동일 평형대 매매시세와 비교하더라도 상대적으로 낮은 가액으로 나타나므로 비교대상아파트를 매매사례아파트로 선정하여 증여재산가액을 산정한 처분은 잘못이 없음.
【주문】
심판청구를 기각합니다.
【이유】
1. 처분개요
청구인은 2006.3.9. 조부로부터 OOO OOO OOO O OOOOO OOO
O OOOOO OOO 아파트(이하“쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후 기준시가로 평가한 가액 208,500,000원을 증여재산가액으로 신고하였다.
처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을
상속세및증여세법 제60조
및
동법시행령 제49조
제5항에 의하여 같은 동에 소재하는 OOOO(이하 “비교평가아파트”라 한다)의 2006.1.25. 매매가액 322,500,000원을 매매사례가액으로 평가하여 2006.12.11 청구인에게 2006.3.9. 증여분 증여세 31,196,100원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2007.2.27. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점아파트와 비교대상아파트는 단지와 동만 같을 뿐 층과 방향, 조망, 소음에서 서로 다르고 전용면적에서도 조금 차이가 있고, 쟁점아파트를
조부가 취득한 이후 20여년 동안 수리를 하지 아니하여 노후한 상태인데
도
거래시가와 거래시장 및 거래조건의 유사성 등에 대한 입증없이 비교대
상
아
파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 부
당하다.
나. 처분청 의견
쟁점아파트의 증여일(2006.3.9.) 전후 3개월 이내의 유사한 매매사례가
액 아파트는 쟁점아파트 단지내의 OOOO OOOOO(매매계약일 2006.3.11. 매매가액 335,000천원) 및 OOOO OOOO(매매계약일 2006.1.25. 비교대상아파트
매매가액 322,500천원)로 확인되었는 바, 1OOOO는 방위가 북향이고 아파
트
출입로가 쟁점아파트보다 세배이상 거리차가 발생하여 유사사례가액을 적
용하기가 곤란하였고, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동의 2층
북향으로 14층 남서향인 쟁점아파트보다 그 여건이 떨어지고 인근 중개업
소에 확인한 바에 의하여도 쟁점아파트는 비교대상아파트보다 3～4천만
원 높은 가격으로 거래되고 있는 것으로 나타나므로
상속세및증여세법시행령 제49조
제5항에 의하여 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 비교대상아파
트의
매매사례가액을 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
(
1)
상속세 및 증여세법 제60조
【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이
루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매
가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것
을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당
해
재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정
된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
(2)
상속세 및 증여세법 제61조
【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대
한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
2. 건물의 신축가격 구조 용도 위치 신축연도 등을 참작하여 매년 1
회 이상 국세청장이 산정 고시하는 가액
③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을
구
분소유하는 것으로서 건물의 용도 면적 및 구분소유하는 건물의 수 등
을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택 오피스텔 및 상업용건물(이들에
부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류 규모 거래상황
위
치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일
괄하여 산정 고시한 가액으로 평가한다.
(3)
상속세 및 증여세법 시행령 제49조
【평가의 원칙 등】 ① 법 제
60조 제2항에서 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바
에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의
경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다) 이내의 기
간 중 매매 감정 수용 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는
경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만,
평
가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가
기
준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사
의
경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특
별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종
목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는
가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가
로 본다.
(5)
상속세및증여세법 제76조
【결정 경정】 ① 세무서장 등은 제67
조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다.
다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또
는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 쟁점아파트의 매매사례아파트를 선정함에 있어 비교한 다른 아파트의 매매사례는 아래 표와 같고, 처분청은 쟁점아파트와 비교
대상아파트의 면적이 같은 것으로 보았으나 청구인이 제시한 건물등기부
에
의하면 쟁점아파트의 전유면적은 74.58㎡(공용면적 14.74㎡)로, 비교대상아
파트의 전유면적은 75.84㎡(공용면적 15.01㎡)로 확인된다.
(2) 처분청이 현지조사한 내용에 의하면, 쟁점아파트와 비교대상아파트
가
위치한 OOOOO OOOO 구조로 남서향과 북향 및 동향이 있고, 쟁점아파트
는 총 15층 중 14층으로 일조권 및 전망이 좋은 남서향이고, 북향에 위치한 비교대상아파트 라인보다도 평균매매가가 3～4천만원 높은 가격으로 거래
된다는 내용을 현지 공인중개사로 2인으로부터 확인하였으며, 국세청 전
산망 및 국민은행의 시세표 등으로 파악한 가액은 아래 표와 같다.
(OO)
(3) 우리 심판원에서 현지 중개사무소에 확인한 바에 의하면, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 A형과 B형으로 면적이 조금 상이하나 통칭 23평
으로 불리고 있고, 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 방향이 좋고 고층이
라 상대적으로 고가로 거래된다고 답변하였다.
(4) 또한 건설교통부의 실거래가 전산자료에 의하여 확인한 4단지 내
의 아파트 매매가는 아래와 같다.
(OO)
(5) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 매매사례대상아파트를 잘못 선정
하였다는 주장이나,
비교대상아파트는 쟁점아파트보다도 열세한 저층에 위치하였고,
쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 동에 위치하면
서
쟁점아파트 라인이 비교대상아파트 라인보다도 전용면적 0.99㎡가 작음에
도 불구하고 방향 및 조망권이 우세하여 쟁점아파트 라인의 매매가액이 높은 것으로 확인되며, 처분청이 적용한 비교대상아파트의 매매가 322,500천원을 쟁점아파트 증여일 전후의 동일 평형대 매매시세와 비교하더라도 상대적으로 낮은 가액으로 나타나므로 비교대상아파트를 쟁점아파트의 매매사례아파트로 선정하여 증여재산가액을 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세
기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결
정한다.
【관련법령】
「상속세 및 증여세법」 제60조 【평가의 원칙 등】 / 「상속세 및 증여세법」 제61조 【부동산 등의 평가】