각 부동산별로 매매계약서를 작성하여 신고하였으나, 전체 양도가액을 부동산별 기준시가로 안분하여 과세한 처분(기각)
【세목】
양도
【재결요지】
양도차익을 최소화할 목적으로 각 부동산별 양도가액을 임의로 정하여 계약서를 작성한 것으로 그 양도가액 산정기준도 제시하지 못하는 바 당초 처분은 정당함
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 백OOㆍ백OOㆍ박OO는 OOOOO OO OOO 11-18 대지 322.6㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다), 백OO는 위 같은 동 11-31 대지 271.8㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 한다), 같은 동 11-34 대지 104.5㎡(이하 “쟁점③부동산”이라 한다)를 취득하고, 백OO는 위 쟁점① ～ ③부동산 지상에 근린생활시설 건물 339.49㎡(이하 “쟁점④부동산”이라 하고, 쟁점① ～ ④부동산을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 2008.3.11. ～ 2008.3.14. 기독교한국침례회 OOO 교회에 양도한 후, 쟁점부동산별로 양도차익을 계산하여 2008.5.30. 양도소득세 예정신고를 하였다.
나. OOO세무서장은 백OO가 쟁점부동산을 일괄 양도하면서 조세 탈루를 목적으로 쟁점① ～ ④부동산별로 매매계약서를 구분하여 작성한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액 660,000천원을 기준시가로 안분한 가액을 양도가액으로 하여 경정하는 것으로 과세자료를 처분청에 통지하였고, 처분청은 위 과세자료에 의거 2009.3.5. 백OO에게 2008년 귀속 양도소득세 35,900,000원, 백OO에게 2008년 귀속 양도소득세 1,386,600원, 박OO에게 2008년 귀속 양도소득세 1,386,600원을 경정고지하였다.
다. 백OOㆍ백OOㆍ박OO는 이에 불복하여 2009.3.30 및 2009.3.31. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점부동산을 각 부동산별로 매매계약서를 작성하여 양도한 것은 백OO가 쟁점부동산 전부를 소유한 것이 아니라 백OOㆍ박OOㆍ 백OO과 공동소유하고 있어서 각 소유자들의 권리관계를 존중하여 계약한 것이고, 쟁점부동산의 양도시 관할 구청에 실지거래가액을 신고하고 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 소유권이전등기한 후 양도소득세를 신고한 것에 대하여 이를 부인하고 기준시가의 비율로 안분하여 양도가액을 재계산한 것은 자유계약의 원칙에 위배되는 위법ㆍ부당한 처분이다.
나. 처분청 의견
백OO는 처ㆍ자ㆍ형제가 공동소유한 쟁점①부동산과 백OO가 단독으로 소유한 쟁점②, ③부동산 지상에 쟁점④부동산인 건물을 신축한 후, 백OO가 동 건물을 음식점, 오락실 및 임대업으로 사용한 점으로 보아 쟁점부동산은 백OO가 독점적으로 지배권을 행사한 것으로 보이고, 백OO가 각 부동산별로 매매계약서를 작성한 이유를 살펴보면, 의제취득일(1985.1.1.) 이후에 증여를 원인으로 취득하여 취득가액이 확인(기준시가)되는 쟁점① ～ ③부동산의 토지와 자가신축으로 취득가액을 확인할 수 없어 취득가액을 환산하여야 하는 쟁점④부동산의 건물을 양도하면서, 기준시가 변동이 적은 쟁점④부동산의 양도가액을 높게 하고 취득가액이 확정되어 있는 쟁점① ～ ③부동산의 양도가액을 낮게 함으로써 양도차익을 최소화할 목적으로 각 부동산별로 양도가액을 임의로 약정하여 계약서를 작성한 것으로 보이며, 백OOㆍ백OOㆍ박OO는 쟁점부동산별 매매계약서의 매매가액 산정기준을 제시하지 못하고 있는 점으로 보아 처분청이 쟁점부동산 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분에는 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
특수관계자들이 소유한 연접 3필지의 토지 지상에 건물을 신축하여 양도한 것에 대하여 각 부동산별(각 필지별 토지와 건물)로 매매계약서를 작성하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청이 전체 양도가액을 부동산별 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부
나.
관련법령
(1)
소득세법 제100조
【양도차익의 산정】② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되
토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
(2)
소득세법 시행령 제166조
【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서
토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는
「부가가치세법 시행령」 제48조의 2
제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.
(3) 부가가치세법 시행령
제48조의 2 【과세표준의 안분계산】④
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다.
다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물 등에 대한
「소득세법」 제99조
의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2.
토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서
감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만,
감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점부동산의 취득 및 소유자별 지분 내역은 다음 <표1>과 같고, 쟁점부동산에 대한 신고 및 경정 내역은 다음 <표2>와 같다.
OOOOOOOOOO OOOOOO OO O OOOO OO OO
O OO OOOO O OOOOOO(OO)O OOOOOO OOOOO OO OOOOOO OO OOOOOOO OOOOO OOO
O OO OOOO O O OOOO
OOOOO OO
OO OOO
O OO OOOO O
OOOOO OOOOO OOO OOOOOO OO OOOOOOO OOOOO OOOO, OOO OOOOO OOOOO OOO OOO OOO OOOO
OO OO, OOO OOOO OOOOO OOO OOOO OOO
O OO OOOO O OOOOO OO
OOOO OOO,OOOOOO OOOOO OO OOOOO
(2) OOO세무서장의 조사서에는 ‘양도인들은 대지와 건물을 각각 별도로 양도한 것으로 하여 하루씩 시차를 두고 계약서를 작성하였으나, 하나의 건물과 이에 부수되는 토지가 동일인에게 양도되면서 하루씩의 시차를 두고 별도로 계약을 한다는 것은 일반적인 부동산매매거래에서 이루어지지 않는 계약이고, 부동산매매계약서상의 매매가액과 기준시가를 비교하여 보면, 토지는 매매가액이 기준시가보다 현저히 낮게 계약이 이루어졌고, 건물은 매매가액이 기준시가의 약 6배 정도로 높게 계약이 이루어진 점으로 보아 건물과 부속토지를 함께 양도한 것으로 판단된다’라고 기재되어 있다.
(3) 처분청의 양도가액 계산서 내역서에는 쟁점부동산의 양도가액 660,000천원을 기준시가에 의거 안분계산한 것으로 되어 있다.
(4) 쟁점부동산의 양도계약서에 의하면, 백OOㆍ백OOㆍ박OO와 기독교한국침례회 OOO 교회는 쟁점①부동산을 155,000천원으로 하여 2008.3.14., 백OO와 기독교한국침례회 OOO 교회는 쟁점②부동산을 90,000천원으로 하여 2008.3.11., 쟁점③부동산을 50,000천원으로 하여 2008.3.13., 쟁점④부동산을 365,000천원으로 하여 2008.3.12. 매매계약을 체결한 것으로 되어 있다.
(5) 살피건대, 백OOㆍ백OOㆍ박OO는 대지와 건물을 각각 별도로 양도한 것으로 하여 하루씩 시차를 두고 계약서를 작성하였으나, 하나의 건물과 이에 부수되는 토지가 동일인에게 양도되면서 하루씩의 시차를 두고 별도로 계약을 한다는 것은 일반적인 부동산매매거래에서 이루어지지 않는 계약이고, 부동산매매계약서상의 매매가액과 기준시가를 비교하여 보면, 토지는 매매가액이 기준시가보다 현저히 낮게 계약이 이루어졌고 건물은 매매가액이 기준시가의 약 6배 정도로 높게 계약이 이루어진 점으로 보아 쟁점부동산은 백OO가 독점적
으로 지배권을 행사하여 건물과 부속토지를 함께 양도한 것으로 보이고
, 백OO는 기준시가 변동이 적은 쟁점④부동산의 양도가액을 높게 하고 취득가액이 확정되어 있는 쟁점① ～ ③부동산의 양도가액을 낮게 함으로써 양도차익을 최소화할 목적으로 각 부동산별로 양도가액을 임의로 정하여 계약서를 작성한 것으로 보이며, 백OOㆍ백OOㆍ박OO는 쟁점부동산별 매매계약서의 매매가액 산정기준을 제시하지 못하고 있는 점으로 보아 처분청이 쟁점부동산 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법
제81조와 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다
.
【관련법령】
「소득세법」 제100조 【양도차익의 산정】 / 「소득세법시행령」 제166조 【양도차익의 산정 등】