쟁점건물이 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상인 다가구주택에 해당하는지 여부
【세목】
양도
【재결요지】
쟁점건물 1층에 주민등록을 하거나 확정일자를 부여받은 이력이 총 7회 확인되는 점 쟁점건물 양수인은 쟁점주택 1층의 실제용도가 주거용이었고 싱크대, 화장실, 냉ㆍ난방시설, 샤워시설이 포함되어 있었다는 내용의 부동산 사용용도확인서를 작성하여 제출한 점 처분청의 현장확인 당시 쟁점건물 1층에 싱크대, 세탁기, 화장실 등 주택으로 사용할 수 있는 시설이 확인되는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 2015.11.27. 서울특별시 광진구 OOO 소재 토지 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 지상에 4층 건물(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 2020.6.26. OOO원에 이를 양도하고 쟁점건물 전체를 1세대1주택 비과세 대상으로 하여, 12억원 초과분에 대해서만 양도소득세를 신고하였다.
나. 처분청은 2022.10.6.부터 2022.10.25.까지 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점건물은 4개층으로 건축법령상 단독주택(다가구주택)이 아닌 공동주택(다세대주택)에 해당하여 독립된 1구획(4층 401호)만이 1세대1주택 비과세 대상인 것으로 보아, 2022.12.5. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.24. 이의신청을 거쳐 2023.7.11. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 쟁점건물을 신축한 후 4층 401호에 거주하였고, 1층은 필로티 구조로 건축 바닥면적인 OOO㎡의 1/2 미만인 OOO㎡는 제2종 근린생활시설로 상업용 시설로 임대하고자 하였으나 양도일까지 임대가 되지 아니하여 공실로 유지하였다.
다만, 청구인의 세대원인 아들이 양도일 수일 전 무릎이 골절되어 깁스를 해야 했는데 쟁점건물에 엘리베이터를 설치하지 못한 관계로 4층까지 오르내리는데 크게 불편함을 느껴 공실인 1층 101호에 임시로 머물렀다.
처분청은 현장확인 당시 청구인의 아들이 임시로 쟁점건물 1층 101호에 머물고 있는 것을 확인한 후 청구인이 쟁점건물 1층을 주택으로 사용하고 있으므로 쟁점건물이 건축법령상 다가구주택에 해당하지 않는다고 보았으나, 쟁점건물 1층은 근린생활시설로 상업용 시설이며 다만 청구인의 아들이 임시로 거주하고 있었을 뿐이고, 주택으로 사용할 수 있는 시설이 구비되어 있지 않으므로 이러한 처분은 부당하다.
처분청은 현장확인 당시 주거로 사용되고 있었던 점 외에 쟁점건물 1층에 화장실, 취사시설 및 보일러 등이 설치되어 있었던 점 및 2015.11.27. 신축 후 2년간 주택으로 임대한 사실이 있는 점 등을 처분근거로 들고 있으나, 청구인은 신축 직후 2년간 주택으로 임대한 이후 2년의 계약기간 만료시 임차인을 퇴거시켰다.
이후 몽골인에게 몽골인 아이들을 대상으로 하는 공부방으로 임대하였는데, 임차인은 CCC와 관련하여 공부방을 운영한 것이므로 사업용 인식하고 있었다. 1층에 설치된 화장실, 보일러, 씽크대 등의 설비도 공부방으로 사용하기 위하여 설치된 것이다.
한편, 2020.5.26. 전입신고된 것으로 기록된 DDD는 청구인도 모르는 사람으로 실제 거주하거나 전입한 사람이 아니고, DDD의 주민등록표 초본에 의하더라도 2020.5.26. 전입하였다가 2020.6.2. 전출한 것으로 확인된다.
따라서 쟁점건물은 2층에서 4층까지 3개층만 주택으로 이용되었으므로
「소득세법」 제89조
및 같은 법 시행령 제154조에서 1세대1주택 비과세 특례 규정의 적용대상으로 규정하는 다가구주택에 해당함에도 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점건물 1층은 주택으로 사용하지 아니하였다고 주장하나, 주민등록 및 확정일자 이력에 의하면 쟁점건물 1층에 주민등록을 하거나 확정일자를 부여받은 이력이 총 7회 확인되고, 쟁점건물 양수인 EEE은 쟁점건물 1층이 취득당시 주택이었음을 확인하여 주었으며, 쟁점건물 1층 사진에 의하면 싱크대, 세탁기, 화장실 등 주택으로 사용할 수 있는 시설이 확인된다.
「소득세법」상 주택이란 허가여부나 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하므로, 건물신축 이후 양도시까지 쟁점건물 1층을 사실상 주거용으로 사용하였다면 쟁점건물은
「소득세법」 제89조
및 같은 법 시행령 제154조에서 1세대1주택 비과세 특례 규정의 적용대상으로 규정하는 다가구주택에 해당하지 아니하는바, 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점건물이 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상에 해당하는지 여부
나. 관련 법령 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2015.11.27. 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 신축하여 2020.6.26. OOO원에 이를 양도하고 쟁점건물 전체를 하나의 1세대1주택 비과세 대상으로 하여, 12억원 초과분에 대해서만 양도소득세를 신고하였다.
(2) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 쟁점건물의 등기부등본 및 건축물대장 등에 의하면 OOO과 같은 사실이 확인된다.
(나) 처분청이 제출한 쟁점건물 1층 주민등록 이력 및 확정일자 이력은 OOO 기재와 같다.
1) 청구인은 2020.5.26. 쟁점건물 1층에 전입신고된 것으로 확인되는 DDD는 모르는 사람으로 실제 거주하거나 전입한 사람이 아니라고 주장하고 있고, DDD의 주민등록표 초본에 의하면 2020.5.26. 전입하였다가 2020.6.2. 전출한 것으로 확인된다.
2) 청구인의 주장에 의하면 청구인의 세대원인 아들 FFF이 양도일(2020.6.26.) 수일 전 무릎이 골절되어 깁스를 하였는데 쟁점건물에 엘리베이터를 설치하지 못한 관계로 4층까지 오르내리는데 크게 불편함을 느껴 공실인 1층 101호에 임시로 머물렀고, 처분청에서 현장확인 당시 청구인의 아들이 임시로 쟁점건물 1층 101호에 머물고 있는 것을 확인한 후 청구인이 쟁점건물 1층을 주택으로 사용하고 있으므로 쟁점건물이 건축법령상 다가구주택에 해당하지 않는다고 보았다고 주장한다.
3) 이와 관련하여 청구인은 FFF의 진료기록을 제출하였는데, OOO에서 2022.11.21. 발행한 입.퇴원확인서에 의하면 FFF은 2019.7.2.부터 2019.7.16.까지 15일간 좌측 슬관절 후방 십자인대 파열후십자인대의 파열로 치료받은 사실이 확인되고, 같은 병원에서 발행한 통원확인서에 의하면 FFF은 2019.9.26.부터 2019.12.20.까지는 연속적으로, 그 후로는 간헐적으로 통원치료를 받은 것으로 확인된다.
4) 한편, 청구인은 쟁점건물 1층은 상가로 임대하기 위해 몽골인 OOO에게 임대한 이후로 사무실 임차인을 구하고 있었다고 주장하였고 이를 입증하기 위해 공인중개사 OOO 및 OOO의 확인서를 제출하였다.
(다) 쟁점부동산 양수인 EEE은 쟁점주택 1층의 실제 사용용도가 주거용이었고, 싱크대, 화장실, 냉.난방시설, 샤워시설이 포함되어 있었다는 내용의 부동산 사용용도 확인서를 작성하여 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
청구인은 쟁점건물의 2층에서 4층까지 3개층만 주택으로 이용하였으므로
「소득세법」 제89조
및 같은 법 시행령 제154조에서 1세대1주택 비과세 특례 규정의 적용대상으로 규정하는 다가구주택에 해당함에도 1층도 주택으로 사용한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다고 주장한다.
그러나 주민등록 및 확정일자 이력에 의하면 쟁점건물 1층에 주민등록을 하거나 확정일자를 부여받은 이력이 총 7회 확인되는 점, 쟁점건물 양수인 EEE은 쟁점주택 1층의 실제 사용용도가 주거용이었고, 싱크대, 화장실, 냉.난방시설, 샤워시설이 포함되어 있었다는 내용의 부동산 사용용도 확인서를 작성하여 제출한 점, 처분청의 현장확인 당시 쟁점건물 1층에 싱크대, 세탁기, 화장실 등 주택으로 사용할 수 있는 시설이 확인되는 점 등에 비추어 쟁점건물이 다가구주택 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 청구인이 거주한 4층 401호에 대하여만 1세대1주택 비과세 규정을 적용하고 나머지에 대하여는 이를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로
「국세기본법」 제80조의2
및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련 법령
(1) 소득세법
제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
(2) 소득세법
제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
(3) 소득세법 시행령
제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에
「주택법」 제63조의2
제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. <이하 각 호 생략>
제155조[1세대1주택의 특례] ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
제156조[고가주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
(4) 건축법
제2조[정의] ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 단독주택
2. 공동주택 (이하 생략)
(5) 건축법 시행령
제3조의5[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다.
[별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다.]
가.～나. 생략
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
【관련법령】
소득세법제88조