특별행정심판례정보

【세목】

양도

【재결요지】

양도 당시 토지와 건물의 기준시가와의 차이가 현저하며, 양도당시 감정평가액이 있으므로 처분청이 그 감정평가액에 의해 토지와 건물의 가액을 안분하여 과세한 당초 처분은 정당함

【주문】

심판청구를 기각한다.

【이유】

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.6.21. OOOO OOO OOO OOO OOO 대지 370㎡ 및 건물 1,646.03㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 12억원(토지 370,000,000원, 건물 830,000,000원)에 일괄 양도하고, 2005.8.31. 양도소득세를 신고하면서 토지는 실지거래가액으로, 건물은 기준시가로 계산하여 5,498,650원의 양도차손이 발생한 것으로 신고하였다.

나. 처분청은 토지가액이 불분명하다고 보아 2005.6.1. 기준 감정평가가액에 의하여 토지가액을 532,615,000원으로 계산하여 2009.6.8. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 32,906,630원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.1. 이의신청을 거쳐 2009.8.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2005.5.4. 쟁점부동산의 매수인과 토지 370,000,000원, 건물 830,000,000원으로 구분하여 매매계약을 체결하고 OOOO 대출금 8억원과 임대보증금 335,000,000원을 제외한 65,000,000원을 계좌를 통하여 받았으며, 토지와 건물의 가액 비율(30.8:69.2)은 1998.9.12. OOOOO의 감정평가서의 토지ㆍ건물가액 비율(32.8:67.2)과 유사한 것으로서 안분비율에 문제가 없음에도, 처분청이 토지가액이 불분명한 것으로 보고 2005.6.1. 기준 OOOOOOOO의 감정가액 기준으로 토지가액을 안분하여 과세한 처분은 부당하다.

양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 공제하고 이익이 발생하면 내는 것인데 쟁점부동산은 신고내용이나 2004년 재무제표상의 기장가액으로 보더라도 손실이 발생하였고, 실지취득가액도 OOOO OOOOOOO으로부터 매입한 토지 약 4억원과 건물신축가액 약 14억원의 합계 약 18억원으로서 실제로 손실이 발생하였으므로, 토지는 실거래가로, 건물은 기준시가로 신고한 내용을 인정하거나, OOOO 대출 문제로 수정하였던 2004년 귀속 재무제표상의 자산의 취득가액을 인정하여 과세처분을 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 토지는 실지거래가액으로, 건물은 기준시가로 신고한 내용이 타당하다고 주장하나, 쟁점부동산은 토지ㆍ건물을 일괄 양도하였고 감정가액이 있는 경우로서 토지ㆍ건물의 매매가액을 2005.6.1. 기준 감정평가가액으로 안분하여야 하며, 또한 청구인은 2004년 귀속 종합소득세 신고 당시 1998.12.9. 기준 감정평가서에 의하여 토지ㆍ건물을 평가한 장부가액에 의하여 재경정하여야 한다고 주장하나, 내국법인이 보유하는 자산 및 부채의 장부가액을 증액 또는 감액한 경우에는 해당 자산 및 부채의 장부가액은 평가하기 전의 가액으로 하는 것으로서 「법인세법」은 자산 및 부채의 평가는 원칙적으로 인정하지 아니하므로, 토지와 건물가액을 2005.6.1. 기준 감정평가가액으로 안분하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

매매계약서상의 건물가액이 불분명하다고 보아 토지의 양도가액을 감정평가가액으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

⑴ 소득세법

(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제100조【양도차익의 산정】② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

⑵ 소득세법 시행령

(2005.8.5. 대통령령 제18988호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는

「부가가치세법 시행령」 제48조의2

제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

⑶ 부가가치세법 시행령(

2006.2.9. 대통령령 제19330호로 개정되기 전의 것) 제48조의2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등” 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한

소득세법 제99조

의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

⑴ 청구인은 1995.4.1. OOOO OOO OOO OOO OOO OO OOOOO OOOOOO로부터 396,676,000원에 취득하고 잔금청산일 전에 사용승낙을 받아 1995.1.5. 동 토지 위에 근린생활시설 용도의 9층 건물 1,646.03㎡를 신축하여 보유하다가 2005.6.21. 김OO에게 총 매매가액 12억원에 양도하고, 2005.8.31. 양도소득세를 신고하면서 토지는 실지거래가액인 370,000,000원, 건물은 기준시가인 553,529,000원으로 하여 5,498,650원의 양도차손이 발생한 것으로 신고하였다.

⑵ 처분청은 2009.3.23. ～ 2009.3.31. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 토지가액이 불분명한 것으로 보고, OOOOOOOO이 2005.6.1. 기준으로 평가한 감정평가서의 가액으로 안분계산하여 토지가액을 532,615,000원으로 보아 양도소득세 32,906,630원을 부과하였다.

⑶ 청구인은 신고 내용이 타당하다는 주장이므로 이를 살펴본다.

㈎ 청구인은 2005.5.4. 계약체결 당시 쟁점부동산의 토지와 건물의 가액을 OOOOO의 감정가액(1998.9.10. 기준)인 토지 407,000,000원, 건물 832,008,000원, 합계 1,239,008,000원을 기준으로 하였고, 이는 대차대조표상 순장부가액인 토지 404,683,000원, 건물 1,228,248,000원, 합계 1,632,931,000원과 비교하여 정당하게 안분되었으며, 쟁점부동산 취득에 18억원(토지 4억원, 건물 14억원)이 지출되었고, 2004년 재무제표상으로도 16억원(토지 4억원, 건물 12억원)으로서 손해가 발생하였는데도 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다는 주장이다.

㈏ 신고 당시 제출된 매매계약서는 부동산중개업자 입회하에 작성된 것으로서 총 매매대금 12억원, 특약사항에 ‘토지 370,000,000원, 건물 830,000,000원에 매매하며 상호합의함’이라고 기재된 것으로서, 매매계약일은 기재되지 아니하였으며, 매수인 김OO가 2005.6.21. 작성한 거래사실확인서와 인감증명서가 첨부되었다.

㈐ 매수인의 대리인 김OOO OOOOOOOOOO

OOOOOOOOO, OOO OOO의 대리인이자 건물관리인으로서 매매계약을 체결할 당시 매매금액은 12억원에 일괄 거래하였을 뿐, 토지와 건물 가액을 별도로 구분하여 계약하지 아니하였으며, 다만 매매 완료 후 청구인이 찾아와 양도소득세 신고에 필요하니 특약사항에 토지 370,000,000원, 건물 830,000,000원으로 구분한 계약서와 거래사실확인서를 작성해 줄 것을 부탁하여 아무 생각 없이 재작성해 주었다고 진술하였고, 청구인이 제출한 2009.6.21.

거래사실확인서에서 김OO은, 토지와 건물을 구분한 당초의 계약서가 있는 것을 모르고 법무사가 작성한 계약서에 의하여 2009년 5월경 처분청에 진술하였으나 토지를 370,000,000원, 건물을 830,000,000원으로 구분하여 계약한 것이 사실이라고 진술하였으며, 또한 2009.7.14. 확인서에서 김OO은, 총매매가액을 12억원으로 정하고 단서에 토지를 370,000,000원, 건물을 830,000,000원으로 구분하였으며 감정평가가액이나 다른 기준 없이 임의적으로 쌍방합의하였다고 진술하였다. 한편 부동산매매계약을 중개한 공인중개사 장OO은, 매매를 중개한 사실은 있으나 너무 오래 되어 생각나지 않고 계약서 원본은 찾을 수 없다고 진술하였다.

㈑ 청구인이 제출한 매매계약서, OOOOO의 감정평가서, 2004년 대차대조표상 장부가액, 처분청이 제시한 OOOOOOOO의 감정평가서, 기준시가 기준으로 양도가액을 안분하면 다음과 같다.

㈒ 쟁점부동산의 취득 당시의 기준시가는 토지 189,440,000원, 건물 521,050,796원이고, 양도 당시의 기준시가는 토지 592,000,000원, 건물 558,004,170원으로서 청구인이 보유한 기간 중에 토지는 213% 상승하였고, 건물은 7% 상승한 것으로 나타난다.

㈔ 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 쟁점부동산은 토지와 건물이 일괄 양도되었고, 청구인이 신고한 토지의 양도가액 370,000,000원은 양도 당시의 공시지가 592,000,000원보다 37.5% 낮은 가액인 반면, 건물의 양도가액 830,000,000원은 양도 당시의 기준시가 558,000,000원보다 32.8% 높은 가액으로서 기준시가와의 차이가 현저하며, 양도 당시의 감정평가가액이 있으므로, 그 감정평가가액에 의하여 토지와 건물을 안분하는 것이 타당하다. 한편 법인이 보유하는 자산 및 부채의 장부가액을 증액 또는 감액한 경우에는 해당 자산 및 부채의 장부가액은 평가하기 전의 가액으로 하는 것으로서 「법인세법」에서는 자산 및 부채의 평가를 원칙적으로 인정하지 아니하므로, 토지와 건물가액을 2005.6.1. 기준 OOOOOOOO의 감정평가가액으로 안분함이 타당한 것으로 판단된다.

⑷ 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 토지가액을 감정평가가액으로 안분계산하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【관련법령】

「소득세법시행령」 제166조 【양도차익의 산정】 등