특별행정심판례정보

【세목】

종합소득

【재결요지】

임대사업전 차입금상황한 선수보증금은 간주임대료계산시공제

【주문】

을지로세무서장이 93.9.16 청구인에게 92년도분 종합소득세 18,289,610원을 부과한 처분은 서울시 중구 O동 지상건물 2,815.4㎡에 대하여 소득세법 제29조 제1항 에 의한 수입금액을 계산함에 있어서 위 건물의 임대개시일 전에 상환한 차입금을 임대보증금에서 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

【이유】

1. 처분개요 청구인은 서울시 중구 O동 OO OOOO 소재 건물 2,815㎡(이하 “쟁점건물”이라 함)에서 산부인과병원을 운영하는 사람이고 그의 자산합산대상 가족인 아들 OOO은 쟁점건물을 신축하면서 OO생명보험주식회사로 부터 자금을 차입하여 신축비용에 사용하고 신축후 임대보증금을 받아 차입금을 변제해 오고 있다. 처분청은 청구인의 종합소득에 위 OOO의 자산소득을 합산 과세하기 위하여 위 OOO의 부동산소득을 계산함에 있어서 위 OOO이 선수보증금을 받은 90.9.29 을 쟁점건물의 임대개시일로 보고, 소득세법 제29조 제1항에 의한 간주임대료를 계산하였는 바, 위 임대개시일(91.12.10)이후 차입금상환액인 1,614,447,501원은 위 규정상의 임대보증금에서 제외하되 임대개시일전에 상환한 729,747,000원은 포함하여 간주임대료를 계산하고 쟁점건물중 3층의 일부분인 248.6㎡를 청구인이 무상으로 사용하고 있고 청구인과 OOO이 母, 子 관계로 특수관계에 있다하여 3층의 임대사례에 의해 임대수입금액 25,557,009원에 관한 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산 부인하여 93.9.16 청구인에게 종합소득세 91년도분 37,874,670원 92년도분 18,289,610원을 부과하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 93.10.28 심사청구를 거쳐, 94.1.3 심판청구를 하였다(국세청 심사결정시 91년도분 종합소득세 37,874,670원은 감액되었음). 2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점건물은 OO생명에서 대부를 받아 공사자금으로 사용한 것이므로 임대보증금을 받아 차입금상환한 것은 간주임대료를 계산할 수 없고 청구인의 아들 OOO은 현재 OOO의대 레지던트 4년차수학중인 학생으로 건물신축계획ㆍOO생명과의 협조관계ㆍ대출ㆍ임대등 제반사항을 청구인이 관리해 주고 있음에도 전체면적 2,815.4㎡중 일부를 청구인이 무상사용하고 있다하여 부당행위계산부인한 것은 잘못이다. 나. 국세청장 의견 소득세법관계규정에 의하면 임대사업 개시후 차입금 상환액을 제외하는 것으로 규정하고 있고 청구인과 OOO은 母, 子관계로 쟁점건물중 3층의 일부분인 248.6㎡를 청구인이 무상으로 사용하고 있으므로 부당행위계산부인한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 간주임대료를 계산함에 있어 임대개시일인 91.12.10 이후의 차입금상환액만을 임대보증금에서 제외한 처분에 대하여 본다. 소득세법 제29조 제1항에서는 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 받은 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수익금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다고 규정하고 있고, 동법시행령 제2항 및 제3항에서는 총수입금액에 산입한 금액은 당해 과세기간의 임대보증금 등의 적수에서 임대사업개시일후의 차입금상환액의 당해 과세기간중 적수를 뺀 것에 일정율을 곱하여 계산하되 임대사업개시후의 차입금상환액이라 함은 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금 등으로 상환한 금액을 말한다고 규정하고 있다. 처분청은 위 규정상의 임대사업개시일후의 차입금상환액을 계산함에 있어 임대인과 임차인 사이에 작성된 임대차계약서상 임차인의 입주일인 91.12.10 을 임대사업개시일로 보고 이날 이후의 차입금상환액만을 임대보증금에서 공제하였으나 여기서 임대사업개시후의 차입금이라 함은 앞에서 본 규정에 의하면 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 보증금 등으로 상환한 금액을 말하는 것이고, 위 일자이전에 선수 임대보증금으로 상환한 차입금 상환액 역시 쟁점건물의 취득에 소요된 금액인 사실을 인정할 수 있으므로 위 일자 이전의 차입금상환액은 이 사건 간주임대료를 계산함에 있어 임대보증금에서 공제되어야 할 것이다. 나. 부당행위계산 부인한 처분에 대하여 본다. 소득세법 제55조 제1항 및 동법시행령 제111조 에서는 부동산소득ㆍ사업소득ㆍ기타소득ㆍ양도소득 또는 산림소득이 있는자의 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자와의 거래로 당해소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있다. 청구인과 OOO은 모자사이로 특수관계에 해당함에는 다툼이 없고 한편 처분청은 청구인이 무상으로 사용한 3층의 248.6㎡에 관한 부당행위 계산부인을 함에 있어 3층에 임차한 청구외 OOO 치과의 임대사례에 의하여 청구인의 보증금과 월세를 계산하여 총 25,557,009원을 부당행위계산부인하여 위 OOO의 총수입금액에 산입한 것임을 알 수 있고, 청구인은 청구인의 아들 OOO에게 학교수업료, 결혼자금등을 조달해 주고 있으므로 청구인이 사용하고 있는 건물 임대용역과 유상의 관계가 있는 것이므로 부당행위계산한 처분은 잘못이라고 주장하지만 청구인의 아들 OOO은 쟁점건물의 임대수입금액 만으로도 학교수업료등을 충당할 수 있는 것으로 보이고 설사 청구인이 학교수업료등을 조달해주었다 하더라도 청구인이 사용하고 있는 248.6㎡에 대한 대가관계가 있는 것으로 보기는 어렵다. 그렇다면 처분청이 앞에서 본 규정에 의하여 부당행위계산부인하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 심판청구는 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 , 제65조 제2항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【관련법령】

「소득세법」 제29조 【총수입계산의 특례】 / 「소득세법시행령」 제53조 【양도 또는 취득의 시기】