쟁점부동산의 증여재산가액을 개별공시지가에 의하여 평가하여야 한다는 청구주장의 당부(기각)
【세목】
상증
【재결요지】
양도부동산의 감정가액 2,975백만원과 거래가액 2,850만원은 큰 차이가 없으며, 청구인이 쟁점부동산에 대하여 매매가액 850백만원으로 소유권이전등기를 경료한 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려움
【따른결정】
조심2013중3953
【참조결정】
조심2009전3416 / 조심2013중3953
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인의 처 OOO은 OOO(처분청은OOO이 자신의 지분 1/2을 청구인의 동생인 OOO에게 명의신탁한 것으로 보았다)와 공동명의로 등기된 OOO 대 444㎡, 건물 2,067.04㎡(상가주택을 취득하여 모텔을 신축한 것이고, 이하 “양도부동산”이라 한다)를 2007.8.2. OOO에게 28억 5,000만원에 양도하였고,
청구인은 같은 날 OOO로부터 OOO 전 4,239㎡ 및 같은 곳 80-4 대 362㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 8억 5,000만원(OOO는 이를 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다)에 취득하는 것으로 매매계약을 체결하고, 쟁점부동산의 소유권을 이전등기하였다.
나. 처분청은 OOO가 대출금 19억 4,000만원을 승계하고 쟁점부동산을 양도부동산 양도대금으로 교환지급한 내용을 조사하여, 청구인이 OOO으로부터 쟁점부동산을 증여받은 것으로 보아 증여재산가액을 8억 5,000만원으로 하여 2011.1.12. 청구인에게 2007.8.2. 증여분 증여세 162,414,000원을 결정ㆍ고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.8. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
양도부동산의 양도가액을 28억 5,000만원으로 하고, 당해 부동산에 담보된 대출금 19억 4,000만원을 OOO가 승계하며, OOO 소유의 쟁점부동산을 현금거래없이 8억 5,000만원으로 인수하고 잔금조로 OOO가 1억 1천만원을OOO에게 지급하는 교환거래를 하였는바, 처분청은 매매계약서에 기재된 8억 5,000만원을 시가로 보아 증여세를 부과하였으나, 이는 교환과정에서 합의된 현금거래가 없는 임의의 교환가액에 불과하며, 교환거래의 경우 교환대상 목적물의 금전적 가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 그 목적물에 대하여 시가감정을 하여 감정가액과의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그러하지 아니한 단순한 교환거래인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 보아야 할 것인바(대법원 1998두19841, 1999.11.26. 참고), 쟁점부동산의 경우 시가감정없이 임의의 교환가액으로 합의하여 매매계약서를 작성한 것이므로 매매계약서에 기재된 8억 5,000만원을 시가로 볼 수 없으므로, 개별공시지가에 의하여 증여세를 부과하여야 한다.
나. 처분청 의견
OOO가 대출을 신청하여 하나은행에서 의뢰하여 양도부동산에 대하여 매매계약일과 잔금청산일 사이에 감정평가를 한 결과, 양도부동산의 감정가액이 29억 7,500만원으로 산정되었는바, OOO과 OOO가 양도부동산에 대하여 실지거래가액으로 자진신고하였고, 쟁점부동산의 취득가액이 등기부등본에 기재된 가액과 동일하며, 양도부동산의 실지거래가액과 감정가액이 큰 차이가 없으므로 쟁점부동산의 실지거래가액 8억 5,000만원을 증여재산으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
배우자로부터 증여받은 쟁점부동산의 증여재산가액을 개별공시지가에 의하여 평가하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련법령
(1) 상속세 및 증여세법
제60조【평가의 원칙등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
제61조【부동산등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
1. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략)
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인의 처 OOO이 2007.7.13. OOO와 작성한 양도부동산 매매계약서에는 매매대금이 28억 5,000만원, 잔금지급일이 2007.8.2.(인도일)로 되어 있고, 특약사항으로 “현 시설 상태의 매매계약임, 근저당권(채권최고액 23억 7,800만원, OOO, 채무자 청구인)설정 상태로서 잔금시 매도인이 상환 말소하는 조건임, 부가가치세는 별도로서 매수인 부담이며, 사업포괄 양수도계약임, 잔금일은 매수인의 대출일정과 상황에 따라 조정할 수 있음, 기타 사항은 잔금시까지 상호 협의하여 처리하고, 부동산 매매 법률 및 관례에 따르기로 함”이라고 기재되어 있다.
(2) 양도부동산 부동산거래 신고필증에는 매매가액 28억 5,000만원, 잔금지급일이 2007.8.2.로 되어 있다.
(3)
양도부동산 등기부등본에 의하면, 양도부동산은 지하 1층, 지상
7층의 숙박시설이고, 2003.12.19. OOO과 OOO가 각 1/2의 공동지분으로 소유권 보존등기를 하였다가, 2007.8.2. OOO에게 소유권이
이전되었으며, 다음 <표>와 같이 근저당권이 설정된 것으로 나타난다.
<표> 근저당권 설정 내역
OOO
(4) 삼창감정평가법인의 양도부동산에 대한 감정평가서(2007.7.20.)에는 OOO의 담보물이고, 가격시점은 2007.7.19.이며, 감정가액은
2,975,726,960원(토지 1,021,200,000원, 건물 1,954,526,960원)으로 나타난다.
(5) OOO은 양도부동산 양도가액을 28억 5,000만원으로 하여 2010.11.4. 양도소득세 과세표준 신고서를 제출하고 68,315,733원을 납부한 것으로 심리자료에 나타난다.
(6) OOO에서 발급한 채무자별 보증/담보현황표에 의하면, 청구인이 양도부동산을 담보로 제공하고 대출한 금액은 2건 19억 4천만원(2003.7.4. 5억원, 2004.1.13. 14억 4,000만원)으로 나타난다.
(7) 양도부동산 및 쟁점부동산 양수도 거래의 대금정산에 관하여 관련인들이 소명한 내용은 다음과 같다.
(가) OOO은 청구인 명의의 대출금 19억원을 OOO가 승계하고, OOO이 1억 1,000만원을 OOO에게 지급하였으며, 나머지 잔금으로 쟁점부동산을 8억 5,000만원(현금거래 없음)에 인수(교환거래)하는 것으로 거래하였다.
(나)
OOO
는 계약금 1억원을 현금지급하고, 대출금 19억원을 인수
하였으며, 쟁점부동산을 8억 5,000만원에 양도하는 조건으로 거래하였다.
(다) OOO의 세무대리인(OOO)은 2011.5.26. 우리 원 조사담당자의 유선확인시, “양도부동산(모텔)이 노후화되어 OOO가 이의를 제기하였고, 이에 OOO으로부터 대금을 감액하여 1억 1,000만원을 지급받았다”라고 답변하였다.
(라) 양도부동산 및 쟁점부동산 교환거래를 중개하였다는 OOO이 2011.2.25. 작성한 사실확인서에는, “양도부동산 및 쟁점부동산 교환거래를 중개한 사실이 있고, 감정을 하여 교환가액을 정한 것이 아니며, 서로 합의한 가격에 청구인이 OOO에게 1억 1천만원을 추가지급하고, OOO가 부동산 대출금 잔액을 승계하는 조건으로 거래가 성사된 것이며, 매매계약서상의 가액 28억 5천만원과 8억 5천만원은 교환조건에 따른 상호 합의하에 정한 금액이다”라고 되어 있다.
(8) 청구인이 2007.7.13. OOO와 작성한 쟁점부동산 매매계약서에는 매매대금이 8억 5,000만원, 잔금일자가 2007.8.2.로 되어 있고, 쟁점부동산 등기부등본에는 2007.8.6. 청구인이 매매를 원인으로 소유권을 이전받은 것으로 되어 있으며, 같은 날 채무자 청구인, 근저당권자OOO, 채권최고액 3억 9,000만원의 근저당권이 설정된 것으로 나타난다.
(9) 대한감정평가법인이 쟁점부동산을 감정(가격시점 등이 표시되어 있지 아니하나, 처분청의 조회의뢰에 따라 OOO에서 회보한 것으로 2007.8.6. 근저당권 설정과 관련된 것으로 보인다)한 내역을 보면, 쟁점부동산의 감정가액은 614,476,000원(OOO : 564,796,000원, OOO : 50,680,000원)으로 되어 있다.
(10) 쟁점부동산의 2007.1.1. 기준 개별공시지가는 214,904,000원(OOO: 194,994,000원, OOO: 19,910,000원)으로 심리자료에 나타난다.
(11) 심리자료로 제시된 영수증(2007.8.2.) 사본 2매에는, 쟁점부동산 매도잔금(계약금 등 일체 포함)으로 OOO가 청구인으로부터 8억 5,000만원을 수령하고, 쟁점부동산 매도잔금 중 일부인 1억 1,000만원을 OOO가 OOOㆍOOO로부터 수령한 것으로 되어 있다.
(12) 살피건대, 부동산을 교환함에 있어 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고, 교환대상 부동산 간의 평가차액에 대하여 정산이 이루어졌다면 교환거래당시 양 당사자 간에 합의된 평가액을 기준으로 실거래가액을 산정하는 것이 타당하다 할 것인바(조심 2009전3416, 2009.12.9. 참고),
임계숙과 OOO는 양도부동산을 28억 5,000만원, 쟁점부동산을 8억 5,000만원으로 평가하여 거래하였고, 양도부동산의 감정가액
29억 7,572만원과
거래가액 28억 5,000만원은 큰 차이가 없으며, 청구인이 쟁점부동산에 대하여 매매가액 8억 5,000만원으로 부동산 거래신고를 하고 소유권이전등기를 경료한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 시가를 8억 5,000만원으로 보는 것이 타당하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법
」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「상속세 및 증여세법」 제60조 【평가의 원칙등】 / 「상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】 상속세 및 증여세법」 제60조 【평가의 원칙등】 / 「상속세 및 증여세법」 제61조 【부동산등의 평가】