특별행정심판례정보

【세목】

양도

【재결요지】

청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 공시지가는 OOO원으로, 청구인이 주장하는 취득가액(OOO원)과 차이가 많고, 청구인이 조OOO(전소유자) 대신 지급하였다는 전세금과 채무금은 청구인이나 조OOO과의 관련여부가 불분명 한 점, 대출금과 취득잔금은 청구인의 출금사실이 나타나긴 하나, 실제 조OOO에게 지급여부가 불분명한 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없음

【주문】

심판청구를 기각한다.

【이유】

1. 처분개요 가. 청구인은 2003.2.5. OOO리 산 10 임야 9,056㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 조OOO(전 시아버지, 2006.7.5. 사망)로부터, 2005.1.14. OOO리 410 답 807㎡ 및 같은 곳 411-2 답 559㎡(이하 “OOO리 토지”라 한다)는 박OOO으로부터, 1988.9.30. OOO리 214-30 외 4필지(이하 “OOO리 토지”라 하고, 위 7필지 모두를 이하 “양도물건”이라 한다)는 이OOO 등으로부터 각각 취득하여 2008.1.22.부터 2008.7.14.까지 3차례에 걸쳐 OOO원에 경매로 양도하였으나 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 나. 처분청 은 양도물건에 대한 양도가액을 경매가액 OOO원으로, 취득가액을 쟁점토지 와 두호리 토지는 환산가액 OOO원 을 , OOO리 토 지는 검인계약서상의 OOO원을 각 토지의 취득가액으로 하여 2010.10.5. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세OOO원을 결정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.24. 이의신청을 거쳐 2011.3.21. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 1993.2.2. OOO동 2가 1-46 OOO 801호(소유자 서OOO, 시누이 남편, 이하 “청구외부동산ⓛ”이라 한다)에 설정된 전세권 OOO원을 조OOO의 지급보증과 해제요청에 따라 청구인이 1993.2.2. 해제등기를 하여 주었으므로 조OOO로부터 OOO원을 회수하여야 하고, (2) 1993.11.23. OOO동 436-4 주택(토지 148㎡, 건물 20평1홉2작, 소유자 조OOO, 이하 “청구외부동산②”라 한다)에 설정된 조OOO의 부채 OOO원을 1994.3.29. 청구외부동산②를 담보로 대출받아 청구인이 조OOO 대신 상환하였고, (3) 청구인이 2001.12.6. 쟁점토지를 담보로 한 대출금 OOO원을 승계하여 2004.5.13. 청구인이 조OOO 대신 상환OOO은행 (069-12-******-0) 에서 OOO(913-61-******)으로 이체한 OOO원, OOO(913-62-******) 에서 원리금 상환으로 인출된 금액 OOO원 등] 하였으며, (4) 2001.11.3. 조OOO이 쟁점토지 취득당시 취득잔금 OOO원을 청구인이 조OOO 대신 지급(OOO 913-11-******로 대출금 OOO원, 913-62-****** OOO원 인출금)하는 등 위와 같이 조OOO로부터 미 수령한 채권총액 OOO원의 대가로 대물변제계약(2003.1.10.)에 의해 쟁점토지를 조OOO로부터 넘겨받았으므로 1억8,050만원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 청구외부동산ⓛ의 전세권해제대가 OOO원은 청구외부동산ⓛ이 서OOO 명의로 되어 있으나, 실제로는 청구인과 조OOO(청구인의 前 남편, 1992.2.13. 이혼)의 소유로서 재산권 보전차원에서 청구인 명의의 전세권등기(OOO원)를 하였으며, 시동생 조OOO의 사업자금 지원을 위해 전세권등기를 말소하는 대신 이혼위자료로 받기로 하였다고 주장하나, 청구인의 소유권임을 입증할 증빙에 대한 제출이 없고, 전세권 해제일은 1993.11.23. 이며 이혼은 1992.2.13. 이루어졌으므로 이혼한 후 전 시아버지의 지급보증을 신뢰하여 전세권 말소를 한 점, 이혼한지 2년을 경과하여 이혼위자료를 지급하기로 한 점 등은 사회통념상 납득하기 어렵고, 조OOO의 지급보증을 하였다는 증빙이 없을 뿐만 아니라 실제 지급한 사실이 없이 설정한 전세권 OOO원을 10년이 경과한 후 조OOO로부터 반환받을 권리가 있다는 주장은 받아들일 수 없다. (2) 청구외부동산②에 설정된 조OOO의 부채 OOO원을 청구인이 상환하였다는 주장은 1994.3.29. 대출당시 소유자는 서OOO으로 청구인과 무관하며, 청구인이 상환하였다는 청구외부동산②를 담보로 한 채무는 조OOO의 채무가 아니라 주식회사 OOO의 채무인 점, 아무런 이유없이 이혼한 지 2년이나 경과한 후 조OOO의 채무를 대신 상환하였다는 것은 납득할 수 없다. (3) 2001.12.26. 쟁점토지를 담보로 한 대출금 OOO원을 승계하 여 2004.5.13. 청구인이 대신 상환하였다는 주장에 대하여는 청구인의 OOO은행 계좌에서OOO동지점계좌로 OOO원이 이체되었고, OOO계좌에서 대체 출금된 사실은 확인되나, 대체출금이 되어 어디에 사용되었는지 확인되지 않으므로 청구주장을 받아들일 수 없다. (4) 2001.11.3. 조OOO의 쟁점토지 취득당시 취득잔금OOO원을 대신 지급하였다는 주장에 대하여는 2001.10.27. 청구인 수협 계좌(913-62-******)에서 OOO원이 인출된 사실은 확인되나, 동 자금이 쟁점토지 취득 잔금으로 사용되었다는 근거가 없는 점, 청구인은 이미 10년 전 이혼한 상태로 청구인의 현금인출을 곧 조OOO의 부동산취득대금지급에 사용되었다고 보기에는 사회통념상 무리가 있어 보이는 점 등으로 청구주장을 받아들이기 어렵다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 조OOO로부터 미수령한 채권총액OOO 상당의 대물변제계 약에 의해 쟁점토지를 취득한 것이므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당 부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 ②법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산 한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한 다. 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(괄호생략)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호 × 취득당시의 기준시가 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 ③법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산 (주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액 (괄호생략)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 다. 사실관계 및 판단 (1) 심리자료에 따르면, 청구인의 양도물건이 2008.1.22. OOO원에 경락되었으나 청구인은 양도소득세 신고를 하지 아니하였고, 처분청은 양도가액을 경락가액인 OOO원으로, 쟁점토지와 OOO리토지는 환산가액 OOO 토지는 검인계약서 금액인 OOO원을 각 토지의 취득가액으로 하여 양도소득세 OOO원을 결정하였는바, 이에 청구인은 쟁점토지 등의 취득내역이 아래 <표1>과 같다며, 가족관계부, 등기부등본, 진술서, 대물변제계약서 및 거래내역조회표OOO 등을 제출하였다. OOOOOOOOOO OOOO O OOOO OO (OO : OO) (2) 이에 대하여 처분청의 의견은 아래와 같다. (가) 아래 <표2>와 같이 청구외부동산ⓛ에 전세권자로서 임차하거나 거주한 사실이 없어 전세권을 설정한 것처 럼 외형을 갖춘 것에 불과하고, 전세권해지에 대한 대가 OOO원은 전세권 해지일인 1993.11.23.과 양도물건취득일 2003.2.5.과는 10년의 차이가 있어 전세권해지 후 전세금수령 여부가 불확실하여 인정하기 어렵다. OOOOOOOOOO OOO OOOOOO OO (나) 조OOO의 부채 6,000만원을 청구인이 상환하였다는 청구주장은 아래 <표3>과 같이 1994.3.29. 대출당시 소유자는 서OOO으로 청구인과 무관하며, 청구인이 상환하였다는 청구외부동산②를 담보로 한 채무는 조OOO의 채무가 아니라 주식회사 OOO의 채무인 점, 아무런 이유없이 이혼한 지 2년이나 경과한 후 시아버지 조OOO의 채무를 대신 상환하였다는 것은 납득할 수 없고, 조OOO의 근저당 변제액 OOO원은 이미 양도물건 취득 후에 발생한 것으로 취득가액으로 인정하기 어렵다. OOOOOOOOOO OOOOOOO OOO O OOOOOO(OOOOO) (다) 조OOO의 취득잔금 OOO원을 대신 지급하였다는 주장은 2001.10.27. 청구인 계좌에서 OOO원이 인출된 사실은 확인되나, 동 자금이 쟁점토지 취득잔금으로 사용되었다는 근거가 없는 점, 청구인은 이미 10년 전 이혼한 상태로 청구인의 현금인출을 곧 시아버지 조OOO의 부동산취득대금지급에 사용되었다고 보기에는 사회통념상 무리가 있어 보이는 점 등으로 청구주장을 받아들이기 어렵다. (3) 한편, 쟁점토지에 대한 공시지가, 청구주장 대물변제가액 및 처분청의 환산가액을 비교하면, 아래 <표4>와 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OOOO, OOOOOO O OOOO OO (OO : OO) O) OO OOOOO OOOOO OOOO OOO,OOOOOO OO OO (4) 살피건대, 취득당시 쟁점토지의 공시지가가 OOO원에 불과하여 청구주장 OOO원에 비해 극히 낮게 공시된 점에서 대물변제액에 비하여 그 현실성이 없어 보이는 점, OOO원의 전세권이 대물변제의 일부라는 청구주장은 청구 인이 청구외부동산ⓛ에 전세권자로서 임차하거나 거주한 사실 이 없 고, 전세권해지일(1993.11.23.) 과 양도물건취득일(2003.2.5.)과는 10년의 차이가 있어 전세권해지 후 전세금 수령여부가 불확실한 것으로 보이는 점, 조OOO의 부채 OOO원을 대신 상환하였다는 것은 청구외부동산②에 대한 1994.3.29. 대출당시 소유자가 서OOO이고, 채무자가 김OOO인 점에서 조OOO과 무관한 것으로 보이는 점, 조OOO의 대출금 OOO원 승계 및 쟁점토지 취득잔금 OOO원을 대신 지급하였다는 것은 쟁점토지 취득(2003.2.5.) 후 근저당권 변제액이 발생(2004.5.13.)하였고, 출금액 OOO원이 근저당권 변제에 실제 사용되었는지 확인되지 아니하며, 2001.10.27. 2,350만원이 출금된 사실은 확인되나 쟁점토지 취득 잔금에 실제 사용되었는지에 대한 전소유자의 확인서 등의 입증이 없는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지 등에 대한 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액 등을 적용하여 양도소득세를 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【관련법령】

「소득세법」 제97조