환산가액 적용 대상 여부(기각)
【세목】
양도
【재결요지】
증가된 면적에 대해 추가 지급하였다 주장하면서 변경된 계약서 및 대금 증빙을 제시하지 못하므로 취득가액을 환산가액으로 결정해야 한다는 청구주장은 이유가 없음
【주문】
심판청구를 기각합니다
【이유】
1. 처분 개요 청구인은 2003.5.6 배우자로부터 증여받은 OOOOO OOO OO O OOOOO OOOOOOO OOOO(이하 쟁점부동산 이라 한다)를 2003.7.15 양도하면서 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계 산하여 2005.10.18. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 38,412,050원 을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.21 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 청구인의 처 박OO는 1997.1.14 OOOOOO주식회사(이하 “OOO OOO”이라 한다)로부터 전용면 적 5.985㎡(1.8평)의 근린생활시설인 쟁점부동산을 분양받는 계약을 체결 하 고 중도금을 납부하던 중 OO O OOO의 부도로 인하여 보증 건 설회사가 잔여공사를 마무리하였으 며, 근린생활시설을 분할하는 과정에서 전용면적이 40.35㎡(12.7평)으로 증가 되어 추가부담이 발생하여 8천만원 이상을 추가로 지급하였으나 이에 대 한 증빙을 보관하지 아니하여 정확한 취득가액을 제시하지 못하였는 바, 쟁점부동산의 분양 계약서상의 면적과 등기부상의 면적이 상이한 점 을 인정하여 취득가액을 분양계약 서상의 금액 65,300천원이 아닌 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목의 규 정에 의한 환산가액으로 결정하여 양도차 익을 산정하여야 한다. 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 당초 분양계약서상의 면적보다 등기면적이 증가한 것 은 사실이나, 청구인은 추가 지급하였다는 증빙을 제시하지 못할 뿐 아 니라 추가 지급한 금액도 불분명하고 쟁점부동산의 등기시 신고납부한 취득세 및 등록세 영수증 상에 기재된 과세표준액 65,3000천원과 분양계약서상 의 금액 65,300천원이 일치하는 점으로 볼 때 실제 취득가액은 65,300천원으 로 판단되므로 이 건 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정한 처분에 대하 여 분양계약서상의 면적보다 공부상의 면적이 증가되었으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가 액을 환산가액으로 산정하여 야 한다는 청 구주장의 당부 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양 도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래 가 액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액 , 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하 여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하 여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소 득과세표준과 세액을 결정한다. ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정 에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우 에는 제96 조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (단서 생략) ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거 래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증 빙 서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액 을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가 액 ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하 여 환산 한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또 는 경정할 수 있다. (3) 소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114 조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장 부 ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 된 경우 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 ② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. 2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정 에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다 음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인의 처 박OO는 1997.1.14 OOOOOO과 쟁점부동산(전용면적 5.985㎡, 공용면적 21.194㎡)을 65,300천원(1차 중도금 1997.2.19, 2차 중도금 1997.4.19, 3차 중도금 1997.8.19, 잔금은 입점 시) 에 분양받기로 하는 공급계약서를 작성하였고, 1998.2.7 박OO 명의 로 소유권이전된 쟁점부동산의 건축물대장상에는 전용면적 40.35㎡ 및 공용면적 43.69㎡로 등재되었으며, 쟁점부동산은 2003.5.6 박O O로부 터 청구인에게 증여되었다가 2003.7.15 2억 1천만원에 양도되 었음이 각각의 심리자료에 의하여 확인된다. (2) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세를 신 고 하지 아니하자 소득세법 제97조 제4항의 규정을 적용하여 양도차익 을 실지거래가액(취득가액은 분양계약서상의 금액인 65,300천원, 양도가 액은 실지 양도가액인 2억 1천만원)으로 산정하여 양도소득세를 청구인에게 부과하였다. (3) 이에 대해 청구인은 OOOOOO의 부도로 인해 보증회사가 건축 을 마무리함으로써 대금지급 증빙을 완전하게 갖추지는 못하였으나 분양받을 당시의 계약서상 분양면적보다도 건축물대장상의 등재면적이 증 가되었으므로 당초의 분양금액을 제외하고도 더 많은 금액(청구인은 8 천만원 이상을 지급하였다고 주장하고 있음)을 추가로 지급한 사실을 인정 하 여야 한다면서 쟁점부동산의 취득가액을 양도가액 대비 기준시가로 환 산한 가액으로 산정하여야 한다고 주장하고 있다. (4) 청구인은 쟁점부동산의 면적증가에 따라 변경된 계약서 및 대금 을 추가로 지급하였다는 금융증빙 등을 제시하지 아니하고 있으며, 또한 처분청이 제시한 1998년 2월 경 쟁점부동산의 취득세 및 등록세 영수증에 의하면 쟁점부동산의 과세표준액은 당초 분양금액과 같은 65,300천원이었음이 확인된다. (5) 위의 사실들을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 공부상 면적이 분 양계약서보다 증가되었다 하더라도 쟁점부동산의 분양계약과 완공 시 기는 IMF를 전후한 기간으로서 당초의 분양금액으로도 증가된 면적으로 변경하여 분양받았을 가능성도 배제할 수 없다고 할 것이고, 청구인이 증가된 면적에 대하여 추가로 지급하였다는 대금증빙 및 변 경된 재 계 약서 등 청구주장을 뒷받침할 만한 자료를 제시하지 못하는 이 건에 대하 여 쟁점부동산의 면적이 증가되었으므로 분양금액 또한 증가되었음을 인 정하여 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장은 받 아 들이기 어려운 것으 로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세 기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주 문과 같이 결 정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 / 「소득세법시행령」 제176조의2 【추계결정 및 경정】