기준시가 과세(취소)
【세목】
양도
【재결요지】
신고한 양도 및 취득가액이 금융증빙 등을 통하여 실지거래가액으로 확인되지 않아서 기준시가로 과세한 처분은 타당함
【주문】
OOO세무서장이 2003.4.16. 청구인에게 한 2000년 귀속분 양도소득세 OO,OOO,OOO원의 부과처분은 이를 취소합니다.
【이유】
1. 처분개요
청구인은 OO도 OO군 OOO OOO OOO 소재 전(田) 3,306㎡(이하 “종전토지”라 한다)를 1991.10.30. 취득하여 여러 필지로 분할하고 그 일부면적에 근린생활시설(음식점) 등을 신축한 후, 2000.10.31. 아래 3필지 토지 및 건물 2동을 김OO에게 양도하고, 이 중 OO도 OO군 OOO OOO OOOOO 소재 건물 44.95㎡는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고, 이를 제외한 나머지 토지 3필지 1,093㎡ 및 건물 1동 192㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 2001.2.1. 양도소득세 예정신고를 하였다.
OOOO O O OOOO
처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도와 관련하여 청구인이 신고한 실지 취득 및 양도가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후, 2003.4.16. 청구인에게 2000년 귀속분 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2003.7.12. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 OO도 OO군 OO면 소재 「OO부동산」에서 부동산중개업과 부동산컨설팅을 하던 강OO가 전소유자 민OO에게서 총 O,OOO평을 OO원에 매입하고 이중 종전토지(3,306㎡)를 청구인이 다시 2억원에 취득한 것이 사실이므로 쟁점부동산에 포함된 토지의 실지 취득가액은 OO,OOO,OOOO(OOOOO,OOOOOO,OOOO)이고, 청구인은 이 토지에서 음식점을 하고자 OOO,OOO,OOO원을 들여 음식점 건물을 신축하였으며, 음식점 진입로 배수관 설치비 OO,OOO,OOO원, 오수정화시설 설치비 OO,OOO,OOO원, 분뇨정화조 설치비 O,OOO,OOO원 합계 OOO,OOO,OOO원을 지출하였으므로 이 중 쟁점부동산에 해당하는 가액 OOO,OOO,OOO원(OOO,OOO,OOOOOOOOOOOOOOOOO)과, 위 토지 취득가액 OO,OOO,OOO원과의 합계액 OOO,OOO,OOO원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하여야 한다.
또한, 청구인은 쟁점부동산을 김OO에게 OO O,OOOO원에 양도한 것이 사실이므로 기준시가로 신고한 건물(44.95㎡)가액 O,OOO,OOO원을 제외한 양도가액 OOO,OOO,OOO원(OOO,OOO,OOO원×쟁점부동산의 기준시가 총액/양도부동산의 기준시가 총액)을 실지양도가액으로 인정하여야 하는 바, 쟁점부동산을 OOO,OOO,OOO원에 취득하여 OOO,OOO,OOO원에 양도한 것이 사실이므로 이 건 양도소득세를 실질에 따라 경정하여야 한다.
나. 처분청 의견
종전토지는 전소유자가 민OO임에도 최OO와 계약을 체결하였고, 대금영수증도 최OO(O,OOOO원)와 강OO(O,OOOO원)로 기재되어 있어 취득계약서를 믿을 수 없으며, 건물 취득가액도 음식점 및 교량1식 건축비 OOO,OOO,OOO원 등 비교적 고액임에도 대금수수를 확인할 수 있는 금융자료 등 구체적인 증빙이 없고,
양도가액의 경우, 청구인은 과세적부심사청구 당시 출석하여 쟁점부동산과 동소 276-1번지 건물(44.95㎡)을 김OO에게 양도하여 청구인의 은행채무(OO원)를 변제하고, 근저당을 해제하는데 사용되어 청구인이 실제로 수령한 대금이 없다고 의견진술하였으나, 매매계약서 상 계약금 O,OOOO원, 잔금 OO O,OOOO원을 지급하는 것으로 기재되어 있으므로 진술내용과 매매계약서가 상이하여 청구인이 신고한 실지 취득 및 양도가액에 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고한데 대하여 실지 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
소득세법 제96조
【양도가액】① 제 94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제 110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.
소득세법 제97조
【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 다만, 당해 자산이 제96조 제 1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
소득세법 제100조
【양도차익의 계산】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항 의 규정에 의한 가액 및 제114조 제 5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액 (제 97조 제 7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다.)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
소득세법 제114조
【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
소득세법시행령 제176조의 2
【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 매매계약서 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 종전토지를 취득한 경위를 보면, 청구인은 OO도 OO군 장흥면 소재 OO부동산 대표 강OO가 지OO, 최OO와 함께 부동산중개업과 부동산컨설팅업을 하였는데, 강OO가 전소유자 민OO에게서 총 O,OOO평을 OO원에 매입하고 이중 1000평(3,306㎡)에 해당하는 종전토지를 청구인에게 다시 OO원에 매매하기로 하여 1991.6.19. OO부동산 직원 최OO와 청구인 사이에 매매계약을 체결하였으며, 매매대금으로 총 2억원을 지급하고 영수증을 교부받았다고 주장하면서 종전토지 매매계약서 원본, 등기부등본, 토지대장, 인근주민 10인의 확인서, 계약금, 중도금 및 잔금 영수증, 강OO의 경위서 등 제시하고 있는 바, 쟁점부동산에 포함된 종전토지는 1,093㎡로서 그 실지취득가액은 OO,OOO,OOOO(OOOOO,OOOOOO,OOOO)임을 알 수 있다.
청구인은 종전토지 중 일부면적에서 음식점을 영위할 목적으로 1994.6.3. OO군수로부터 993㎡(도로편입면적 78㎡ 포함)의 농지전용허가를 받아 근린생활 음식점 부지조성허가를 득하고 1994.6.27. 농지조성비ㆍ전용부담금으로 O,OOO,OOO원을 납부하였고, 1994.9.1. 건축업자 조OO과 OOO,OOO,OOO원에 공사도급계약을 체결하고 공사를 시행하여 1994.12.17. 사용승인을 받고, 1994.12.30. 청구인명의로 보존등기를 한 사실이 농지조성비ㆍ전용부담금 납부영수증, 건물등기부등본, 건축물관리대장, 공사도급계약서 원본, 처분청이 조OO으로부터 징취한 확인서, 공사대금영수증에 의하여 확인된다. 처분청은 조OO에 대하여 위 공사대금 OOO,OOO,OOO원을 매출누락으로 보아 부가가치세 OO,OOO,OOO원을 과세하여 그 공사대금이 최소한 OOO,OOO,OOO원 이상이 되는 것으로 확인할 수 있다.
또한, 청구인은 음식점업에 이용할 목적에서 1994년 중 진입로 배수관시설비로 OO,OOO,OOO원, 오수정화시설설치비로 OO,OOO,OOO원, 폭기식 분뇨정화조 설치비로 O,OOO,OOO원 합계 OO,OOO,OOO원을 지급하였음이 각 공사계약서, OO군수에게 제출한 공작물신축 허가신청서 및 허가서, 복구예치금 납입영수증 및 동 예치금환불 공문, 각 준공검사신청서 및 준공검사수리서 등 청구인이 현재까지 보관하고 있는 서류원본에 의하여 확인된다.
따라서, 위 음식점업을 위한 건물신축비 등의 합계액 OOO,OOO,OOO원에서 기준시가로 신고한 OO도 OO군 OOO OOO OOOOO번지 건물(44.95㎡)에 소요된 비용을 제외하여 쟁점부동산 중 건물신축 관련 필요경비를 계산하면 OOO,OOO,OOO원(OOO,OOO,OOOOOOOOOOOOOOOOO)이 산정되고, 이 금액에 종전토지 중 쟁점부동산에 포함된 토지의 실지취득가액 OO,OOO,OOO원을 합하면 쟁점부동산과 관련하여 실지취득가액 등 필요경비 총액은 OOO,OOO,OOO원임이 확인된다.
(2) 다음으로 청구인이 신고한 실지양도가액에 대하여 보면, 청구인은 음식점건물을 신축하여 청구외 김원태에게 임대하였으나, 음식점영업이 잘 되지 않아 매달 월세로 보증금을 차감하는 실정이었고, 금융기관으로부터 대출금이 많아 부득이 매수인 김OO에게 쟁점부동산과 기준시가로 신고한 OO도 OO군 OOO OOO OOOOO번지 건물(44.95㎡)를 포함하여 OOO,OOO,OOO원에 양도하였다고 주장하고 있다.
청구인은 쟁점부동산 등의 양도대금 OOO,OOO,OOO원 중 김OO로부터의 기존의 차입금 OO,OOO,OOO원을 제외한 나머지 OOO,OOO,OOO원에 대하여 2000.10.14. 매수인 김OO의 매부인 김OO로부터 OO,OOO,OOO원, 2000.11.9. 김OO로부터 OO,OOO,OOO원, 2000.11.16. 김OO로부터 OOO,OOO,OOO원 합계 OOO,OOO,OOO원을 수령하였다고 주장하는 바, 위 사실은 쟁점부동산 매매계약서 원본, 청구인의 OO협동조합통장(OOOOOOOOOOOOOOOO O OOOOOOOOOOOOOOOO), 2000.11.16. 김OO가 발행하여 이서한 OOO,OOO,OOO원권 자기앞수표 사본과 같은 날 동 수표가 청구인의 대출금 상환에 사용된 사실에 관한 청구인의 대출금원장(OO협동조합중앙회 OOOOOOOOOOOOO) 등에 의하여 확인된다.
(3) 위에서 적시한 사실관계를 종합하건대, 청구인은 1991년 종전토지를 취득하여 음식점건물 등을 신축하고 2000년 양도당시까지 매매계약서, 관할 OO군수로부터의 제반 허가사항, 공사계약과 대금수수에 걸쳐 대부분의 증빙서류를 원본으로 보관하고 있어 이를 검토한 바, 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 관한 청구인의 주장에 신빙성이 인정되고, 쟁점부동산의 실지취득가액을 포함한 필요경비 총액 OOO,OOO,OOO원이 실지양도가액 OOO,OOO,OOO원(OOO,OOO,OOO원×쟁점부동산의 기준시가 총액 / 양도부동산의 기준시가 총액)을 초과하므로 양도차익이 발생하지 아니하고, 기준시가로 신고한 OO도 OO군 OOO OOO OOOOO번지 건물(44.95㎡)의 경우, 취득가액(O,OOO,OOO원)과 양도가액(O,OOO,OOO원)의 차액이 양도소득기본공제액(O,OOO,OOO원)에도 미치지 못하여 과세표준액이 산출되지 아니함이 이 건 결정결의서 등에 의하여 확인되므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론
따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제96조 【양도가액】 / 「소득세법시행령」 제176조의2 【추계결정 및 경정】