특별행정심판례정보

【세목】

양도

【재결요지】

쟁점건물 신축 이후부터 쟁점토지를 매각할 때까지 쟁점토지가 청구인이 거주하던 쟁점건물과 경제적 일체를 이루며 사용되고 있었다고 볼 수 있는 점, 쟁점토지는 이른바 자투리땅으로, 쟁점건물의 주차장 외에 다른 용도로 사용하기는 어려웠을 것으로 보이는 점,쟁점토지를 포함한 쟁점건물 중 주택의 부수토지가 주택이 정착된 면적에「소득세법 시행령」으로 정하는 배율인 5배 이내에 해당하는 점 등에 비추어 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음

【따른결정】

조심2022서2230

【참조결정】

조심2010중1124 / 조심2009서2946

【주문】

OOO장이 2017.9.27. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

【이유】

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.2.9. OOO에게 OOO 전 80㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 양도하고, 쟁점토지를 사업용토지로 구분하여 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 지목이 농지이고 「지방세법」상 종합합산과세대상 토지라는 이유로 「소득세법」상 비사업용 토지의 양도로 보아 2017.9.27. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.12.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점토지의 지목이 ‘전’이라는 이유로 비사업용 토지로 과세하였다. 그러나 쟁점토지는 행정청이 쟁점토지의 지목을 정리하지 않아 형식적인 지목이 전이었을 뿐이고, 주변지 역시 주택이 건축된 주거지역이므로, 쟁점토지는 어느 관점에서 보더라도 농지로 활용될 수 없는 토지이다. 실제로 쟁점토지의 매수인도 쟁점토지를 양수한 후 곧바로 지목을 대지로 변경하였다. 따라서 쟁점토지가 농지임을 전제로 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 위법하다.

(2) 청구인은 1974.6.22. 쟁점토지를 취득한 후 아래와 같이 약 44년 동안 ‘주택의 부수토지’로 사용하고 있었으므로, 쟁점토지는 「소득세법」상 비사업용 토지로 취급되어서는 아니된다.

(가) 쟁점토지는 당초 청구인의 OOO 전 528㎡(이하 “분할 전 147-12 토지”라 한다) 지상 주택의 부수토지 중 일부였으나, OOO장이 1984.3.24. 분할 전 147-12 토지를 관통하는 도로를 개설하기 위하여 그 중 일부를 OOO 도로 171㎡(이하 “147-23 도로”라 한다)로 분할하였다.

그러나 청구인은 쟁점토지에 차량을 주차해 놓는 등 계속적으로 주택의 부수토지로 사용하였다. 즉, 쟁점토지가 분할 전 147-12 토지로부터 분할된 이유는 공권력이 강제적으로 청구인 소유의 멀쩡한 토지를 관통하는 도로를 개설하기 위한 것이었으므로, 이후에도 쟁점토지가 주택의 부수토지로 사용되었다는 점을 인정하는 것에 방해가 될 수 없다.

(나) 각종 판례에 의하면 ‘주택의 부수토지’를 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 대지 또는 주택의 소유자가 주택건물의 사용을 위하여 사실상 공여하는 토지를 의미한다고 해석하고 있다. 심판원 선결정례(조심 2010중1124, 2010.11.19., 조심 2009서2946, 2010.11.11.)에 의하면, 필지가 다른 토지도 한 울타리에 있는 경우 비사업용 토지에서 제외되는 주택의 부수토지로 판단하고 있다.

따라서 약 44년간 청구인이 거주하던 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 쟁점토지 역시 비사업용 토지에서 제외되는 주택의 부수토지로 평가되어야 하고, 따라서 이와 다른 전제에 서 있는 이 건 양도소득세 부과처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지는 청구인이 1974.6.22. 취득한 분할 전 147-12 토지 중 일부였으나, 분할 뒤 구분등기 되어 1991년경 현재의 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)이 신축되었다. 쟁점건물 1층에는 청구인의 딸이 1992년부터 어린이집을 운영하고 있으며, 쟁점토지는 어린이집의 주차장으로 양도시점까지 사용되어 온 것으로 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지가 등기부상 농지이나 실제로 농지로 사용될 수 없는 땅이므로, 실제 사용용도를 고려하여 비사업용으로 과세될 수 없다고 주장한다. 그러나 쟁점토지는 실제로 쟁점건물의 부수토지가 아닌 잡종지 즉 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지로 「지방세법」상 재산세 종합합산과세대상이 되는 토지이며, 실제 주차장으로 사용하였다 하더라도 주차장업을 운영한 것이 아니라 청구인의 자녀가 사업장의 주차장으로 사용한 것에 불과하므로

「소득세법 시행령」제168조의11

이 규정하고 있는 사업용 토지에 해당하지 않는다.

(3) 쟁점토지는 공부상 ‘전’이기는 하나 실제로는 잡종지로 볼 수 있고, 실제 사용 용도에 따라 비사업용 토지에 해당되는지를 검토한바, 재산세 종합합산과세대상이며, 청구인의 사업과 직접 관련이 없는 토지이므로 비사업용 토지로 보아야 한다. 따라서 쟁점토지를 비사업용 토지로 본 이 건 양도소득세 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 주택의 부수토지로 보아

「소득세법」제104조의3

이 규정하는 비사업용 토지에서 제외할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1)

소득세법 제104조

[양도소득세의 세율] ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산

제55조 제1항에 따른 세율

(표 생략)

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

제104조의3[비사업용 토지의 범위] ① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

나.

「지방세법」 제106조

제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

5.

「지방세법」제106조

제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

(2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것) 제168조의11[사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위] ① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가.「주차장법」에 따른 부설주차장(주택의 부설주차장을 제외한다. 이하 이 목에서 같다)으로서 동법에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지. 다만, 제6호의 규정에 따른 휴양시설업용 토지 안의 부설주차장용 토지에 대하여는 제6호에서 정하는 바에 의한다.

나.

「지방세법 시행령」 제101조

제3항 제1호에 따른 사업자 외의 자로서 업무용자동차(승용자동차ㆍ이륜자동차 및 종업원의 통근용 승합자동차를 제외한다)를 필수적으로 보유하여야 하는 사업에 제공되는 업무용자동차의 주차장용 토지. 다만, 소유하는 업무용자동차의 차종별 대수에 「여객자동차 운수사업법」 또는 「화물자동차 운수사업법」에 규정된 차종별 대당 최저보유차고면적기준을 곱하여 계산한 면적을 합한 면적(이하 "최저차고기준면적"이라 한다)에 1.5를 곱하여 계산한 면적 이내의 토지에 한한다.

다. 주차장운영업용 토지 : 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지

제168조의12[주택부수토지의 범위] 법 제104조의3 제1항 제5호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음 각 호의 배율을 말한다.

1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지 : 5배

2. 그 밖의 토지 : 10배

(3)

지방세법 제106조

[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 1동의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.

(4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조[국토의 용도 구분] 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다.

1. 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가) OOO 외 1필지 위의 건물에 관한 등기사항전부증명서(폐쇄, 말소사항 포함)에 의하면, 분할 전 147-12 토지 위에 단층주택이 소재하였으나, 1994.11.11. 멸실등기된 사실이 나타난다.

(나) 쟁점건물의 건축물대장 및 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점건물이 1991.12.28. 147-12 대 252㎡(이하 “분할 후 147-12 토지”라 한다) 위에 대지면적 252.26㎡, 건축면적 122.78㎡, 연면적 619.41㎡의 주택 및 근린생활시설로 소유권보존등기가 경료된 사실과 1층에 11.52㎡의 주차장이 있는 사실이 나타난다.

(다) OOO장 명의의 폐쇄지적도 등본과 지적도 등본에 의하면, 분할 전 147-12 토지(528㎡)를 관통하는 147-23 도로(171㎡)가 개설됨에 따라 쟁점토지(80㎡)가 분할 전 147-12 토지와 분리된 사실이 나타난다.

(라) 분할 후 147-12 토지의 등기사항전부증명서 및 분할 전.후 147-12 토지의 폐쇄등기부증명서에 의하면, 청구인은 1974.6.22. 매매를 원인으로 분할 전 147-12 토지의 소유권이전등기를 경료한 사실과 분할 전 147-12 토지가 1990.7.2. 공공용지 협의취득을 이유로 분할 후 147-12 토지, 147-23 도로, 쟁점토지로 각 분할등기된 사실이 나타난다. (처분청이 제출한 쟁점토지에 관한 토지대장에 의하면, 쟁점토지는 1984.3.24. 분할 전 147-12 토지에서 분할되었다고 기재되어 있다.)

(마) 청구인이 제출한 쟁점토지와 쟁점건물을 촬영한 사진들에 의하면, 쟁점건물 1층에는 어린이집이 운영되고 있고, 쟁점토지는 주차장으로 사용되고 있는 사실이 나타난다.

(바) OOO장의 2017.8.29.자 재산세 부과내역 회신에 의하면, 쟁점토지는 「지방세법」상 종합합산과세대상 토지에 해당하는 사실이 나타난다.

(사) 2018.5.1. 쟁점토지를 현장확인한 결과에 의하면, 쟁점토지 주변에 단독주택이나 근린생활주택이 빼곡히 들어차 있어 분할 전 147-12를 관통하는 147-23 도로는 승용차 2대가 겨우 지나갈 수 있는 폭(약 5∼6m)이고 2018년 5월 현재 쟁점건물을 철거한 후 근린생활시설을 신축 중인 상황이 확인되며, 쟁점토지에 주차구획이 3면으로 나뉘어져 있기는 하나, 차량을 후면으로 주차를 할 경우 앞바퀴 부분이 147-23 도로로 벗어나 쟁점토지 위에 위치하지 못할 만큼 쟁점토지가 협소한 사실과 쟁점토지의 3면에 다른 주택의 축대와 벽이 맞닿아 있어 쟁점토지를 주차장 이외의 용도로 활용하기에는 어려울 것으로 보이는 상황이 각 확인되었다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지가 「지방세법」상 종합합산과세대상 토지이므로 비사업용 토지로 취급되어야 한다는 의견이나,

쟁점토지가 「소득세법」상 비사업용 토지에서 제외되는 주택의 부수토지인지 여부를 판단할 때에는 비록 쟁점토지가 형식상 「지방세법」상 종합합산과세대상 토지로 과세되어 왔더라도 실질적으로는 「소득세법」상 비사업용 토지에서 제외되는 주택의 부수토지인지 여부를 검토해 보아야 하는바,

OOO장 명의의 분할 전.후 147-12 관련 폐쇄지적도 등본과 지적도 등본, 분할 전 147-12 토지 외 1필지 위의 기존 단층주택에 관한 등기사항전부증명서(폐쇄, 말소사항 포함), 분할 후 147-12 토지에 소재한 쟁점건물의 건축물대장, 분할 후 147-12 토지에 관한 등기사항전부증명서 등에 의하면, 청구인은 1974년경부터 분할 전 147-12 토지 및 지상 단층주택을 소유하고 있었고, 2017년경에야 비로소 분할 전 147-12 토지의 일부였던 쟁점토지를 매도한 것으로 확인되므로, 당초 쟁점토지는 1974년부터 단층주택이 멸실되어 쟁점건물이 신축.등기된 1991.12.28.까지 분할 전 147-12 토지에 소재한 단층주택의 부수토지로 사용되고 있었고, 쟁점건물 신축 이후부터 2017년 쟁점토지를 매각할 때까지도 계속적으로 청구인이 거주하던 주택과 근린생활시설 용도가 겸해진 쟁점건물의 부수토지인 분할 후 147-12 토지와 경제적 일체를 이루며 사용되고 있었다고 볼 수 있는 점,

분할 전 147-12 토지는 1984년경 147-23 도로가 개설되면서 청구인의 의사와는 상관없이 쟁점토지와 단절되었고, 147-23 도로의 소유권 역시 1990년 7월경 공공용지 협의취득을 이유로 하여 청구인 소유에서 OOO 소유로 소유권이전등기가 경료된 점,

현장확인 결과 및 청구인이 제시한 쟁점토지의 주변 사진에 의하면, 쟁점토지는 이른바 자투리땅으로, 3면이 다른 건물의 축대와 벽으로 둘러 쌓여 있어서 사실상 분할 전.후 147-12에 소재한 주택 또는 주택과 근린생활시설 용도가 겸해지고 있는 쟁점건물의 주차장 외에 다른 용도로 사용하기는 어려웠을 것으로 보이는 점,

쟁점건물의 건축물대장에 의하면, 비록 쟁점건물 1층에 주차장(11.52㎡)이 마련되어 있었던 것으로 확인되지만 이러한 사실은 쟁점토지가 주택과 근린생활시설 용도가 겸해지고 있는 쟁점건물의 부수토지로 사용되고 있었던 기존의 사실에 영향을 준다고 볼 수 없고, 나아가 쟁점토지를 포함한 쟁점건물 중 주택의 부수토지(107.3㎡)가 주택이 정착된 면적(쟁점건물의 건축물 대장상 110.32㎡)에 「소득세법 시행령」으로 정하는 배율인 5배 이내에 해당하므로, 「소득세법」상 주택의 부수토지 중 예외적으로 비사업용 토지로 보는 경우에도 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 「소득세법」상 비사업용 토지로 보아 청구인에게 한 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【관련법령】

「소득세법」 제104조의3