실지 취득가액 인정여부 및 중개수수료 필요경비 인정 여부(기각)
【세목】
양도
【재결요지】
부동산중개업자를 통한 미등기전매로 취득한 것으로 취득가액 인정함이 타당하며 부동산 중개수수료는 지급한 금융증빙이 없어 필요경비로 인정하기 어려움.
【주문】
OO
세무서장이 2006.8.3. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도
소
득세 23,699,820원의 부과처분은 토지의 실지취득가액을 2억원에서 2억
2,500만원으로 변경하여 그 과세표준과 세액을 경정하고
, 나머지 심판청
구는 기각합니다.
【이유】
1. 처분개요
청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOOO O OOOO O OO
O OOOOOO O O,OOOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.9.20 취득하여
2004.12.22 양도한 후, 양도가액과 취득가액을 80,000,000원으로, 필요경비
를 2,400,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
처분청은 실지조사를 통하여 쟁점토지의 실지양도가액을 243,000,000
원으
로, 실지취득가액을 200,000,000원으로, 필요경비를 1,600,000원으로 하
여
2006.8.3 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 23,699,820원을 결정고지하였
다.
청구인은 이에 불복하여 2006.9.20 이의신청을 거쳐 2007.1.16. 심판청구
를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 쟁점토지를 OOO로부터 225,000,000원에 취득하여
O
OO에게 243,000,000원에 양도하면서 공시지가로 양도소득세를
신
고하였는 바, 처분청은 취득가액을 OOO이 양도한 가액 2억원으
로
하였으나 OOO은 2004.4.20 OOO에게 쟁점토지를 2억원에 양도하였고 OOO는 2004.7.3 청구인에게 2억 2,250만원에 양도하였음이 부
동산매매계약서 및
확인서 등으로 확인되는데도 부동산중개업자인 박OO가 쟁점토지를 미등
기
전매한 사실을 간과하였으며, 청구인이 부동산 매수 중개수수료 200만
원ㆍ
부동산 매도 중개수수료 210만원을 지급하였음이 영수증으로 확인되는데
도 이를 인정하지 않는 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인이 부동산중개업자 OOO에게 지급하였다는 취득금액
225,000천원의 매매계약서는 추가로 제시한 것으로 금융증빙 등의 구
체적 자료
제시가 없을 뿐 아니라 통정의 가능성이 높고, 기 인정한
취득세 및 등록
세 160만원 이외의 부동산중개수수료 410만원에 대해서
도
금융증빙 등의 객관적인 자료를 제시하지 못하므로 이 건 처분은 정
당하다.
3. 쟁점 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지의 실지취득가액이 2억원이 아니라 2억 2,250만원이라는 청구
주장 및 쟁점토지의 취득 및 양도당시 소요된 중개수수료를 필요경비로 인
정하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련법령
(1)
소득세법 제96조
【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의
규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한
다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
(2)
소득세법제97조
【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익
의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자
산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭 제
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점토지의 등기부에 의한 소유권이전 관계를 보면, 1987.9.18. O
OO이 취득하여 2004.9.20. 청구인에게 양도하였으며 청구인은 2004.12.22. OOO에게 양도한 것으로 나타난다.
(2) 처분청이 OOO으로부터 징취한 확인서에 의하면, OOO은 청구
인에게 쟁점토지를 2억원에 양도하였고, 양도대금 2억원을 2004.4.20. 계약금 2천만원(자기앞수표), 2004.5.20. 중도금 3,500만원(타행입금으로 OOO이 송금), 2004.5.25. 중도금 4,500만원(타행입금으로 OOO가 송금), 2004년 6월 잔금 1억원(자기앞수표)으로 수령한 것으로 나타나며, 타행입금분에 대해서는 OOO의 통장사본으로 그 송금자가 확인된다.
(3) 청구인이 쟁점토지를 OOO로부터 2억 2,500만원에 매입하였다면
서 제시한 쟁점토지의 매매계약서 및 OOOOOOO의 확인서 등의 내용은 아래와 같다.
(가) OOO이 쟁점토지를 양도하였다는 부동산매매매계약서(매매대금
2
억원, 2004.4.20.작성)을 보면, 매도인란에 OOO, 매수인란에 OOO, 매
수인 대리인란에 ‘외1인’, 중개업자란에 대평공인중개사무소 OOO로 기재되어 있다.
(나) 청구인이 쟁점토지를 매입하였다는 계약서(매매대금 2억 2,500
만원, 2004.4.20.작성)를 보면, 매도인란에 OOO, 매도인 대리인란에 OO
O, 매수인란에 청구인, 중개업자란에 OOOOOOOOO OOO로 기재되어 있다.
(다) 인감증명을 첨부하여 제출한 OOO O OOO의 확인서를 보
면, OOO는 쟁점토지를 2004.4.20 OOO으로부터 2억원에 취득하여
2004.7.3. 청구인에게 2억 2,500만원에 양도하였고, OOO은 OOO의
2억
원 양도 및 청구인의 2억 2,500만의 양수거래를 중개한 것으로 기재되
어 있다.
(라) 위 (2)의 매매대금 송금자 중 OOOO OOO와 내연의 관계라고 주장하고 있다
(4) 한편, 우리 심판원에서 OOO O OOO에게 확인한 내용은 아래
와 같다.
(가) OOOO OOOOOOOOO의 실질적인 사주이고 OOOO OOOOOOOOO의 고용원으로, OOO은 부동산매매계약서 작성시 명의만을 빌려주었으나 쟁점토지의 실질 양수자는 OOO로서 매수인란의 ‘외1인’은 OOO라고 OOO은 답변하였다.
(나) OOO은 쟁점토지를 2억원에 매각해 달라고 OOO에게 의뢰하여 OOO 본인이 계약서를 직접 작성한 사실이 없고, 등기권리증 및 도장 등을 OOO에게 주었으며, 양도대금도 OOO로부터 수령한 것으로 OOO은 답변하였다.
(5) 위 사실들을 종합해 볼 때, OOO은 부동산 중개업자인 OOO에
게 쟁점토지를 2억원에 매각하여 달라고 의뢰하여 OOO로부터 대금을 수령하였으며, OOO는 미등기전매로 청구인에게 쟁점토지를 2억 2,500만
원에 양도한 것으로 봄이 합리적이라고 하겠으므로 미등기전매자 OOO
의 양도차익 2,500만원에 대하여 양도소득세를 부과함은 별론으로 하더라도
청구인의 쟁점토지 실지취득가액은 2억 2,500만원으로 보는 것이 타당하
다고 판단된다.
(6) 다음으로, 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도시 발생한 중개수수료
410만원을 필요경비로 인정하여야 한다면서 부동산중개업자가 발행하였
다는 영
수증(취득시 OOOOOOOOO OOO 200만원, 양도시 OOO
OOOO OOO 210만원)을 제시하므로 이에 대하여 보면,
(가) 청구인에 대하여 처분청이 조사한 내용에 의하면, 청구인은
쟁
점토지의 취득 및 양도당시 OOO 명의로 등록된 OOOOOOOOO
의 전무로 근무하였고, OOO은 2005년 12월 사무소를 청구인에게 인계하였으며, 청구인은 2005년 12월 공인중개사 자격증을 소지한 OOO와 함께 OOOOOOOOO를 운영하였고, OOO은 쟁점토지의 매매에 대하여
알지 못하는 것으로 답변하였음이 OOO O OOO의 확인서로 확인된
다.
(나) 청구인은 중개수수료를 지급하였다는 금융증빙 등은 제시하지 아니하고 있다.
(다) 판단컨대, 청구인이 OOO로부터 쟁점토지를 취득할 당시
청
구인 및 OOOOOOO는 전부 부동산중개업에 종사하는 사람들로서 상
호간 중개수수료를 제외하였을 가능성도 있다고 할 것이고, 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 청구인 본인이 근무하는 OOOOOOOOO에 수수료를 지급하였다고는 볼 수 없는 점 등을 고려해 볼 때, 부동산 중개수수료를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본
법 제81조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제96조 【양도가액】 / 「소득세법」 제97조 【양도소득의 필요경비계산】