특별행정심판례정보

【세목】

종합소득

【재결요지】

임야를 분할하여 매도하였으나 분할하여 양도한 주체가 누구인지 불명확하므로 분할하여 양도한 주체를 확인하여 그 결과에 따라 과세토록함

【주문】

OO세무서장이 2007.10.12. 청구인에게 한 2005년 귀속 종합소득세 465,500,330원의 부과처분은 청구인이 OOOO OOO OO OOO OOO O OO번지 임야 33,719㎡ 및 같은 곳 산 70번지 임야 11,107㎡를 분할하여 양도하였는지를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

【이유】

1. 처분개요

처분청은 청구인에 대해 부동산취득자금 출처조사를 실시하여, 청구

인이

OOOO OOO OO OOO OOO O OO번지 임야 33,719㎡

, 같은 곳 산 70번지 임야 11,107㎡ 합계 44,826㎡(이하 “

쟁점임야”라 한다)를 2005년 1월～2005년 3월 사이에 구OO 외 16

인에게 분할하여 총 34억원에 양도하였다 하여, 이를 부동산매매업에서 발생한

사업소득으로 보아

2007.10.12. 청구인에게 2005년 귀속 종합소득세

465,500,330원을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.1.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 (주)OO OOO에 근무하는 직장인으로서 부동산 관련 업종에 종사하지도 않았고 부동산매매업을 표방하거나, 부동산과 관련된 사업자등록을 한 적도 없으며 쟁점임야를 양도한 후 양도소득세를 자진신고하였다

부동산매매업에 해당하려면, 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경등의 형질을 변경하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할 판매하여야 하나, 쟁점임야는 당초 부(父) 유OO이 1985년 및 1987년에 취득한 후, 1996년 청구인에게 증여를 거쳤고, 증여시점부터 양도O 현재까지 형질변경 등 개발행위를 하지 않고 임야로 남아 있고 공시지가 또한 10년간 ㎡당 2,290원에서 2,190원으로 떨어지는 등 쟁점임야의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진되었다고 보기 어렵다.

(2) 청구인은 쟁점임야를 평당 19만원에 김OOOOOO(이하 “김

OO 등”이라 한다)에게 O괄매도

한 것이나, 매수자의 요구에 의해 계약서를 별도로 작성해 주었다.

(3) 쟁점임야의 매매목적으로 계약한 최초의 거래상대방이 형식적으로 남O우 외 15인으로 기재되어 있으나, 실질적으로 실명이 기재된 것은 김OO 등 뿐이며 이에 대한 도장날인도 남OO의 것으로서 계약당시 모든 것을 명의자인 남OO가 책임질 것이라는 확인을 받았는 바, 이는 청구인이 남OO 1인과 1건의 거래를 계약한 것을 의미하는 것이며 청구인이 직접 쟁점임야를 분할하여 16인에게 양도한 것이 아니다.

쟁점임야의 최종소유자로 등기된 매수자들은 쟁점임야를 매입한 남OO로부터 임야를 분할하여 매수한 것인 바, 이같은 사실은 쟁점임야의 매매대금을 최종매수자들이 청구인의 하나은행 계좌로 입금한 것이 아니라 김OO, OOO등 계좌로 입금한 점으로 보아도 알 수 있다.

따라서, 청구인은 쟁점임야를 김OO 등에게 단순히 1회 양도한 것으로 이는 부동산매매업과는 무관한 거래에 해당한다.

추후 2005.3.14. 새로 작성된 토지매매계약서 16부는 청구인의 실질거래상대방과 무관하게 작성된 것이며, 그 소개비 영수증 16부 또한 계약O에 작성된 것도 소개비 수수가 잔금청산시에 이루어지는 관행에 비추어 볼 때, 실질적인 거래와는 무관한 형식적인 계약서에 해당한다.

나. 처분청 의견

(1)

사업목적없이 O시적으로 쟁점임야를 양도한 것이므로 부동산매매업으로 과세하는 것은 부당하다는 주장이나, 청구인은 자금출처의 근거로 쟁점임야를 구OO 외 16인에게 양도한 실지거래계약서를 제출하였으며, 세무조사 종결시까지 청구인이 구OO 외 16인에게

쟁점임야를 양도하였다고 주장하였고 이 같은 사실은 전말서에서도 확인된다.

청구인은 영O만 신항만 배후단지 등으로 개발된다는 정보를 미리 알고 있는 현지 부동산 중개사사무소 등의 권유로 양도 당시 공시지가가 99

백만원 정도에 불과하던 쟁점임야를 중개업자 등을 통해 지번을 분할하

는 등의 방법으로 구OO 외 16인에게 2005.2.16～2005.3.30까지 단기간에 집중적으로 매각하여 양도수입금액이 발생하였는 바, 이는 그 규모, 횟수, 양태 등으로 볼 때 계속성과 반복성이 있는 부동산매매업에 해당한다.

(2) 청구인은 세무조사 당시 전혀 언급하지도 않았던 남OO를 언급하면서 남OO에게 쟁점임야를 O괄양도하였고, 양수자인 남OO가 쟁점임야를 16인에게 매각하였다고 주장하나 청구인의 하나은행계좌 입금내역에서 남OO 뿐만 아니라 쟁점임야 매수자(OO, OOO, OOO O)와 OOOO중개사 사무소 직원인 박OOOOOO 및 대표 이OO의 처 하OO 등의 명의로 쟁점임야 매각대금이 입금된 사실, 쟁점임야 매각작업에 참여한 김OO의 문답서상 진술내용 등에 비추어 볼 때, 쟁점임야 양도는 그 양도가액을 높이기 위하여 현지 부동산업자들의 요구대로 청구인의 부 유OO 동의하에 임야를 분할하여 양도한 것으로서 동 부동산 양도의 규모, 횟수, 양태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 양도에 해당하므로 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(3) 청구인의 부동산거래내역을 확인한 바, 2005년 상반기중 부동산 취득이 2회 이상이고, 쟁점임야는 토지거래 허가지역으로 고시(2005.6.7)되기 직전인 2005년 1월부터 2005년 3월 사이에 집중적으로 청구외 16인에게 분할하여 양도한 사실이 확인되므로, 부동산 매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

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가. 쟁 점

쟁점임야를 1회 양도하여 양도소득세 과세대상임에도 쟁점임야를

분할하여 양도한 부동산매매업자로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장의 당

부

나. 관련법령

(1)

소득세법 제19조

【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

(2)

소득세법시행령 제34조

【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(3) 소득세법기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(

「공유수면매립법」제26조

의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 O정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 O체의 행위를 말한다.

(4)

부가가치세법 시행규칙 제1조

【사업의 범위】② 영 제2조 제2항에서 “기획재정부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점임야 및 아버지 유OOㆍ친척 권OO 소유의 같은 곳 264ㆍ270ㆍ271ㆍ284 번지 전 2,008㎡(이하 “

쟁점외토지”라 한다)의

매매계약서의 내용을 보면, 청구인과 유OOㆍ권OO 등 (이하 “청구인 등”이라 한다)이 매수자 남OO 외 15인에게 총 19억원(평당 19만원)에 O괄매매하는 것으로 되어 있다.

(2) 청구인 등은 쟁점임야 및 쟁점외토지를 매수자인 김OO 등에게 매도금액 19억원에 양도하고 양도소득세를 신고였으나, 매수자의 요구로 남OO 외 15인에게 매도된 것으로 형식적인 매매계약서가 작성되었으며 이 같은 사실은 매매계약서상 매수자 서명란에 남OO와 김OO만 실명으로 기재된 점으로 보더라도 알 수 있다는 주장인 반면, 처분청은 청구인 등이 중개업자를 통해 쟁점임야 및 쟁점외토지의 지번을 분할하는 방법으로 구OO 외 16인에게 34억원에 양도한 것은 부동산매매업자에 해당한다고 보아 이 건 종합소득세를 고지한 사실이 확인된다.

(3) 처분청이 청구인 등을 부동산매매업자로 보아 과세한 내용을 보면 아래와 같다.

첫째, 청구인 등이 자금출처의 근거로 쟁점임야 및 쟁점외토지를 구OO 외 16인에게 34억원에 양도하였다는 매매계약서를 제출하였고, 전말서에서도 이 같은 사실을 인정한 바 있다.

둘째, 청구인 등의 하나은행계좌 입금내역을 보면 남OO 뿐만 아니라 쟁점임야 및 쟁점외토지 매수자들인 OOOOOOOOOO 및 OOOO중개사 대표(OOO)의 처 하OO, 직원인 박OOOOOO 등의 명의로 쟁점임야 및 쟁점외토지의 매각대금이 입금된 사실, 쟁점임야 및 쟁점외토지의 양도가액을 높이기 위하여 현지 부동산업자들의 요구대로 청구인의 부 유OO 동의하에 임야가 분할되어 양도된 것으로 조사되었다.

셋째, 2005.1.12. 청구인이 김OO에게 쟁점임야 및 쟁점외토지 중 경상북도 OOO OO OOO OOO O OO번지 19,943㎡에 대해 매매에 관련된 모든 O체의 행위를 위임하는 위임장(인감증명서 첨부)을 써준 것으로 조사되었다.

(4) 청구인은 위 처분청의 과세이유는 부당하며, 쟁점임야 및 쟁점외토지를 분할하여 매매한 주체는 김OO 등으로 보아야 하며 처분청이 과세근거로 한 매매계약서는 김OO 등 측에서 O방적으로 작성하였다는 주장과 함께 아래와 같은 주장내용과 입증자료 등을 제시하고 있다.

먼저, 청구인의 주장내용을 요약해 보면 다음과 같다.

첫째, 처분청이 쟁점임야 및 쟁점외토지를 청구인 등으로부터 매수한 것으로 본 매수자 16인이 청구인에게 회신한 내용증명서를 보면, 매매종료시 청구인의 아버지 유OO을 만난 사실이 전혀 없으며 매매잔금도 김OO 등에게 지급하였다고 사실확인하고 있고, 처분청의 확인서 작성 요구시 유OO이 입회하였다고 사실과 다르게 기재한 것은 김OO 등이 부탁하여 작성하였다고 진술하고 있다.

둘째, 특히 매수자 16인중 구OO의 경우 처분청이 확인한 매매계약서(매매금액 : 647백만원)와는 전혀 다른 매매금액이 970백만원이며, 잔금지급O자 및 공인중개사 등도 다른 실제매매계약서를 별도로 소지하고 있는 것으로 확인되고 있고, 어떤 매매계약서의 경우는 잔

금

지급O 이전에 소유권이 이전되는 등 통상적인 거래관행상 맞지 않는

다.

셋째, 남OO는 2005.1.12. 쟁점임야 및 쟁점외토지의 매매계약이 파기되었다고 진술하였으나,그 이후 남OO 명의로 중도금이 2005.1.13. 4회에 걸쳐 180백만원, 2005.1.26. 7회에 걸쳐 320백만원, 2005.1.28. 2회에 걸쳐 100백만원 총 500백만원이 입금되었다.

넷째, 김OO는 쟁점임야 및 쟁점외토지에 대한 전속중개계약서를 2005.1.12. 청구인이 김OO 등의 요구로 부동산매매위임용 인감을 전달하면서 작성하였다고 진술하고서도 쟁점임야 및 쟁점외토지 양도관련 포항남부경찰서의 피의자 신문조서 작성시 전속중개계약서는 거래종료 시점인 매매잔금 수령한 날인 2005.3.14. 작성되었음을 스스로 번복하여 진술하였다.

다섯째, 김OO는 처분청의 문답서상 청구인의 부 유OO이 토지분할을 하였다고 진술하였으나, 김OO가 근무하고 있는 OOOO중개사의 직원인 김OO가 2005.1.3. 지적의뢰하고 2005.1.10. 토지분할신청을 한 것으로 볼 때 당초 계약대로 거래가 진행되었음을 알 수 있으며 2005.1.12. 당초 계약이 파기되었다는 처분청의 조사는 잘못된 것이다.

여섯째, 쟁점임야의 매매로 인해 청구인에게 실

제로 귀속된 양도금액은 19억원이며 나머지는 김OO 등이 수령하였

다.

다음으로, 청구인이 제시한 입증자료를 보면 다음과 같다.

첫째, 쟁점임야 및 쟁점외토지의 매매계약서를 보면, 매매가는 19억원으로, 양도자 청구인과 양수자 남OO외 15인으로 되어 있으며, 계약당O인 2004.12.1. 계약금 190백만원을 수령한 것으로 기재되어 있다.

둘째, 매수자인 구OO가 회신한 내용증명서를 보면, 잔금지급O인 2005.3.14.OOOOO에서 다른 매수자 15인과 청구인의 부 유OO을 만났다고 진술하였으나 유OO은 귀하를 만난 사실이 없다고 하는데 진실로 유OO을 만난 사실이 있는지를 묻는 질문에 유OO을 본적도 만난 적도 없다고 회신하고 있으며, 또한 매매계약서 자체를 본적도 없다고 회신한 것으로 확인된다.

셋째, 매수자인 김OO가 회신한 내용증명서를 보면, 청구인의 대리인이라는 김OO가 모든 O을 처리한다는 말을 들었다고 확인하고 있다.

넷째, 2005.2.16. 매수자들로부터 중도금조로 받은 자기앞수표 (금액 : 160백만원)의 뒷면을 보면 김OO가 이서한 것으로 나타난다.

다섯째, 2005.1.10. 포항시 남구청에 접수된 쟁점임야 및 쟁점외토지에 대한 토지분할신청을 청구인 명의로 OOOOO의 직원인 김OO가 신청하였으며, 토지측량의뢰서 또한 김OO가 의뢰한 것으로 나타난다.

(2) 판 단

위 사실관계들을 종합해 볼 때, 처분청은 청구인이 김OO 등에게 부동산매매위임장 등을 작성해 준 사실에 근거하여 쟁점임야의 양도주체를 청구인으로 보았으나, 청구인은 쟁점임야의 양도대금으로 19억원만을 김OO 등으로부터 받을 생각으로 백지위임장을 써준 것으로 보이고 청구인이 김OO를 상대로 포항남부경찰서에 고소하여 피의자 신문조서과정에서 김OO 등이 당초 처분청에 진술한 내용과 다른 사실들이 나타나고 있고, 김OO 등이 사전에 쟁점임야 및 쟁점외토지를 분할하여 미등기 전매를 계획하였다고 볼 수 있는 정황들도 있는 만큼 누가 쟁점임야 및 쟁점외토지를 주도적으로 분할ㆍ양도한 후 그 수입금액을 실질적ㆍ최종적으로 가져갔는지를 재조사하여 그 결과에 따라 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법

제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의해 주문과 같이 결정한

다.

【관련법령】

「소득세법」 제19조 【사업소득】 / 소득세법기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】19-7【부동산매매업 등의 업종구분】