신축건물에 대한 취득자금 출처(취소)
【세목】
증여
【재결요지】
신축건물의 세입자로부터 임대보증금을 수령하였고 다른 자산을 취득하거나 채무에 충당한 사실이 확인되지 아니하므로 청구인이 수령한 임대보증금은 신축건물의 신축자금에 충당된 것으로 인정되므로 신축건물의 취득대금 중 일부를 증여받은 것으로 본 것은 부당함
【참조결정】
국심2006서1573 /
【주문】
OO세무서장이 청구인에게 한 2003.7.31. 증여분 증여세 79,111,470원의 부과처분은 이를 취소한다.
【이유】
1. 처분개요
가
. 청구인은 2002.7.31. 서울특별시 OOO OOO OOOOO 토지 및 건물을 청구인의
부모로부터 증여받은 자금과 은행대출금으로 취득한 후
2003.7.9.
위 지
상에 지상 5층의 근린생활시설 및 주택(이하 “신축건물”
이라
한다)을
OOOOOO주식회사와 건설용역계약을 체결하여 사용승인
후
취득(소유권 보존등
기) 하였다.
나
. 처분청은 신축건물의 건설업자인 OOOOOO주식회사의 건설신축
비용 701,000천원
에 대한 자금추적조사를 실시하여 신축건물의 임
대보증금 등에 의하여 입증된 금액을 제외한 240,867천원을 증여받은 것으로 보아 2008.12.16. 청구인에게 2003.7.31. 증여분 증여세 79,111,470원을 결정ㆍ고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.9. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 건물 신축을 목적으로 건설업체와 건물완공후 공사대금을
지
급하는
조
건으로 공사계약을 체결하였고, 공동소유자인 서OO와
대리
인
으로 선
임된 노OO으로 하여금 신축건물 완공후 임차인들
에게
임
대보증금을 수령하여 공사업체에 지급한 사실이 있으나, 처
분청이
청
구
인에 대한 부동산 취득자금 출처 조사시 금융계좌를 통한 거
래분을 제외한 현금 지출분은 모두 부인하고 이를 증여추정하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 부동산 취득자금 출처로 임대보증금을 제시하였으나 통상의
경우 고액의 부동산 신축자금에 대하여 임대보증금 등을
수취하여 이를
공사업체에 지급한다라는 사실은 인정할 수 있겠으나 신축건물공사
전체가
그러하지는 아니한다고 보여지고, 이에 대한 입증책임은 청구인이 부담
하
여야 할 것인 바, 금융계좌 이체내역 등의 적극적 증빙서류 이외에 청
구인은 임대보증금 수취액의 합리적인 시공업체의 공사대금 지급내역
이나 추후 부실공사 등에 의한 소송 등에 대비하여 공사미수금의 입금표
및 미수금 잔액감소 내역 등 각종 증빙서류에 쌍방의 실인 및 서명이 기재
된 최소한 증빙서류 제출없이 임대보증금 전체가 건설업체에 지
급되었다라고 보기는 어려우므로 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인의 신축건물에 대한 임대보증금 중 일부를 금융증빙 등에
의하여 건물 신축비용으로 지출되었는지 확인되지 아니한다 하여 증
여세를 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
(1) 상속세 및 증여세법
제
45조【재산취득자금 등의 증여추정】① 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기
어려운
경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 재산을
취
득한 때에
당해 재산의 취득자금을 그 재산의 취득자가 증여받은
것으로 추정하여 이를 그 재산취득자의 증여재산가액으로 한다.
② 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등으로 보아 채무를 자력으로 상환
(일부상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 당해 상환자금을 당해 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 당해 채무자의 증여재산가액으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정은 당해 취득자금 또는 상환자금이 직업
ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등을 감안하여 대통령령이 정하는 금액 이하에 해당하는 경우와 당해 취득자금 또는 상환자금의
출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제
34조【재산취득자금 등의 증여추정】① 법 제45조 제1항 및 제2항
에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 규정에 의
하여
입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의
상
환금액에 미달하는 경우
를 말한다. 다만,
입증되지 아니하는 금액이
취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는
금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외
한다.
1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액
2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액
3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은
금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사
용한 금액
② 법 제45조 제3항에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은
재
산
취득일전 또는 채무상환일전 10년 이내에 당해 재산취득자금
또는 당해 채무상환자금의 합계액이 3천만원 이상으로서 연령
ㆍ세대주ㆍ직업ㆍ재산상태ㆍ사회경제적 지위 등을 참작하여 국
세청장이 정하는 금액을 말한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2002.7.31. 서울특별시 OOO OOO OOOOO OO(
OOOOOO)
및 위 지상건물(206.5㎡)을 그의 부모로부터의 증여금액과 은행대
출금을
통하여 취득한 후, 위 지상에 신축건물을 건설하여 2003.7.9.
소유권 보
존등기를 하였다.
(2) 청구인의 신축건물 취득자금에 대한 처분청의 자금추적조사 내역을 살펴보면, 신축건물 취득자금은 신축관련 도급금액 701,000천원과 당해 건물의 소유권 취득과 관련된 취득세 등 21,949천원 합계 722,949천원이나 청구인이 소명한 금액 중 공사대금으로 지급된 것이 확인된 서OO의 입금액 295,000천원 중 280,000천원, 신축건물의 세입자로부터 수령한 임대보증금 410,000천원 중 190,000천원, 청구인의 2003년 귀속 근로소득의 2분의 1인 12,081천원 합계 482,081천원을 신축건물의 자금출처로 인정하고 나머지 240,868천원은 청구인이 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세하였음이 처분청의 자금출처조사 종결보고서에 나타난다.
(가) 청구인의 신축건물은 OOOOOO주식회사와 701,439천원
(부
가가
치세 44,039천원 포함)에 도급계약을 체결하고, 2002.10.7. 착공
하
여
2003.6.30. 사용승인을 받은 후 2003.7.9. 청구인 명의로 소유권 보존등
기하였음이 신축건물의
건축공사표준계약서(변경) 사본 및 등기부등본에 나타난다.
(나) 청구인은 신축건물의 신축비용을 서OO의 자금과 임대보증금으로 충당하였다고 소명하였으나, 신축건물에 대한 공사 및 임대보증금 관리 등을 대리한 노OO의 OO은행 계좌(OOOOOOOOOOOOOOOOO)에 대하여 금융조사한 바, 노OO이 세입자의 임대보증금 또는 서OO의 공사대금을 수수하여 OOOOOO주식회사에 직접 송금하거나 노OO의 배우자인 정OO를 통하여 공사업체 관계자에게 대금을 전달한 것으로 나타나는 노OO의 OO은행 계좌거래 내역은 아래 <표1>과 같다.
OOOOOOOOOO OOOO OOOO OOOO OO
(OO O O)
(다) 처분청에서는 서OO가 노OO의 계좌로
입금한 금액은 295,000천원이나
노OOOOOO 부부를 통하여 공사비로 지급한 280,000천원과
세입자의 임대보증금으로 입금된 금액 중 출금된 것으로 나타나는 2003.7.11. 90,000천원, 2003.7.30. 100,000천원 합계 190,000천원을 신축건물의 자금출처로 인정하였다.
(라) 처분청은 청구인의 신축건물에 대한 자금출처 조사 결과
청구인이
제출한 임대내역과 임대차계약서를 주민등록정보 및 사
업자등록 정보와 대조한 바 실제세입자로 확인되고,
위 노OO의 계좌거래내역상 비고란의 장OO, OOO, OOO는
세입자 성명과 일치하므로 노OO이 청구인의
대리인으로서 임
대보증금을 관리한 것으로 판단하였으며, 청구인이 제출한
임대내역서상 임대보증금은 총 11개호실에 460
백만원이나 계좌를 통하여
입금된 것으로 확인된 분은 190백만원으로 세입자 중 노OO의 계좌로
계약
금과 잔금을 모두 송금한 이OO의
계약서에만 노OO의 OO은행 계좌와
당해 계좌로 입금시킬것에
대한 약정이 기재되어 있고
그 외 세입자는
이
러한 내용이 없는 것으로 보아 일부 보증금의
경우 세입자로부터 수표로
직접 건네받아 공사업체 관계자에게
전달했다는 청구인 주장도 거짓이
아
닌 것으로 추론된다고 판단하였고,
신축건물 시공업체인 OOOOOO주
식회사의 OO은행 계좌(OOOO OOOOOOOOOOOO)의
거래내역을 보면 2003.7.25. 노OO의 계좌에서 25,300천원이 계좌입금된 사실이 확인되고,
2003.7.30. 세입자 김OO, OOO의 보증금으로 입금된 1억원이 입금 즉
시 OOOO
OO주식회사에 지급되었음이 노OO의 계좌에서 확인됨
에도 OOOO
O
O주식회사의 계좌에 나타나지 않는 것은
보증금의 일
부로 충당한 공
사비가 수표 등으로 법인관계자에게
직접 전달되었다는
정황을 뒷받침
하는 것으로 보인다고 판단하였음이 처분청의 자금출처조
사종결보고서에
나타난다.
(3) 청구인은 건물 신축을 위하여 OOOOOO주식회사와 도급계약을 체결하면서
공사대금은 건물완공후 지급하는 조건으로 공사계약을 체결
하였고, 청구인은 대리인 노OO을 통하여 신축건물의 공사비 701,000천원을
서OO의 입금액 295,000천원과 임차인들의 임대보증금 410,000천원 합계 705,000천원으로 충당하였음에도 공사비로 지급한 금융증빙이 확인되지 아니하는 현금지급분을 모두 부인하고 이를 증여로 추정하여 증여세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하며 당시 임차인의 임대차 계약서 사본 및 임대보증금 내역을 아래 <표2>와 같이 제시하였다.
OOOOOOOOOO OOOOO OOOO
(OO O OO)
(4) 이상과 같은 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 제출한 임대내역과 임대차계약서에 대하여 처분청은 주민등록정보 및 사업자
등록
정보를 대조한 후 실제세입자로 확인하였고, 일부 임대보증금의 경우
세
입자로부터 수표로 직접 건네받아 공사업체 관계자에게 전달했다는 청
구인의 주장도 거짓이 아닌 것으로 일부 판단한 사실로 볼 때, 청구인
이 신축건물의 세입자로부터 임대보증금 410,000천원을 수령하였다는 주
장은 사실인 것으로 판단되고, 처분청은 청구인의 위 임대보증금 410,000천원 중 금융증빙에 의하여 공사업체에게 지급되었음이 확인되는 190,000천원에 대하여만 신축건물의 취득자금으로 인정하였으나 건물을
신축함에 있어 건물 완공전에 임대차 계약기간이 개시되는 경우 당해
건
물의 임대보증금으로 수령한 금원은 통상적으로 당해 건물의 신축자금에
충당하는 것이 우리 사회의 일반적 관행으로 판단되고, 청구인이 이 건외에
달리 다른 자산을 취득하거나 채무에 충당한 사실이 확인되지 아니하므로 청구인이 수령한 임대보증금 410,000천원은 신축건물의 신축자금에 충당된 것으로 인정된다 할 것(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO OO OO)으로, 이 경우 신축건물
의 취득대금 722,949천원은 처분청에서 인정한 서OO의 입금액 280,000천원
, 청구인의 근로소득금액 12,081천원에 신축건물의 임대
보증금 410,000천원을 포함하는 경우 청구인의 자금출처로 인정되는
금
액은 702,801천원으로서 자금출처가 입증되지 아니하는 20,868천원은 신
축건물의 취득대금 722,949천원의 100분의 20에 미달하므로 청구인이 신축건물의 취득대금 중 240,868천원을 증여받은 것으로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로
「국세기본법」 제81조
및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「상속세 및 증여세법」 제45조 【재산취득자금 등의 증여추정】