미등기전매에 해당하는지 여부(기각)
【세목】
양도
【재결요지】
후순위자로 근저당권을 설정하면서 청구외인으로부터 쟁점토지를 매수하였다고 보기 어려운 점 등을 보아 판단시 미등기전매에 해당됨
【주문】
심판청구를 기각합니다.
【이유】
1. 처분개요 가. 처분청은 OOO OOO OOO OOO 전 497 ㎡(이 하 “쟁점토지”라 한다)의 등기부등본상 소유권이 2008.5.9. OOO에서 OOO으로 매매 로 이전되었으나 OOO의 상속세 조사를 통하여 청구인이 2004.12.3. OOO 로부터 쟁점토지를 매매로 취득(취득가액 3억 1,000만원)하여 2007.1.16. OOO에게 미등기 전매(양도가액 3억 6,000만원)한 것으로 보 아 2010.7.12. 청구인에게 2007년 귀 속 양도소 득세 57,032,500원을 결 정ㆍ고지하였다. 나. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.28. 심 판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 청구인과 청구인의 누나 OOO은 OOO를 평소 잘 알고 있었는데 OOO가 OO 대출금을 상환할 자금이 필요하다고 하여 쟁점토지가 매 각되면 상환받기로 하고, OOO은 2004.3.12. 4,000만원과 2004.5.12. 2억원 을 OOO 계좌에서 인출하여 빌려주었으며, 청구인은 OOO에게 추가 로 5,100만원과 2004.12.3. 5,700만원(OOO과 청구인이 빌려준 금 액 합계 3 억 4,800만원)을 빌려주면서 2004.12.16.자로 쟁점토지에 ‘매매예약에 의 한 가등기’를 설정하였으며, 이후 쟁점토지가 팔리지 않 고 OOO가 이자를 지급하지도 않아 OOO은 쟁점토지상에 콘테이너를 설치하여 이용하고자 하는 OO을 청구인에게 소개하고 매월 40만원의 임차료를 이자조로 OOO이 2005년 1월부터 2006년말까지 OO으로부터 지급받 은 사실이 있다. OOO는 2006.11.20. 쟁점토지를 OOO에게 3억 6,000만원에 양도하 는 계약을 체결하고 양도대금 중 3,000만원(2006.11.21. 1,900만원, 2006.11.23. 1,100만원)과 1억 9,000만원(2007.1.19. OOO가 OOO의 남 편 OOO에게 자기앞 수표 1억 8,000만원과 1,000만원을 합한 금액 을 지급하여 OOO 계좌에 입금됨)을 OOO에게 상환하였고, OOO는 2006.11.21. 청구인에게 1억 3,000만원을 상환하여 그 중 2,000만원을 청 구인이 OOO에게 지급한 사실이 있는 바, 위와 같이 OOO가 쟁점토지를 OOO에게 양도한 사실에 대해 OOO 은 확인서를 작성하고 있고, OOO은 OOO에게 2억 4,000만원 을 대여하였다가 같은 금액을 상환받았고, 청구인은 OOO에게 1억 800만원을 대여하였다가 1억 1,000만원(200만원은 이자)을 상환받았으므로 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 본 처분은 부당하며 청구인 의 대여로 인해 발생한 200만원을 이자소득으로 과세함이 타당하다. 나. 처분청 의견 청구인이 OOO에게 자금을 대여하였다는 금전 대차계약서 및 이 자 수령내역이 없고 쟁점토지의 양수자 OOO이 OOO에게 송금 한 매매대금이 청구인 및 OOO 계좌로 대체된 사실이 확인되는 바, 이 는 청구인이 미등기 전매한 사실을 은폐하려는 목적에서 위장한 것으로 인정되어 쟁점토지를 OOO가 OOO에게 양도하였다는 청 구주장은 신빙성이 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 미등기전매하였는지의 여부 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또 는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한 다. (2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법 인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이 전되는 것을 말한다. (이하 생략) 제104조 【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당 해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산 한 금액 (이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하 나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세 율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 3. 미등기양도자산 양도소득과세표준의 100분의 70 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 OOO로부터 매매취득하여 OOO에게 미등기전매하였다는 주장인 반면, 청구인은 청구인과 누 나 OOO이 OOO에게 대여한 자금에 대해 OOO가 쟁 점 토 지를 OOO에게 양도하고 그 양도대금으로 대여금을 상환하였다 고 주장하는 이 건 쟁점토지의 등기부등본의 기재내역은 아래 표와 같 이 나타난다. (2) 청구인은 OOO이 OOO로부터 쟁점토지를 양수하는 매매계약서를 2006.11.20.에 작성하였으나 OOO에게 소유권 이전등기가 2008.5.9.자로 이전경료된 이유는 쟁점토지 구역이 토지거래허가 지 역이기 때문에 소유권이전등기가 늦게 되었다는 주장을 하며 OOO 과 OOO간에 쌍방합의로 작성되었다는 2006.11.20.자 쟁점토 지의 매매계약서(매매대금 3억 6,000만원, 중개업자 없음, 계약금 5,000만원, 2006.12.11. 중도금 1억 3,000만원, 2007.1.16. 잔금 1억 8,000만원, 특약사항: 토지거래허가구역으로, 1년 후에 등기이전에 관한 서류를 매도인은 매수자에게 해주며, 잔금을 지불한 후에 근저당설정을 함)를 제시하고 있다. (3) 2006.12.11. OOO과 OOO의 남편이 OOO에게 송금한 1억 3,000만원은 입금 당일 청구인에게로 대체되었고, 2007.1.16. OOO과 OOO 남편이 OOO에게 송금한 1억 8,000만원은 2007.1.19. 수표로 출 금되어 청구인의 누나 OOO의 계좌로 입금된 사실이 청구인 및 처분청이 제시한 금융증빙으로 확인된다. (4) 청구인과 청구인의 누나 OOO은 OOO에게 자금을 대여하였고, OOO가 OOO에게 쟁점토지를 양도한 대금으로 대여금을 상환하였다 는 주장을 하며 아래와 같은 자료를 제시하고 있다. (가) OOO은 2004.3.12. 4,000만원과 2004.5.12. 2억원 합계 2억 4,000만원을 OOO 계좌에서 출금하여 OOO에게 빌려주었고, 쟁점 토 지를 양도한 OOO로부터 2006.12.11. 1,900만원, 2006.11.23. 1,100만 원, 2006.12.11. 2,000만원, 2007.1.19. 1억 9,000만원 합계 2억 4,000만원을 회수하였다는 관련 증빙을 제시하고 있다. (나) 청구인은 2004.9.29. 5,100만원, 2004.12.3. 5,700만원 합계 1억 800만원을 청구인 계좌에서 출금하여 OOO에게 빌려주었으며, 쟁점 토지를 양도한 OOO로부터 2006.12.11. 1억 3,000만원을 입금 받 아 2,000만원을 누나에게 지급하였고, 나머지 1,100만원 중 200만원 은 이자조로 지급받은 것이므로 빌려준 1억 800만원을 전부 상환받은 것이라며 관련 증빙을 제시하고 있다. (다) 청구인은 ‘OOO이 연 7%의 이자를 받기로 하고 OOO에 게 대 금을 대여하였고 OOO에게 쟁점토지상에 콘테이너 설치가 필 요한 OO 을 소개하여 2005년 1월부터 2006년 말까지 대여금에 대한 이자 조 로 매월 40만원을 OOO이 OO으로부터 입금받았다’라는 OOO의 확인 서, ‘2005년 1월부터 OOO의 소개로 쟁점토지를 OOO로부터 임 차받아 컨테이너를 설치하고 OOO의 요구에 따라 매월 40만원을 OOO에게 송금하다가 OOO가 쟁점토지를 OOO에게 양도한 관계 로 2007년 1월부터는 50만원씩 OOO에게 임차료를 지급하였다’라는 OOO 확인서, OOO의 확인서 등을 제시하고 있다. (4) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 OOO로부터 취득하여 OOO에게 미등기전매한 것이라며 아래와 같은 자료를 제시하고 있다. (가) 처분청은 청구인 및 OOO이 OOO의 OO계좌로 2004.3.12. 3,500만원, 2004.9.24. 4,500만원, 2004.12.3. 4,300만원 2004.5.12. 1 억 8,000만원 합계 3억 300만원을 입금하였음을 확인하였 다. (나) 처분청은 OOO가 2008.8.18. 사망(46세, 농업)함에 따라 상 속세 조사를 실시하였는 바, 쟁점토지의 등기부등본상 OOO가 2008.5.9. OOO에게 양도한 것으로 기재되었으나, 금융자료 및 등기부등본상 매매예약을 원인으로 하는 가등기권리 설정 등에 근거하여 OOO가 2004년 12월에 부동산 중개업자인 청구인(국세청 전산자료 상 청구인이 부동산 중개업자로 등록된 사실은 없음) 에게 쟁점토지를 양 도하였고 청구인은 2007.1.16.(잔금청산일) OOO에게 미등기전매한 것 으로 판단하였다. (다) 처분청은 “ 2004년 가을쯤 OOO가 OOO (청구인)에게 쟁 점토지를 양도하였다고 들었음을 확인합니다”라는 12인(쟁점토지 소재지인 의왕시 및 안양시에 거주)의 사실확인서(2010년 4월 작성)를 제시하였는데 이에 대하여 우리 심판원에서 확인서의 출처 등을 처분청에 확인한 바에 의하면, OOO는 미 혼인 상태에서 사망한 관계로 서울에 사는 OOO의 누나 가 OOO의 상속세 신고 등을 사후정리 하 면서 OOO의 누나가 수소문하여 마을주민 등으로부터 OOO가 쟁 점토지를 경작하다가 청구인에 게 양도하였다는 확인서를 받아 제출한 것이며, 처분청은 OOO가 쟁점토지를 8년 이상 자경하다가 청구인에게 3억 1,000만원(OOO가 청구인측으로부터 2004년에 계좌로 입금받은 3억 300만원에 계약금조의 금액 700만원을 가산한 금액)에 양도한 것으로 인정하였다고 답변하고 있다. (5) 위의 내용들을 요약하면 쟁점토지와 관련한 금원의 수수내역 등은 아래와 같이 나타난다. (6) 이상의 내용을 종합하여 살펴보면, 청구인은 2004년 3월～2004 년 12월 OOO에게 348백만원을 대여하였다가 OOO가 쟁점토지를 2006년에 OOO에게 양도한 대금으로 대여금을 상환받았다는 주장을 하나 대 여하였다는 금액이 고액인데 반해 금전대차 계약서 등을 작성하지 아니하고 있는 점, 청구인이 2004.12.17. ‘소유권이전청구권가등기’를 설정한 상태에서 OOO와 OOO이 2006.11.20. 쟁점토지의 매매계약을 체결하였다고 하나 통상의 매수인이라면 ‘소유권이전청구권가등기’가 설정된 토지를 매수하 지 않을 것이고 매수하려고 하더라도 사전에 가등기를 해제 토록 하든지 또는 조건을 부여하는 것이 일반적 이라고 할 것인 데 OOO이 후순위자로 근저당권을 설정하면서 OOO 로부터 쟁점토지를 매수하였다고 보기는 어렵고 OOO에게 로 소유권이 이전된 등기접수일(2008.5.9.) 및 OOO의 사망일 ( 2008.8.18.) 이후에 서야 청구인이 설정한 가등기가 해제(2008.11.24.)되는 점, 쟁 점토지의 소재지 마을 주민들은 OOO가 2004년에 쟁점토지를 청구인에게 양도하였음을 들었다고 확인하고 있는 점 등에 비추어 보면, 청구인이 쟁점토지를 OOO에게 미등기전매한 것이 아니라 OOO가 OOO에게 쟁점토지를 양도한 것이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본 법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「국세기본법」 제14조 【실질과세】