특별행정심판례정보

【세목】

양도

【재결요지】

부동산을 증여받아 양도하면서 증여세 신고를 한 점, 확인서는 객관적인 입증자료로 인정하기 어려운 점 등을 보면 실소유자가 명의신탁자라는 주장은 받아들이기 어려움

【주문】

심판청구를 기각한다.

【이유】

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.3.23. OOOOO OOO OOO OOOOO 대지 274㎡ 및 지상 건물 733.56㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)와 같은 동 146-2 대지 56㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 하고, 쟁점1부동산을 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인의 부(父) OOO로부터 증여로 취득하였다가 2006.2.22. 쟁점1부동산을 OOO에게 850백만원에 양도하고, 2007.2.27. 쟁점2부동산을 OOO에게 300백만원에 양도한 후, 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 2009.11.18. 청구인에게 쟁점1부동산에 대한 2006년 귀속 양도소득세 183,781,350원과 쟁점2부동산에 대한 2007년 귀속 양도소득세 90,679,180원을 각 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.21. 이의신청(OOOOOOOO)을 제기하였고, OOOOOOOO은 쟁점부동산의 실제 소유자 여부를 재조사하도록 하는 결정을 하였으며, 처분청이 2010.6.1. 청구인에게 당초 처분과 동일한 내용의 재조사 결정통지를 하자 이에 불복하여 2010.6.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

부동산등기부상 쟁점1ㆍ2부동산은 2002.3.22. 청구인이 청구인의 부 OOO로부터 증여받아 쟁점1부동산은 2006.2.22. OOO에게, 쟁점2부동산은 2007.2.27. OOO에게 양도한 것으로 되어 있으나, 청구인은 부 OOO와 증여계약서 등의 작성사실이 없이 OOO와 청구인의 모(母) OOO, 매수인 OOO가 청구인도 모르게 증여등기를 한 것인바, 실제로는 청구인의 부 OOO와 OOO가 증여일 이전인 2001.9.4. 매매가액 900백만원(전세금 416백만원, OOOOO 부채 140백만원, OOO 가압류채권 8백만원, 현금 336백만원)으로 매매예약계약서(이하 “매매예약계약서”라 한다)를 작성하고, 2001.9.5. 소유권이전청구권 가등기를 한 후, OOO가 다주택 소유자로서 OOO 명의로 소유권을 이전하기 어려워 청구인의 모 OOO에게 명의를 빌려달라고 하자 OOO가 청구인이 모르게 명의를 빌려주면서 2002.3.22. 증여등기한 사실이 OOO와 OOO의 확인서에서 확인되며, OOO의 금융계좌에서 2002.6.21.과 2002.7.2 현금을 인출하여 증여세와 취득세를 대신 납부한 사실이 확인되고, OOOOOOOO 이자, 쟁점1부동산의 4층 증축 공사와 관련한 보일러 구입비와 타일 구입 대금, 쟁점1부동산의 전세계약서에 따른 전세금의 입ㆍ출금내역 등이 모두 OOO의 OOOO 계좌로 확인되며, OOOOO의 이자 변제는 OOO의 OOOOO 계좌에서 지출되었고, 매매예약계약서에 따른 현금 지급에 대하여 일부는 OOO의 OOOO 계좌에서 인출한 금액으로, 일부는 전세보증금 중 직접 지급받은 금액으로 2002.3.31.까지 OOO에게 지급한 사실이 OOO의 확인서에 의해 확인되므로, 이러한 사실관계를 볼 때, OOO가 쟁점1ㆍ2부동산의 실제소유자가 분명함에도 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

등기부등본상 쟁점부동산은 청구인에게 증여등기되었는바, 등기는 그 자체만으로 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 추정적 효력이 있어 청구인의 주장과 같이 단순히 세금을 대납하고 보증금을 관리하였다는 증빙만으로 등기부의 권리관계를 변동시킬 수 없는 것(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO 판결 참조)이고, 다주택에 대한 중과규정은 2004.12.31. 개정ㆍ시행된 것으로 매매예약 및 증여시점인 2002년 이전에 OOO의 다주택 중과세 때문에 청구인에게 증여를 원인으로 소유권이전 했다는 주장은 설득력이 없으며, OOO는 2000년 7월부터 2001년 9월까지 쟁점부동산 등 3개의 부동산을 취득하였으나, OOO 자료에서 1998년～2008년까지 OOO의 소득신고 내역이 없고, OOO의 진술에 의하면 OOO OOO OOOOOOO에서 고시원을 운영할 때 OOO는 총무로 근무한 사실이 있으며, OOO의 위 고시원과 OO OO OOO OOOOOO OO 주택의 경매가 진행되자 소득이 없고 무재산인 OOO가 각 낙찰을 받았고, 경매로 OOO가 낙찰받은 후 위 OOO 주택을 담보로 OOO의 배우자인 OOO가 2001.8.31. OOOOO에서 채권최고액 182백만원을 대출하였다가 2002.8.1. 상환한 사실이 등기부등본상으로 확인되는 점, OOO OOOO OOO OOO 상가 중 지하 201, 202, 203호를 2005.2.4. OOO 외 1인이 경매로 취득하였다가 2005.11.7. 청구인에게 매매한 사실과 쟁점부동산의 전세보증금 미상환으로 임차인들이 2006.3.9∼2006.12.5. 위 OOO 부동산에 가압류 및 경매를 신청하여 2007년 1월∼2007년 5월 청구인이 채무를 해결하고 말소시킨 사실 등에서 청구인의 가족과 OOO는 단순한 거래관계가 있는 정도가 아니라 경제적으로 상호보완적인 동업자 관계라고 볼 수 있어 증빙자료로 제시한 증여세ㆍ제세공과금 대납, 전세보증금 관리 사실만으로 OOO의 실소유자 판단을 하기 어려운 점, OOO가 제출한 매매예약계약서 사본의 2001년 작성여부를 확인하기 위하여 원본제시를 요청하였으나, 사본만 있고 원본은 없다고 주장하며 제시하지 못하였으며, 매매예약계약서상의 계약금을 OOO의 통장계좌번호에서 지급하였다고 기재한 것 등에서 처분청에서 자금출처에 대하여 소명을 요구하자 통장의 출금액과 지급일자를 맞추기 위하여 매매예약계약서를 재작성한 것으로 추정되며, 매매예약계약서에는 계약금액이 900백만원으로 기재되어 있으나, 2001.9.5. 등록세 납부시 과세표준은 410,763,197원으로 신고한바, 제출된 매매예약계약서는 허위계약서일 가능성이 있으며, OOO가 채무승계한 564백만원을 제외한 나머지 336백만원에 대하여 OOO의 양도대금 수령여부에 대한 자료제시를 하지 못하고 단순히 매수자 OOO의 예금거래내역상 특정금액이 양도대금이라고 주장하고 있어 실제 그 금액을 OOO가 수령했는지 여부는 확인되지 않고, 통상 매수인은 가등기를 해지하지 않고 있다가 문제가 되면 본등기를 하여 소유권을 지키는 것이 일반적이나, OOO가 2002.3.23. 청구인에게 증여할 때 매매예약가등기를 함께 해지한 것은 실제 가등기 목적이 매매예약이 아니라 단순히 OOO의 사업 실패로 채권자들에게 추심이 들어올 것을 염려하여 설정한 것으로 볼 수 있는바, 결국, 쟁점부동산의 실제 소유자로 주장하는 OOO와 청구인의 어머니 OOO는 경제적으로 이해를 같이하는 동업자의 관계로 보이고, 매매대금 지급이 확인되지 않으며, OOO가 명의신탁할 특별한 사유가 없다는 사실로 보아 단지 세금대납과 보증금을 관리하기 위하여 은행통장을 이용하였다는 점만으로 쟁점부동산의 실제 소유자를 OOO로 판단할 수 없고, 또한 공신력 있는 등기부등본상의 거래를 부인할 만한 증빙자료를 제시하고 있지 못하고 있으므로, 쟁점부동산의 소유자를 청구인으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

실질소유자가 부동산 명의신탁에 따른 증여등기 후 양도한 데 대하여 명의자에 불과한 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련법률

(1) 국세기본법

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법

제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(

「상속세 및 증여세법」 제47조

제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법

제31조 【증여재산의 범위】④ 증여를 받은 후 그 증여받은 재산(금전을 제외한다)을 당사자 사이의 합의에 따라 제68조의 규정에 의한 신고기한 이내에 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다. 다만, 반환하기 전에 제76조의 규정에 의하여 과세표준과 세액의 결정을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 수증자가 증여받은 재산(금전을 제외한다)을 제68조의 규정에 의한 신고기한경과 후 3월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대하여 증여세를 부과하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 부 OOO와 OOO가 2001.9.4. 체결한 매매예약계약서 사본을 보면, 다음과 같이 되어 있다.

(가) 예약자 OOO, 예약관리자 OOO, 매매완결일 2002.3.31.로 되어 있고, 매매완결일 도래 전에도 당연히 매매완결로 보며, 매매예약 이후의 전세계약 체결 및 전세보증금 수령 권리는 OOO가 가진다고 되어 있다.

(나) 매매예약대금 지급 약정 내역을 보면, 아래 표와 같다.

OOOOOOOOOO OO OO OOOOOO

(OO O OOO)

(2) OOOOOOOO의 이의신청(OOOOOOOO) 결정내용을 보면, OOO가 쟁점부동산의 실제 소유자임을 인정하고 있고, OOO의 계좌에서 청구인의 증여세 및 취득세와 동일한 금액이 인출된 사실에 비추어 청구인이 실제 소유자가 아닐 개연성은 있어 보이나, 이러한 사실만으로 청구인이 실제 소유자가 아니라고 단정하기에는 무리가 있어 보이므로, 쟁점부동산의 매매예약계약 당시 전세금 및 OOOOOO OOO OO OOO OOO OOO OOOO O OOOOO OO OOOOOOO OOOOO OO OOOOOOO OOOOO OOO OO OOO OOOO OOOO, OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OO OOOOOO, OOO OOOOO OOOO OOOOOOO OOOOO OOOOOO OO OOOO OOO OO OOOOO OO OOO

(O) OOOO O OOOO OOO OO OOOOO OOO OOOOO(OOOOO OO)O OO, OOO OO OO OOO

(O) OOOO OOOOOOOO OOO OOO, OOOOO OOO OO OOO OO, OO OO OO OOOOO OO OO OO OOO OOO OOO OO, OOOOO OOOOOO OOO OO OOOO OOOOO OO, OOOOO OO OOOOO OOOOO OOOO OO OOO OOOO OOOOO

OOOOOOOOOO OOO, OOO, OOOOO OOO OO OOOOOO

(나) OOO와 OOO간의 매매예약계약서 체결내용을 검토ㆍ분석한 내용은 아래 표와 같다.

OOOOOOOOOOO OOOO OOOOOOOOO

(다) 처분청은 매매예약계약서 원본을 요구하였으나, 분실하였다고 진술하였고, OOO 및 OOO는 매매예약계약시 대금지급 내역에 따른 대금지불 및 수취와 관련한 증빙서류를 제출하지 못하였다.

(라) 매매예약가등기 당시 OOO는 자금압박으로 채권자들에게 시달리고 있었다고 진술하여 소유권이전청구권가등기가 OOO의 채무면탈 차원이 아니라면 청구인에게 증여시 가등기를 말소할 것이 아니라 계속 유지하는 것이 정상적인 것으로 보인다.

(마) OOO에게 매매대금을 900백만원으로 결정한 내역에 대하여 질문하자 명확히 답변하지 못하고, 공시지가가 그 정도이므로 그렇게 된 것이라고 얼버무려 계약의 진실성이 의심된다.

(바) OOO의 주민등록상 주소지는 OOO OOO OOO OOO OOOOO OOOO, OOO의 주소지는 OOO OOO OOO OOO OOOOO OOOO로 거의 동일 장소에 거주지를 두고 있다.

(사) 쟁점부동산의 전세보증금 미상환으로 임차인들이 2006.3.9.∼2006.12.5. 청구인 소유의 OOO OOO OOO OO OOO, OOO, OOOO 부동산에 가압류 및 경매를 신청하여 2007년 1월∼2007년 5월 청구인이 채무를 해결하고 말소한 것으로 보아 쟁점부동산은 청구인의 소유라고 봄이 타당하다.

(아) 조사자 의견에서, 최초 매매예약계약서의 사실여부 및 대금지급여부가 불분명하고, 오히려 매매예약계약은 OOO가 타인으로부터 소유권을 지키기 위한 방편인 것으로 판단되어 당초처분을 유지하는 것으로 결정하였다.

(4) 청구인이 쟁점부동산의 실제소유자가 OOO라고 주장하며 제출한 자료를 보면, 다음과 같이 되어 있다.

(가) OOO 등 4인의 확인서 내용을 보면, 다음과 같이 기재되어 있다.

1) OOO(2010.1.4.)의 확인서에는 OOO가 다주택을 이유로 쟁점부동산을 자신의 명의로 할 수 없다며 몇 년 있으면 다른 주택 처분 후 명의이전 할 테니 OOO 명의로 했다가 집값 상승시 명의대여 대가로 차익금을 주기로 제안하여 사정상 본인 명의로 할 수 없어 청구인 명의로 증여를 원인으로 소유권 이전한 후, 2006.5.22. OOO가 자기명의로 이전을 한 것이라고 되어 있다.

2) OOO(2010.1.5.)의 확인서에는 건축업을 하면서 OOO와 15년 전부터 친분이 있는 관계였고, 쟁점부동산이 임의경매, 가압류 등이 진행되어 OOO가 감당하지 못하여 본인에게 매입할 것을 권유하였으며, OOO는 서울역 앞에서 동신통운 운수회사를 운영하고 있었고, 신뢰관계가 돈독하여 쟁점부동산을 매입하기로 하였는바, 본인은 당시 3채의 건물을 소유하고 있었으며, 매매예약가등기를 먼저 한 것도 다른 건물을 매도하고 소유권이전하려고 하였으나, 생각대로 매매가 되지 않았고, 본인이 다주택자이므로 본인 명의로 소유권 이전을 할 수 없어 OOO에게 차익금을 대가로 명의를 부탁하였으며, OOO의 허락으로 청구인 명의로 등기하고, 임대차계약, 임대보증금 수령, 세입자 관리, 재산세 납부 등을 본인 명의의 통장으로 입출금하였으며, 쟁점부동산 증축도 본인이 허가신청을 받아 직접 공사한 것이라고 되어 있다.

3) OOO(2010.2.25.)의 확인서에는 본인이 운영하던 동신통운의 자금난으로 부득이 OOO와 쟁점부동산 매매계약을 체결하였고, 2001.7.23.경 OOO에게서 120백만원을 은행에서 현금으로 받아 사채 상환 등에 사용하였으며, 자금문제로 수시로 OOO에게서 현금을 지급받아 사용하였다고 되어 있다.

4) OOO의 확인서에는 본인은 쟁점부동산 증축 당시의 공사책임자로서 2003.1월∼7월 공사기간 동안 건물주인 OOO가 직접 트럭으로 건축자재를 구입하고, 모든 인건비, 자재 등을 OOO가 감독 지급하였다고 되어 있다.

(나) 쟁점부동산의 전세계약서 16매를 보면, 임대인 청구인, 대리인 OOO로 되어 있고, OOO의 OOOO 계좌번호가 각 기재되어 있다.

(다) 청구인 명의의 증여세 1,167,210원 및 취득세 11,317,980원을 OOO가 납부하였다고 주장하며 제출한 OOO의 OOOO 계좌(326-**-******)를 보면, 2002.6.21. 1,167,210원, 2002.7.2. 11,317,980원이 현금인출된 것으로 나타난다.

(5) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 쟁점부동산의 부동산등기부등본에서 청구인의 쟁점부동산 취득원인이 증여로 기재되어 있고, 청구인이 처분청에 증여신고를 하였으므로, 위 공부상에 기재된 내용 및 증여취득 사실과 다른 사실에 관한 주장에 대하여는 청구인이 이를 입증하여야 하는 것으로서, 쟁점부동산의 매매예약계약서상의 총 매매대금 900백만원 중 채무승계액 564백만원을 제외한 336백만원을 OOO가 OOO로부터 수령하였다는 객관적인 증빙자료가 확인되지 않는 점, 2002.3.23. OOO가 청구인에게 증여등기하면서 특별한 사유 없이 OOO의 소유권이전청구권가등기를 해제한 점, OOO가 쟁점부동산에 대하여 청구인의 명의를 빌려 등기한 데 대하여 납득할 만한 사유가 확인되지 않는 점, 쟁점부동산과 청구인의 모 소유 부동산의 거래내역 등에서 OOO와 청구인 및 청구인의 부모가 상호 경제적 이해관계를 같이 하는 것으로 볼 수 있는 점, 청구인이 제출한 OOO 등의 확인서는 객관적인 입증자료로 인정하기 어려운 점 등을 미루어 볼 때, 쟁점부동산에 대한 등기 및 증여신고 사실을 반증할 만한 사실관계가 있는 것으로 보기 어려운바, 쟁점부동산의 실제 소유자를 OOO로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠으므로, 처분청이 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【관련법령】

「국세기본법」 제14조 【실질과세】