특별행정심판례정보

【세목】

양도

【재결요지】

쟁점부동산을 교환거래로 양도할 당시 감정평가액이 없는 점, 교환차액에 대한 정산이 없었던 점 등을 종합할 때, 교환계약서상 매매대금을 쟁점부동산 실지양도가액으로 인정하기 어려우므로, 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

【주문】

심판청구를 기각한다.

【이유】

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.5.27. OOO동 311-1 전 1,626㎡를, 2004.5.24. 같은 시 OOO동 331-7 대지 330㎡ 및 건물 194.04㎡, 같은 동 331-22 도로 150㎡를, 2004.9.13. 같은 동 331-21 답 91㎡(이하 모두 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 매매로 취득하여 보유하다가, 김OOO 소유의 OOO동 산22-1 임야 9,719㎡(이하 “교환부동산”이라 한다)와 2011.6.21. 및 2011.8.17. 두 차례에 걸쳐 교환(이하 “쟁점교환거래”라 한다)하였고, 교환시 각각의 부동산을 실지취득가액의 115%로 평가하였으며, 쟁점부동산이 교환부동산의 평가액보다 OOO백만원 저가로 평가되었으나, 서로의 보유기간에 대한 가치를 인정하여 가격차이가 없는 것으로 합의각서를 작성하였다. 이에 따라 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 OOO백만원으로, 취득가액을 OOO백만원으로 하여 양도차익을 계산하고, 2011.8.26. 양도소득세 OOO천원을 예정신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 거래당사자들이 교환가액을 시가에 대한 감정평가 없이 취득가액에 15%를 일률적으로 가산하여 매매대금을 정하고 임의로 평가하였으며, 임의로 평가한 차이에 대하여도 금전수수가 없었던 점 등에 비추어 양도당시의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가로 재계산하여 2013.3.15.

청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.6.3. 이의신청을 거쳐 2013.10.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 교환합의각서에 취득가액에 115%로 쌍방이 합의하여 쟁점부동산을 OOO천원으로 평가하였고, 교환부동산을 OOO천원으로 정당하게 평가하였으며, 이 평가차액에 대하여 쌍방이 현금으로 지급하는 것이 관례이나, 보유가치를 인정하여 더 이상 대가를 지불하지 않기로 합의각서를 작성하였다.

(2) 교환당사자 김OOO의 교환거래가액을 관할세무서장이 신고시인하였고, 이에 청구인은 2013.5.10. 김OOO의 신고가액과 동일한 OOO백만원으로 양도가액을 수정신고하였으며(당초에는 평가액인 OOO백만원으로 양도가액 신고), 청구인의 쟁점부동산의 양도시 기준시가가 OOO백만원이므로 수정신고한 양도가액 OOO백만원은 시가를 반영한 것이고, 김OOO은 교환으로 취득한 쟁점부동산 중 일부인 OOO동 331-7외 2필지(당초 취득계약서에는 OOO동 331-7의 1필지로 되어 있으나, 실지는 분필된 2필지와 건물이 포함됨)를 2011.10.6. OOO백만원에 재차 양도하였고 관할세무서장이 신고시인 하였으므로 이는 시가를 반영한 것이다.

(3) 기준시가의 적용은 양도 또는 취득당시 실지거래가액 확인을 위한 증빙서류가 없거나 미비한 경우 또는 증빙서류의 내용이 매매사례가액ㆍ감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우에 한하여 엄격히 적용되어야 하며, 취득가액은 금융거래에 의하여 명확히 입증되고 있어 양도가액의 대소는 과세이연되고 있다고 볼 수 있고, 이 양도가액의 평가는 보편적 상거래에서 발생할 수 있는 가액으로 평가되었으므로 처분청의 이 건 양도소득세 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인과 김OOO은 쟁점교환거래를 하면서 그 평가차액에 대한 현금수수가 이루어지지 않았을 뿐 아니라, 그 시가를 감정하는 등의 절차를 거친 바 없으므로 합리적인 평가라고 볼 수 없다.

(2) 쟁점부동산 중 일부인 OOO동 331-7외 2필지를 김OOO이 2011.10.6. OOO백만원에 재차 양도하였고 이를 관할세무서장이 신고시인 하였으므로 이는 시가를 반영한 것이라고 청구인은 주장하나, 교환일 2011.6.21.과 재차양도일 2011.10.6. 사이의 기간이 3개월 15일이

경과하여 위 양도가액에 시가가 반영되었는지 참조할 수 있을 뿐이다.

(3) 쟁점부동산의 취득시 기준시가가 OOO천원으로 실지취득가액 OOO천원의 27%인 반면 교환시 기준시가가 OOO천원이나 교환가치액을 기준시가보다도 낮은 OOO천원으로 평가한 점을 볼 때 교환가격이 시가보다 저가로 평가되어 양도가 이루어 진다면 과세이월 효과가 발생되어 공정한 과세가 이루어진다고 볼 수 없으므로 청구인이 주장하는 과세이연은 조세평등주의에 위배된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

교환계약서상의 양도가액을 인정하지 아니하고 기준시가에

의하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : 별지 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 아래 <표1>과 같이 쟁점부동산에 대해 양도소득세를 신고하였다가, 2013.5.10. 김OOO의 신고가액과 동일한 OOO백만원으로 양도가액을 수정신고하였으며, 이에 대한 증빙으로 교환합의각서, 금융거래내역서(취득가액이 정당함을 입증), 수정신고서(양도가액 변경 OOO백만원→OOO백만원), 김OOO의 양도소득세 신고서 및 기준시가 계산내역서 등을 제출하였다.

OOOOOOOOOO OOOOOO OO OOOOO OOOO

(OO: OO)

(2) 청구인과 김OOO 간 2011.4.1. 작성한 교환합의각서에 쟁점부동산과 교환부동산의 평가 내역이 아래 <표2>와 같이 나타나고, 쟁점부동산과 교환부동산간 쌍방 가격차 OOO백만원에 대해서는 취득일 차이에 따른 청구인의 자산 보유가치로 인정하여 쌍방의 가격차가 없는 것으로 합의하였고, 후일 어떠한 이유로도 이의를 제기할 수 없는 것으로 기재되어 있다.

OOOOOOOOOO OOOOOO OOOOOO OOOO

(OO: OO)

O OO OOO OOOOO(O-O)

O OOOO OOOO OOOOOO OO OOOOOOO OOO OO

O OOOOOO OOO(OOOOO, OOOOO) OOOOO OOO,OOOOOO

(3) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 교환합의각서에 쟁점부동산과 교환부동산의 평가를 취득가액의 115%로 표기하여 정상적으로 교환하였으므로 쟁점교환거래에 기재된 가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것인바(대법원 1999.11.26. 선고 98두19841 판결, 같은 뜻임),

이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산과 교환부동산의 교환 양도당시 교환계약서에 기재한 매매가액은 그 시가를 감정하는 등의 절차 없이 당사자 사이에 임의로 평가한 것으로서 객관적으로 인정할 만한 매매사례가액이나 감정평가기관의 감정평가액이 존재하지 아니한 점, 쟁점부동산과 교환부동산의 차액에 대한 정산이 없었고, 그 차액을 임의로 보유가치로 산정한 점, 쟁점부동산에 대한 기준시가가 취득시(2002년, 2004년) OOO천원에서 양도시 OOO천원으로 4배 이상 상승하였으나, 청구인이 주장하는 쟁점부동산에 대한 실지취득가액은 취득시 OOO천원에서 OOO천원으로 약 125% 상승에 불과한 것으로 나타나는 점, 당초에는 쟁점부동산의 양도가액을 OOO백만원으로 양도소득세를 신고하였다가, 추후 OOO백만원으로 수정신고한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 주장하는 교환계약서의 매매금액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점부동산의 교환계약서상 쟁점금액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 소득세법(

2012.1.1. 법률 제11146호로 일부개정되기 전의 것)

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

⑦ 제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(2) 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 일부개정되기 전의 것

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조제7항에서 "대통령령으

로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

【관련법령】

「소득세법」 제96조