체비지 ①,②,③ 및 임야의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부(취소)
【세목】
종합소득
【재결요지】
쟁점체비지 ①,②,③에 대한 부분은 동 쟁점체비지의 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부에 불구하고 부과제척기간 경과후에 한 것이어서 위법한 것이고, 쟁점임야의 보유기간이 단기간인 점등에 비추어 볼 때, 쟁점임야의 양도는 부동산매매업에 해당하는 것으로 보는 것이 타당함
【주문】
1. 울산세무서장이 95.5.16. 청구인에게 결정ㆍ고지한 89년 귀속 종합소득세 25,953,980원 및 동 방위세 5,190,790원 합계 31,144,770원의 과세처분중 경남 울산시 남구 OO동OOOOOOOOO 대지 155.9㎡, 같은 곳 OOOOOOOO 대지287.3㎡, 같은 곳 OOOOOOOO 대지 164.3㎡의 양도에 대한 과세처분은 이를 취소하고,
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
【이유】
1. 사실 및 처분개요
청구인은 울산시장으로부터 OO지구 및 봉월 2지구 주택지조성사업 시행허가를 득하여 주택지조성사업을 시행한 사업시행자로 OO지구 주택지조성사업의 공사비에 충당하기 위하여 체비지로 지정된 경남 울산시 남구 OO동 OOOOOOOOO의 대지 155.9㎡, 같은 곳 OOOOOOOO의 대지 287.3㎡ 및 같은 곳 OOOOOOOO 대지 164.3㎡ (이하 각각 “쟁점체비지①”, “쟁점체비지②”, “쟁점체비지③”이라 한다)와 봉월 2지구 주택조성사업 지구내의 토지인 경남 울산시 남구 OO동 OOOOOOOOO의 임야 106㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 양도한 사실이 있다.
처분청은 청구인의 쟁점체비지①,②,③ 및 쟁점임야의 양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 95.5.16. 청구인에게 89년귀속 종합소득세 25,953,980원 및 동 방위세 5,190,790원 합계 31,144,770원을 결정ㆍ고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 95.7.14. 이의신청과 95.9.26. 심사청구를 거쳐 95.12.22. 이건 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
가. 청구인 주장
토지구획정리사업 시행자의 체비지 매각대금은
토지구획정리사업법 제76조의 2
의 규정에 따라 당해 구획정리사업이외의 다른 목적으로 사용할 수 없으며 사업비의 집행잔액이 있을 때에는 당해 구획정리사업지구안의 공공시설 설치에 사용하도록 제한하고 있는 바, 쟁점체비지①,②,③ 및 쟁점임야는 OO지구 주택지조성사업 및 봉월2지구 주택지조성사업 시행자인 청구인이
토지구획정리사업법 제66조
의 규정에 의거 체비지로 매각한 것임에도, 청구인이 쟁점체비지①,②,③ 및 쟁점임야를 매매목적으로 취득하여 양도한 것으로 보아 청구인을 부동산매매업자로 간주하여 이 건 종합소득세 및 방위세를 부과함은 부당하다.
나. 국세청장 의견
청구인은 주택지조성사업을 시행하고 그 공사비를 충당하기 위하여 체비지를 양도하는 경우 과세소득이 발생하지 않으므로 종합소득세를 과세함은 부당하다는 주장이나, 택지조성사업에서 발생하는 소득은 소득세법상 비과세소득으로 열거되어 있지 않으므로 과세소득에 해당되고, 이 건의 경우 4필지의 토지를 양도하였다면 부동산의 규모ㆍ횟수ㆍ양태 등으로 볼 때 부동산매매업을 영위한 것으로 보아야 하고, 쟁점체비지①,②,③ 및 쟁점임야의 양도가액이나 공사원가를 알 수 있는 증빙서류의 제출이 전혀없어 실지조사의 방법으로 소득세를 결정할 수 없으므로, 기준시가에 의하여 수입금액을 산정하고 과세표준과 세액을 추계조사결정한 당초처분은 타당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점체비지 ①,②,③ 및 쟁점임야의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
나. 관계법령
소득세법 제20조
제1항 제8호는 부동산업에서 발생하는 소득을 사업소득의 하나로 열거하고 있으며,
동법 시행령 제36조
제3호는 부동산매매업을 부동산업의 하나로 규정하고 있다.
한편, 소득세법기본통칙 2-4-8...20은 제1호에서 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것으로 규정하고 있다.
다. 쟁점체비지 ①,②,③의 양도에 대하여
(1) 관련기록에 의하면 청구인은 구
도시계획법 제24조
제1항의 규정에 따라 82.6.18 울산시장으로부터 OO지구 주택지조성사업인가를 득하여 일단의 주택지조성사업을 시행한 사업시행자로서,
토지구획정리사업법 제54조
의 규정에 의하여 동 사업지구내의 일정토지를 체비지로 지정한 후 위 주택지조성사업의 사업비에 충당하기 위하여 체비지로 지정된 쟁점체비지①,②,③을 매각한 사실이 확인되고, OO지구 주택지조성사업은 울산시 남구 OO동 OOOOOOO 일원의 토지 5,516.4㎡를 대상으로 82.6.8～88.10.25 기간동안 시행되었으며 88.10.25자로 환지처분 공고된 사실을 알 수 있다.
한편, 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점체비지①은 89.2.17에 청구외 OOO에게 소유권이전등기(원인:88.1.13 매매)한 것으로 되어 있고, 쟁점체비지②,③은 89.11.1. 청구외 OOO에게 소유권이전등기(원인:82.10.29 매매)한 것으로 되어 있다.
(2) 청구인은 이 건 심판청구에서 쟁점체비지①은 85.4.8에, 쟁점체비지②,③은 82.10.27에 양도하였다고 주장하는 바, 당시 시행되던
국세기본법 제26조의2
(국세부과의 제척기간) 제1항의 규정에 의하면 소득세의 경우 이를 부과할 수 있는 날(기산일:과세표준 신고기한의 다음 날)로부터 5년의 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다고 규정하고 있고 이 건 과세처분일이 95.5.16이므로, 쟁점체비지 ①,②,③의 양도시기가 88.12.31 이전일 경우 쟁점체비지①,②,③의 양도는 동 체비지의 양도가 소득세 과세대상인지 여부에 불구하고 이건 과세처분 당시(95.5.16)에 이미 부과체적기간이 경과되었다 할 것이어서 동 과세처분은 위법한 과세처분이 된다 할 것이다.
(3) 청구인은 청구인이 주장하는 쟁점체비지①,②,③의 양도시기에 대한 입증자료로 매수인의 사실확인서와 인감증명서, 등기부등본, 매매계약서, 건축물관리대장등을 제출하였는 바,
쟁점체비지①의 경우,
첫째, OOO의 사실확인서에 의하면 OOO는 OOO로부터 87.12.24. 쟁점체비지①을 매수하여 96.6월 현재 보유하고 있다고 확인하고 있는 점,
둘째, 건축물관리대장에 의하면, 쟁점체비지①의 지상에는 OOO가 87.9.1. 건축허가를 받아 87.12.19. 주택 164.13㎡를 신축하여 88.1.12. OOO에게 양도한 것으로 되어 있는 점,
셋째, 쟁점체비지①의 등기부등본에 의하면, 동 체비지는 토지구획정리 후 사업시행자인 청구인명의로 보존등기(88.11.11)되었다가 89.2.17. OOO 명의로 소유권이전등기된 것으로 되어 있으나 소유권이전등기의 원인은 “88.1.13 매매”로 되어 있으며,
넷째, 통상적으로 체비지는 공사기간중에 매각되어 사업비에 충당되는 것이 보통이므로 쟁점체비지①은 OO지구 주택지조성사업 공사기간(82.6.8～88.10.25)내에 양도되었다고 보는 것이 합리적이며, 체비지의 경우 공사기간중에 양도되었다 하더라도 공사가 완료되고 환지처분 공고후에 일단 사업시행자 명의로 보존등기되었다가 양수인명의로 소유권이전등기하는 절차를 거치는 점 등을 종합해 볼 때, 청구인주장 양도시기(85.4.8)는 일응 신빙성이 있어 보이고, 늦어도 OOO의 건축허가일인 87.9.1. 이전에는 공사비에 충당할 목적으로 OOO에게 양도한 것으로 판단된다.
쟁점체비지 ②의 경우,
첫째, OOO의 사실확인서에 의하면 OOO은 OO지구 주택지조성사업지구내의 쟁점체비지②를 사업시행자인 청구인으로부터 82.10.27.(잔금지불일자) 11,300,000원에 매수한 후 88.3.27. 동 지상에 주택 87.03㎡를 신축하여 96.6월 현재까지 보유하고 있다고 확인하고 있는 점,
둘째, 건축물관리대장에 의하면, 쟁점체비지②의 지상에는 OOO이 87.12.3. 건축허가를 받아 88.3.24. 근린생활시설 87.03㎡를 신축한 것으로 되어 있는 점,
셋째, 위 체비지의 등기부등본에 의하면, 토지구획정리후 사업시행자인 청구인명의로 소유권보존등기(88.11.11)되었다가, 89.11.1 OOO명의로 소유권이전등기된 것으로 되어 있으나, 등기원인일은 82.10.29로 되어 있는 점,
넷째, 통상적으로 체비지는 공사기간중에 매각되어 사업비에 충당하는 것이 보통이므로 쟁점체비지②는 OO지구 주택지조성사업 공사기간(82.6.8～88.10.25)내에 양도되었다고 보는 것이 합리적인 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점체비지②의 양도시기(82.10.27)는 일응 신빙성이 있어 보이고, 늦어도 OOO의 건축허가일인 87.12.3 이전에 공사비에 충당할 목적으로 OOO에게 양도한 것으로 판단된다.
쟁점체비지③의 경우,
첫째, OOO의 사실확인서에 의하면, OOO은 OO지구 주택지조성사업지구내의 쟁점체비지③을 사업시행자인 청구인으로부터 82.10.27. 4,900,000원에 매수하여 96.6월 현재까지 보유하고 있다고 확인하고 있는 점,
둘째, 위 체비지의 등기부등본에 의하면, 동 체비지는 토지구획정리후 사업시행자인 청구인명의로 보존등기(88.11.11)되었다가 89.11.1 OOO명의로 소유권이전등기된 것으로 되어 있으나 소유권이전등기 원인일은 82.10.29로 되어 있는 점,
셋째, 체비지는 통상 공사기간(82.6.8～88.10.25)중에 매각하여 공사비에 충당되는 점등을 감안할 때, 청구인이 주장하는 쟁점체비지③의 양도시기(82.10.27)는 신빙성이 있어 보이고 늦어도 공사완료후 소유권보존등기한 88.11.11. 이전에는 공사비에 충당할 목적으로 OOO에게 양도한 것으로 판단된다.
(4) 위 사실관계를 종합해 볼 때, 청구인은 늦어도 88.12.31 이전에 쟁점체비지①,②,③을 모두 양도하였다고 인정되므로, 95.5.16에 한 이 건 과세처분중 쟁점체비지 ①,②,③에 대한 부분은 동 쟁점체비지의 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부에 불구하고 부과제척기간 경과후에 한 것이어서 위법하다고 판단된다.
라. 쟁점임야의 양도에 대하여
(1) 부동산의 거래행위가 사업소득의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모ㆍ휫수ㆍ양태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부등을 고려하여 사회통념에 따라 가려야 할 것이다.
(2) 청구인의 경우 81년 2월～95년 2월 기간동안 매년 수차례에 걸쳐 취득한 대지ㆍ임야 등을 63회에 걸쳐 양도한 점, 쟁점임야의 보유기간(89.1.26 ～ 89.12.29)이 단기간인 점등에 비추어 볼 때, 쟁점임야의 양도는 부동산매매업에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 쟁점임야의 양도에 대한 이건 과세처분은 타당하다고 판단된다.
마. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제20조 【사업소득】 / 「소득세법시행령」 제36조 【금융ㆍ보험업ㆍ부동산업과 사업서비스업의 범위】