기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초처분이 정당한지(기각)
【세목】
양도
【재결요지】
쟁점토지를 양도한 을이 조사일 현재 사망하여 사실확인이 곤란함에 따라 양도가액으로 신고한 274,000,000원이 실지거래가액에 해당여부와 관계없이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산함이 타당
【주문】
심판청구를 기각합니다.
【이유】
1. 원처분 개요
청구인은 광주광역시 서구 OO동 OOOOO 전 1,104㎡, 같은곳 OOOOO 대 314㎡, 같은곳 OOOOO 전 69㎡ 토지합계 1,487㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 1985.12.9 취득하여 1999.6.17 청구외 OOO에게 양도한 뒤 1999.8.10 양도가액 274,000,000원, 취득가액 257,000,000원을 실지거래가액으로 하여 1999년귀속 양도소득세 896,610원을 법정신고기한내에 신고ㆍ납부하였다.
처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 양도계약서 작성이 미비하고 객관적으로 거래가액을 인정하기 어렵다는 등의 이유로 부인하고
소득세법 제96조
제1항의 규정에 의거 기준시가로 양도차익을 결정하여 2000.4.1 청구인에게 1999년귀속 양도소득세 28,409,300원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2000.6.21 이의신청을 거쳐 2000.12.5 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 OOOO개발공사의 OOO지구개발시 토지보상예정가격이 평당 600,000원에서 1,200,000원은 될 것이라는 정보가 있어 쟁점토지를 평당 500,000원인 225,000,000원에 매수하려고 하였으나 쟁점토지의 전소유자인 OOO은 보상가액을 평당 700,000원으로 예상하고 쟁점토지의 매매가액으로 315,000,000원을 요구하여 조정을 거쳐 쟁점토지의 매매가액을 257,000,000원으로 하여 취득하게 되었다.
(2) 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시에는 쟁점토지 등을 담보로 OO상호신용금고 등으로부터 3,237,277천원의 차입금이 있는 상태였고, IMF를 맞아 차입금에 대한 금융비용이 증가하여 원금상환은 물론이고 지급이자마저도 연체하게 되는 등 절박한 상황에서 친구인 청구외 OOO(이하 “OOO”이라 한다)이 청구인의 어려운 사정을 감안하여 쟁점토지를 매수하겠다고 하여 부동산경기가 호황일 때인 1993.3.13 OO감정평가법인의 감정가액인 263,424,000원 및 주변시세등을 고려하여 쟁점토지의 양도가액을 274,000,000원으로 하여 양도하는 한편, 나머지 200,000,000원은 차입하기로 하고 OOO에게 약속어음을 발행하여 주었다.
(3) 쟁점토지의 전소유자인 청구외 OOO은 금전거래 등 사생활이 복잡하여 가족간의 불화가 있었고, 청구인에게 쟁점토지를 낮은 가격으로 매수한 것처럼 가족에게 말해 달라고 부탁하여 응해준 적이 있으며, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 전소유자인 청구외 OOO의 사망으로 확인을 받을 수는 없으나 실지거래한 가액이고, 양도가액은 매수인인 OOO이 진술한 거래가액과 일치함에도 처분청이 실지거래가액을 찾아내어 이를 입증시키지도 못하면서 계약서 작성이 미비하다는 것과 실지와 다른 제3자의 진술 및 인근탐문조사를 토대로 실지거래가액을 파악하기 어렵다는 개황적 이유만으로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 부과한 이 건 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점토지의 전 소유자였던 OOO은 조사일이전에 이미 사망하여 면담할 수는 없었으나 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지 인근이 야산과 농지 등으로 평당 400,000원이상 호가한 토지가 없었다고 탐문된 사실이 조사되어 있고, OOO의 아들인 OO과 며느리인 OOO이 청구인에게 양도한 쟁점토지의 평당가액이 60,000원라고 진술한 것으로 보아 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 257,000,000원은 당시 주변토지의 시세에 비추어 사실과 다른 것으로 판단된다.
(2) 쟁점토지의 양도직전인 1999.6.4 현재 쟁점토지에 근저당채무액이 350백만원으로 가압류된 상태이나 청구인이 제출한 양도계약서상 거래대금 274백만원을 초과하는 쟁점토지에 설정된 대출금에 대하여 특약사항이 별도로 기재되어 있지 않고, 기타 별도의 계약이 이루어진 사실을 발견할 수 없으며, OO교회에서 주차장으로 사용하기 위하여 평당 4,000,000원의 가격이 제시된 점과 아파트건설업체 등이 매수하려고 제시하였던 가격이 평당 3,000,000원이상이었던 점 등으로 보아 쟁점토지의 양도당시의 인근 시세가 평당 3,000,000원이상 호가하였음이 탐문결과 확인되어 청구인이 신고한 양도가액은 양도자와 취득자와의 담합에 의한 허위의 양도가액으로 판단된다.
(3) 쟁점토지의 매입가액으로 OOO이 274,000,000원을 지급하였고, 200,000,000원은 청구인으로부터 2000.10.31 만기의 1999.6.4자 발행 약속어음을 받고 빌려 주었다고 진술한 사실을 볼 때 약속어음의 만기일이 도래되지 않아 현실적으로 약속어음에 대한 권리 및 의무가 이행되지 않은 시점에 총 양도가액을 객관적으로 파악하기 어렵고, 취득가액 257,000,000원은 처분청의 실사결과 당시의 시가에 비추어 상당히 높은 가격으로 조사된 바 있으며, 전소유자인 OOO의 아들인 OO 및 OOO(OO의 처)의 진술에 의하여 평당 60,000원에 양도되었음이 확인되므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
이 건 심판청구는 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 양도가액 274,000,000원과 취득가액 257,000,000원을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
나. 관련법령
소득세법 제96조
【양도가액】는 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.」고 규정하고 있고,
같은법 제97조
【양도소득의 필요경비계산】제1항은 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.
2. ~4. (생략)」고 규정하고 있으며,
같은법 제100조
【양도차익의 산정】제1항은 「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. 」고 규정하고 있고, 같은조 제2항은 「제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.」고 규정하고 있으며,
같은법시행령 제166조
【양도차익의 산정】제1항은 「법 제100조 제항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조제4항ㆍ제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다.」고 규정하고 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점토지의 취득과 관련하여 청구인은 부동산중개인인 청구외 OOO에게 OOOO호텔신축예정지 주변의 경매물건을 싸게 취득하여 주는 조건으로 주었던 300,000,000원중 257,000,000원으로 택지개발이 예상되는 쟁점토지를 OOO으로부터 취득한 것으로 주장하고 있으나 청구인은 OOO에게 300,000,000원을 주었다는 금융자료 등의 객관적인 증빙을 제시하지는 못하고 있음이 이 건 관련 과세기록에 의하여 확인되고 있다.
(2) 또한, 청구인은 쟁점토지를 OOO으로부터 취득할 당시 쟁점토지의 시세가 평당 500,000원 내지 700,000원선이었다면서 쟁점토지를 평당 571,345원인 257,000,000원에 취득한 것으로 주장하나 쟁점토지의 전소유자인 OOO이 조사일 현재 이미 사망하여 확인을 받을 수가 없으며, OOO의 큰 아들인 청구외 OO과 OO의 처인 OOO은 OOO이 쟁점토지를 청구인에게 평당 60,000원에 양도한 것으로 진술하였으며, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시에는 평당 400,000원이 넘지 않았던 것으로 탐문된 사실이 처분청의 조사서 및 이의신청결정문에 의하여 확인되고 있다.
(3) 쟁점토지의 양도당시 청구인의 친구인 OOO은 청구인이 부도직전의 어려움에 처하게 되자 청구인을 돕기 위하여 쟁점토지를 양수하기로 하고 1999.6.4 부동산경기가 호황일 때인 1993.3.13 OO감정평가법인의 감정가액인 263,424,000원 및 주변시세 등을 고려하여 274,000,000원에 쟁점토지를 양수하는 한편, 청구인에게 200,000,000원을 빌려주기로 하고 약속어음을 받았음이 부동산매매계약서ㆍOOO의 거래사실확인서ㆍ쟁점토지 매매대금ㆍ차입금변제내역 및 OOO의 문답서 등에 의하여 확인되고 있다.
(4) 처분청에서 쟁점토지의 양도와 관련하여 청구인과 쟁점토지에 대한 매매의사가 있었던 OO교회에 출장하여 교회재산관리담당자의 진술을 들어 본 결과 교회주차장 부지를 확보하기 위해서 현재도 주변토지주인과 계속 협상을 하고 있으며, 쟁점토지는 도로도 나있지 않은 부지라 평당 500,000원에서 700,000원 정도면 구입할 의사가 있음을 진술하고 주변토지의 매입가액에 비추어 쟁점토지의 실지거래가액도 그정도 나가지 않겠느냐는 견해를 표시한 사실이 있고,
쟁점토지 인근의 토지에 대하여 OO교회에서 주차장으로 사용하기 위하여 평당 4,000,000원의 가격이 제시된 점과 아파트건설업체 등에 매수하려고 제시하였던 가격이 평당 3,000,000원이상이었던 점등으로 보아 쟁점토지의 양도당시의 인근 시세가 평당 3,000,000원이상 호가한 것으로 탐문된다고 처분청은 조사하였으며,
청구인이 양도소득세신고시 제출한 쟁점토지매매계약서의 특약사항란에는 대출금에 대한 일체의 내용이 없는 점 등으로 보아 평소 친분을 이용한 쌍방담합에 의한 허위의 실지거래가액으로 인정되므로 기준시가에 의하여 결정함이 타당하다고 보았음이 처분청의 조사서 등에 의하여 확인된다.
(5) 위의 사실관계 및 관계법령 등을 종합하여 볼 때 청구인이 OOO에게 OOOO호텔 신축예정지 주변의 경매물건을 싸게 사주는 조건으로 준 300,000,000원중 쟁점토지의 매수대금으로 257,000,000원을 지불하였다는 청구주장과 관련하여 청구인이 OOO에게 300,000,000원을 주었다는 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 OOO이 조사일 현재 이미 사망하여 사실확인이 곤란함에 따라 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 257,000,000원이 실지거래가액인지 여부가 불분명하다고 판단되므로 청구인이 쟁점토지의 양도가액으로 신고한 274,000,000원이 실지거래가액에 해당여부와 관계없이
소득세법 제100조
제1항 및
같은법시행령 제166조
제1항의 규정에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 계산함이 타당하고 따라서 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
라. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제96조 【양도가액】 / 「소득세법」 제97조 【양도소득의 필요경비계산】