특별행정심판례정보

【세목】

양도

【재결요지】

쟁점부동산의 실지거래가액은 불분명한 경우에 해당되므로 처분청이 취득 및 양도당시의 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

【주문】

심판청구를 기각합니다.

【이유】

1. 원처분 개요 청구인은 충청남도 천안시 OO동 OOOO 전 963㎡, 같은동 OOOO 전 139㎡, 같은동 OOOOO 전 479㎡ 및 193.2㎡, 같은동 OOOOO 전 494.5㎡ 합계 전 2,075.5㎡ 및 건물 193.2㎡(전체부동산의 2분의 1지분, 이하 “쟁점①부동산”이라 한다)를 90.2.17 매매를 원인으로 90.3.19 청구외 OOO로부터 취득하여 91.7.15 매매를 원인으로 91.7.22 OOO에게 다시 양도하고, 충청남도 천안시 OO동 OOOO 대지 214㎡(428㎡의 6분의 3지분, 이하 “쟁점②부동산”이라 한다)를 89.12.29 청구외 OOO으로부터 취득하여 91.7.20 청구외 OOO에게 142.7㎡(6분의 2지분), 청구외 OOO에게 71.3㎡(6분의 1지분)를 각각 양도한 후 92.5.31 취득 및 양도가액을 다음과 같이 검인계약서상 거래가액으로 하여 양도소득과세표준 확정신고를 이행하였다.

구? 분	실지양도가액 ㉠	실지취득가액 ㉡	양도차액(㉠-㉡)
쟁점①부동산	210,000,000원	145,320,000원	64,680,000원
쟁점②부동산	184,000,000원	180,000,000원	4,000,000원

처분청은 청구인이 신고시 제출한 검인계약서상 위 실지거래가액이 사실인지 여부에 대하여 양도 및 취득당시 거래상대방을 대상으로 조사한 결과 위 검인계약서상 거래가액이 사실과 다름을 확인하고 다음과 같이 취득 및 양도시 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.4.18 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 120,661,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.16 심사청구를 거쳐 95.10.19 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 (1) 청구인은 그가 소유하고 있던 청구외 법인(90.2.28 설립)의 주식 4,000주를 청구외 OOO에게 주는 대신에 90.2.28 OOO로부터 쟁점① 부동산을 대물변제로 받은 후 이를 145,320,000원으로 검인계약서를 작성하여 90.3.19 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였으나, 청구외 법인의 경우 결손이 발생하고 투자가 계속되어야 함에 따라 OOO는 주주로서 능력이 없다고 판단하고 위 교환계약을 해제할 것을 청구인에게 요구하자 청구인은 이를 승락하고 위 부동산을 OOO에게 되돌려 주는 과정에서 매매대금을 210,000,000원으로 검인계약서를 작성하여 그 소유권이전등기를 이행하였기 때문에 현금수수가 없었으므로 쟁점① 부동산의 양도차익은 청구인이 신고한 검인계약서상 거래금액으로 산정함이 타당하고, (2) 또한, 쟁점② 부동산의 경우 청구인이 89.12.29 청구외 OOO으로부터 180,000,000원(전체토지 428㎡의 6분의 3 지분)에 취득하여 91.7.20 그 중 142.7㎡(2/6지분)를 청구외 OOO에게 120,000,000원에, 나머지 71.3㎡(1/6지분)를 청구외 OOO에게 64,000,000원에 각각 양도한 사실이 검인계약서 등에 의하여 확인되므로 이를 기준시가로 과세한 처분은 부당하다. 나. 국세청장 의견 청구인은 실지거래가액에 대한 증빙으로 검인계약서를 제시하면서 쟁점① 부동산의 경우는 대금의 수수 없이 청구외 법인의 주식과 교환한 것이므로 검인계약서상 금액으로 과세하여야 한다고 주장하고 있으나 매매계약서상에 교환거래임이 기재되어 있지 아니하고, 또한 거래상대방이 동 검인계약서상 매매대금이 실지거래가액이 아니라고 확인한 사실이 있으므로 처분청이 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다. 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목과 같은법시행령 제170조 제4항 제3호(93.12.31 개정 이전의 것)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이되, 다만, 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 다. 사실 및 판단 (1) 쟁점① 부동산의 경우 실지거래가액이 확인되는지 여부 (가) 청구인은 쟁점① 부동산의 실지취득 및 양도가액은 그 교환당시 작성된 검인계약서상 매매대금으로 보아야 한다고 주장하면서 아래 검인계약서와 95.9월에 작성된 거래상대방의 사실확인서만 제시하고 있는 바,

위 검인계약서 내용중 특약사항란에 청구인이 그의 소유 청구외 법인의 주식 4,000주와 쟁점①부동산을 교환형식으로 거래한 사실이 기재되어 있지 아니할 뿐 만 아니라 등기부등본에 의하면 청구인이 90.2.17 매매를 원인으로 90.3.19 청구외 OOO로부터 취득하여, 91.7.15 매매를 원인으로 91.7.22 OOO에게 다시 양도한 것으로 되어 있어 교환형식으로 매매한 사실이 확인되지 아니하고, 또한 이 건이 교환으로 매매되었다면 교환당시 주식과 쟁점①부동산을 각각 평가하여 교환에 관한 합의서를 작성함이 통상 관례인 데 청구인은 검인계약서상 매매대금이 실지거래가액이라고 주장만하고 이를 입증할 수 있는 교환합의서나 검인계약서상 매매대금을 평가한 근거자료등을 제시하지 아니하고 있어, 당심판소가 청구인에게 동 자료의 제시를 요구하였으나 별도로 교환대상 자산을 평가한 사실이 없다고 회신하고 있으므로 동 검인계약서는 단순히 소유권이전등기를 위해 임의로 작성된 것으로 밖에 볼 수 없으므로 동 계약서상 매매대금을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다. (나) 한편, 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 95.9월자 거래상대방 OOO의 사실확인서에 의하면 취득 및 양도가액이 위 검인계약서상의 매매대금과 동일하다고 되어 있는 반면, 처분청이 95.4월 이 건 조사시 거래상대방으로부터 확인받은 내용에 의하면 실지거래가액은 위 검인계약서상 금액과 다를 뿐 만 아니라 약간의 현금도 수수한 사실이 있다고 확인하고 있어 위 두 확인서 내용이 서로 상이한 바, 위 확인서 중 전자의 경우는 청구인이 이 건 심판청구시 증빙자료로 제시하기 위해 95.9월에 작성된 것으로서 이는 처분청이 이 건 조사시 거래상대방으로부터 직접 확인한 후자의 경우보다 객관성이 없는 것으로 보여진다. (다) 따라서 쟁점①부동산의 검인계약서상 취득가액 145,320,000원과 양도가액 210,000,000원은 실지거래가액으로 받아들이기는 어렵다 하겠다. (2) 쟁점② 부동산의 경우 실지거래가액이 확인되는지 여부 (가) 청구인은 쟁점② 부동산의 실지취득가액이 180,000,000원이고, 실지양도가액이 184,000,000원이라고 주장하면서 취득 및 양도시 작성된 검인계약서와 양도시 거래상대방의 사실확인서를 제시하고 있으나, 검인계약서상 위 취득 및 양도가액은 기준시가(취득가액 270,410,000원, 양도가액 395,900,000원)의 46.4%와 66.5% 수준에 지나지 아니하고, 또한 기준시가 보다 현저히 저가로 양도하여야 할 사유나 취득시 거래상대방인 청구외 OOO의 거래사실 확인서 및 거래대금 수령시 수수한 객관적인 금융자료를 제시하지 못하고 있다. (나) 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 95.9월과 95.10월자 거래상대방 청구외 OOO과 청구외 OOO의 사실확인서에 의하면 취득 및 양도가액이 위 검인계약서상의 매매대금과 동일하다고 되어 있는 반면, 처분청이 95.4월 이 건 조사시 거래상대방으로부터 확인받은 내용에 의하면 실지거래가액은 위 검인계약서상 금액과 다르다고 확인하고 있고, 또한 앞에서 본 바와 같이 전자의 확인서가 후자의 확인서 보다 신빙성이 없는 점등으로 미루어 볼 때 위 검인계약서상 거래금액이 쟁점② 부동산의 실지거래가액이라는 주장은 신빙성이 없다. (3) 위의 사실을 종합하여 볼 때 쟁점① 부동산과 쟁점② 부동산의 실지거래가액은 불분명한 경우에 해당되므로 처분청이 취득 및 양도당시의 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【관련법령】

「소득세법」 제23조 【양도소득】